【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平方米 車位配比 1:1，南區(qū)為 143 個(gè)，北區(qū)為 322 個(gè) 建筑面積 500000 平方米 規(guī)劃戶數(shù) 總戶數(shù) 2953 戶 當(dāng)期戶數(shù) 2953 戶 產(chǎn)品形態(tài) 小高層 高層 （花園洋房） 開發(fā)周期 二期 工程進(jìn)度 竣工 銷售率 南區(qū)高層 % 南區(qū)花園洋房 % 開盤日期 202010 南區(qū)開盤 2020421 加推 6樓 交房日期 202010 物業(yè)公司 蘇州和喬物業(yè)服務(wù)有限 公司 物業(yè)費(fèi) 元 /平方米月 容積率 綠化率 % [ 調(diào)查日期 2020423 電話 62800000 二、房型面積 南區(qū)高層（ 119） 房型 面積 套數(shù) 配比 去化 銷售率 2+1 房 2 廳 1 衛(wèi) 80m2 380 % 219 % 101m2 260 63 % 104m2 68 % 31 % 106 m2 52 % 47 % 108 m2 68 % 27 % 總計(jì) 828 100% 387 % 南區(qū)花園洋房（ 目前推出 3 3 47） 房型 面積 套數(shù) 配比 去化 銷售率 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 98m2 32 % 12 % 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 115m2 12 % 8 % 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 120m2 22 % 14 % 總計(jì) 66 100% 34 % 主力戶型分析： 項(xiàng)目：項(xiàng)目 蘇州新吉陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 地址：蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇華路 8 號(hào)中銀惠龍大廈 26樓 內(nèi)容：重點(diǎn)個(gè)案資料 電話：（ 0512） 87189800 傳真：（ 0512） 87189833 3 2+1 房 2 廳 1 衛(wèi) 80 平 優(yōu)點(diǎn)： 1. 戶型整體方正。 2. 動(dòng)靜分離，使用率高 3. 三室皆朝南，大開窗設(shè)計(jì)。 4. 明廚明衛(wèi)，廚房連接工作陽(yáng)臺(tái)，操作流暢 5. 贈(zèng)送一半面積空中花園，買兩房得三房，功能自由升級(jí)。 6. 入室隔斷，保證私密性 缺點(diǎn)： 1. 客廳采光欠佳 2. 餐廳不獨(dú)立。 3. 動(dòng)線不合理，從主臥到大門要繞過客廳和餐廳。 2+1 房 2 廳 1 衛(wèi) 項(xiàng)目：項(xiàng)目 蘇州新吉陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 地址：蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇華路 8 號(hào)中銀惠龍大廈 26樓 內(nèi)容：重點(diǎn)個(gè)案資料 電話：（ 0512） 87189800 傳真：（ 0512） 87189833 4 優(yōu)點(diǎn)： 1. 全明設(shè)計(jì) 。主臥、客廳均朝南設(shè)計(jì)。 2. 南北通透、空間利用率高 。 3. 2+1 房設(shè)計(jì)，空間靈活多變，做書房做華園皆可。 4. 陽(yáng)臺(tái)均計(jì)一半面積，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 5. 衛(wèi)生間干濕分離。 缺點(diǎn)： 1. 戶型不方正。 2. 走道面積過大。面積浪費(fèi)。 3. 整體干濕不分離。 4. 大門正對(duì)衛(wèi)生間的門，私密性不夠。 三、區(qū)位分析 項(xiàng)目：項(xiàng)目 蘇州新吉陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 地址：蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇華路 8 號(hào)中銀惠龍大廈 26樓 內(nèi)容：重點(diǎn)個(gè)案資料 電話：（ 0512） 87189800 傳真：（ 0512） 87189833 5 東方維羅納位于蘇州工業(yè)園區(qū)中新生態(tài)科技城東部，地處星華街與陽(yáng)澄湖大道交界處，緊鄰陽(yáng)澄湖，是園區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃和發(fā)展的區(qū)域。北距陽(yáng)澄湖盡在咫尺。京滬高鐵、滬寧高速公路、滬寧城際鐵路， 60 分鐘穿梭于長(zhǎng)三角都市圈。陽(yáng)澄湖大道、北環(huán)東延線、現(xiàn)代大道，半小時(shí)來(lái)回于市中心和 CBD。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 1. 青陽(yáng)版塊（青 劍湖與陽(yáng)澄湖）的園區(qū)新城市中心，園區(qū)政府近幾年重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)“休閑生態(tài)養(yǎng)生區(qū)”。因?yàn)樯鷳B(tài)，因?yàn)榈兔芏?，青?yáng)版塊一面世便與眾不同。 2. 青劍湖的北面就是陽(yáng)澄湖湖濱生態(tài)景區(qū)，兩大湖交互呼應(yīng)。得天獨(dú)厚的一個(gè)地理環(huán)境，新雙湖資源，創(chuàng)造更加幽靜、生態(tài)、休閑的居住環(huán)境。項(xiàng)目東面規(guī)劃為教育基地，里面有學(xué)校、研發(fā)中心、地區(qū)總部、住宅 。 3. 湖濱資源稀缺。升值潛力大。 四、 規(guī)劃分析 項(xiàng)目：項(xiàng)目 蘇州新吉陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 地址：蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇華路 8 號(hào)中銀惠龍大廈 26樓 內(nèi)容：重點(diǎn)個(gè)案資料 電話：（ 0512） 87189800 傳真：（ 0512） 87189833 6 1. 本項(xiàng)目北臨陽(yáng)澄湖大道，南靠維新路。東臨星湖街。西靠科能路。整體地塊方正。 2. 總建筑面積近 30 萬(wàn)方，社區(qū)為純意大利小鎮(zhèn)風(fēng)格，產(chǎn)品類型公寓、普通住宅等，并且配套近 9000 平米的小區(qū)商業(yè)及會(huì)所，將成為園區(qū)北部第一大盤。 項(xiàng)目南區(qū)由 7棟花園洋房、 15 棟高層。 18 棟聯(lián)排別墅組成。 3. 人車分流：整個(gè)小區(qū)道路由小區(qū)公共道路、人行景觀步道和車行主干道構(gòu)成，采用“車在地下走，人在景中游”的交通原則，設(shè)置雙層立體地下車庫(kù)，大大節(jié)約了使用面積。 4. 節(jié)能環(huán)保：秉承“綠色生態(tài)小區(qū)”的理念，從生活的方方面面，包括水環(huán)境規(guī)劃與節(jié)水設(shè)計(jì)、垃圾處理和資源再利用技術(shù)等。 五、建筑分析 項(xiàng)目：項(xiàng)目 蘇州新吉陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 地址：蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇華路 8 號(hào)中銀惠龍大廈 26樓 內(nèi)容：重點(diǎn)個(gè)案資料 電話：（ 0512） 87189800 傳真：（ 0512） 87189833 7 1. 東方維羅納作為園區(qū)獨(dú)有的意大利建筑風(fēng)格，主要以黃色 系和紅色系作為外立面顏色，對(duì)門窗等細(xì)節(jié)進(jìn)行處理，造成鮮花簇?fù)淼男Чw現(xiàn)出文藝復(fù)興時(shí)的優(yōu)雅與華麗。 ： 外墻 stucco 涂料、人工文化石。 墻面：擠塑聚苯乙烯、鋼筋混凝土樓板、顆?；炷翂|層。 保溫隔音： 采用 XPS 和 EPS 保溫。 結(jié)構(gòu)材料 ： 混凝土強(qiáng)度等級(jí)擬采用 C30。 鋼筋 ： HRB400 新三級(jí)鋼筋 . 排水立管 ： 內(nèi)螺旋 PVC 管，排水橫支管采用 UPVC 管，高層住宅采用專用通氣立管通氣。 3. 智能化：通過網(wǎng)絡(luò)集成、設(shè)置安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、構(gòu)成智慧能化小區(qū)。 六、 環(huán)境分析 自然環(huán)境： 青劍湖的北面就是陽(yáng)澄湖湖濱生態(tài)景區(qū)，兩大湖交互呼應(yīng)。得天獨(dú)厚的一個(gè)地理環(huán)境，新雙湖資源，創(chuàng)造更加幽靜、生態(tài)、休閑的居住環(huán)境。 項(xiàng)目：項(xiàng)目 蘇州新吉陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 地址：蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇華路 8 號(hào)中銀惠龍大廈 26樓 內(nèi)容：重點(diǎn)個(gè)案資料 電話：（ 0512） 87189800 傳真：（ 0512） 87189833 8 內(nèi)部環(huán)境：意大利建筑風(fēng)格和周邊環(huán)境融合，整個(gè)社區(qū)充滿異國(guó)情調(diào)。加上 %的綠化率， 通過多種植被的培植，培育了一個(gè)健康有氧的生活環(huán)境 七、 配套分析 周邊配套 1． 生活配套：九龍醫(yī)院、園區(qū)二院 (在建 ) 2． 商業(yè)配套：青劍湖商業(yè)廣場(chǎng)、錦豐泰盛、圓融時(shí)代廣場(chǎng)、新唯亭行政中心 (在建 ) 3． 娛樂配套：釣魚俱樂部、鑫湖國(guó)際酒店、湖濱生態(tài)體育公園等。 4． 教育配套：青劍湖學(xué)校、跨塘小學(xué)、園區(qū)五中。 5． 其他：科技創(chuàng)業(yè)大 廈、青劍湖總部經(jīng)濟(jì)島、青劍湖金色勞斯萊斯商務(wù)會(huì)所、生態(tài)濕地公園、陽(yáng)澄湖體育公園、主題公園、科技城鄰里中心等主要配套設(shè)施。 6． 交通： 12 169 等路公交到陽(yáng)澄湖大道星華街西站下直達(dá)小區(qū)門口小區(qū)離城鐵園區(qū)站點(diǎn)開車 5 分鐘即可到達(dá)；城鐵唯亭站點(diǎn)，開車 3 分鐘可到達(dá)，而且是軌道三號(hào)線的起點(diǎn)站；輕軌 1 號(hào)線始末站鐘南路，離項(xiàng)目車程只有 6 分鐘。 內(nèi)部配套： 會(huì)所 中央廣場(chǎng) 八、營(yíng)銷分析 蘇州墨池企劃 做營(yíng)銷企劃。 并投入大量媒體廣告，包括電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外擋板高炮、短信等等，加大了項(xiàng)目的知名度。同時(shí)在銷售時(shí)開放樣板間，并贈(zèng)送面積，吸引了大批客戶。 2．目前 東方維羅納總價(jià)惠 3 萬(wàn)老帶新惠 5000。 九、 客源分析 該項(xiàng)目的 高層 主要客源還是集中在 30 歲左右 在園區(qū)工作 的年輕人，作為婚房等自主用處 ，屬于剛醒需求。這部分人，考慮價(jià)格多一些，價(jià)格敏感度高，應(yīng)該以降價(jià)、贈(zèng)送面積來(lái)吸引該部分客戶。 花園洋房和別墅屬于改善性需求，一般是在 40 歲左右的人群購(gòu)買。該部分人群，考慮舒適度較多，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的高質(zhì)量、好環(huán)境、舒適的戶型來(lái)吸引客戶。 十、價(jià)格分析 （高層） 項(xiàng)目：項(xiàng)目 蘇州新吉陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 地址：蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇華路 8 號(hào)中銀惠龍大廈 26樓 內(nèi)容：重點(diǎn)個(gè)案資料 電話：（ 0512） 87189800 傳真：（ 0512） 87189833 9 、 東方維羅納 2020 年 04 月 11 日的最新銷售報(bào)價(jià)為 均價(jià) 9000 元 /平方米 相比上個(gè)銷售周期持平。 東方維羅納近 14天的銷售價(jià)格持平； 近 7 個(gè)月的銷售價(jià)格上漲了 1000 元，漲幅為 13%； 與本項(xiàng)目 2020 年 10 月 15 日第一次對(duì)外報(bào)出的 7000 元相比， 18 個(gè)月以來(lái)，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了 2020 元，漲幅為 29%。 截止到 4 月 27 日為止，東方維羅納所在的工業(yè)園區(qū)區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目 51 個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，共有 3 個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲， 4 個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有 44 個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。 所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為 13140 元 /平方米，近半年來(lái)持平。所有 51 個(gè)在售住宅項(xiàng)目與東方維羅納相比： 35 個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)高于東方維羅納，占總數(shù)的 67%； 8 個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于東方維羅納， 占總數(shù)的 16%； 另有 10 個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)與東方維羅納持平。 十一、去化分析 1. 自去年南區(qū) 去年 11 月開盤以來(lái)，共推出高層房源 828 套，出去目前新推的 樓總共房源 620 套，已售出 386 套，銷售率到達(dá) %。銷售成果良好。 2. 1381