【文章內容簡介】 ； 26 成都別墅市場的需求分析及供給分析 截止到 2021 年 3 月底，成都市共有 68個在售別墅項目， 其中郊區(qū)占到了 60 個之多，在售別墅的總體供應量 約 萬平方米，別墅供 應戶 型主要集中在 200350 ㎡ /戶，其中郊區(qū) 在售別墅的總供應量 約 為 萬平方米，別墅供應戶 型主要 是我們上面分析的地段 。由此可看出， 成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。 由圖可看出，成都 郊區(qū)別墅土地目前已推出 約 3970余畝，后 期土地儲備量為 5229畝，儲備量占整個規(guī)劃量的 %， 郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲備不樂觀。 最 近，博思房地產決策研究中心的別墅市場調查表明，成都及 郊縣具有別墅形態(tài)的項目總共 86 個，目前亮相及在售別墅項 目 68 個，已經開發(fā) (目前亮相及在售別墅 )面積 3000 畝左右， 其中面積在 200320 平方米之間，總價在 80200萬元 /套市場反映良好。 從價格分布的供求關系來看， 成都 2021年 3月前 市場上市供 應的別墅量較多集中在 100萬～ 200萬元和 250400萬元兩個 的價格段，分別占到了供應總量的 35%和 30％，較上年這一比 例有較大變化；而總價在 100萬元以下的經濟型別墅和總價 在 300萬元以上的豪華別墅分別為 16％和 19％，前者較 去 年 變化不大，后者有較大增幅，比例達 8%。 單位（萬平方） 100%4 3 . 1 0 %5 7 . 6 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %儲備面積 使用面積 規(guī)劃面積系列10 100 200 300 400總體供應量成都郊區(qū)成都市區(qū) 27 成都目前約有人口 1000 萬，近期隨著經濟的發(fā)展以及成都市居 民收入的提升，隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了成都本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經濟型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。 據有關數據表明，對于 300 到 600 平方米的別墅豪宅，成都一般每年僅需幾百多套的市場吸引量，來自業(yè)界的資料表明別墅目前主要是境外客和外地客戶購買，且多半用于自住，而面積以 200 平方米以內為主，總價在一百萬元左右的經濟型別墅更受歡迎。通過社區(qū)的配套、建筑的表現、環(huán)境的營造、主題空間的突現，產生一種異域風情使得特定的目標人群產生 一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求。 28 成 都別墅市場戶型結構分析 市區(qū)別墅隨著土地的稀缺 ,可開發(fā)項目將越來越少 ,而近郊和遠郊別墅 將 是未來 成都 別墅開發(fā)的主戰(zhàn)場。 中產階級將成為未來別墅主要消費群體 ,而面積更趨向于經濟實用 ,別墅之間越來越激烈 ,進而向整個房地產行業(yè)蔓延。 戶型結構：成都別墅市場產品類型有獨立別墅、聯(lián)排別墅、聯(lián)體別墅、一躍二、三躍四的復式別墅、空中別墅等多種類型。 開發(fā)套數： 近郊開發(fā)套數最多 ,其次是遠郊 ,市內最少 ,這主要是因為市內具有別墅形態(tài)的項目以純別墅為主 ,均以大面 積套型為主 ,近郊別墅項目近一兩年來迅猛發(fā)展 ,別墅項目迅速增長 ,同時針對目標市場多元化特征 ,戶型面積偏小 ,遠郊別墅項目起步較晚 ,市場總體放量目前不大 ,當然這只是在一個時間點上的靜態(tài)特征。 開發(fā)面積： 從開發(fā)面積比較分析 ,市區(qū)別墅項目占整個開發(fā)面積的一半 ,近郊別墅開始向市區(qū)逼近 ,遠郊別墅開始升溫。 由此 可以看出 ,市區(qū)別墅開發(fā)空間不大 ,綜合城東南近郊 (中和 ,華陽 )板塊和城西近郊 (溫江 )板塊 ,由于城市規(guī)劃和地貌特征優(yōu)勢 ,近郊別墅將會超過市區(qū)。新土地政策的出臺 ,二級市場的房地產業(yè)迅猛發(fā)展 ,低廉的土地價格和遠郊的天然優(yōu)勢 ,別墅市場均會在各遠郊城市繼續(xù)升溫。 在市區(qū)、近郊和遠郊三大區(qū)域之間 ,別墅業(yè)態(tài)最小面積值和最大面積平均值均有地域特征 ,而且均呈現離市區(qū)越遠的區(qū)域平均面積值越小 ,市區(qū)別墅戶型面積均大于近郊和遠郊。市區(qū)別墅項目的開發(fā)商瞄準的目標客戶主要是成功人士 ,講求的是享受和氣派。而遠郊的別墅市場對 29 于該區(qū)域目標客戶群的消費水平遠遠弱于市內 ,別墅戶型面積設計相應縮小 ,同時戶型面縮小 ,總價減少 。這一來能夠擴大消費群。二來有利于該區(qū)域的別墅項目的推廣。 30 第二章 雙流 房地產市場走勢預測 31 一、 騰飛的雙流 雙流新城 —— 平方公里綠意中的水樣家園 雙流，作為古成都“三都”之一，雙流位添近郊人居勝地之列。隨著經濟發(fā)展，環(huán)境改善，雙流已成為成都乃至西部最具活力的投資熱土，也成為成都、省內外以及回川人士居家的首選地。近幾年來，成都市南部副中心正在加快建設，作為南部新城東升城市組團核心的“雙流新城”規(guī)劃出臺，再一次助推雙流整體城市形象和人居面貌的提升。新城區(qū)在城市環(huán)境營造上面主要從兩點出發(fā)， 一是綠地系統(tǒng)，二是水系系統(tǒng) 。 32 總體簡介： ? 交通： 距離成都市區(qū)僅 10余公里，距離雙流國際 機場也僅 2 公里。 2021年 10月底，連接雙楠新城和市區(qū)的 雙 楠大道 開工建設，同時也拉開了新城建設的序幕。新開工的雙蝻大道長 2900米，寬 140米，雙向 8車道，將連接雙流與武侯大道，使雙流城區(qū)到成都主城區(qū)車程縮短 10分鐘，工程將于 2021 年 5月竣工通車。 ? 教育： 名流大學中學一應俱全，國家級重點中學棠湖中學、雙流中學都坐落在雙流；西航港開發(fā)區(qū)引進了四川大學、西南民族大學、信息工程學院等 5所大專院校，并新建了功能完善、設施一流的棠湖中學外國語實驗學校等。 ? 旅游： 風景名勝比比皆是， 縣城中心的“棠湖公園” ，古佛洞聞暮鼓晨鐘，黃龍溪探訪明清古街坊，自駕橡皮筏從嘉禾莊至黃龍溪盡情漂流， ? 餐飲： 眾多美味膾炙人口，進入 1990 年以來，白家肥腸粉、鐘妹兔丁、彭鴨子、雙流麻羊等都是膾炙人口的美味。 33 二、雙流房產總體概要 總體印象 雙流是全國經濟百強縣之一，縣城近幾年在新區(qū)建設和老城改造上齊頭并進，在道路、市政建設方面，取得了長足的進展，人居環(huán)境有了較大的改善。雙流的房產開發(fā)因此而逐步走上一個良性發(fā)展的軌道。華陽、航空港、牧馬山、東升四大居住組團，已經形成各自的特色。 四大居住組團精彩紛呈 34 1） 、華陽 南延線上的絕世天驕 華陽先行一步，是城南房產的領頭羊。陽隨著府河音樂花園、出水芙蓉、親水灣、翠擁天地、左岸花都、綠水康城、濱河花園等樓盤的建設，其教育文化、體育健身、娛樂休閑、集會交往等配套設施也在不斷完善。左岸花都、黃金海岸三期——— 水上花城、怡豐新城、南陽錦城等的熱銷，說明華陽房產仍然是城南房產的一支主力軍，未來，這些區(qū)域的房產還會在蓉城房產市場唱主角。 2） 、航空港 機場路旁的稀有珍寶 溫個哥華花園、翰林南城、川大河畔三大樓盤價格已上調 100 元 /平方米 ，西南航空港由于一些大盤的拉動，有些項目已經達到均價 3000 元／平方米。 35 3） 、牧馬山 生態(tài)別墅的世外桃園 牧馬山房產開發(fā)走的是高端路線。牧馬山新城的規(guī)劃性質，是以高尚人居、運動休閑、商務會展三大主題為主的新型山水新城。目前，隨著眾多知名開發(fā)商，如華新國際、方正集團、托普集團、國棟建設、交大房產、森宇集團等的強勢進入，已使該區(qū)域形成成都的高檔生態(tài)純別墅區(qū)和運動休閑氧吧。 4） 、東升 新老城區(qū)的容光煥發(fā) 東升鎮(zhèn)的房產開發(fā)正如火如荼，特別是隨著一些體量大、 品質高的項目的出現，已經完全改變了從前的居住格局，樓盤的品質在不斷提升。隨著 “宗申 流溪別院 ”、 “水云華都 ”、 “歐城花園 ”、 “緯度 18”、 “天府景秀 ”、 “錦繡華都 ”等高品質樓盤的出現，從整體上提升了東升的房產開發(fā)和居住環(huán)境。 36 雙流房市結論 隨著成都新城規(guī)劃的逐漸明朗，使得正處于南向發(fā)展軸心的雙流，成為成都城市擴張的核心區(qū)域。雙流縣房地產保持了較好的發(fā)展勢頭，今年 1 到 11 月，新開工商品房項目 60 個，共批準預售面積 萬平方米，比去年同期增長 48%；二手房轉移登記 3099 戶，總面積 萬平方米， 總金額 ；抵押登記 3616 件，抵押登記面積 萬平方米，抵押金額 億元。 A、商品房均價達 元 / m2 隨著新一輪城市規(guī)劃對雙流產生的拉動作用顯現，政府對房產開發(fā)的正確引導，開發(fā)商對雙流的發(fā)展前景看好，帶來了今年新開工項目增多，開發(fā)量增長幅度較大。特別是今年以來，以麓山國際社區(qū)等為代表的一批精品大盤和高檔社區(qū)的陸續(xù)推出，極大的提升了雙流房產的品質，形成高品質的生活理念，使得雙流房產的中、高不同檔次的產品結構更趨合理，客觀上也對房屋均價起到了拉動作用。 2021 年，商品房均 價為 1918..82 元 / m2， 2021 年，商品房均價達到 元 / m2，漲幅達到 27%， 37 小結： 在國家宏觀調控的大背景下，雙流縣商品房市場在經歷了一段觀望期后，全年總的銷售勢頭依然良好。特別是一些市場定位準確或者產品品質較高的項目，依然出現年了爭購熱潮。今年。全縣共辦理商品房備案 14673 戶，備案面積 萬平方米，已占今年批準預售面積的 %。 B、二手房市場交易波動較大 宏觀調控下的交易稅收政策，對雙流二手房交易市場產生一定影響。 上半年前幾個月每天平均二手房交易量為 14，在 5月新政（主要是新的稅收政策）即將實施前，交易量一下上升到每天 30— 40 戶，最多的一天是 68戶。 6月 1號以后，交易量徒然降到每天 2— 3戶，交易價格也略有下降。 今年 1— 11月，二手房交易市場交易戶數比去年同期下降 7%，但下降勢頭在逐月降低。與此對應的抵押市場比去年進一步活躍，抵押金額比去年增長 18%，特別是今年縣房管所開始為擔保公司和銀行辦理購房貸款的抵押預登記，在一定程度上緩解了中低