【文章內(nèi)容簡介】 策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。 四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。 五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確 地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 “國六條”新政出臺，標(biāo)志著房地產(chǎn)二次宏觀調(diào)控全面展開。“國六條”的主旨在于抑制少數(shù)大城市過快上漲的房價，緩解住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出矛盾，整頓比較混亂的房地產(chǎn)市場秩序。這一舉措有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（“國六條”細(xì)則）。 “國六條”細(xì)則是“國六條”貫徹執(zhí)行的量化行為準(zhǔn)則。前后兩年的政策對比，可以看到，在投資增速回到合理水平以后，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點(diǎn)，轉(zhuǎn)向不合理的住房結(jié)構(gòu) 。 中國國土遼闊，東中西部市場處于不同的發(fā)展階段，且各地區(qū)的房地產(chǎn)市場有不同特點(diǎn)，“國六條”與“國六條”細(xì)則在各地方上的執(zhí)行，還有待地方政策的出臺。包頭市房管局的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，《細(xì)則》中有些條款如“自 2020 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上?！泵黠@不適用于包頭市的市場現(xiàn)狀，具體如何執(zhí)行還有待進(jìn)一步商榷?！都?xì)則》的其他條款如“為抑制房價過快上漲，從 2020 年 6 月 1 日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定?！睂Π^房地產(chǎn)需求的抑制作用很小。這主要與包頭市地廣人稀，購房者多為二次置業(yè)，手中有一定積蓄的現(xiàn)狀相關(guān)。 總之，隨著房地產(chǎn)市場的成熟發(fā)展，各項(xiàng)有利于住宅產(chǎn)業(yè)化、市場化的政策將會逐步出臺，住宅市場的政策環(huán)境也會逐步走向完善，住宅市場將會越來越規(guī)范，這對整個住宅市場的運(yùn)行將會產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。 包頭市 包頭市房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策正在逐漸完善，房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)增長的拉動 作用已經(jīng)凸顯出來。 目前包頭市存量房市場交易的活躍，這將促進(jìn)對住房一級市場的需求，有利于包頭市住宅市場的發(fā)展。 包頭市政府 2020年 7月份下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價構(gòu)筑住房保障體系的報告》，提出強(qiáng)化宏觀調(diào)控力度，建立住房保障制度，實(shí)現(xiàn)拆遷規(guī)模計(jì)劃管理等意見。 11月份下發(fā)了《轉(zhuǎn)發(fā)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)廳關(guān)于加強(qiáng)內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的監(jiān)管。 12 月份下發(fā)了《貫徹〈關(guān)于把物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理體制的意見〉的實(shí)施方案》，加快推進(jìn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化。包頭市政府下發(fā)的 一系列文件也表明，政府著力維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序，力促房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 總之，包頭市的房地產(chǎn)業(yè)還剛剛發(fā)展起來，政府對整個產(chǎn)業(yè)有相對比較長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，但是市場還需要經(jīng)過一段時間的快速發(fā)展才能到達(dá)比較成熟的階段。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測及房地產(chǎn)市場展望 經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測 目前包頭市正處于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時期， GDP 中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。但從近三年看，經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)，每年增長幅度也很大，預(yù)計(jì)未來幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍會保持較高的增長速度。 2020 年市政府計(jì)劃 GDP達(dá)到 900 億元以 上，比 05 年增長 16%。按照市政府保持 18%左右的增長目標(biāo)，2020 年包頭市的 GDP 將超過 1062 億元，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力也將逐步提高。 房地產(chǎn)市場預(yù)測 2020 年是包頭市房地產(chǎn)市場的“調(diào)控年 +整頓年”， 2020 年進(jìn)入了“穩(wěn)定 +銷售”的時期。加之國家政策的連續(xù)出臺，當(dāng)?shù)卣鞑块T將加大對市場的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場環(huán)境將進(jìn)一步凈化。 2020 年版的包頭總體規(guī)劃已經(jīng)提前完成，新的規(guī)劃正在編制中。從市規(guī)劃局獲得的資料顯示，近期建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域：東河區(qū)更新舊城，有機(jī)疏散，居住地區(qū)主要是向西北方向擴(kuò)散，規(guī)劃新增 用地 平方公里，規(guī)劃改造用地 2 平方公里；九源區(qū)向南新增用地 平方公里，北側(cè)新增規(guī)劃用地 平方公里；青、昆組團(tuán)向西、南發(fā)展，新增用地 平方公里，北梁地區(qū)和青山區(qū)東部以改造為主。從房地產(chǎn)布局來看，青山青東路兩側(cè)改造，九源組團(tuán)的開發(fā)，昆區(qū)明日星城二期建設(shè)等項(xiàng)目的實(shí)施，使得 2020 年包頭市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空間布局更趨于均質(zhì)化。但是交通便利、配套設(shè)施完善、綠化率高、居住環(huán)境良好的區(qū)域仍是大部分購房者的首選。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)是到 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額預(yù)計(jì)達(dá) 40 億元，占 GDP 的 %左右 。人均住房建筑面積達(dá)到 29 平方米，住宅成套率達(dá)到 90%以上，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可拉動 GDP 增長 3 個百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)可直接創(chuàng)造稅收將超過 6 億元。到 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額預(yù)計(jì)超過 55 億元，占 GDP 比重達(dá)到 4%左右，人均住房建筑面積達(dá)到 35 平方米，住宅成套率達(dá)到 95%以上，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可拉動 GDP 增 個百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)可直接創(chuàng)造稅收將超過 8億元。包頭市房地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。 2020 年包頭市場的供求結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)與 2020 年基本結(jié)構(gòu)類似，不會發(fā)生大的改變。中高檔商品房建設(shè)在品質(zhì)和數(shù)量上將有所提高，普通商品房 、經(jīng)濟(jì)適用房基本保持相當(dāng)規(guī)模。受購買住房 5 年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易，銷售時全額征收營業(yè)稅的影響，存量房交易的升溫趨勢趨緩。 需求相對于有限的供給過于旺盛，必然引起房價上漲。隨著人們收入的增長和生活水平的提高，住房需求不斷提高，加之小高層、高層樓盤的推出，必然會引起價格上漲。但是，由于購房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有相當(dāng)差距，對房價上漲的承受能力也有很大差別。房價上漲過快，會打擊購房者的積極性，引起市場畸形發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展不利。國家近期出臺的政策措施，也旨在控制房價過快上漲，維護(hù)正常市場秩序。受多方面因素的影響，未來幾年內(nèi) 包頭房價將保持上升趨勢，但上漲的幅度不會太大。根據(jù)房管局相關(guān)部門的估計(jì)， 06 年包頭房價的漲幅將控制在 10%以內(nèi)。 總之，包頭市未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。購房者需求檔次的提升、先進(jìn)的開發(fā)和營銷觀念的引入，也會使包頭市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。 2 區(qū)域市場研究 區(qū)域調(diào)研的目的和方法 通過對包頭市房地產(chǎn)的最詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解包頭市房地產(chǎn)供應(yīng)特點(diǎn)，掌握目前市場上各項(xiàng)目具體情況、總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項(xiàng)目以及其銷售情況。 在掌握了 的市場基本情況之后，針對項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、價格等諸多因素如何對項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生影響，逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“包頭市住宅市場現(xiàn)狀的形成原因”和分析“包頭市住宅市場今后的發(fā)展方向”，進(jìn)而挖掘市場空白點(diǎn)。 通過對包頭市房地產(chǎn)的了解，確定出包頭市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的各項(xiàng)影響因素，運(yùn)用層次分析法（ AHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對于項(xiàng)目的影響程度。然后運(yùn)用德爾菲法根據(jù)這幾個影響因素對各項(xiàng)目進(jìn)行綜合評分，得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)值，根據(jù)各項(xiàng)目價格求出各項(xiàng)目的性價比。以對現(xiàn)有項(xiàng)目 進(jìn)行更為準(zhǔn)確的了解和判斷。 樣本選擇 參照包頭市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，敝司對形成一定規(guī)模的在售項(xiàng)目進(jìn)行了全面的調(diào)研，剔除一些規(guī)模較小、參考意義不大以及定向開發(fā)的項(xiàng)目，最終選取 9 個項(xiàng)目作為分析的樣本，同時對樣本中的 2 個具體的項(xiàng)目進(jìn)行個案分析。項(xiàng)目詳細(xì)情況見下表。 項(xiàng)目概況 物業(yè)名稱 發(fā) 展 商 物業(yè)位置 麗日花園 包頭市申銀房地產(chǎn)開發(fā)公司 民族東路和莫尼路交匯處 歐風(fēng)麗景 包頭市銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 民族東路和莫尼路交匯處 錦林花園 包頭市錦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青山區(qū)文化路西端（青山賓館東側(cè)） 歐鹿生活城 包頭市蘇蒙置業(yè)有限公司 青山區(qū)文化路與青山東路交匯處 新星壹品 大連新星房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 團(tuán)結(jié)大街與阿爾丁北大街交界處 新福地 包頭市薩拉齊福達(dá)建筑工程有限公司 青山區(qū)包頭市黨校斜對面 景苑花園 包頭市激樊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 友誼大街南、富強(qiáng)路西 專家公寓樓 包頭久豐置業(yè)有限公司 包頭市稀土高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園區(qū) 市場界定 包頭市房地產(chǎn)目前還處于初期階段，市場還不太成熟，但近兩年來發(fā)展迅速， 2020年的房地產(chǎn)總投資高達(dá) 億元， 2020 年房地產(chǎn)投資額首次突破 30 億元，達(dá) 億 元，其中住宅建設(shè)完成的投資為 億元，占 2020 年房地產(chǎn)總投資的%。受地理區(qū)位及城市變遷等因素影響，包頭市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征，雖然目前市場供應(yīng)量不大，項(xiàng)目數(shù)目也不是很多，但彼此間差異較大。為使所選項(xiàng)目更具可比性，敝司將區(qū)域市場界定為青山區(qū)及附近區(qū)域。 供應(yīng)市場對比研究 項(xiàng)目分布及特點(diǎn) 按照包頭市的行政區(qū)劃，包頭市重點(diǎn)劃分為昆都侖區(qū)和青山區(qū)和東河區(qū)，東河區(qū)在包頭市的東部，是包頭市的老城區(qū)，也是人口比較密集的地區(qū)。青山區(qū)是包頭市的新區(qū)，相對東河區(qū)和昆都侖區(qū)人口較 少，但是人們的平均生活水平較高。 本次市場調(diào)研選取的 9 個樣本的詳細(xì)供應(yīng)情況見下表： 供應(yīng)狀況 單位：萬平米 物業(yè)名稱 總規(guī)劃用地面積 建筑面積 麗日花園 6 歐風(fēng)麗景 —— 16 錦林花園 23 歐鹿生活城 景苑 新星壹品 13 20 新福地 專家公寓樓 172。—— 約 總 計(jì) —— 注：本期建筑面積之中扣除了定向開發(fā)的面積 根據(jù)房管局 的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年青山區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 25 個，開發(fā)建設(shè)規(guī)模70 萬平方米。從上表可以看出，加上歷史存量，青山區(qū)主要住宅項(xiàng)目供應(yīng)面積約在 50 萬平方米左右。昆都侖區(qū)因受舊城改造中拆遷等因素的影響，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)程，導(dǎo)致目前推出的銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于總規(guī)劃面積；而青山區(qū)則受這方面的影響較小，發(fā)展順利。所以目前青山區(qū)的供應(yīng)量較大，而昆都侖區(qū)未來的供給量比較大，尤其是新星壹品 20 萬平方米的供應(yīng)量還沒有投放市場。 此外，敝司發(fā)現(xiàn)隨著包頭市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，這兩年供應(yīng)呈上升趨勢，開復(fù)工面積也逐漸增加。根據(jù)房管局 的數(shù)據(jù)， 2020 年住宅建設(shè)規(guī)模 萬平方米，住宅新建商品房銷售面積 萬平方米，可銷售套數(shù) 6733 套；估計(jì)未來幾年包頭市房地產(chǎn)仍將持續(xù)快速發(fā)展。其中，普通商品房在包頭市房地產(chǎn)市場中扮演重要的角色，在市場供應(yīng)量中占很大比例；而經(jīng)濟(jì)適用房在市場供應(yīng)量中所占比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高檔商品房，對包頭市的住宅市場具有一定的影響。詳見下表： 2020 年不同性質(zhì)住房建設(shè)規(guī)模所占比例 經(jīng)濟(jì)適用房情況 單位：萬平方米 上表可以看出經(jīng)濟(jì)適用房在市場中仍然占有很大比 重，并且因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的價位較低，在空置面積中所占的比例較少，類似經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目產(chǎn)品供不應(yīng)求，因此會對商品房市場造成一定沖擊。因此未來市場上商品房的競爭會更激烈，同時也意味著有更大的市場空間。 供應(yīng)量 2020 年整個包頭市房地產(chǎn)市場住宅建設(shè)規(guī)模為 萬平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，已經(jīng)有 萬平方米售出，即使將 04 年的歷史存量忽略不計(jì)，也就是說未來市場上至少還有 萬平方米待售。 已售和未售面積 從上圖看，顯然未售面積要遠(yuǎn)大于已售面積，體量較 大，仍停留在市場上等待吸收，因此未來的包頭市房地產(chǎn)住宅市場競爭將越來越激烈。 項(xiàng)目綜合品質(zhì) 項(xiàng)目的品質(zhì)如何是消費(fèi)者所關(guān)心的問題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境）、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計(jì)的合理性、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施狀況以及小區(qū)的物業(yè)管理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。為了能更科學(xué)、客觀的反應(yīng)包頭市各個地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，并將其量化。敝司應(yīng)用了中原公司住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)，建立了新的數(shù)學(xué)模型，對各個項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評定。本系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定位置交通、整體規(guī)劃、小區(qū)配 套、戶型、管理水平五個要素為影響項(xiàng)目的重要因素，用層次分析法（ AHP）確定其權(quán)重，運(yùn)用德爾菲法對各項(xiàng)目 5 項(xiàng)要素綜合評定打分，最終得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下： 各要素權(quán)重所占比例 項(xiàng)目綜合品質(zhì)（要素滿分為 5 分，綜合品質(zhì)滿分為 100 分） 物業(yè)名稱 位置交通 整體規(guī)劃 戶型 小區(qū)配套 管理水平 綜合品質(zhì) 麗日花園 歐風(fēng)麗景 錦林花園 歐鹿生活城 景苑 新星壹品 新福地 專家公寓樓 44 項(xiàng)目性價比 物業(yè)名稱 均價（元 /平方米） 銷售率 綜合品質(zhì) 性價比 麗日花園 4100 90% 歐風(fēng)麗景 —— 未售 —— 錦林