【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)、北部地區(qū) （區(qū)域以向陽(yáng)大街、七一路、東三環(huán)、北三環(huán)為界） ，而北部市場(chǎng)供應(yīng)量占了 80%： （ 名人國(guó)際、秀蘭 .四季城、秀蘭 .錦觀城、秀蘭 .鉆石嘉苑、新一代 C 區(qū)、世紀(jì)華庭、警盾家園、華中 .山水華庭、康誠(chéng) .香檳小鎮(zhèn)、鑫和奧林匹亞花園、誠(chéng)信麗景藍(lán)灣 、秀蘭尚城 等共計(jì)將近 350 萬(wàn)平米的供應(yīng)量 ） 。 目前北地區(qū)已經(jīng)形成大規(guī)模居住區(qū)，主要以中高檔高層公寓為主；東部地區(qū)目前成多元化發(fā)展，主要以中檔公寓為主；經(jīng)濟(jì)戶型產(chǎn)品及小戶型式公寓數(shù)量較少，有較大的開發(fā)空間。中部地區(qū)市場(chǎng)供給量 更是極度匱乏，市場(chǎng)需求量較大。針對(duì)本項(xiàng)目，我們主要以兩個(gè)具有代表性的區(qū)域來(lái)分析：北部地區(qū)、東部地區(qū)。 東部地區(qū)項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表 名 稱 建筑面積（ 萬(wàn)㎡） 物業(yè)類別 戶型面積（㎡） 博士園（二期） 10 普通住宅 － 120 新東方鳳凰城 20 普通住宅 文華國(guó)際 高檔公寓 － 佰盛國(guó)際 高檔公寓 50－ 70 ，社區(qū)檔次較高，交通便利。 ，加之少量?jī)删邮液退木邮摇? 100 平米左右，三 居室面積在 130 以上，面 17 積偏大。 。 ，他們目前的經(jīng)濟(jì)能力和收入水平能夠支持購(gòu)買現(xiàn)有的中高檔主流產(chǎn)品。 ，由于優(yōu)越的地理位置面世不久就以銷售一空，可見小戶型還是有著一定的市場(chǎng)銷售空間 。 北部地區(qū)項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表 名 稱 建筑面積（萬(wàn)㎡） 物業(yè)類別 戶型面積（㎡） 秀蘭鉆石嘉園 17 普通住宅 兩居 9010三居 130160 名人國(guó)際（三期） 12 普通住宅 兩居 、三居 － 、四居 － 假日第一城 20 普通住宅 一居 779二居 106－ 1三居 148－ 178 世紀(jì)華庭 34 普通住宅 兩居 － 、三居 四居 － 麗景藍(lán)灣 40 普通住宅 兩居 10三居 －、四居 陽(yáng)光水岸 20 普通住宅 兩居 86－ 10三居 112－16四居 朝陽(yáng)龍座 14 普通住宅 一居 － 、－ 、三居 奧林匹亞花園 45 普通住宅 105－ 124， 137－ 282 都市華庭 普通住宅 一居 － 、二居－ 、三居 － 、四居 九號(hào)公寓 高檔公寓 一居 － 、兩居 － 、 三 居－ 康誠(chéng)香檳小鎮(zhèn) 別墅 躍層 185－ 20疊拼 216－22聯(lián)排 32雙拼 482 ，周邊配套設(shè)施很完善，人員素質(zhì) 18 高，區(qū)域價(jià)值及市場(chǎng)認(rèn)知度高。 居；少量的兩居，目前銷售基本結(jié)束。三居＆四居兩種戶型的比例加和最大達(dá)到了 90%。 110— 150平米左右，三居室面積多在 160平米以上，居室面積以大戶型為主。 。不能滿足年輕人、成長(zhǎng)型客戶及投資者的需求。 ，高總價(jià)。單價(jià)幾乎都在 3000 元以上，而且房屋總價(jià)都超過(guò)了 30 萬(wàn)元。 6． 20 萬(wàn)左右的偏小兩居戶型銷售情況非常好 ,已經(jīng)基本賣完 .而相對(duì)偏小一些的三居室如 110平米到 120平米左右的戶型銷售情況也相對(duì)較好 . ?？蛻羲刭|(zhì)高，追求高品位，高時(shí)尚的生活。 由以上的分析我們可知，目前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品在市場(chǎng)定位上沒(méi)有太明顯的差異化，價(jià)格空間也沒(méi)有較大差異，同質(zhì)化嚴(yán)重。為了保證一定的利潤(rùn)，目前項(xiàng)目的地價(jià)和居住公寓地塊的容積率決定了公寓項(xiàng)目不可能開發(fā)低檔住宅；其次，目前北部地區(qū)已經(jīng)形成大規(guī)模中高檔住宅區(qū)，做中端產(chǎn)品很難和其競(jìng)爭(zhēng)。只有向高端產(chǎn)品發(fā)展，中高檔的價(jià)格高端產(chǎn)品市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但由于產(chǎn)品差異化定位還存在較大空間，所以成功運(yùn)作不無(wú)可能。 19 十 一 、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 保定市各區(qū)域的人由以北部城區(qū)為主，其它區(qū)域?yàn)檩o，另外保定下縣的在保定置業(yè)的也是一個(gè)不可忽視的群體，且以購(gòu)買高端物業(yè)的居多： 年齡結(jié)構(gòu)： 30— 45 歲； 家庭結(jié)構(gòu)： 3— 5 口； 職業(yè)：私企業(yè)主；企業(yè)中高 層 管理人士；國(guó)家機(jī)關(guān)管理人員；大學(xué)教授 收入水平：年收入在 10 萬(wàn)以上； 投資型客戶投資購(gòu)買踴躍，個(gè)人投資比重逐漸上升。北部區(qū)域巨大的升值潛力，很多外地在保定生活工作的人群比較集中租住在這里，這類客戶以臨時(shí)租用或投資購(gòu)買小型公寓為主，他們的需求特點(diǎn)將直接影響投資者。 北部區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目針對(duì)同樣的客戶 群體，無(wú)形中加劇了區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。因此， 本項(xiàng)目 可另辟蹊徑，利用 本項(xiàng)目 獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)擴(kuò)展 本項(xiàng)目 的有效客戶群體，最大限度的挖掘 本項(xiàng)目 的有效客戶。如七一路高速引線兩側(cè)的民營(yíng)工業(yè)園區(qū)職工及高層、大學(xué)城的教師團(tuán)購(gòu)等。 另外需要注意的是 ,本項(xiàng)目 為城中村改造項(xiàng)目，村民安置組團(tuán)的位置對(duì) 本項(xiàng)目 開發(fā)性質(zhì)部分將有很大影響。生活習(xí)慣、職業(yè)構(gòu)成狀況、居民素質(zhì)的參差不齊將影響小區(qū)檔次的提升。在市場(chǎng)銷售上影響一部分群體的購(gòu)買欲望。 20 十 二 、 項(xiàng)目 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查 陽(yáng)光水岸 總占地： 公頃 ；總建面： 202000 平方米；容積 率： ；綠化率： 30% 總戶數(shù)： 1687 套 其中：多層 291 套，高層： 1396 套 二室： 77— 99M2 左右（多層） 86— 104 M2 左右（高層） 多層： 155 套 其中躍層 94 M2 3套 高層： 456 套 三室： 116— 147M2 左右（多層） 112— 154 M2 左右（高層） 多層： 124 套 高層： 908 套 其中錯(cuò)層 M2 72套 四室： 169 M2 多層： 12 套 五室： 248 M2 躍層 高層： 32 套 保定西北片區(qū)第一個(gè)大型生 態(tài)園林社區(qū)，因涉及拆遷問(wèn)題現(xiàn)已停售。 康城香檳小鎮(zhèn) 總占地： 76000；總建面： 68784 平方米；容積率： 綠化率： 40% 總戶數(shù)： 274 套 躍層（ 6 層）： 200M2 左右 76 套 疊拼： 216 229M2 138 套 聯(lián)排： 325 326 M2 44 套 雙拼： 482 M2 16 套 已售完 。 開盤均價(jià) 2400－ 5000 元， 07 年 銷售 均價(jià) 3000— 5400 元 /㎡ 21 高端低密項(xiàng)目，由雙拼、疊拼、聯(lián)排及躍層組成，其位置緊臨植物園，地理位置、戶型、景觀充滿升值潛力。但因開發(fā) 商過(guò)高追求經(jīng)濟(jì)價(jià)值，別墅的品質(zhì)相對(duì)較低且不夠純粹。 九號(hào)公寓 總占地： 13 畝 ；總建面： 55000 平方米；容積率： 綠化率： 40% 總戶數(shù)： 438 套 一室： 50M2 左右 104 套 二室： 103— 107M2 164 套 三室： 135— 155 M2 170 套 已售完二期規(guī)劃中。 開盤均價(jià)： 2400 元 /㎡，現(xiàn)銷售 均價(jià) 3400 元 /㎡（住宅），商業(yè)銷售價(jià)格 5000— 9000 元 /㎡。 九號(hào)公寓地處朝陽(yáng)大街，與京海銅鑼灣毗鄰是由大華房地產(chǎn)開發(fā)，由于前期的底價(jià)運(yùn)作，很快就銷售一空， 因?yàn)榈靥幐唛_區(qū)腹地，配套齊全，使得該物業(yè)在銷售上并沒(méi)有太大的壓力。九號(hào)的二期將在今年下半年進(jìn)入市場(chǎng)，從區(qū)域優(yōu)勢(shì)上一定會(huì)分流市場(chǎng)的一部分客戶。 新東方 鳳凰城 總占地： 1270 畝；總建面： 202000 平方米；容積率： 綠化率：35% 總戶數(shù)： 1400 多套 已售完大約 90% 。 開盤均價(jià)： 2850 元 /㎡， 現(xiàn) 銷均價(jià) 3200 元 /㎡ 22 新東方鳳凰城位于軍校廣場(chǎng)北側(cè)，由河北大學(xué)投資開發(fā)的，定位于“中高檔文化社區(qū)”、“知識(shí)社區(qū)”、“學(xué)院社區(qū)”，社區(qū)內(nèi)其中一部分房子被河北大學(xué)老師團(tuán)購(gòu)，這也是本 物業(yè)的主要賣點(diǎn)之一，即與高知人群為鄰 .社區(qū)規(guī)劃為多層和高版結(jié)合的低密度社區(qū)，但該地塊有兩條高壓線從社區(qū)穿過(guò)，這也是 本項(xiàng)目 規(guī)劃之初的癥結(jié) . 青年新城 總占地： 80 畝；總建面： 104300 平方米；容積率： 綠化率： 40% 總戶數(shù)： 1048 套 一室： 49— 51 M2 51 M2： 250 套 49 M2： 66 套 二室： 73— 83M2 73M2： 72 套 74M2： 306 套 75 M2： 66套 79 M2： 30 套 83 M2： 30 套 三室： 89— 135 M2 89M2： 72 套 98M2： 36 套 105 M2： 12套 106M2： 12 套 125 M2： 48 套 135 M2： 48套 售完 ， 開盤均價(jià)： 2700 元 /㎡ ， 07 年 銷售均價(jià) 3200 元 /㎡ 位于復(fù)興中路，保定唯一以消費(fèi)人群命名的社區(qū)，主打中小戶型產(chǎn)品，采取的是低價(jià)入市策略，沒(méi)有做到利潤(rùn)最大化。土地還在運(yùn)作中。 麗景藍(lán)灣 總占地： 103 畝；總建面： 180000 平方米；容積率： 綠化率： 42% 23 總戶數(shù)： 1294 套 其中 B 區(qū)未規(guī)劃， A 區(qū)共有樓 15 棟，其中現(xiàn)在銷售 9 棟， 11 層 4 棟， 18 層 2 棟， 25 層 2 棟， 28 層 1 棟 目前銷售 95%以上 開盤均