【文章內(nèi)容簡介】 ； 26 成都別墅市場的需求分析及供給分析 截止到 2021 年 3 月底，成都市共有 68個(gè)在售別墅項(xiàng)目， 其中郊區(qū)占到了 60 個(gè)之多，在售別墅的總體供應(yīng)量 約 萬平方米，別墅供 應(yīng)戶 型主要集中在 200350 ㎡ /戶，其中郊區(qū) 在售別墅的總供應(yīng)量 約 為 萬平方米，別墅供應(yīng)戶 型主要 是我們上面分析的地段 。由此可看出， 成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。 由圖可看出，成都 郊區(qū)別墅土地目前已推出 約 3970余畝，后 期土地儲(chǔ)備量為 5229畝，儲(chǔ)備量占整個(gè)規(guī)劃量的 %， 郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲(chǔ)備不樂觀。 最 近，博思房地產(chǎn)決策研究中心的別墅市場調(diào)查表明，成都及 郊縣具有別墅形態(tài)的項(xiàng)目總共 86 個(gè)，目前亮相及在售別墅項(xiàng) 目 68 個(gè)，已經(jīng)開發(fā) (目前亮相及在售別墅 )面積 3000 畝左右， 其中面積在 200320 平方米之間，總價(jià)在 80200萬元 /套市場反映良好。 從價(jià)格分布的供求關(guān)系來看， 成都 2021年 3月前 市場上市供 應(yīng)的別墅量較多集中在 100萬～ 200萬元和 250400萬元兩個(gè) 的價(jià)格段，分別占到了供應(yīng)總量的 35%和 30％，較上年這一比 例有較大變化；而總價(jià)在 100萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià) 在 300萬元以上的豪華別墅分別為 16％和 19％，前者較 去 年 變化不大，后者有較大增幅，比例達(dá) 8%。 單位（萬平方） 100%4 3 . 1 0 %5 7 . 6 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %儲(chǔ)備面積 使用面積 規(guī)劃面積系列10 100 200 300 400總體供應(yīng)量成都郊區(qū)成都市區(qū) 27 成都目前約有人口 1000 萬，近期隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及成都市居 民收入的提升，隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了成都本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，對于 300 到 600 平方米的別墅豪宅，成都一般每年僅需幾百多套的市場吸引量，來自業(yè)界的資料表明別墅目前主要是境外客和外地客戶購買，且多半用于自住，而面積以 200 平方米以內(nèi)為主，總價(jià)在一百萬元左右的經(jīng)濟(jì)型別墅更受歡迎。通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營造、主題空間的突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情使得特定的目標(biāo)人群產(chǎn)生 一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強(qiáng)烈的需求。 28 成 都別墅市場戶型結(jié)構(gòu)分析 市區(qū)別墅隨著土地的稀缺 ,可開發(fā)項(xiàng)目將越來越少 ,而近郊和遠(yuǎn)郊別墅 將 是未來 成都 別墅開發(fā)的主戰(zhàn)場。 中產(chǎn)階級(jí)將成為未來別墅主要消費(fèi)群體 ,而面積更趨向于經(jīng)濟(jì)實(shí)用 ,別墅之間越來越激烈 ,進(jìn)而向整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)蔓延。 戶型結(jié)構(gòu)：成都別墅市場產(chǎn)品類型有獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、聯(lián)體別墅、一躍二、三躍四的復(fù)式別墅、空中別墅等多種類型。 開發(fā)套數(shù)： 近郊開發(fā)套數(shù)最多 ,其次是遠(yuǎn)郊 ,市內(nèi)最少 ,這主要是因?yàn)槭袃?nèi)具有別墅形態(tài)的項(xiàng)目以純別墅為主 ,均以大面 積套型為主 ,近郊別墅項(xiàng)目近一兩年來迅猛發(fā)展 ,別墅項(xiàng)目迅速增長 ,同時(shí)針對目標(biāo)市場多元化特征 ,戶型面積偏小 ,遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目起步較晚 ,市場總體放量目前不大 ,當(dāng)然這只是在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的靜態(tài)特征。 開發(fā)面積： 從開發(fā)面積比較分析 ,市區(qū)別墅項(xiàng)目占整個(gè)開發(fā)面積的一半 ,近郊別墅開始向市區(qū)逼近 ,遠(yuǎn)郊別墅開始升溫。 由此 可以看出 ,市區(qū)別墅開發(fā)空間不大 ,綜合城東南近郊 (中和 ,華陽 )板塊和城西近郊 (溫江 )板塊 ,由于城市規(guī)劃和地貌特征優(yōu)勢 ,近郊別墅將會(huì)超過市區(qū)。新土地政策的出臺(tái) ,二級(jí)市場的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展 ,低廉的土地價(jià)格和遠(yuǎn)郊的天然優(yōu)勢 ,別墅市場均會(huì)在各遠(yuǎn)郊城市繼續(xù)升溫。 在市區(qū)、近郊和遠(yuǎn)郊三大區(qū)域之間 ,別墅業(yè)態(tài)最小面積值和最大面積平均值均有地域特征 ,而且均呈現(xiàn)離市區(qū)越遠(yuǎn)的區(qū)域平均面積值越小 ,市區(qū)別墅戶型面積均大于近郊和遠(yuǎn)郊。市區(qū)別墅項(xiàng)目的開發(fā)商瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶主要是成功人士 ,講求的是享受和氣派。而遠(yuǎn)郊的別墅市場對 29 于該區(qū)域目標(biāo)客戶群的消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于市內(nèi) ,別墅戶型面積設(shè)計(jì)相應(yīng)縮小 ,同時(shí)戶型面縮小 ,總價(jià)減少 。這一來能夠擴(kuò)大消費(fèi)群。二來有利于該區(qū)域的別墅項(xiàng)目的推廣。 30 第二章 雙流 房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 31 一、 騰飛的雙流 雙流新城 —— 平方公里綠意中的水樣家園 雙流，作為古成都“三都”之一，雙流位添近郊人居勝地之列。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，雙流已成為成都乃至西部最具活力的投資熱土，也成為成都、省內(nèi)外以及回川人士居家的首選地。近幾年來，成都市南部副中心正在加快建設(shè)，作為南部新城東升城市組團(tuán)核心的“雙流新城”規(guī)劃出臺(tái)，再一次助推雙流整體城市形象和人居面貌的提升。新城區(qū)在城市環(huán)境營造上面主要從兩點(diǎn)出發(fā)， 一是綠地系統(tǒng)，二是水系系統(tǒng) 。 32 總體簡介： ? 交通： 距離成都市區(qū)僅 10余公里，距離雙流國際 機(jī)場也僅 2 公里。 2021年 10月底，連接雙楠新城和市區(qū)的 雙 楠大道 開工建設(shè)，同時(shí)也拉開了新城建設(shè)的序幕。新開工的雙蝻大道長 2900米，寬 140米，雙向 8車道，將連接雙流與武侯大道，使雙流城區(qū)到成都主城區(qū)車程縮短 10分鐘，工程將于 2021 年 5月竣工通車。 ? 教育： 名流大學(xué)中學(xué)一應(yīng)俱全，國家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)棠湖中學(xué)、雙流中學(xué)都坐落在雙流；西航港開發(fā)區(qū)引進(jìn)了四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、信息工程學(xué)院等 5所大專院校，并新建了功能完善、設(shè)施一流的棠湖中學(xué)外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校等。 ? 旅游： 風(fēng)景名勝比比皆是， 縣城中心的“棠湖公園” ，古佛洞聞暮鼓晨鐘，黃龍溪探訪明清古街坊，自駕橡皮筏從嘉禾莊至黃龍溪盡情漂流， ? 餐飲： 眾多美味膾炙人口，進(jìn)入 1990 年以來，白家肥腸粉、鐘妹兔丁、彭鴨子、雙流麻羊等都是膾炙人口的美味。 33 二、雙流房產(chǎn)總體概要 總體印象 雙流是全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣之一，縣城近幾年在新區(qū)建設(shè)和老城改造上齊頭并進(jìn)，在道路、市政建設(shè)方面，取得了長足的進(jìn)展，人居環(huán)境有了較大的改善。雙流的房產(chǎn)開發(fā)因此而逐步走上一個(gè)良性發(fā)展的軌道。華陽、航空港、牧馬山、東升四大居住組團(tuán)，已經(jīng)形成各自的特色。 四大居住組團(tuán)精彩紛呈 34 1） 、華陽 南延線上的絕世天驕 華陽先行一步，是城南房產(chǎn)的領(lǐng)頭羊。陽隨著府河音樂花園、出水芙蓉、親水灣、翠擁天地、左岸花都、綠水康城、濱河花園等樓盤的建設(shè)，其教育文化、體育健身、娛樂休閑、集會(huì)交往等配套設(shè)施也在不斷完善。左岸花都、黃金海岸三期——— 水上花城、怡豐新城、南陽錦城等的熱銷，說明華陽房產(chǎn)仍然是城南房產(chǎn)的一支主力軍，未來，這些區(qū)域的房產(chǎn)還會(huì)在蓉城房產(chǎn)市場唱主角。 2） 、航空港 機(jī)場路旁的稀有珍寶 溫個(gè)哥華花園、翰林南城、川大河畔三大樓盤價(jià)格已上調(diào) 100 元 /平方米 ，西南航空港由于一些大盤的拉動(dòng)，有些項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到均價(jià) 3000 元／平方米。 35 3） 、牧馬山 生態(tài)別墅的世外桃園 牧馬山房產(chǎn)開發(fā)走的是高端路線。牧馬山新城的規(guī)劃性質(zhì)，是以高尚人居、運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)會(huì)展三大主題為主的新型山水新城。目前，隨著眾多知名開發(fā)商，如華新國際、方正集團(tuán)、托普集團(tuán)、國棟建設(shè)、交大房產(chǎn)、森宇集團(tuán)等的強(qiáng)勢進(jìn)入，已使該區(qū)域形成成都的高檔生態(tài)純別墅區(qū)和運(yùn)動(dòng)休閑氧吧。 4） 、東升 新老城區(qū)的容光煥發(fā) 東升鎮(zhèn)的房產(chǎn)開發(fā)正如火如荼，特別是隨著一些體量大、 品質(zhì)高的項(xiàng)目的出現(xiàn)，已經(jīng)完全改變了從前的居住格局，樓盤的品質(zhì)在不斷提升。隨著 “宗申 流溪?jiǎng)e院 ”、 “水云華都 ”、 “歐城花園 ”、 “緯度 18”、 “天府景秀 ”、 “錦繡華都 ”等高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，從整體上提升了東升的房產(chǎn)開發(fā)和居住環(huán)境。 36 雙流房市結(jié)論 隨著成都新城規(guī)劃的逐漸明朗，使得正處于南向發(fā)展軸心的雙流，成為成都城市擴(kuò)張的核心區(qū)域。雙流縣房地產(chǎn)保持了較好的發(fā)展勢頭，今年 1 到 11 月，新開工商品房項(xiàng)目 60 個(gè)，共批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，比去年同期增長 48%；二手房轉(zhuǎn)移登記 3099 戶，總面積 萬平方米， 總金額 ；抵押登記 3616 件，抵押登記面積 萬平方米，抵押金額 億元。 A、商品房均價(jià)達(dá) 元 / m2 隨著新一輪城市規(guī)劃對雙流產(chǎn)生的拉動(dòng)作用顯現(xiàn)，政府對房產(chǎn)開發(fā)的正確引導(dǎo)，開發(fā)商對雙流的發(fā)展前景看好，帶來了今年新開工項(xiàng)目增多，開發(fā)量增長幅度較大。特別是今年以來，以麓山國際社區(qū)等為代表的一批精品大盤和高檔社區(qū)的陸續(xù)推出，極大的提升了雙流房產(chǎn)的品質(zhì)，形成高品質(zhì)的生活理念，使得雙流房產(chǎn)的中、高不同檔次的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更趨合理，客觀上也對房屋均價(jià)起到了拉動(dòng)作用。 2021 年，商品房均 價(jià)為 1918..82 元 / m2， 2021 年，商品房均價(jià)達(dá)到 元 / m2，漲幅達(dá)到 27%， 37 小結(jié)： 在國家宏觀調(diào)控的大背景下，雙流縣商品房市場在經(jīng)歷了一段觀望期后，全年總的銷售勢頭依然良好。特別是一些市場定位準(zhǔn)確或者產(chǎn)品品質(zhì)較高的項(xiàng)目，依然出現(xiàn)年了爭購熱潮。今年。全縣共辦理商品房備案 14673 戶，備案面積 萬平方米，已占今年批準(zhǔn)預(yù)售面積的 %。 B、二手房市場交易波動(dòng)較大 宏觀調(diào)控下的交易稅收政策，對雙流二手房交易市場產(chǎn)生一定影響。 上半年前幾個(gè)月每天平均二手房交易量為 14，在 5月新政（主要是新的稅收政策）即將實(shí)施前，交易量一下上升到每天 30— 40 戶，最多的一天是 68戶。 6月 1號(hào)以后，交易量徒然降到每天 2— 3戶，交易價(jià)格也略有下降。 今年 1— 11月，二手房交易市場交易戶數(shù)比去年同期下降 7%，但下降勢頭在逐月降低。與此對應(yīng)的抵押市場比去年進(jìn)一步活躍，抵押金額比去年增長 18%，特別是今年縣房管所開始為擔(dān)保公司和銀行辦理購房貸款的抵押預(yù)登記，在一定程度上緩解了中低