【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0=95400元， 未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，按照 30%的稅率計(jì)算， 95400 30%=28620元 能夠提供評(píng)估報(bào)告的土地增值稅計(jì)算方式 不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重 置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng) 目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)： （ 1）取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明 （ 2）中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià) 值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià) 格進(jìn)行確認(rèn)； （ 3）按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格 評(píng)估費(fèi)用。 土地出讓金 稅種解析：國(guó)家作為土地所有者將其一定年限的國(guó)有土地 使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價(jià) 格。是政府要收取的土地收益 (地租 )，即土地所有者出讓土 地使用權(quán)的交易價(jià)款。 征收對(duì)象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購(gòu)公房 納稅人： —— 買(mǎi)方（無(wú)論是成本價(jià)，還是優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，買(mǎi)方都需要 按照 1560 建筑面積 1%繳納土地出讓金）； —— 賣(mài)方（所出售的房屋是當(dāng)初賣(mài)方以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi) 的，由賣(mài)方另外向原單位按 1560 建筑面積 6%支付土地 出讓金） 征收辦法：成本價(jià)按 1560 建筑面積 1%繳納；優(yōu)惠價(jià)或 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按 1560 建筑面積 6%繳納 征收范圍：已購(gòu)公房（再上市的已購(gòu)公房轉(zhuǎn)手后，性質(zhì)變 為商品房） 土地出讓金繳納計(jì)算方式及案例 —— 無(wú)論是成本價(jià)，還是優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)， 買(mǎi)方 都需要 按照 1560 建筑面 積 1%繳納土地出讓金 案例： 1991年，吳先生以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一套六里橋的公房，面積為 75平 米，王先生于 2021年 9月將該房產(chǎn)售予方小姐，那么方小姐需要繳納土地出 讓金： 1560 75 1%=1170元。 —— 所出售的房屋是當(dāng)初賣(mài)方以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，由 賣(mài)方 另外向 原單 位按 1560 建筑面積 6%支付土地出讓金 這是因?yàn)椋撼杀緝r(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的 使用、占有、處置 的權(quán)利全 部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置， 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的 使用、占有權(quán) 歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置 權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了；產(chǎn)權(quán)人通過(guò)向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。 綜合地價(jià)款 稅種解析：國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造 經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給開(kāi)發(fā)商使用的， 與已購(gòu)公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同 征收對(duì)象：再上市交易經(jīng)濟(jì)適用房 納稅人：賣(mài)方 稅率：成交價(jià)的 10% 征收范圍：再上市交易的 5年以上（以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準(zhǔn)）、 并以市場(chǎng)價(jià)出售的經(jīng)濟(jì)適用房 綜合地價(jià)款繳納計(jì)算方式及案例 案例：梁女士于 2021年購(gòu)買(mǎi)了一套回龍觀的經(jīng)濟(jì)適用房，面積 為 70平米， 2021年 11月以市場(chǎng)價(jià) 32萬(wàn)元出售，由于該套房產(chǎn)已滿 5 年，并按市場(chǎng)價(jià)出售，因此需交納成交價(jià) 10%的綜合地價(jià)款， 即 32 10%=。 三、北京市二手房交易稅費(fèi)判斷三步走 第一步：首先看房屋屬性，包括已購(gòu)公房、二手商品房、 經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房 第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過(guò) 5年； 第三步：看面積、單價(jià)、容積率，判斷是否是普通住 宅、面積是否超標(biāo)。 四、不同權(quán)屬二手房交易稅費(fèi)繳納案例 已購(gòu)公房案例 二手商品房案例 經(jīng)濟(jì)適用房案例 已購(gòu)公房交易雙方的稅費(fèi)繳納明細(xì)表 階段 費(fèi)用明錄 購(gòu)買(mǎi)方 出售方 上繳部門(mén) 交易環(huán)節(jié) 契稅 成交價(jià) % 房地產(chǎn)交易所 印花稅 成交價(jià) % 成交價(jià) % 房地產(chǎn)交易所 營(yíng)業(yè)稅（含城建稅和教育附加） 5年之內(nèi)：成交 % 5年之外，免交 房地產(chǎn)交易所 個(gè)人所得稅 5年之外：免交； 5年之內(nèi)：成交價(jià) 1%或差額 20% 房地產(chǎn)交易所 土地出讓金 當(dāng)年成本價(jià) 建筑面積 1% 當(dāng)初賣(mài)方以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，由賣(mài)方另外向原單位按 1560 建筑面積 6%支付 房地產(chǎn)交易所 土地增值稅 已購(gòu)公房交易雙方的稅費(fèi)繳納明細(xì)表 階段 費(fèi)用明錄 購(gòu)買(mǎi)方 出售方 上繳部門(mén) 貸款環(huán)節(jié) 律師費(fèi) 貸款額 02% 律師事務(wù)所 保險(xiǎn)費(fèi) 貸款額 當(dāng)年年費(fèi)率 保險(xiǎn)公司 評(píng)估費(fèi) 一般為 600元；評(píng)估值超過(guò) 60萬(wàn)的加收評(píng)估價(jià) %或評(píng)估價(jià) % 評(píng)估公司 服務(wù)環(huán)節(jié) 經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi) 成交價(jià) 1% 成交價(jià) 2% 經(jīng)紀(jì)公司 過(guò)戶費(fèi) 1500 1500 已購(gòu)公房稅費(fèi)交易案例 2021年 10月，程先生通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)了一套吳小姐的房 產(chǎn)，該套房產(chǎn)屬于已購(gòu)公房，是吳小姐當(dāng)年以成本價(jià)購(gòu)得。該套 房屋面積為 80平米，成交總價(jià)為 64萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為 1991年。在此交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方各需要繳納的稅費(fèi)是多少？ 買(mǎi)方程先生 ：印花稅： 640000 %=320元 契稅： 640000 %=9600元 土地出讓金： 1560 80 1%=1248元 稅費(fèi)總額 11168元 賣(mài)方吳小姐 ：印花稅： 640000 %=320元 二手商品房的交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表 階段 費(fèi)用明錄 購(gòu)買(mǎi)方 出售方 上繳部門(mén) 交易環(huán)節(jié) 契稅 普通住宅：成交價(jià) % 非普通住宅：成交價(jià) 3% 房地產(chǎn)交易所 印花稅 成交價(jià) % 成交價(jià) % 房地產(chǎn)交易所 營(yíng)業(yè)稅（含城建稅和教育附加） 5年之內(nèi)：成交價(jià) % 5年之外的非普通住宅：差額 % 房地產(chǎn)交易所 個(gè)人所得稅 5年之外：免交； 5年之內(nèi)：成交價(jià) 1%或差額 20% 房地產(chǎn)交易所 土地增值稅 普通住宅免征，非普通住宅 3年內(nèi)全額征收， 35年內(nèi)減半征收， 5年外免征 房地產(chǎn)交易所 二手商品房的交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表 階段 費(fèi)用明錄 購(gòu)買(mǎi)方 出售方 上繳部門(mén) 貸款環(huán)節(jié) 律師費(fèi) 貸款額 0～ 2% 律師事務(wù)所 保險(xiǎn)費(fèi) 貸款額 當(dāng)年年費(fèi)率 保險(xiǎn)公司 評(píng)估費(fèi) 一般為 600元；評(píng)估值超過(guò) 60萬(wàn)的加收評(píng)估價(jià) %或評(píng)估價(jià) % 評(píng)估公司 服務(wù)環(huán)節(jié) 經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi) 成交價(jià) 1% 成交價(jià) 2% 經(jīng)紀(jì)公司 過(guò)戶費(fèi) 1500 1500 二手商品房稅費(fèi)交易案例 2021年 11月， 高小姐通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)了方先生位于利澤西園的一 套二手商品房，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為 2021年，小區(qū)容積率為 ，房屋面積 70 平米，總價(jià) 50萬(wàn)元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分別繳納哪些稅 費(fèi)？ 買(mǎi)方高小姐 ：該套房屋屬于面積小于 140平米，容積率高于 ，單價(jià)為 7142元，低于望京區(qū)域土地平均交易價(jià)格的 （ ），屬于普通 住宅，契稅 =500000 %=7500元；印花稅 =500000 %=250元。 稅費(fèi)總額為 7750元。 賣(mài)方方先生 ：印花稅 250元； 該套房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)間未滿 5年，須繳納個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅。 個(gè)稅 =500000 1%=5000元；營(yíng)業(yè)稅 =