【文章內(nèi)容簡介】 生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃。綜合規(guī)劃綠化隔離地區(qū)、水系、限建區(qū)、林帶等生態(tài)保護區(qū)域。居住生活區(qū)應該加強生態(tài)建設(shè)，保持生態(tài)平衡；對現(xiàn)有的地形、地物要進行合理地利用與改造，同時要建設(shè)足夠的綠地。 2 新城區(qū)的建設(shè)不僅要注重塑造界首現(xiàn)代化的城市形象，更要提高新城區(qū)的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。 新城區(qū)的建設(shè)必須突出人居 環(huán)境的營造，以其優(yōu)美的環(huán)境、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷的交通以及價格優(yōu)勢，吸引成都市區(qū)的人流。此外確立一套高標準的建設(shè)指標，如人均住房建筑面積、人均公共綠地面積、人均醫(yī)療配套設(shè)施面積等等，并依據(jù)此指標體系對新城的建設(shè)嚴格控制，使新城區(qū)的城市環(huán)境和生活質(zhì)量得到提升。 （四）項目開發(fā)戰(zhàn)略思考： 針對地塊現(xiàn)狀，有效利用內(nèi)外部資源，為項目的運作積聚人氣。 通過東城路物業(yè)形象的改觀與地塊的人氣聚集，有效提升地塊的市場競爭力； 必須對現(xiàn)有地塊的開發(fā)進行合理布局規(guī)劃，確定規(guī)劃實施方案，最大化提升項目的市場價值； 二 、資源有效整合與項目價值提升 基于本案的戰(zhàn)略性思考，地塊價值的提升應做到資源的高度整合： （一）市政府文化廣場對本案的影響尚不容忽視。 離本案較近的市政府廣場是界首市已成型的文化休閑廣場，其功能尚未得到有效發(fā)揮，目前人流量不大、人氣不足，景觀、功能規(guī)劃設(shè)置有待完善。市政府廣場作為娛樂休閑的重場場所，具有聚積人氣的優(yōu)勢，在后期通過政府行為加以推廣，擴大廣場的影響力，在良好的形象帶動下，以點輻射面，帶動周邊的發(fā)展和形象價值的提升。 （二） “ 法姬那 ” 品牌優(yōu)勢的有效利用 目前貴司有意將東城路的路名命名為 “ 法姬那大 道 ” ，基于此，敝司認為可以以此為契機，發(fā)揮 “ 法姬那 ” 品牌的連鎖效應，規(guī)劃建設(shè)以 “ 法姬那 ” 品牌命名的商業(yè)廣場、 “ 法姬那 ” 品牌旗艦店等。結(jié)合后期市場運作，通過政府行為推廣以及媒體的宣傳，從而達到以較強的品牌優(yōu)勢和影響力帶動本地塊的開發(fā)。 （三）有效利用政府資源，優(yōu)化投資環(huán)境，增強市民對新城區(qū)的認同 政府有關(guān)部門需要確定 “ 界首新城區(qū) ” 的發(fā)展規(guī)劃方向并適時加大宣傳力度。對于新城區(qū)的規(guī)劃，政府應出臺相應的優(yōu)惠政策和具體措施，來吸引商客的投資；堅持規(guī)劃先行，不斷強化規(guī)范的調(diào)控引導作用。通對對新城區(qū)進行科學的功能劃分 和風格設(shè)計，增強了新城區(qū)的吸納功能和承載能力。同時，引導廣大市民積極參與城市規(guī)劃，通過媒體公示、規(guī)劃展覽等方式，使市民廣泛關(guān)注新城區(qū)，提升受眾的關(guān)注度。 三、本案啟動成功的關(guān)鍵因素 由于目前項目地塊周邊的市場氛圍不濃，市場價值不明顯，地塊的不成熟性造成城市東西發(fā)展的明顯差異化。目前在此基礎(chǔ)上，開發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著較大的市場風險，同時也應看出，項目地塊的市場潛力仍有著較大的培育空間。 因此，如何有效聚積人氣與合理規(guī)劃開發(fā)地塊，將是本案啟動成功的關(guān)鍵。 第四部分：本案目標消費群體鎖定及其分析 一、目標消費 群體定位 從項目自身的出發(fā)，結(jié)合界首市的經(jīng)濟收入、政治文化、消費的特征；并通過對整個界首市房地產(chǎn)市場綜合分析，物業(yè)的認真、謹慎的調(diào)查研究，敝司認為本案的主流目標消費群定位為： 【界首市中高檔收入群體和中高級投資人士】 二、目標消費群體細分 產(chǎn)品 A— 住宅的目標客戶 [1]一類目標客戶：國家公務員、金融、 IT、新聞媒介工作者 此類消費群體多為界首市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們有固定的經(jīng)濟收入來源、工作相對穩(wěn)定。因界首市區(qū)目前沒有上檔次或生活質(zhì)量較好的住宅，尋求更好的生活空間的群體。 [2]二類目 標客戶：二次置業(yè)者或私營業(yè)主 這類客戶有一定的經(jīng)濟收入，多為私營業(yè)主，分布在離本案道路較通暢、便捷的區(qū)域；二次置業(yè)者也是本案消費群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。 [3] 三類目標客戶：普通工薪階層 主要為市內(nèi)一般的工薪階層，以工資為主要收入，工作相對穩(wěn)定，現(xiàn)代化的生活社區(qū)是他們所向往的理想生活方式。 產(chǎn)品 B— 商業(yè)鋪面的目標客戶 [1] 一類目標客戶：實力型投資企業(yè)或個人 注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，消費量大且比較集中； 物業(yè)的地段的發(fā)展?jié)摿?，具有較高的升值空間和投資回報率，此類投資者多為本地或少量外地的投資客商，經(jīng)營具有品牌趨向和檔次標準。 這部分消費群經(jīng)濟實力較強，收入相對豐盈，資金周轉(zhuǎn)比較靈活，根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價租賃的方式進行運作。 [2] 二類目標客戶：品牌連鎖店 界首市現(xiàn)有的品牌連鎖店甚少，對于一個城市來說顯然是微不足道的，本項目的確立，勢必吸引省內(nèi)外品牌連鎖店投資者，這部分消費群體更注重物業(yè)所帶來的商業(yè)氛圍，目光長遠，選擇正規(guī)的店面，面積一般在 100200 ㎡左右的商業(yè)鋪面。 [3] 三類目標 客戶：零散性投資業(yè)主 多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別，主要經(jīng)營小百貨、零售、美容美發(fā)、干洗店之類，旺市區(qū)的經(jīng)濟投入比較高，有足夠人流量的大中型社區(qū)是他們最適合的選擇。 【小結(jié)：】 鑒于項目的現(xiàn)狀，須有效地弱化產(chǎn)品劣勢、強化延伸優(yōu)勢，在整體營銷策略的制定上，以迎合目標消費者的需求，將成為我們網(wǎng)羅本案目標消費群體的重要手段。 第五部分：項目開發(fā)主題定位及地塊規(guī)劃建議 一、項目開發(fā)主題定位 通過開發(fā)主題的定位，明確項目地塊開發(fā)的方向和思路，為項目的實質(zhì)性運作提供策略性指導。在 深入分析地塊的特征和準確把握界首市房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，敝司將項目地塊開發(fā)主題定位為： 【界首市東部的 “ 造城運動 ” 】 在上述的開發(fā)思路引導下，圍繞以 “ 新都市主義 ” 為開發(fā)主線確定項目地塊的整體規(guī)劃建議。 二、項目市場定位 每一個成功占領(lǐng)市場的產(chǎn)品，其準確的市場定位是創(chuàng)造銷售佳績的關(guān)鍵之所在。 （一）住宅部分： 本案住宅部分的市場定位應針對目前界首市住宅市場發(fā)展滯后，有效需求不足的現(xiàn)狀，以刺激廣大市民的購房需求，聚集人氣、提升地塊價值為目的。鑒于此，敝司通過深入的研究與分析，確定以下具有市場可行性的定位： 【 界首市首座大型高品質(zhì)健康生活社區(qū)】 （開創(chuàng)城市住宅開發(fā)之先河，體現(xiàn)開發(fā)規(guī)模、品質(zhì)，為居者提供舒適的人居環(huán)境） （二）商鋪部分： 商鋪部分是本地塊開發(fā)的核心部分，它的開發(fā)成功，將是本案開發(fā)獲利的關(guān)鍵之所在。由于區(qū)域版塊的不成熟性，城市東西發(fā)展存在較大的差異化，針對本案商鋪部分的定位，敝司認為要在準確把握市場的前提下，最大化提升商鋪的市場價值，挖掘商鋪的發(fā)展?jié)摿?，將進行以下的定位方向： 【界首市首座高檔商業(yè)步行街】 （商業(yè)人氣的聚集地，城市新城區(qū)商業(yè)物業(yè)的典范） 三、項目地塊規(guī)劃建議 項目地塊為東城路全段，北以 新陽路為界，南以順河街為界，全長 1600 余米。前期擬定開發(fā)中原路至翠園路一段，總長 700 余米，沿街東西商鋪進深各 22 米。 （一）地塊分布： ● A 地塊 位置：人民路與東城路交叉口東南角， 占地 150 畝 ● B 地塊 位置：人民路與東城路交叉口西南角 ● C 地塊 位置：人民路與東城路交叉口西北角， 占地 10 余畝 ● D 地塊 位置：人民路與東城路交叉口東北角 ● 東城路兩側(cè)沿街商鋪 （二）地塊規(guī)劃建議： ● A 地塊 規(guī)劃建設(shè)大型純居住社區(qū) ● B 地塊 規(guī)劃建設(shè)住宅相關(guān)的生活配套設(shè)施 包括：購 物及