經(jīng)濟周期原理與房地產(chǎn)市場波動趨勢(編輯修改稿)
2025-06-15 21:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 續(xù)上升，不但引發(fā)強烈的投資性需求，自住型的購屋者亦紛紛提前購屋，市場空屋數(shù)量大幅減少，促使房價大幅上揚，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍感受到景氣復(fù)蘇的訊息，供給意愿大增，施工面積將大量增加。當(dāng)房地產(chǎn)景氣達到高峰的同時，房價與施工面積亦達到高峰，房地產(chǎn)空置率則處于相對的低水準(zhǔn)。不過此時政府為避免經(jīng)濟景氣過熱而引發(fā)通貨膨脹，大幅緊縮貨幣供給，造成經(jīng)濟活動削減，陸續(xù)完成的新建筑出現(xiàn)閑置，經(jīng)濟景氣明顯由高峰開始向下滑動。 2021/6/16 浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 21 房地產(chǎn)周期的特征 ? 4. 景氣高峰至衰退階段 (E4 → E1)。 經(jīng)濟蕭條 ， 失業(yè)率增加 ， 銀行開始緊縮信用 ， 貸款利率不斷上升 。 原先房價上漲趨勢呈現(xiàn)停滯 。 然而由于短期調(diào)整不易 ， 施工面積仍持續(xù)增加中 。 投資性需求大幅減少 ， 房價開始下跌 。 房地產(chǎn)景氣階段所興建的住宅卻于此時陸續(xù)完成 ， 竣工面積可能于此時達到高峰 ， 住宅空置率明顯增加 ， 蕭條期間的長短將視超額供給何時被消化而定 。 2021/6/16 浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 22 不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期 ? 美國房地產(chǎn)從 1870年開始大約按 18— 20年的頻率完成一次周期循環(huán)波動，與庫茲涅茨長周期（ 1820年）基本一致； ? 日本房地產(chǎn)基本是 7年一次周期；香港房地產(chǎn)從1945年二戰(zhàn)后大致是 78年一次周期；臺灣房地產(chǎn)從 1970年開始周期循環(huán)大致是 56年。 ? 中國大陸的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動時間大致是 45年，是介于基欽周期（ 23年）和朱格拉周期（ 67年）之間的一種新周期，具有獨特的波長（何國釗，曹振良，李晟， 1996）。 2021/6/16 浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 23 三 .中國經(jīng)濟周期 與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的特點 ? 中國經(jīng)濟周期的階段性： 改革前后 經(jīng)濟運行有不同的特點和模式，導(dǎo)致經(jīng)濟周期的變化。在不同階段，經(jīng)濟周期的影響因素也不相同。 2021/6/16 浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 24 中國經(jīng)濟增長率波動： 19531994 4020020401953 1958 1963 1968 1973 1978 1983 1988 1993年份%注： 19531978為國民收入增長率， 19781994為 GDP增長率 資料來源：中國統(tǒng)計年鑒，轉(zhuǎn)引自劉樹成（ 1996）。 2021/6/16 浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 25 中國經(jīng)濟波動的階段性特點 ? 1978年以前：振幅大、峰位高、谷位深、平均位勢低、擴張長度短。 ? 1978年以后：振幅減小、峰位下降、谷位上升、平均位勢提高、擴張長度延長。 ? 1978年的改革使得中國大陸經(jīng)濟周期由 “大起大落”型轉(zhuǎn)向“高位 — 平緩”型（劉樹成， 1996）。 2021/6/16 浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 26 中國大陸房地產(chǎn)景氣周期： 19811994 數(shù)據(jù)來源：何國釗，曹振良，李晟， 1996 2021/6/16 浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 27 中國大陸房地產(chǎn)政策周期 Ⅰ 年份 發(fā)展目標(biāo) 指導(dǎo)方針 政策內(nèi)容 經(jīng)濟影響 19791983 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) “調(diào)整、改革、整頓” 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、下放管理權(quán) 經(jīng)濟復(fù)蘇 1984 防止盲目發(fā)展商品住宅 改革住房制度 推行商品化試點、建立綜合開發(fā)公司、公有住房補貼出售 經(jīng)濟高漲 19851987 擴大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “改革開放” 加強商品房住宅計劃管理，限制公有住房補貼出售 經(jīng)濟衰退、經(jīng)濟蕭條 1988 擴大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “改革開放” 肯定深圳市在土地有償使用方面的突破；修改憲法，允許土地批租、擴大市場機制 經(jīng)濟高漲 19891991 規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 治理整頓、深化改革 治理整頓，大規(guī)模清理在建項目；建設(shè)部頒布深化企業(yè)經(jīng)濟機制改革的通知，壓縮基建規(guī)模，緊縮銀根 經(jīng)濟蕭條 資料來源：何國釗等， 1996 2021/6/16 浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 28 中國大陸房地產(chǎn)周期 Ⅱ 年份 發(fā)展目標(biāo) 指導(dǎo)方針 政策內(nèi)容 經(jīng)濟影響 19921993 加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “加快改革、開放、建設(shè)步伐” 引進外資；宣布“治理整頓”結(jié)束；開放房地產(chǎn)價格；擴大市場調(diào)控范圍；下放權(quán)力；發(fā)放開發(fā)消費貸款 經(jīng)濟高漲 19931996 理順房地產(chǎn)業(yè) “持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、健康”發(fā)展 加強房地產(chǎn)市場的宏觀管理，開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)全面檢查；頒布 《 增值稅法 》《 房地產(chǎn)管理法 》 ；整頓金融秩序 經(jīng)濟衰退 19972021 促進房地產(chǎn)發(fā)展 “培育新的經(jīng)濟增長點” 將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟復(fù)蘇的兩個增長點之一；提出經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃；福利分房政策全部退出歷史舞臺；住房按揭成為消費者購房融資的主要渠道；經(jīng)營性用地全部采用招拍掛方式出讓； 經(jīng)濟復(fù)蘇－經(jīng)濟高漲 20212021 規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展” 整頓金融秩序、
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1