【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)、北部地區(qū) （區(qū)域以向陽大街、七一路、東三環(huán)、北三環(huán)為界） ，而北部市場供應(yīng)量占了 80%： （ 名人國際、秀蘭 .四季城、秀蘭 .錦觀城、秀蘭 .鉆石嘉苑、新一代 C 區(qū)、世紀(jì)華庭、警盾家園、華中 .山水華庭、康誠 .香檳小鎮(zhèn)、鑫和奧林匹亞花園、誠信麗景藍(lán)灣 、秀蘭尚城 等共計將近 350 萬平米的供應(yīng)量 ） 。 目前北地區(qū)已經(jīng)形成大規(guī)模居住區(qū)，主要以中高檔高層公寓為主；東部地區(qū)目前成多元化發(fā)展，主要以中檔公寓為主；經(jīng)濟(jì)戶型產(chǎn)品及小戶型式公寓數(shù)量較少，有較大的開發(fā)空間。中部地區(qū)市場供給量 更是極度匱乏，市場需求量較大。針對本項目，我們主要以兩個具有代表性的區(qū)域來分析：北部地區(qū)、東部地區(qū)。 東部地區(qū)項目基本情況統(tǒng)計表 名 稱 建筑面積（ 萬㎡） 物業(yè)類別 戶型面積（㎡） 博士園（二期） 10 普通住宅 － 120 新東方鳳凰城 20 普通住宅 文華國際 高檔公寓 － 佰盛國際 高檔公寓 50－ 70 ，社區(qū)檔次較高，交通便利。 ，加之少量兩居室和四居室。 100 平米左右，三 居室面積在 130 以上，面 17 積偏大。 。 ，他們目前的經(jīng)濟(jì)能力和收入水平能夠支持購買現(xiàn)有的中高檔主流產(chǎn)品。 ，由于優(yōu)越的地理位置面世不久就以銷售一空，可見小戶型還是有著一定的市場銷售空間 。 北部地區(qū)項目基本情況統(tǒng)計表 名 稱 建筑面積（萬㎡） 物業(yè)類別 戶型面積（㎡） 秀蘭鉆石嘉園 17 普通住宅 兩居 9010三居 130160 名人國際（三期） 12 普通住宅 兩居 、三居 － 、四居 － 假日第一城 20 普通住宅 一居 779二居 106－ 1三居 148－ 178 世紀(jì)華庭 34 普通住宅 兩居 － 、三居 四居 － 麗景藍(lán)灣 40 普通住宅 兩居 10三居 －、四居 陽光水岸 20 普通住宅 兩居 86－ 10三居 112－16四居 朝陽龍座 14 普通住宅 一居 － 、－ 、三居 奧林匹亞花園 45 普通住宅 105－ 124， 137－ 282 都市華庭 普通住宅 一居 － 、二居－ 、三居 － 、四居 九號公寓 高檔公寓 一居 － 、兩居 － 、 三 居－ 康誠香檳小鎮(zhèn) 別墅 躍層 185－ 20疊拼 216－22聯(lián)排 32雙拼 482 ，周邊配套設(shè)施很完善，人員素質(zhì) 18 高，區(qū)域價值及市場認(rèn)知度高。 居；少量的兩居，目前銷售基本結(jié)束。三居＆四居兩種戶型的比例加和最大達(dá)到了 90%。 110— 150平米左右，三居室面積多在 160平米以上，居室面積以大戶型為主。 。不能滿足年輕人、成長型客戶及投資者的需求。 ，高總價。單價幾乎都在 3000 元以上，而且房屋總價都超過了 30 萬元。 6． 20 萬左右的偏小兩居戶型銷售情況非常好 ,已經(jīng)基本賣完 .而相對偏小一些的三居室如 110平米到 120平米左右的戶型銷售情況也相對較好 . ?？蛻羲刭|(zhì)高，追求高品位，高時尚的生活。 由以上的分析我們可知，目前市場供應(yīng)產(chǎn)品在市場定位上沒有太明顯的差異化，價格空間也沒有較大差異，同質(zhì)化嚴(yán)重。為了保證一定的利潤，目前項目的地價和居住公寓地塊的容積率決定了公寓項目不可能開發(fā)低檔住宅；其次，目前北部地區(qū)已經(jīng)形成大規(guī)模中高檔住宅區(qū)，做中端產(chǎn)品很難和其競爭。只有向高端產(chǎn)品發(fā)展，中高檔的價格高端產(chǎn)品市場雖然競爭激烈，但由于產(chǎn)品差異化定位還存在較大空間，所以成功運(yùn)作不無可能。 19 十 一 、項目目標(biāo)客戶分析 保定市各區(qū)域的人由以北部城區(qū)為主，其它區(qū)域為輔，另外保定下縣的在保定置業(yè)的也是一個不可忽視的群體，且以購買高端物業(yè)的居多： 年齡結(jié)構(gòu)： 30— 45 歲； 家庭結(jié)構(gòu)： 3— 5 口； 職業(yè)：私企業(yè)主；企業(yè)中高 層 管理人士；國家機(jī)關(guān)管理人員；大學(xué)教授 收入水平：年收入在 10 萬以上； 投資型客戶投資購買踴躍，個人投資比重逐漸上升。北部區(qū)域巨大的升值潛力，很多外地在保定生活工作的人群比較集中租住在這里，這類客戶以臨時租用或投資購買小型公寓為主，他們的需求特點(diǎn)將直接影響投資者。 北部區(qū)域現(xiàn)有項目針對同樣的客戶 群體，無形中加劇了區(qū)域內(nèi)的競爭。因此， 本項目 可另辟蹊徑，利用 本項目 獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢擴(kuò)展 本項目 的有效客戶群體，最大限度的挖掘 本項目 的有效客戶。如七一路高速引線兩側(cè)的民營工業(yè)園區(qū)職工及高層、大學(xué)城的教師團(tuán)購等。 另外需要注意的是 ,本項目 為城中村改造項目，村民安置組團(tuán)的位置對 本項目 開發(fā)性質(zhì)部分將有很大影響。生活習(xí)慣、職業(yè)構(gòu)成狀況、居民素質(zhì)的參差不齊將影響小區(qū)檔次的提升。在市場銷售上影響一部分群體的購買欲望。 20 十 二 、 項目 主要競爭樓盤調(diào)查 陽光水岸 總占地： 公頃 ；總建面： 202000 平方米；容積 率： ；綠化率： 30% 總戶數(shù)： 1687 套 其中：多層 291 套，高層： 1396 套 二室： 77— 99M2 左右（多層） 86— 104 M2 左右（高層） 多層： 155 套 其中躍層 94 M2 3套 高層： 456 套 三室： 116— 147M2 左右（多層） 112— 154 M2 左右（高層） 多層： 124 套 高層： 908 套 其中錯層 M2 72套 四室： 169 M2 多層： 12 套 五室： 248 M2 躍層 高層： 32 套 保定西北片區(qū)第一個大型生 態(tài)園林社區(qū)，因涉及拆遷問題現(xiàn)已停售。 康城香檳小鎮(zhèn) 總占地： 76000；總建面： 68784 平方米；容積率： 綠化率： 40% 總戶數(shù)： 274 套 躍層（ 6 層）： 200M2 左右 76 套 疊拼： 216 229M2 138 套 聯(lián)排： 325 326 M2 44 套 雙拼： 482 M2 16 套 已售完 。 開盤均價 2400－ 5000 元， 07 年 銷售 均價 3000— 5400 元 /㎡ 21 高端低密項目，由雙拼、疊拼、聯(lián)排及躍層組成，其位置緊臨植物園，地理位置、戶型、景觀充滿升值潛力。但因開發(fā) 商過高追求經(jīng)濟(jì)價值，別墅的品質(zhì)相對較低且不夠純粹。 九號公寓 總占地： 13 畝 ；總建面： 55000 平方米；容積率： 綠化率： 40% 總戶數(shù)： 438 套 一室： 50M2 左右 104 套 二室： 103— 107M2 164 套 三室： 135— 155 M2 170 套 已售完二期規(guī)劃中。 開盤均價： 2400 元 /㎡，現(xiàn)銷售 均價 3400 元 /㎡（住宅），商業(yè)銷售價格 5000— 9000 元 /㎡。 九號公寓地處朝陽大街，與京海銅鑼灣毗鄰是由大華房地產(chǎn)開發(fā)，由于前期的底價運(yùn)作，很快就銷售一空， 因為地處高開區(qū)腹地，配套齊全，使得該物業(yè)在銷售上并沒有太大的壓力。九號的二期將在今年下半年進(jìn)入市場，從區(qū)域優(yōu)勢上一定會分流市場的一部分客戶。 新東方 鳳凰城 總占地： 1270 畝；總建面： 202000 平方米；容積率： 綠化率：35% 總戶數(shù)： 1400 多套 已售完大約 90% 。 開盤均價： 2850 元 /㎡， 現(xiàn) 銷均價 3200 元 /㎡ 22 新東方鳳凰城位于軍校廣場北側(cè)，由河北大學(xué)投資開發(fā)的，定位于“中高檔文化社區(qū)”、“知識社區(qū)”、“學(xué)院社區(qū)”，社區(qū)內(nèi)其中一部分房子被河北大學(xué)老師團(tuán)購，這也是本 物業(yè)的主要賣點(diǎn)之一，即與高知人群為鄰 .社區(qū)規(guī)劃為多層和高版結(jié)合的低密度社區(qū)，但該地塊有兩條高壓線從社區(qū)穿過，這也是 本項目 規(guī)劃之初的癥結(jié) . 青年新城 總占地： 80 畝；總建面： 104300 平方米；容積率： 綠化率： 40% 總戶數(shù)： 1048 套 一室： 49— 51 M2 51 M2： 250 套 49 M2： 66 套 二室： 73— 83M2 73M2： 72 套 74M2： 306 套 75 M2： 66套 79 M2： 30 套 83 M2： 30 套 三室： 89— 135 M2 89M2： 72 套 98M2： 36 套 105 M2： 12套 106M2： 12 套 125 M2： 48 套 135 M2： 48套 售完 ， 開盤均價： 2700 元 /㎡ ， 07 年 銷售均價 3200 元 /㎡ 位于復(fù)興中路，保定唯一以消費(fèi)人群命名的社區(qū)，主打中小戶型產(chǎn)品，采取的是低價入市策略，沒有做到利潤最大化。土地還在運(yùn)作中。 麗景藍(lán)灣 總占地： 103 畝；總建面： 180000 平方米；容積率： 綠化率： 42% 23 總戶數(shù)： 1294 套 其中 B 區(qū)未規(guī)劃， A 區(qū)共有樓 15 棟，其中現(xiàn)在銷售 9 棟， 11 層 4 棟， 18 層 2 棟， 25 層 2 棟， 28 層 1 棟 目前銷售 95%以上 開盤均