【文章內(nèi)容簡介】 分必修分， 0 選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守 CPM 職責(zé)道德規(guī)范。經(jīng)歷 60 分必修分，多達(dá) 100分選修分。從事物業(yè)管理每一個月算一分，因此， 60 分意味著 5 年的預(yù)備期。但是，如果申請 人在提出申請前曾經(jīng)在一個 CPM 指導(dǎo)下從事物業(yè)管理，或已經(jīng)是 ARM，那么，這些經(jīng)歷也可算分。對經(jīng)歷， IREM還有具體規(guī)定如管理住房，則一處不少于 300 單元、或 2 處不少于 200單元、或 5 處不少于 100 單元；如管理辦公樓，則一處不少于 12 萬呎、或 2 處不少于 8萬呎；如管理工業(yè)用房，則一處或多處不少于 20萬呎。正規(guī)學(xué)院教育 0 必修分，多達(dá) 90 分選修分。地 產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折 70 分，其他專業(yè)的學(xué)士折 60 分。其他成人教育 0 必修分，多達(dá) 100 分選修分。 IREM 承認(rèn)其他 15 個房地產(chǎn)協(xié)會提 供的課程。 IREM 在培訓(xùn)手冊中均有列明。其他要求經(jīng) IREM 地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會費；一直嚴(yán)格遵守 CPM的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng) IREM 理事會批準(zhǔn)。 美國物業(yè)管理隊伍的基本情況全美國目前只有 CPM9500 多人、AMO363 家，負(fù)責(zé)管理著全美價值 8795 億美元的各種物業(yè)。在 IREM 的長期有計劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個特點身份高全國只有 CMP9500 多 人， AMO363 家，從申請到成為成員，有一套嚴(yán)格規(guī)定。因而也只有較高學(xué)歷、堅持執(zhí)著的人能成為注冊 物業(yè)經(jīng)理，具有高等教育的人員達(dá) 9 1%。一旦成為注冊物業(yè)經(jīng)理，則進(jìn)入高收入階層，促使 CPM 珍惜職業(yè)、珍惜榮譽。 1998 年注冊物業(yè)經(jīng)理的平均年收入達(dá) 86362 美元，而位于洛杉磯地區(qū)的 MONTEREYPARK市的平均家庭年收入才 32605美元！專業(yè)分工公司多以 CPM 為核心，其他人員圍繞 CPM 工作， 所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有 AMO 資格，管理 住房 380 多棟，“康斗” 20 多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有 4 個人。董事長兼總裁為 CPM，同時擁有代理、 開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對外開拓、制定發(fā)展計劃、管理決策； 副總兼財務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財務(wù)收支、報表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個辦 事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開 來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維 修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。注重經(jīng) 營的綜合服務(wù)一是 CPM 的時間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為 主，代理、咨詢、估價開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上， CPM 除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。 美國物業(yè)管理的內(nèi)容 （ 1）首要任務(wù)是物業(yè)經(jīng)營。美國物業(yè)管理的首要任務(wù)是將物業(yè)經(jīng)營好。因此在 IREM 的培訓(xùn)中，總是將物業(yè)的促銷與租賃放在重要位置。CPM 有 2 1%的時間用在了經(jīng)營方面，有 40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動。物業(yè)管理人 員更注意的是房地產(chǎn)市場的變化，如何使自己所管的物業(yè)保持競爭力，保持高出售率 /出租率。及時收取物業(yè)經(jīng)營所得，在租戶可能逃租時采取果斷的措施減少業(yè)主的損失；降低經(jīng)營成本，通過批量購買、固定服務(wù)渠道、適時付款等取得一切可能的優(yōu)惠，減少顧客的成本。 （ 2）日常維修保養(yǎng) —— 依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運垃圾 2 次；綠化有綠化專業(yè)公司 承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥 1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。 （ 3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安?；驹蛴腥皇潜０踩斯べM昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認(rèn)為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防 的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務(wù)。還有一個原因是警察和消防隊（ 911）的快速反應(yīng)。 （ 4）、物業(yè)管理一般不設(shè) 24 小時值班，上班時間以外發(fā)生的緊急事情，由 政府的 911 辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。 IREM 的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊伍就可以應(yīng)付一大片。 二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點 采用高端技術(shù)，保持樓宇管理的先進(jìn)性。美國是世界上科學(xué)技術(shù)最為發(fā)達(dá)的國家，這也反映在他們對高層樓宇設(shè)備的配置要求上。我們在洛杉磯參觀了由美國世邦魏理士物業(yè)公司管理的智能大廈 6500WilshireBoulevard 大廈。該大廈 23 層高，總面積 435， 039平方英尺（ 40416 平方米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標(biāo)志性建筑，由貝聿銘設(shè)計。自大廈可遠(yuǎn)望太平洋海岸、世紀(jì)城、好萊塢山及洛杉磯市區(qū)。大廈連續(xù)三年獲得國際建筑業(yè)主及經(jīng)理協(xié)會（ BOMA）最佳大廈的稱號并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈采用了先進(jìn)的保安監(jiān)控系統(tǒng)，免除了人力巡視。大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國 AutoMatrix 企業(yè)的超級終端計算機(jī)控制軟件系統(tǒng)進(jìn)行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部便攜 式計算機(jī)進(jìn)入超級終端系統(tǒng)，隨時隨地（特別是在下班時）對空調(diào)系統(tǒng)運行進(jìn)行調(diào)整。 注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500WilshireBoulevard 大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機(jī)自動切 換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅 車庫排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。 注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。 三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點啟示 美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢 評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險。美國的物業(yè)管理企業(yè)有 40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干 勁足，職責(zé)滿意度高， 94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。 美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學(xué)習(xí)中，給我們很深印象的是，美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經(jīng)濟(jì)價值的注冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自 己的較高社會地位和經(jīng)濟(jì)收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級水準(zhǔn)。從物業(yè)管理行業(yè)來說，高度職業(yè)化，嚴(yán)格注冊資格的篩選程序，限制注冊人數(shù)（全美僅有 9500 人），都保證了注冊物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)，提高了美國物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認(rèn)為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊伍建設(shè)經(jīng)驗值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。 注重環(huán)保與節(jié)能，是此次赴美考察中感到的重要特點。在參觀考察 6500WilshireBoulevard 大廈中看到，大廈的業(yè)主與管理者對環(huán)保節(jié) 能有明確的目標(biāo)與計劃，業(yè)主肯下功夫，肯花價錢投入大量資金用于大廈節(jié)能改造，自 1994 年至 2021 年逐年投入資金進(jìn)行各項改造最低提高能效 10%，最高提高 75%，有效地達(dá)到了節(jié)能降耗的目的。美國環(huán)保署對物業(yè)管理中的節(jié)能活動給予推動，每年評定“能源之星”項目，對節(jié)能顯著者予以表彰。我國已提出建設(shè)節(jié)約型社會，全國各行各業(yè)建設(shè)節(jié)約型企業(yè)、機(jī)關(guān)、單位的活動也都在開展。節(jié)約型建設(shè)主要是能源的降低，物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)開展建設(shè)節(jié)約型小區(qū)、大廈的活動，把環(huán)保節(jié)能列入物業(yè)管理考核的重要內(nèi)容。 干部考察報告范文 考察 報告范文 附送 設(shè)備財產(chǎn)管理系統(tǒng)實施計劃 設(shè)備財產(chǎn)管理系統(tǒng)實施計劃 設(shè)備財產(chǎn)管理系統(tǒng)實施計劃 設(shè)備財產(chǎn)管理系統(tǒng)實施計劃目前采油廠雖然每年消耗大量的材料，但在整個油田公司內(nèi)部，對于廢料管理這塊基本上處于空白，也沒有相應(yīng)嚴(yán)格而周密的廢料創(chuàng)收措施?，F(xiàn)根據(jù)此塊空白，特提出創(chuàng)立設(shè)備財產(chǎn)管理系統(tǒng)。 目標(biāo)對財產(chǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)登記，避免財產(chǎn)損失、創(chuàng)收廢料管理。 需求軟件設(shè)備財產(chǎn)管理系統(tǒng)主要包括模塊（此處內(nèi)容可以在軟件開發(fā)的過程中，具體征求一下專業(yè)部門的意見）（ 1）固定資產(chǎn)登記模塊 （ 2）采油工配置的生活用品 （ 3）日常領(lǐng)用材料登記模塊 1）大件 2）辦公用品 3）井下材料 4）易耗品 參與部門 （ 1）設(shè)備管理科兩個人員負(fù)責(zé)一個負(fù)責(zé)設(shè)備的精準(zhǔn)登記及管理一個負(fù)責(zé)進(jìn)行廢料回收以后的驗收、確認(rèn) （ 2）各采油大隊及聯(lián)合站等單位設(shè)備管理員、區(qū)隊統(tǒng)計員、大隊核算員等 （ 3）供應(yīng)科材料出庫負(fù)責(zé)人員與負(fù)責(zé)登記及管理的設(shè)備人員進(jìn) 行對接、確認(rèn)。廢料回收人員與參與系統(tǒng)管理的其他人員權(quán)責(zé)分離、獨立負(fù)責(zé) （ 4）財務(wù)科一人負(fù)責(zé)核算創(chuàng)收管理及相關(guān)賬目 資金預(yù)算軟件 xxxx 萬（包括實施費用）硬件 xxxx 萬（包括多少臺服務(wù)器）具體可根據(jù)實際情況判斷。 后期開發(fā)在設(shè)備管理系統(tǒng)實施的過程中以及后期的引用中，將會根據(jù)登記項目類型，與供應(yīng)系統(tǒng)及財務(wù)系統(tǒng)結(jié)合，在設(shè)備管理系統(tǒng)中，主要的開發(fā)，初步計劃有根據(jù)設(shè)備登記等進(jìn)行數(shù)據(jù)庫層面的接口與功能點的開發(fā)，而且要有相應(yīng)的數(shù)據(jù)匯總、分析及報表的體現(xiàn)。具體情況根據(jù)實際應(yīng)用的需求來決定。 系統(tǒng)的具體實施辦法（需結(jié)合專業(yè)部門及相關(guān)專業(yè)人員等的具體操作意見來進(jìn)行不斷地完善）為了實現(xiàn) 避免財產(chǎn)損失，創(chuàng)收廢料管理 的目標(biāo)，在擁有軟件的基礎(chǔ)上還應(yīng)該注意結(jié)合相關(guān)的實施辦法才能達(dá)到最終創(chuàng)收的效果。 （ 1）設(shè)備精準(zhǔn)登記、建立初期數(shù)據(jù)庫一要結(jié)合各大隊、聯(lián)合站、輔助單位等設(shè)備員手里現(xiàn)有的臺賬進(jìn)行數(shù)據(jù)庫的初步建立；二要組織一些專員（與數(shù)據(jù)提供人員相分離）結(jié)合初期 的數(shù)據(jù)庫在一線等地進(jìn)行 地毯式 地的全面檢查或者抽查設(shè)備財產(chǎn)的實際存在情況，并進(jìn)行進(jìn)一步的完善登記管理。 （ 2）中期 操作在數(shù)據(jù)庫進(jìn)行初期確立以后，設(shè)備登記人員每個月根據(jù)材料出庫情況結(jié)合財務(wù)做賬情況等，在系統(tǒng)里進(jìn)行設(shè)備的精準(zhǔn)入庫、去向登記等，并由相關(guān)單位的設(shè)備接收人員進(jìn)行最終確認(rèn)。在財產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移等情況時，操作類似于人員的調(diào)動。 （ 3）廢料流轉(zhuǎn) 1）固定資產(chǎn)是需要隨著使用年限及具體情況進(jìn)行系統(tǒng)客觀判定及人為確定來進(jìn)入廢料庫，并需要掃描相關(guān)人員簽字原始單據(jù)進(jìn)行存儲。 2）給采油工配置的生活用品（衣柜、電視、空調(diào)等）只能根據(jù)使用年限及更新情況來轉(zhuǎn)入廢料庫。 3）日常領(lǐng)用材料大件必須嚴(yán)格根據(jù)交舊領(lǐng)新制度及油井 相應(yīng)狀態(tài)的改變進(jìn)入廢料庫；辦公用品里只有自動化辦公設(shè)備等需要根據(jù)使用年限及更新情況來轉(zhuǎn)入廢料庫；井下材料需要結(jié)合修井及相應(yīng)的材料領(lǐng)用更換情況轉(zhuǎn)入廢料庫；易耗品里，有些材料完全不要回收，有些材料雖然回收的價值并不會太大，但還是要堅持交舊領(lǐng)新實行廢料回收，這樣做的目的是為了避免采油工在領(lǐng)用新的可替換材料以后直接進(jìn)行現(xiàn)金置換而不更換老舊材料，變相浪費物資、加大費用損耗。 （ 4）廢料處理對于廢料的處理主要包括兩個方面 1）廢料激活回收的部分廢料里，例如柴油機(jī)、電機(jī)、電腦等大件設(shè)備，進(jìn)入廢料庫里或許還有利用的價 值，可以用在其他地方。這樣在廢料庫里可以進(jìn)行激活，然后實行二次利用。 2）廢料創(chuàng)收沒有被激活的廢料可以直接在市場里進(jìn)行創(chuàng)收。 （ 5）賬務(wù)確認(rèn)