【文章內(nèi)容簡介】 0=95400元， 未超過扣除項目金額 50%，按照 30%的稅率計算， 95400 30%=28620元 能夠提供評估報告的土地增值稅計算方式 不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重 置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項 目金額按以下標準確認： （ 1）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明 （ 2）中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價 值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價 格進行確認； （ 3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格 評估費用。 土地出讓金 稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地 使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價 格。是政府要收取的土地收益 (地租 )，即土地所有者出讓土 地使用權(quán)的交易價款。 征收對象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購公房 納稅人： —— 買方（無論是成本價，還是優(yōu)惠價或標準價，買方都需要 按照 1560 建筑面積 1%繳納土地出讓金）； —— 賣方（所出售的房屋是當初賣方以優(yōu)惠價或標準價購買 的，由賣方另外向原單位按 1560 建筑面積 6%支付土地 出讓金） 征收辦法：成本價按 1560 建筑面積 1%繳納；優(yōu)惠價或 標準價按 1560 建筑面積 6%繳納 征收范圍：已購公房（再上市的已購公房轉(zhuǎn)手后，性質(zhì)變 為商品房） 土地出讓金繳納計算方式及案例 —— 無論是成本價，還是優(yōu)惠價或標準價， 買方 都需要 按照 1560 建筑面 積 1%繳納土地出讓金 案例： 1991年，吳先生以成本價購買了一套六里橋的公房，面積為 75平 米，王先生于 2021年 9月將該房產(chǎn)售予方小姐，那么方小姐需要繳納土地出 讓金： 1560 75 1%=1170元。 —— 所出售的房屋是當初賣方以優(yōu)惠價或標準價購買，由 賣方 另外向 原單 位按 1560 建筑面積 6%支付土地出讓金 這是因為：成本價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的 使用、占有、處置 的權(quán)利全 部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置， 標準價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的 使用、占有權(quán) 歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置 權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了；產(chǎn)權(quán)人通過向原產(chǎn)權(quán)單位補齊標準價 和成本價的差額，將標準價變成成本價，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。 綜合地價款 稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造 經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的， 與已購公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同 征收對象：再上市交易經(jīng)濟適用房 納稅人：賣方 稅率：成交價的 10% 征收范圍：再上市交易的 5年以上（以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準）、 并以市場價出售的經(jīng)濟適用房 綜合地價款繳納計算方式及案例 案例：梁女士于 2021年購買了一套回龍觀的經(jīng)濟適用房，面積 為 70平米， 2021年 11月以市場價 32萬元出售，由于該套房產(chǎn)已滿 5 年，并按市場價出售，因此需交納成交價 10%的綜合地價款， 即 32 10%=。 三、北京市二手房交易稅費判斷三步走 第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、 經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、回遷房 第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過 5年； 第三步：看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住 宅、面積是否超標。 四、不同權(quán)屬二手房交易稅費繳納案例 已購公房案例 二手商品房案例 經(jīng)濟適用房案例 已購公房交易雙方的稅費繳納明細表 階段 費用明錄 購買方 出售方 上繳部門 交易環(huán)節(jié) 契稅 成交價 % 房地產(chǎn)交易所 印花稅 成交價 % 成交價 % 房地產(chǎn)交易所 營業(yè)稅（含城建稅和教育附加） 5年之內(nèi)：成交 % 5年之外，免交 房地產(chǎn)交易所 個人所得稅 5年之外：免交； 5年之內(nèi)：成交價 1%或差額 20% 房地產(chǎn)交易所 土地出讓金 當年成本價 建筑面積 1% 當初賣方以優(yōu)惠價或標準價購買，由賣方另外向原單位按 1560 建筑面積 6%支付 房地產(chǎn)交易所 土地增值稅 已購公房交易雙方的稅費繳納明細表 階段 費用明錄 購買方 出售方 上繳部門 貸款環(huán)節(jié) 律師費 貸款額 02% 律師事務(wù)所 保險費 貸款額 當年年費率 保險公司 評估費 一般為 600元；評估值超過 60萬的加收評估價 %或評估價 % 評估公司 服務(wù)環(huán)節(jié) 經(jīng)紀服務(wù)費 成交價 1% 成交價 2% 經(jīng)紀公司 過戶費 1500 1500 已購公房稅費交易案例 2021年 10月，程先生通過經(jīng)紀公司購買了一套吳小姐的房 產(chǎn)，該套房產(chǎn)屬于已購公房，是吳小姐當年以成本價購得。該套 房屋面積為 80平米，成交總價為 64萬元，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為 1991年。在此交易中，買賣雙方各需要繳納的稅費是多少？ 買方程先生 ：印花稅： 640000 %=320元 契稅： 640000 %=9600元 土地出讓金： 1560 80 1%=1248元 稅費總額 11168元 賣方吳小姐 ：印花稅： 640000 %=320元 二手商品房的交易雙方稅費繳納明細表 階段 費用明錄 購買方 出售方 上繳部門 交易環(huán)節(jié) 契稅 普通住宅：成交價 % 非普通住宅：成交價 3% 房地產(chǎn)交易所 印花稅 成交價 % 成交價 % 房地產(chǎn)交易所 營業(yè)稅（含城建稅和教育附加） 5年之內(nèi)：成交價 % 5年之外的非普通住宅：差額 % 房地產(chǎn)交易所 個人所得稅 5年之外：免交； 5年之內(nèi)：成交價 1%或差額 20% 房地產(chǎn)交易所 土地增值稅 普通住宅免征，非普通住宅 3年內(nèi)全額征收， 35年內(nèi)減半征收， 5年外免征 房地產(chǎn)交易所 二手商品房的交易雙方稅費繳納明細表 階段 費用明錄 購買方 出售方 上繳部門 貸款環(huán)節(jié) 律師費 貸款額 0～ 2% 律師事務(wù)所 保險費 貸款額 當年年費率 保險公司 評估費 一般為 600元；評估值超過 60萬的加收評估價 %或評估價 % 評估公司 服務(wù)環(huán)節(jié) 經(jīng)紀服務(wù)費 成交價 1% 成交價 2% 經(jīng)紀公司 過戶費 1500 1500 二手商品房稅費交易案例 2021年 11月， 高小姐通過經(jīng)紀公司購買了方先生位于利澤西園的一 套二手商品房，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為 2021年，小區(qū)容積率為 ，房屋面積 70 平米，總價 50萬元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分別繳納哪些稅 費？ 買方高小姐 ：該套房屋屬于面積小于 140平米，容積率高于 ，單價為 7142元，低于望京區(qū)域土地平均交易價格的 （ ），屬于普通 住宅，契稅 =500000 %=7500元；印花稅 =500000 %=250元。 稅費總額為 7750元。 賣方方先生 ：印花稅 250元； 該套房屋產(chǎn)權(quán)證時間未滿 5年，須繳納個稅、營業(yè)稅。 個稅 =500000 1%=5000元；營業(yè)稅 =