【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為最終愿景的企業(yè)，愿與您一起，共同追求卓越！ 成都百年流香餐飲文化管理有限公司白云小區(qū)一號(hào)商業(yè)樓方案 9 第二篇 第一部分： 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 所在地區(qū)概況 及項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目地理位置及地理資源分析 項(xiàng)目地理位置概況 ： 本項(xiàng)目座落于成都二、三環(huán)之間的機(jī)場(chǎng)路東 延線上（成都南門 環(huán)線上），南臨中國(guó)西南第一航空樞紐港 雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，北望 即將落成的 百畝領(lǐng)事館 區(qū) ，西靠 國(guó)際會(huì)展 中心、外貿(mào)出口加工區(qū) ，東接 城市 發(fā)展龍頭之錦江 區(qū)，距市中心僅 10 分鐘車程，離雙流機(jī)場(chǎng) 20 分鐘車程，火車南站 5分鐘車程， 交通十分便利 快捷 。 項(xiàng)目地理資源分析 ： 地理位置是 本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。從宏觀環(huán)境看，項(xiàng)目地處成都南門商業(yè)繁華商住圈內(nèi) —— 南接大世界、紫荊、桐梓林社區(qū)及以南站為中心的高檔餐飲娛樂(lè)商圈，同時(shí)緊鄰新起的科華中路餐飲休閑商圈；從微觀環(huán)境看，項(xiàng)目 坐擁風(fēng)景秀麗的 東湖公園 ， 并且毗鄰大 型商業(yè)樓盤 陽(yáng)光春天、政府東苑小區(qū) ，周邊總?cè)丝诩s計(jì) 50 余 萬(wàn) ，由此可見(jiàn)， 該區(qū)域內(nèi)眾多的高檔住宅社區(qū)和繁華的餐飲、娛樂(lè)休閑等配套已使該區(qū)域成為成都南門的商業(yè)副中心，同時(shí)也引領(lǐng)著成都高檔餐飲娛樂(lè)消費(fèi)的潮流。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 白云小區(qū)一號(hào)商業(yè)樓 位于 成都 空軍白云 小區(qū)大門入口 ， 為一棟六 層樓 獨(dú)棟建筑。地上 總面積 約 23300 平方米， 其中 一層 約 3379 平方米 ， 二 層 約 2154 平方米 ，三層 2760約 平方米 ， 四至六層每層約 2200 平方米。地下一、二層 停車場(chǎng) 共計(jì) 8300 平方米， 可提供 192 個(gè)車位。項(xiàng)目地緊鄰 環(huán)線路邊、東籬翠湖 公園旁邊，交通順暢、風(fēng)景怡人。 成都百年流香餐飲文化管理有限公司白云小區(qū)一號(hào)商業(yè)樓方案 10 項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目 所在區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)及周邊市場(chǎng)情況的考察，本項(xiàng)目初步定位于以中高檔餐飲及住宿為主，兼具休閑康樂(lè)功能的豪華型星級(jí)商務(wù)酒店。 因?yàn)?項(xiàng)目接待條件優(yōu)越，星級(jí)定位高，在目標(biāo)客源的選擇方面 我們遵循經(jīng)濟(jì)學(xué)著名的 “ 二八原理 ” ： 企業(yè) 20%的高端顧客將為企業(yè)帶來(lái) 80%或者更多的利潤(rùn)。如果把客源市場(chǎng)細(xì)分為盈利型顧客群作為主要的營(yíng)銷方向和核心顧客群，把保本型顧客群作為補(bǔ)充顧客群，放棄非盈利型顧客群。 我們的潛在消費(fèi)群體大致為：九龍廣場(chǎng)商家、 各類商會(huì)、 投 資開(kāi)發(fā)商、政府接待、 領(lǐng) 館外籍人員、外商、 宴請(qǐng)、會(huì)議、有高消費(fèi)能力的企事業(yè)單位、軍 區(qū)部隊(duì)、協(xié)議單位、房地產(chǎn)、電信、 IT、金融、證券、傳媒、港澳臺(tái)等境外游客、 國(guó)內(nèi) 及省內(nèi)觀光團(tuán)隊(duì)、自駕車消費(fèi)群體 、 周邊本地家庭 消費(fèi)群體。 由此，根據(jù)本項(xiàng)目地理位置的特點(diǎn)（位于二至三環(huán)之間機(jī)場(chǎng)路東沿線地段，臨近交通樞紐點(diǎn)飛機(jī)場(chǎng)及火車站，靠近會(huì)展中心及領(lǐng)館區(qū)等），我們將可能的客戶群體類別、客戶群特征以及對(duì)酒店賓館的要求等情況做如下細(xì)分： 客戶群體細(xì)分特點(diǎn) 所涉及的意圖和主要類別 客戶群的典型情況 對(duì)賓館酒店的要求 外籍人士、 商務(wù)、個(gè)人、銷售代表 、公司管理人員、顧問(wèn)、政府官員（獨(dú)立的或通過(guò)旅行社） 1－ 2 晚，單人入住， 80％男性；工作日；無(wú)季節(jié)性；經(jīng)常旅行；對(duì)價(jià)格敏感；平均消費(fèi)較高 南延線 商務(wù)區(qū)，擁有令人滿意的商務(wù)服務(wù)和會(huì)議室的高級(jí)酒店；市中心或方便到達(dá)的郊區(qū)位置。帶有休息區(qū)、工作區(qū)的設(shè)施齊全的客房 團(tuán)體 、 專業(yè)研討會(huì)、聯(lián)合會(huì)議、銷售團(tuán)隊(duì)集會(huì)、管理層會(huì)議 2－ 4 晚，單人入住，男性居多；工作日；淡季到旺季經(jīng)常性或周期性活動(dòng)；對(duì)價(jià)格不敏感；會(huì)議；產(chǎn)品發(fā)布 會(huì)展 中心 周邊，配有會(huì)議和集會(huì)室以及輔助設(shè)施的高級(jí)酒店；帶有休息區(qū)、工作區(qū)的精裝修的客房， 10％套房 管理人 培訓(xùn) 熟悉公司情況的培訓(xùn)項(xiàng)目（通常為獨(dú)立的） 3－ 6 晚，單人入住，男女區(qū)分不明顯；工作日、淡季，通常是正在進(jìn)行的項(xiàng)目之一的部分；對(duì)價(jià)格敏感 不限地段，帶有較好會(huì)議設(shè)施和研討會(huì)廳的中等酒店。配有休息區(qū)、工作區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)客房 獎(jiǎng)勵(lì)性旅游 公司會(huì)議（獎(jiǎng)勵(lì)性旅行社） 5－ 8 晚，雙人入住為主，主要在淡季；周期性，對(duì)價(jià)格不敏感 機(jī)場(chǎng)路、火車南站附近 ，并配備會(huì)議設(shè)施的高級(jí)酒店；帶休息 區(qū)或陽(yáng)臺(tái)的精裝修客房， 5％套房 娛樂(lè) 成熟夫婦和個(gè)人 旅游、觀光、文化興趣；特別促銷， 1－ 3 晚， 25％單人入?。ㄅ员壤^高）；中間淡季；每年 2－ 3次；對(duì)折扣價(jià)格敏感；從中等消費(fèi)到高消費(fèi) 以 方便到達(dá)成都市內(nèi)個(gè)景區(qū) 為主 成都百年流香餐飲文化管理有限公司白云小區(qū)一號(hào)商業(yè)樓方案 11 周末休息 度假 有組織的旅游或獨(dú)立 7－ 10 晚， 20％單人入住。中間季節(jié)或旺季。每年 1 次；價(jià)格相對(duì)不敏感；中等消費(fèi)到高消費(fèi) 近郊區(qū)中、高級(jí)酒店；精裝修的寬敞客房配帶陽(yáng)臺(tái) 退休夫婦和個(gè)人 有組織的旅游 7－ 14 晚，有時(shí)更長(zhǎng)； 30％或更多單人入住；淡季包價(jià)游，每年一次；價(jià)格高度敏感；中低消費(fèi) 建于安靜的度假區(qū)并配有全套設(shè)施的中檔酒店；精裝修的寬敞客房配帶陽(yáng)臺(tái) 家庭度假（有組織的旅游度假、獨(dú)立的短期游） 7－ 14 晚。旺季：學(xué)校假期時(shí)達(dá)到高潮，每年 1 到 2 次；價(jià)格敏感；中低消費(fèi) 中等酒店；客舍；餐飲自助式住宅或公寓以及營(yíng)地，配有餐飲休閑和娛樂(lè)設(shè)施 年輕的專業(yè)人士 單身或夫婦，度假；俱樂(lè)部；聯(lián)誼會(huì) 6－ 12 晚； 70％單人入??；中間季節(jié)到旺季；通常一年 2 次； 對(duì)價(jià)格的敏感度取決于度假區(qū)的景點(diǎn) 以休閑為主的共用的餐飲自助型酒店；標(biāo)準(zhǔn)間；配備社交公共設(shè)施 短期客人 夫婦和個(gè)人到漢拜訪；重要活動(dòng)；中途停留 1－ 2 晚；從中間季節(jié)到淡季；周末；周期性；對(duì)價(jià)格適度敏感；消費(fèi)有限 中等連鎖酒店；汽車旅館或建在交通便利地段，配餐廳 家庭 到 川 拜訪；中途停留 1－ 2 晚；旺季；周末；偶爾；對(duì)價(jià)格敏感；消費(fèi)有限 配面積大或相連的家庭房間和兒童游樂(lè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)酒店；主要提供床位和早餐 長(zhǎng)期居住 商務(wù) 調(diào)動(dòng)中的雇員；在漢工作的專業(yè)人員 幾個(gè)星期；全年；對(duì)價(jià)格適度敏 感；中等消費(fèi) 套房；餐飲自助；配獨(dú)立的休息和辦公區(qū) 項(xiàng)目所在區(qū)域 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 概況 市場(chǎng)整體環(huán)境 成都?xì)v來(lái)有“城南住貴人”之說(shuō)，由此可見(jiàn)南門區(qū)域的尊貴與繁華。本 項(xiàng)目位于城南繁華商業(yè)副中心地帶， 周遍除了有大量高檔社區(qū)、別墅區(qū)外，還匯聚了大量高檔有實(shí)力的餐飲娛樂(lè)酒店及會(huì)所。其中以老牌知名的中國(guó)會(huì)所、天天漁港、大東海等代表，新崛起的有 凱宴美湖 、美力會(huì)所、東宮會(huì)所等一批高檔豪華的餐飲娛樂(lè)會(huì)所等。大量的高、中檔餐飲娛樂(lè)和星級(jí)酒店云集在此，增添了南門的熱鬧的繁華，聚集了大量的人氣和商氣，同時(shí)也加劇了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng) 。如何在這一領(lǐng)域脫穎而出，迅速成名，成為新的高檔消費(fèi)場(chǎng)所，是我們項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 成都百年流香餐飲文化管理有限公司白云小區(qū)一號(hào)商業(yè)樓方案 12 區(qū)域內(nèi) 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手 概況 區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況 南延線酒店目前狀況 酒店名稱 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 統(tǒng)計(jì) 成都凱賓斯基飯店 五星 共 1 家 成都布衣客棧 四星 共 3 家 成都景陽(yáng)商務(wù)酒店 成都四季商旅酒店 四川錦鑫酒店 三星 共 1 家 中國(guó)會(huì)所 頂級(jí)商務(wù)會(huì)所 共 1 家 美力會(huì)所 高級(jí)娛樂(lè)會(huì)所 共 1 家 翠園 .博雅會(huì) 高級(jí)餐飲、酒店 共 2 家 凱宴美湖（凱宴酒店） 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及解決方案 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) （ 1）品牌優(yōu)勢(shì) :百年流香餐飲文化管理有限公司及品牌在成都 具有較高的知名度。 （ 2）位置優(yōu)勢(shì) :地處 成都市新生代南延線地區(qū) ， 該地段 星級(jí)酒 店、 高檔餐飲 比比皆是 ，加之新國(guó)際會(huì)展中心和領(lǐng) 館區(qū)的興起，政府小區(qū)東苑小區(qū)和軍區(qū)住宅區(qū)藍(lán)天小區(qū)、白云小區(qū)、陽(yáng)光春天小區(qū)、東湖翡翠城小區(qū)等諸多高檔住宅社區(qū)的落成，一個(gè)高檔 核心商住區(qū)已逐漸形成。同時(shí)該項(xiàng)目毗鄰成都新起的錦江河畔東湖翠籬公園，生態(tài)宜人、環(huán)境優(yōu)美，在不久的將來(lái)必會(huì)匯聚大量人氣；交通方面，項(xiàng)目所在地段有鏈接?xùn)|西城區(qū)的 環(huán)道路上，交通十分順暢便利。 （ 3）硬件優(yōu)勢(shì) :項(xiàng)目將采用 高品質(zhì)的硬件設(shè)施，有特色 的城市地標(biāo) 建筑風(fēng)格和大師級(jí)的大堂設(shè)計(jì) ，加之高檔的商務(wù)餐飲 服務(wù) 、完善的會(huì)議 設(shè)施 以及 靈 動(dòng)時(shí)尚 的客房設(shè)計(jì)，是 接待高端客戶 ，組織公司 會(huì)議、 開(kāi)展商務(wù)洽談的理想 場(chǎng)所。 （ 4）軟件優(yōu)勢(shì) :國(guó)際級(jí)的先進(jìn)管理技術(shù)和概念引入，以及來(lái)自 原創(chuàng) 的管理 團(tuán)隊(duì) 精英，將為項(xiàng)目 帶來(lái)更多更好的 服務(wù) 理念和 管理 經(jīng)驗(yàn)。 成都百年流香餐飲文化管理有限公司白云小區(qū)一號(hào)商業(yè)樓方案 13 項(xiàng)目 劣勢(shì) 及解決方案 劣勢(shì)分析 ： ①項(xiàng)目所在地的軍區(qū) 白云小區(qū)跟大型政府 住宅 小區(qū) （東苑）的正式 入住還有一定的時(shí)間， 其 人氣的聚集還需要一 段 時(shí)間 的培養(yǎng)； ②作為城南新興商業(yè)區(qū)，該地段已有諸多發(fā)展成熟的餐飲、酒店以及娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果沒(méi)有一定經(jīng)營(yíng)特色，必定難以在市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。 解決方案 ① 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期，加大營(yíng)銷宣傳力度，尤其是戶外廣告及媒體廣告的 宣傳力度，加強(qiáng)周遍社區(qū)宣傳，提高區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)知名度。 ② 發(fā)展特色餐飲和個(gè)性化酒店服務(wù)，突現(xiàn)豪華、尊貴品質(zhì)，讓消費(fèi)者感受到中檔的消費(fèi)高檔的享受。 ③ 開(kāi)展多元化營(yíng)銷，準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶，加強(qiáng)促銷力度。 第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目整體規(guī)劃 項(xiàng)目樓層設(shè)施分布規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)職能 項(xiàng)目擬設(shè)各種特色的豪華客房 150 余套； 一、二樓設(shè)為 優(yōu)雅舒適 、豪華尊貴 的中 、西餐廳； 其中內(nèi)有 多間不同規(guī)格的會(huì)議室 。 另外 擬設(shè) 可容納 500 人 團(tuán)拜、 會(huì)議或宴會(huì)的多功能廳 ；酒店 康體休閑娛樂(lè) 項(xiàng)目 包括： 足浴﹑ 各式保健按摩、桌球、乒乓球、品茗 棋牌 等。 樓層 設(shè)施分布 規(guī)劃 經(jīng)營(yíng)職能 成都百年流香餐飲文化管理有限公司白云小區(qū)一號(hào)商業(yè)樓方案 14 46 層 商務(wù)客房 滿足消費(fèi)住宿 3 層 棋牌室、足浴館 滿足消費(fèi)娛樂(lè) 2 層 西餐廳、中餐廳、宴會(huì)廳（會(huì)議廳） 滿足餐飲消費(fèi) 1 層 接待大廳、中餐廳咖啡廳 滿足餐飲休閑消費(fèi) 2層 地下停車場(chǎng) 滿足消費(fèi)者停車便捷 項(xiàng)目整體裝修風(fēng)格規(guī)劃 1．在歐式風(fēng)格的前提下， 以 現(xiàn)代 時(shí)尚風(fēng)格元素和中式元素為點(diǎn)綴、襯托，體現(xiàn) 歐式古典情趣主調(diào) ，表現(xiàn)出 西方傳統(tǒng)文化特征 以及 異域文化風(fēng)格 。 2．包容古今，融匯中外文化，在變化中尋求兩組矛盾的結(jié)合點(diǎn)并努力貫徹到內(nèi)部空間的每個(gè)區(qū)域 的裝飾設(shè)計(jì)中，力求在追求酒店整體統(tǒng)一的風(fēng)格中體現(xiàn)多元化、多視角的 東西方 文化內(nèi)涵；在構(gòu)造高雅、華貴的五星級(jí)酒店的室內(nèi)空間的同時(shí)，創(chuàng)造出別具一格的 “ 現(xiàn)代化的傳統(tǒng)文化觀 ” 、 “ 外國(guó)人眼里的中國(guó) ” 等文化藝術(shù)氛圍。 3．用純凈的、淡雅、明快的米黃色調(diào)作背景，襯托高品位的家具、燈具及藝術(shù)品陳設(shè)，以此來(lái)烘托酒店的高雅的文化氛圍，并配以突出重點(diǎn)裝飾的燈光照明設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)空間的立體感與節(jié)奏感，這成為貫穿酒店各區(qū)域設(shè)計(jì)的基本手法。 這些基本原則貫穿設(shè)計(jì)全過(guò)程并貫徹到裝飾工程的各個(gè)區(qū)域，使得酒店的整體裝飾在相當(dāng)程度上達(dá)到了豪華與高 雅并重的裝飾效果。 餐飲規(guī)劃 餐飲布局及風(fēng)格定位 從功能角度上講，酒店的餐飲宴會(huì)空間的重要性是舉足輕重的。作為 商務(wù) 酒店，成都百年流香餐飲文化管理有限公司白云小區(qū)一號(hào)商業(yè)樓方案 15 該部分的設(shè)置包含了相當(dāng)多的內(nèi)容 。酒店的餐飲宴會(huì)設(shè)施包含以下幾個(gè)部分。 ① 位于首層的咖啡廳 ： 功能上為客人提供咖啡、茶點(diǎn)及自 助餐。裝飾上通過(guò)砂巖墻面、仿古地磚和裝飾性的木梁、裝飾柱，描繪 一種室外歐式花園的感覺(jué)。墻面上 考慮以 3幅燦爛的花卉 主題的壁畫更 加 鮮明 地 點(diǎn)明 咖啡廳設(shè)計(jì)主題，并 呼應(yīng) 咖啡廳的名字 ： “ 花園咖啡廳 ” 。 ② 位于 2 層的西餐廳：和一般西餐廳不同的是， 酒店的西餐廳 多了 幾分輕松、隨意。在餐廳的中部抬高 一片就餐區(qū)，配以舒適寬大的餐桌。大廳的一角靠近吧臺(tái)處，辟為酒吧區(qū)；展示廚房和明檔扒爐成為客人用餐同時(shí)可直接觀賞的效果；深色的胡桃木板配以大片的鏡面以及造型簡(jiǎn)潔略有現(xiàn)代氣息的金屬燈具，配以墻面上出現(xiàn)的現(xiàn)代的繪畫作品，使客人們?cè)谄肺懂悋?guó)美味的同時(shí)品味著異國(guó)的文化 。 ③ 中餐廳與西餐廳成左右之勢(shì)，遙相呼應(yīng)。其設(shè)計(jì)概念摒棄傳統(tǒng)的純中式風(fēng)格，追求的是一種 “ 外國(guó)人眼里的中國(guó) ” 味道。一切裝飾手法界乎中西之間，所有看似中國(guó)傳統(tǒng)的造型裝飾語(yǔ)言都源自外國(guó)人的改造與變化，包括黑漆 描金的仿中式隔扇 門和位于餐廳中央的描金鳥(niǎo)籠 。 中餐廳設(shè)計(jì)的主題是鳥(niǎo)， 餐廳 中央有一個(gè)純裝飾的鳥(niǎo)籠，地毯也是以鳥(niǎo)為圖案的。 ④ 同處于 2 層的大宴會(huì)廳是餐飲宴會(huì)部分的重要組成部分，它也是整座酒店不可缺少的重要部分。大宴會(huì)廳由前廳和主廳兩部分組成，四組可全部折疊收起的大門將前廳及主廳合二為一，形成一個(gè)可容納 500 人的超大宴會(huì)廳