【正文】 無論打車或私家車或交通臺收聽人群覆蓋率均較廣，且購買力較電視來的準(zhǔn)確直接，選擇收聽率最高的蘭州電臺欄目進(jìn)行每次 15秒每天 6次共持續(xù) 1個月的廣播媒體投放，投入少而且反饋及時迅速，形成繼現(xiàn)場引導(dǎo)展示、新聞集中造勢、直銷單派送配合同時的主要輔助媒體投放。 商家聯(lián)袂招標(biāo)： 于蘭州主力報紙媒體首頁打出第一版半版形象促銷招標(biāo)招商廣告。包括房地產(chǎn)拍賣公司 —— 提議項目采取拍賣型開盤策略、知名餐飲娛樂公司、家裝公司、建材供應(yīng)商等，以投資客和商家為主對象，屬告知型廣告。 直銷重點(diǎn)攻略 ： 以開車時辰不超過 20分鐘，重點(diǎn)半徑 5公里以內(nèi)的商家為主。派送對象以家電、家具、電器、電子、服裝、鞋帽等各式商品批發(fā)市場、商場經(jīng)營商販、餐飲娛樂休閑行業(yè)的浙江生意人為重點(diǎn)，通過印制好的雙面直銷單，選擇如郵局直郵定點(diǎn)到達(dá)率準(zhǔn)確的發(fā)送渠道或郵遞公司，在商家集中的城區(qū)范圍充分選擇準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上定向營銷，是本案所有營銷策略中最為行之有效的四兩撥千斤銷售戰(zhàn)術(shù)。 莊家客戶公關(guān) ： 蘭山項目無論從商鋪帶動全盤發(fā)售或商業(yè)投資經(jīng)營的莊家客戶帶動商鋪投資客，商業(yè)客戶均是莊家客戶公關(guān)對象。如：唐汪手抓羊肉、烤小豬 、 烤全羊 、 釀皮子 、 高三醬肉 、 陳春麻辣粉 、 百歲雞 、 灰豆子 ；考羊排餐廳、蘭州白合粥店、 金壇子飯莊 、 羯子樓火鍋 、 傻兒魚頭 、我的天堂酒吧、全順樓、甘肅順峰海鮮世界、恒昌餐飲公司（黃河樓）、雅爾佳明德宮、東方宮、東方宮火鍋城、菜根香大酒店、天津狗不理蘭州店、川林大酒店等。運(yùn)用電話預(yù)約、傳真、短信、 Email、 郵寄、上門洽談等多種方式進(jìn)行公關(guān)。同時針對大宗意向買家進(jìn)行一對一溝通。 優(yōu)惠促銷整合 ： 1） 買 200平米以上商鋪贈送產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)房； 2） 買獨(dú)棟贈送冠名權(quán)和廣告牌； 3） 一次性付款 /分期付款 /按揭付款的折扣優(yōu)惠；如 一次性付款購房者及購買大戶型的業(yè)主可獲得鉆石卡 ， 在酒店消費(fèi)可享有八折優(yōu)惠； 4） 每年可獲得實際購房價格 8%～ 10%的固定收益并享有免費(fèi)居住 15天的特權(quán)； 5） 長住業(yè)主永久享有在酒店消費(fèi)八折的優(yōu)惠特權(quán) ， 并享受酒店公司提供的房間日常保潔 、 定期消毒 、 洗衣 、 代購物品、 寵物看護(hù) 、 花木養(yǎng)護(hù)等特價優(yōu)惠服務(wù)； 6） 業(yè)主每年可免費(fèi)獲得酒店公司贈與的會員卡 ， 持卡在酒店消費(fèi)將享有最惠待遇 。 7）購買 70平米戶型的業(yè)主可獲得金卡，在酒店消費(fèi)可享有八五折優(yōu)惠； 8） 購買 50平米戶型的業(yè)主可獲得銀卡 ， 在酒店消費(fèi)可享有九折優(yōu)惠； 9） 所購房產(chǎn)為大產(chǎn)權(quán) ， 可享有繼承 、 贈送 、 轉(zhuǎn)讓 、 抵押等權(quán)利； 10） 酒店開業(yè)五年后業(yè)主可轉(zhuǎn)讓自己的房產(chǎn) ， 開發(fā)商按商品房買賣合同的購房價格予以回購 。 11） 投資型業(yè)主在房產(chǎn)委托經(jīng)營期間 ， 免交物業(yè)費(fèi) 、 水電費(fèi)及經(jīng)營房產(chǎn)所發(fā)生的全部稅費(fèi)； 12） 持卡在蘭山大酒店所屬的其它娛樂項目消費(fèi)時 ， 均可享有與產(chǎn)權(quán)酒店相同的優(yōu)惠待遇； 13） 購買開發(fā)商的其它產(chǎn)權(quán)酒店時 ， 一律享受內(nèi)部最惠價格； 14）投資收益即購即返，是五年還是兩年需要探討。 商鋪帶動全盤 ： 提議拿出娛樂城和一層、二層、三層各 200— 1000平米左右的銷售面積進(jìn)行前期大客戶的洽談。分租賃和購買兩種需求情況：租賃客戶至少在 500平米以上的當(dāng)?shù)刂炫灥昊蛑髁Φ辏员阃ㄟ^期進(jìn)駐訊息快速帶動全盤發(fā)售；購買的莊家客戶將針對 300平米以上的需求買家亦為品牌連鎖店進(jìn)行最惠待遇（如放低折扣點(diǎn)或提高回報承諾點(diǎn)）促其成交；尤其是產(chǎn)權(quán)酒店亦屬大商業(yè)范疇，先期引進(jìn)國內(nèi)知名酒店管理公司將對全盤發(fā)售起到至關(guān)重要的信譽(yù)購買拉動。 內(nèi)部認(rèn)購廣告 ： 選擇單一投放的最有效報紙，內(nèi)部認(rèn)購期兩版半版廣告，內(nèi)容以產(chǎn)權(quán)酒店和商鋪分別進(jìn)行訴求，要求沖擊力和震撼力。 九、蘭山新天地大酒店創(chuàng)新拍賣式開盤策劃綱要 （正式開盤期） 在立體新聞造勢 ， 客戶初步積累半個月左右的時間進(jìn)行后 ，趁熱打鐵步入內(nèi) 部認(rèn)購期 。 探市月一旦反饋不錯 ， 大獲成功 ， 項目進(jìn)入正式開盤期 。 為全面創(chuàng)造出蘭山項目于蘭州市場前所未有的銷售奇跡 ， 采用蘭州首家拍賣式開盤的做法 ， 將是本案新聞銷售力亮點(diǎn)頻出的開門紅 ， 甚至將拍賣組合活動當(dāng)成本案銷售期內(nèi)的一項常規(guī)戰(zhàn)術(shù)來運(yùn)用 。 一、活動綱要 活動地點(diǎn)：選擇蘭州火車站露天拍賣 ， 可直接吸引 買家到售樓處成交； 活動時間：上午 9： 00— 11： 30 主 辦 方 ： 甘肅強(qiáng)達(dá)供銷配送置業(yè)有限公司 博智威諾 （ 北京 ） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 承 辦 方：某某房地產(chǎn)拍賣有限公司市公證單位 協(xié) 辦 方：蘭州專業(yè)公關(guān)活動公司或禮儀公司 某某廣告設(shè)計制作公司 活動主題：蘭州首家產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店產(chǎn)權(quán)特色商業(yè) 娛樂城 —— 無底價拍賣會暨投資財富置業(yè)活動 活動風(fēng)格：輕松緊張 、 高雅享受 、 嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè) 、 特色 新聞 、 聯(lián)動促銷 二、 推廣造勢 報 紙 —— 主力報紙廣告半版信息配合 ， 一次拍賣廣告告知配合； 新聞造勢 —— 開盤日之前 ， 讓合作過的新聞媒體集中免費(fèi)造勢 DM直投 —— 各大商場 、 酒店 、 市場等多份實名直投 （ 包括邀請函 、 請柬 、 DM單 、 紀(jì)念性禮品 、 戶型圖等 ） ，或采取 報紙夾報形式直投； 網(wǎng) 站 —— 于當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)網(wǎng)站集中發(fā)布信息 三、活動內(nèi)容 主持人隆重介紹到場來賓 市領(lǐng)導(dǎo)致詞 開發(fā)商致詞 國際 Party不同樂器的 女子樂隊中英文表演 城關(guān)區(qū)商業(yè)發(fā)展演講 國內(nèi)著名和聲組合樂隊演唱 產(chǎn)權(quán)酒店論壇 趣味競拍一 產(chǎn)權(quán)酒店和商鋪置業(yè)論壇 著名藝術(shù)家表演 蘭山項目背景介紹及推介 抽獎一 蘭山項目規(guī)劃布局介紹 趣味競拍二 蘭山項目精裝品牌配設(shè)介紹 抽獎二 蘭山項目服務(wù)配設(shè)介紹 趣味競拍三 抽獎三 拍賣高潮 抽獎與競拍穿插 中午中西自助美餐暨新聞發(fā)布會 四、活動邀請 1） 開發(fā)商 2） 品牌運(yùn)營商 3） 規(guī)劃 /施工方 4） 政界領(lǐng)導(dǎo) 5） 專家學(xué)者教授 6） 特邀嘉賓 7） 新聞媒體記者 8） 潛在客群 9） 酒店 /商業(yè)管理公司 10） 其他 交警公安維持秩序若干 （ 如 10人 ） 著名芭蕾表演藝術(shù)團(tuán) 8人 音樂會表演家 6名 門童兩位 禮儀小姐 8名 模特 8名 攝影師 5名 五、現(xiàn)場準(zhǔn)備 禮 品 ： 養(yǎng)酒 、 古錢幣等趣味拍賣系列 銷售工具 ： 展板 、 VIP卡 、 手提袋 、 請柬 、 戶型圖 租 車 ： 公關(guān)公司 ： 鮮花、簽到本等 六、拍賣促銷 拍賣流程 ： 拍賣公司講解競拍程序 拍賣方式 ： 無底價競拍 ， 4800元 /平米起拍或總價 9萬元 /套起拍 成交拍賣底價 4500元 /平米 一月一提價 ， 每月市場計劃提價 100元 /平米 拍賣贈送：贈送單元冠名權(quán) /贈送吉祥房號 /贈送 VIP會員卡 拍賣優(yōu)惠：享受最低底價 85折優(yōu)惠 享受開業(yè)之前免月供政策 （ 并免利息 ） 拍賣抽獎：餐飲優(yōu)惠券 /娛樂優(yōu)惠券 /會員卡 /特產(chǎn)贈送 /世界級名牌項鏈 2 條 /名貴古董 /名貴字畫 /世界級名表 3只 /世界級名牌打火機(jī) /世 界級名筆 10支 /知名品牌服裝 /典藏紅酒養(yǎng)酒 /經(jīng)典飾品 拍賣戶型：產(chǎn)權(quán)酒店高低區(qū)最好戶型和鋪?zhàn)罴雅R街商鋪 七、拍賣綱要 拍賣目的：采用現(xiàn)時 、 現(xiàn)地 、 根據(jù)市場價格拍賣 ， 這是反映房產(chǎn)真實價格的最好方式 。 拍賣知識：農(nóng)行 、 建行 、 工行等都加入了辦理拍賣房屋按揭的行列中 。 只要標(biāo)的產(chǎn)權(quán)清晰 ， 都可申請銀行的按揭貸款 。 購房者拍得拍賣商品房后 ， 可向銀行申請最高為房價 60%的按揭貸款 ， 貸款年限最多為 15年 。購房者在交付 5萬元保證金后才能參加拍賣 。 競買程序 （略） 拍賣起價 保密形式：密封拍賣 ， 以出價最高中標(biāo) 。 拍賣底價 ： 一般房地產(chǎn)的不動產(chǎn)的拍賣底價是房價下浮 30%左右 。 競拍幅度 ： 一般每次加價幅度定在價位金額的 10%左右較為合理 。 拍賣規(guī)則 （ 略 ） 八、拍賣公告 我公司將對以下受托的房地產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣 。 現(xiàn)將有關(guān)事宜公告如下： 1） 、 拍賣標(biāo)的： 蘭州市蘭山新天地 號樓 戶型 ， 建筑面積 平方米 ， 起拍價人民幣 萬元 。 拍賣成交后 ， 買受人除交納成交價款外 ， 所購房產(chǎn)的營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)均由買受人支付 。 競買保證金 1萬元 2） 、 現(xiàn)場勘察時間為： 2021年 10月 30日至 月 日 (周六 、 日照常 )。具體情況請向蘭山新天地售樓處置業(yè)顧問咨詢 3） 、 登記及拍賣地點(diǎn)：蘭州市房地產(chǎn)拍賣有限責(zé)任公司 4） 、 拍賣時間： 年 月 日上午 時 時整 傳 真： 郵政編碼： 網(wǎng) 址： 九、拍賣前辦理競買手續(xù) 1） 實地察勘 、 咨詢：具體情況請向蘭山新天地售樓處置業(yè)顧問咨詢 2） 意向者簽定競買協(xié)議書 3） 交納保證金 4） 領(lǐng)取競買證 十 、 拍賣當(dāng)天參加拍賣的程序 1）競買證換號牌。 2）舉牌競拍。 3）落槌成交的簽定成交確認(rèn)書， 未成交的退還保證金 十一 、 委托拍賣程序 選擇合作的委托拍賣人 選擇委托拍賣行 —— 商談拍賣底價 —— 簽訂委托協(xié)議 —— 收取房款 ——辦理過戶手續(xù) 十二 、 拍賣具有下列特點(diǎn) ①、公開競價；②、價高者得；③、快速變現(xiàn)；④、節(jié)約經(jīng)銷費(fèi)用； ⑤、體現(xiàn)真實價值或最大價值； ⑥、透明度高； ⑦、法律約束力強(qiáng)； ⑧、關(guān)注率高，有轟動效應(yīng)； ⑨、賣家滿意、買家樂意 十三、拍賣流程建議 舉辦拍賣會須提前 7天在報紙上發(fā)布拍賣公告 ， 建議貴方與拍賣方及時對第二階段的宣傳策略和宣傳內(nèi)容及時溝通； 參加拍賣會的競買人應(yīng)提前辦理競拍手續(xù) ， 領(lǐng)取拍賣號牌 ， 對競買人資質(zhì)的要求有如下方案： 1） 傳統(tǒng)做法：要求參加拍賣會的競買人交納一定數(shù)額的保證金 （ 如 5萬元 /套 ） ， 方可辦理競拍手續(xù)； 2） 要求競買人先認(rèn)購樓盤 （ 大訂還是小訂由貴方?jīng)Q定 ） ， 后方可辦理競拍手續(xù) ， 如最終競拍成功 ， 可以用競拍所得標(biāo)的替換原認(rèn)購的樓盤； 3） 放寬對競買人的資質(zhì)要求 ， 以低保證金或僅需信譽(yù)擔(dān)保的形式 ， 促使更多的人參與活動 ， 但此種做法風(fēng)險較大 ， 須提防買受人悔約； 報蘭州市工商管理部門備案 如需邀請公證機(jī)關(guān)參與 ， 請貴方提前預(yù)約 ， 做好準(zhǔn)備 拍賣會時間約在 40— 60分鐘之間 ， 主要步驟為： 1） 主持人介紹活動概況 ， 宣布拍賣會開始； 2） 工作人員宣讀拍賣規(guī)則及競買須知； 3） 拍賣師講解拍賣注意事項 ， 開始拍賣； 4） 買受人當(dāng)場簽署 《 成交確認(rèn)書 》 ， 并在會后辦理買受的其他手續(xù) 5）拍賣結(jié)束，繼續(xù)進(jìn)行其他活動。 十、博智威諾捆綁式銷售任務(wù) 未完成或超完成銷售比例的傭金支付方法 銷售期 每期應(yīng)完成銷售比例 累計銷售比例 未完成銷售比例 超出累計銷售 比例部分 第一期 25% 25% 扣傭金的10% 加超出部分傭金