【文章內(nèi)容簡介】 層小高層（其中 1113 棟 3 單元為 層高層）和 3 棟 層高層住宅組成，西側(cè)和南側(cè)全部為層高 米的一層臨街商鋪。小區(qū)內(nèi)住宅首層部分架空 米，一樓住宅層高 米，標(biāo)準(zhǔn)層高為 米。小區(qū)自身配套有：幼兒園、會所、臨街商場。 （ 3）自身配套： * 會 所 一層層高 ，二層層高 米。 一層功能：兩個泳池（成人 +兒童），配男女更衣室 健身房（套內(nèi)面積 平米） 二層功能：咖啡廳（套內(nèi)面積 平米） 點(diǎn)心間（套內(nèi)面積 平米） 臺球室（套內(nèi)面積 平米） 網(wǎng)吧（套內(nèi)面積 平米） 書畫室（套內(nèi)面積 平米） 棋牌室（套內(nèi)面積 平米） 閱覽室（套內(nèi)面積 平米） * 幼 兒 園 一層層高 米，二層層高 米，三層層高 米。 一層功能：活動室、寢室、廚房、醫(yī)務(wù)室、更衣室； 二層功能：更衣室、寢室、活動室、音體教室、辦公室； 三層功能：更衣室、寢室、活動室。 * 商 鋪 商鋪套內(nèi)建筑面積總計(jì)為 ，數(shù)量為 64間。其中： 113 號樓底層商鋪為一層臨街鋪面，層高 米，開間為 米，進(jìn)深為 米，套內(nèi)建筑面積在 。 14 號樓底層商鋪為復(fù)式商鋪，一層層高 米，二層層高 米。開間 米，進(jìn)深11 米 ,套內(nèi)建筑面積為 。 套內(nèi)建筑面積 套數(shù) 所占比例 1 % m2 5 % m2 13 % m2 27 % m2 13 % m2 4 % m2 1 % * 住 宅： 住宅總建筑面積合計(jì)約 平米 ，總套數(shù)為 874 套。 套數(shù) 套數(shù) 比例 面積 比例 戶型 面積 套數(shù) 朝向 所在棟號 一房 36 % % 1 房 1 廳 1 衛(wèi) 1 陽臺 36 西向 1013 二房 195 % % 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 1 陽臺 36 東西向 1013 3 南北向 79 120 東南 30 套 , 正南 80 套 , 西南 10 套 . 12 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 2 陽臺 36 南向 1013 三房 425 % % 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 108 南北向 12 37 南北向 6 57 南北向 6 42 南北向 1113 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 1 工人房 36 南北向 1013 4 145 南北向 1013 5 四房 155 % % 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 1 工人房 20 南北向 5 42 南北向 1113 93 南北向 79 復(fù)式 三房 7 % % 3 房 2 廳 3 衛(wèi) 2 陽臺 2 儲藏室 1 露臺 3 南北向 1113 3 房 2 廳 3 衛(wèi) 2 陽臺 1 工人房 1 儲藏室 1 露臺 4 南北向 1013 復(fù)式 四房 42 % % 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 2 陽臺 1 露臺 6 南北向 6 4 房 3 廳 3 衛(wèi) 2 陽臺 1 露臺 12 南北向 12 4 房 2 廳 4 衛(wèi) 1 陽臺 1 露臺 2 南北向 5 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 1 工人房 1 露臺 2 南北向 5 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 1 工人房 1 露臺 14 南北向 帶儲藏間 的有 6 套 1013 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 2 陽臺 1 工人房 1 儲藏間 1 露臺 6 南北向 79 復(fù)式 五房 4 % % 5 房 2 廳 3 衛(wèi) 2 陽臺 1 露臺 4 南北向 6 3 % 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 1 陽臺 1 工人房 不詳 3 南北向 5 4 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 1 陽臺 不詳 4 南北向 6 3 復(fù)式二層戶型圖紙有誤 3 南北向 1013 住宅戶型說明分析 規(guī)格：一 房一廳一衛(wèi)一陽臺 建筑面積： ㎡ 優(yōu)勢： 一梯四戶，品字型設(shè)計(jì)?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)，隱梁隱柱，便于裝修、擺設(shè)。室內(nèi)功能分區(qū)明確，廳房動靜分區(qū)，互不干擾。整個戶型功能齊全，面積適中，布局緊湊合理。臥室 ㎡，通過大飄窗采光，使小戶型也有足夠大的臥室空間。 劣勢： 除西向外，東南北向均有房屋阻擋，通風(fēng)采光和景觀較差?？蛷d、臥室、廚房均西向采光，有西曬。西向緊臨紅山路，噪音大，可考慮通過隔音玻璃來減噪。 規(guī)格：二房二廳一衛(wèi)一陽臺（或二陽臺 ） 建筑面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 優(yōu)勢： 一梯四戶或兩戶，框架剪力結(jié)構(gòu)，隱梁隱柱，便于裝修、擺設(shè)。室內(nèi)功能分區(qū)明確，廳房動靜分區(qū)，互不干擾。整個戶型功能齊全，面積適中，布局緊湊合理。戶內(nèi)交通面積小，實(shí)用率高。 劣勢： 或南向直對人民西路，或西向緊臨紅山路，噪音大，可考慮通過隔音玻璃來減噪。 ㎡的兩房戶型布局疏散狹長，實(shí)用率低，可考慮改變間隔變?yōu)槿浚黾訉?shí)用率。 規(guī)格：三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺（或三陽臺） 建筑面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 優(yōu)勢： 一梯兩戶（或四戶），南北通透。 框架剪力結(jié)構(gòu)，隱梁隱柱，便于裝修、擺設(shè)。室內(nèi)功能 分區(qū)明確，廳房動靜分區(qū)，互不干擾。整個戶型面積實(shí)用，功能齊全，布局緊湊合理?？蛷d與臥房均長寬方正，易裝飾布置。戶內(nèi)交通面積小，實(shí)用率高。 劣勢： ㎡的三房為一梯四戶，陽臺、客廳向北，南向臨近人民西路，有噪音，可考慮通過隔音玻璃來減噪。 規(guī)格：四房兩廳兩衛(wèi)二陽臺 建筑面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 優(yōu)勢： 一梯兩戶，南北通透。框架剪力結(jié)構(gòu)，隱梁隱柱，便于裝修、擺設(shè)。室內(nèi)功能分區(qū)明確，廳房動靜分區(qū)，互不干擾。各功能間均為大開間設(shè)計(jì)，舒 適實(shí)用。其中 ㎡的四房，南向陽光花房由客廳進(jìn)入，與書房相連，使書房得以享受花房的美好景觀和清新空氣。北向的入戶花房與餐廳、客廳南北貫通，景觀與通風(fēng)采光俱佳，使生活空間更顯愜意舒適。 戶內(nèi)交通面積小，實(shí)用率高。工人房與生活陽臺相連，位置獨(dú)立，彰顯尊貴生活品質(zhì)。 劣勢： ㎡，面積偏大。目前市場在售四房和暢銷四房，面積多在 140 ㎡左右，建議將四房面積控制在 150 ㎡以內(nèi)。 規(guī)格：復(fù)式三房、四房、五房 建筑面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 優(yōu)勢： 一梯兩戶，南北通透?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)，隱梁隱柱，便于裝修、擺設(shè)。室內(nèi)功能分區(qū)明確，廳房動靜分區(qū)，互不干擾。各功能間均為大開間設(shè)計(jì)，舒適實(shí)用。工人房與生活陽臺相連，位置獨(dú)立，彰顯主人身份。樓頂均有大面積露臺奉送，家居休閑兼顧，使生活更加寫意豐富。 劣勢： 戶型設(shè)計(jì)平淡，乏新意。 項(xiàng)目 SWOT 分析及相應(yīng)對策 （ 1）優(yōu)勢 ① 區(qū)位優(yōu)勢 ：位于新香洲體育中心南門，健康生活就在家門口。周邊生活配套齊全，交通 便利，有紅山站和體育中心南站共 17 條公交線路通達(dá)珠海各區(qū)。 ② 時機(jī)優(yōu)勢 ：距離三好名苑最近 的格力房產(chǎn)的地塊在今年內(nèi)仍不具備上市條件，五洲花城 二期規(guī)劃未定，在短期內(nèi)不會上市發(fā)售。南村豪苑、誠豐名苑、五洲花城一 期、嶺南世家、華翠豪庭、吉豪苑等在售樓盤大多進(jìn)入銷售尾聲，對本項(xiàng)目 不會產(chǎn)生直接競爭。 ③ 客戶優(yōu)勢： 新香洲片區(qū)以其安靜舒適的居住環(huán)境深受本區(qū)居民喜愛，他們在給父母買房、 再次置業(yè)時都會首選新香洲片區(qū)的房產(chǎn)。 ④ 戶 型 優(yōu) 勢 ：戶型從一房到復(fù)式，面積從 48 ㎡到 ㎡，戶型豐富多樣，可照顧到 各個層次的客戶需求。 ⑤ 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢 ：大多一梯兩戶設(shè)計(jì)，寬樓距，架空層高 米，住宅層 高 米，使用居 住更為舒適，性價比更優(yōu)。 ⑥ 園林景觀優(yōu)勢： 由國際知名公司擔(dān)綱景觀設(shè)計(jì)，泰式園林風(fēng)情、獨(dú)特、更能吸引市場眼球。 ⑦ 品 牌 優(yōu) 勢 ：開發(fā)商“三好”公司已成功開發(fā)多個小區(qū)，市場反映良好，已具一定的知 名度與美譽(yù)度，將為銷售提供有力的品牌支撐。 （ 2）劣勢： ① 配 套 劣 勢 ：周邊雖配套齊全，但無大型的商業(yè)配套，如大型商場、超市等。 ② 銷 售 劣 勢 ：樓花開售，易使客戶對能否完工、準(zhǔn)時交樓辦證等問題產(chǎn)生懷疑。且優(yōu)美 的園林規(guī)劃不能直觀的展現(xiàn)在客戶面前，使樓盤吸引力大打折扣。 ③ 商 鋪 劣 勢 ：周邊商鋪售價低、空置率高，尚未形成氣候。三好名苑沿人民西路和紅山 路商鋪數(shù)量多，進(jìn)深長，銷售存在一定難度。 （ 3）機(jī)會點(diǎn)： ① 同片區(qū)在售樓盤多為尾盤，同時段開盤的“寶地康泰”一期，住宅依人民西路而建，規(guī)模小、 噪音大，且 40%為回遷房，所有的園林規(guī)劃及配套設(shè)施均在 2020 年才動工的二期，對三好 名苑銷售暫不構(gòu)成很大威脅。 ② 世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言 系列活動于 11 月 6 日在珠海舉行； 港珠澳大橋 、 廣珠鐵路 建設(shè)在即。 珠海，將從珠三角西部邊陲城市，躍升為大珠三角區(qū)域中心樞紐的位置 。 珠海經(jīng)濟(jì)的支柱 產(chǎn)業(yè) —— 房地產(chǎn)業(yè)， 在今年下半年眾多利好消息的影響下急速升溫，出現(xiàn)供求兩旺的良好發(fā)展勢頭。 2020 年同樣是樓市的利好年。 （ 4）威脅點(diǎn)： 五洲花城二期預(yù)計(jì)在 2020 年 8 月開始內(nèi)部認(rèn)購，因其規(guī)模大、配套設(shè)施齊全、戶型新穎、園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)美，在群眾中形成良好口碑，加上一期銷售暢旺，如期交樓，形成現(xiàn)樓示范，使市場有眾多期待目光。三好名苑的上市時間雖在其一期已盡、二期未起之時，但部分相同的目標(biāo)客戶群將會被其吸引分流，影響不可小視。 （ 5）對策 ① 利用五洲花城中場休息，搶占先機(jī)，抓住市場空缺，爭取主動。 ② 形象 工程的提前展示是營銷致勝的關(guān)鍵。 ③工程進(jìn)度的保障是營銷致勝的保障。 ④走特色之路，跳出同質(zhì)化，避開與競爭對手正面交鋒。 ⑤追求的品質(zhì)，保持中價位。 ⑥充分利用三好房產(chǎn)品牌形象，促銷三好名苑，通過三好名苑的推廣使三好房產(chǎn)的品牌得以系統(tǒng)的發(fā)揚(yáng)光大。 項(xiàng)目主題性規(guī)劃建議 （ 1）建筑風(fēng)格 以現(xiàn)代、簡約為主調(diào)，突出個性，體現(xiàn)品味。墻面建議采用高級外墻涂料，色調(diào)以淡雅為主，窗建議采用鋁合金白桓配中空玻璃，陽臺、飄窗、屋頂造型應(yīng)有較強(qiáng)的識別性，注重細(xì)部處理，會所設(shè)計(jì)應(yīng)與泰國園林有機(jī)結(jié)合，突出東方特色。 （ 2）園林 景觀 以泰式園林，東方風(fēng)情為主題。泰國以其自然、靈性、藝術(shù)的東方氣質(zhì)成為亞洲最負(fù)盛名的度假勝地，泰國天然形成的海灘，自由生長的植物，芬芳四溢的花朵，傳統(tǒng)的手工藝，傳遞著另外一種生活的藝術(shù)。 各種各樣的花草、水、原木、石雕、睡蓮、泰式躺椅??等要素構(gòu)成泰式園林獨(dú)有的自然魅 力。（世界著名的賓士奈設(shè)計(jì)室 Bensley Design Studio 泰國、曼谷） （ 3）會所 建議設(shè)主題會所、泛會所。 * 主題會所： ① 引入純正泰國香熏水療 SPA（ SPA 源自拉丁語 Solus Por Aqua 意為由水達(dá)至健康 ， 即香熏水療，通過音樂、藥茶、花草香、水的輕撫及按摩獲得自然帶來的身心放松） ② 風(fēng)情園林泳池，泳池與園林的融合 ③ 引入知名教育機(jī)構(gòu)，開設(shè)社區(qū)課堂（音樂、美術(shù)、外語、美容、廚藝等） ④ 相應(yīng)配套（棋牌室、健身房、咖啡廳等） * 泛會所： 設(shè)在中心庭院，架空層花園，各組團(tuán)花園間配健身徑、休閑椅、石墩、小型大眾運(yùn)動 器材，兒童游樂設(shè)施等。 （ 4）幼兒園 建議與知名品牌幼兒園聯(lián)手開辦社區(qū)雙語幼兒園（啟雅幼兒園、金路幼兒園、哈佛幼兒園等） （ 5）社區(qū)超市 建議先期引入品牌超市進(jìn)駐社區(qū)，先期引入可提前確定商 鋪的大小、間隔、確定租期、增加賣點(diǎn)（新七星超市、得一超市、 24 小時便利店等） （ 6）社區(qū)配套 ① 智能化管理系統(tǒng)（安防系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、車輛管理控制系統(tǒng)） ② 活動設(shè)施配套（會所、泛會所） ③ 家居配套（煤氣管理系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)） 小 結(jié)： 三、項(xiàng)目定位： （一）產(chǎn)品定位 根據(jù)珠海樓市及新香洲供求現(xiàn)狀分析，結(jié)合三好名苑的具體情況，對產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確定位。 ① 住宅以三房 /四房中大戶型為主（ 100— 160m2 高層、小高層）約占 60%以上； ② 以一房 /二房小戶型為輔（ 45m— 75m2 小高層）約占 30%以下； 考慮到中大戶型客戶多為二次置業(yè)，對朝向、景觀、環(huán)境以及戶型結(jié)構(gòu)要求較高，對高層、小高層、價位不敏感。因此這部分產(chǎn)品規(guī)劃在小區(qū)的黃金地帶，一梯二戶，南北通透，價位較高。 小戶型客戶多為一次置業(yè)或投資客，對朝向、景觀以及戶型要求不高，對價位、總價敏感。因此這部分產(chǎn)品規(guī)劃在社區(qū)臨街面、首層設(shè)商鋪，一梯四戶，價位稍低。 ③ 鋪以臨街中小商鋪為主，投資自用兩相宜（ 70— 120m2） ④ 園林景觀以泰式園林為主題，打破珠海小區(qū)園林同質(zhì)化無個性的局面。 ⑤ 會所為小區(qū)生活所需，為小區(qū)業(yè)主所用，提倡主題會所 ⑥ 孩子是希望，雙語幼兒園是二