【文章內(nèi)容簡介】 求 型產(chǎn)品及高端類產(chǎn)品抗政策風(fēng)險性較強(qiáng)。 從今年的住宅市場供應(yīng)情況來看，各城區(qū)供應(yīng)量有序排開，城南新增供應(yīng)量在曲江板塊的帶動下放量，超過城北成為今年供應(yīng)量最大的城區(qū)，城內(nèi)新增供應(yīng)幾乎沒有，其他各城區(qū)均有不同級別的供應(yīng)量。 成交方面，由于去年城北供應(yīng)量 較 大，今年 成交量排名榜首 ， 城南成交量位居第二，并以較高比例的中高端房源拉動全市成交均價上漲，城東由于新盤入市量較少，成交量水平與城北、城南拉開了一定距離。 113579110500001000001500002020002500003000001 0 . 0 1 1 0 . 0 2 1 0 . 0 3 1 0 . 0 4 1 0 . 0 5 1 0 . 0 6 1 0 . 0 7 1 0 . 0 8 1 0 . 0 9 1 0 . 1 0 1 0 . 1 1 1 0 . 1 2供應(yīng)量（㎡） 成交量（㎡） 供求關(guān)系13 2020 年 西安市 住宅區(qū)域供求對比圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 分區(qū)域來看， 商業(yè) 供應(yīng)量最大的區(qū)域為城北區(qū)域，供應(yīng)量達(dá)到了 31 萬㎡，城東、城南、高新均有 20 萬㎡左右的新增供應(yīng)量；成交量最大的為城南區(qū)，達(dá)到 24 萬㎡，其次是城北和高新，分別成交 萬㎡和 萬㎡；城內(nèi)商業(yè)成交均價最高，達(dá)到 24641 元 /㎡。 商業(yè)受外部因素影響較小，并且呈現(xiàn)出成交價格逐步攀升的態(tài)勢。如旺座國際城、海珀 蘭軒等高價位商鋪大面積成交帶動了全市商業(yè)均價整體攀高；成交量方面，商業(yè)類物業(yè)成交量一直保持穩(wěn)定，在政策調(diào)控因素影響下，并未出現(xiàn)像住宅市場那樣大幅波動。 2020 年商業(yè)各區(qū)域供應(yīng)分析圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 從辦公供應(yīng)和成交格局來看，高新、城南和城北最為活躍，并基本涵蓋了當(dāng)年全部的供應(yīng)量和成交量，其中高新區(qū)占據(jù)總供應(yīng)量的 70%，達(dá)到 37 萬㎡，其次是城南占據(jù)總供應(yīng)量的近四分之一。成交量上主要集中在高新區(qū)，仍然是西安市核心的辦公市場聚集地，另外城北和城南各有少部分成交。從成交均價上來看，高新區(qū)最高，達(dá) 7258 元 /㎡。 0 2020 4000 6000 8000 10000 010000002020000300000040000005000000城北區(qū) 城東區(qū) 城內(nèi)區(qū) 城南區(qū) 城西區(qū) 高新區(qū)供應(yīng)面積 ( ㎡ ) 成交面積 ( ㎡ ) 成交均價（元 / ㎡ ）5000 10000 15000 20200 25000 30000 050000100000150000202000250000300000350000城北區(qū) 城東區(qū) 城內(nèi)區(qū) 城南區(qū) 城西區(qū) 高新區(qū)供應(yīng)面積 ( ㎡ ) 成交面積 ( ㎡ ) 成交均價（元 / ㎡ ）14 辦公物業(yè)成交始終維持低位 。 辦公類物業(yè)由于供應(yīng)量偏少，市場需求量有限，所以成交量始終表現(xiàn)為低位，甚至是持續(xù)下降。但作為主力城區(qū)的高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)是全市辦公類物業(yè)供應(yīng)的主力區(qū)域，新政的調(diào)整不但沒有對辦公物業(yè)形成很大的影響，反而成交價呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢，可以看出辦公物業(yè)市場潛力依然較大。 2020 年辦公區(qū)域供求分析圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 西安市 房地產(chǎn) 企業(yè)銷售排行情況 從西安市房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況看，外 埠 開發(fā)企業(yè) 繼 在 2020 年西安商品房市場取得主導(dǎo)地位后， 2020 年進(jìn)一步擴(kuò)大在西安市場的占有份額。 2020 年外 埠開發(fā)企業(yè)成交面積排行榜中有 5 席， 2020 年擴(kuò)大到 6 席，成交金額排行榜中也由2020 年的 7 席擴(kuò)大到 2020 年的 8 席，這一方面是由于外埠開發(fā)商品牌深受本地客戶的認(rèn)可，造成其項目的持續(xù)熱銷，另一方面還由于部分外埠開發(fā)企業(yè)較快的開發(fā)節(jié)奏 ，迅速提高了市場占有份額。最具代表的是萬科的 “ 金域曲江 ”項目 從拿地到入市僅半年時間 。 本地開發(fā)商盡管 2020 年排名占有席位數(shù)有所減少，但海榮在成交面積排行榜中以 萬㎡的成交量榮登榜首，紫薇以 億元的成交金額排名第三，僅次于融僑和金地，天地源和經(jīng)發(fā)分列成交面積排行第 9 名，這也反映出西安本地開發(fā)企業(yè)間在開發(fā)規(guī)模上的差距有逐漸拉大的趨勢。 2020 年西安成交面積排行 排行 企業(yè)名稱 成交面積（萬㎡） 成交均價（元 /㎡） 成交總金額（億元） 1 海榮 5637 2 恒大 6188 3 融僑 7436 4 紫薇 7367 0 2020 4000 6000 8000 0100000202000300000400000500000城北區(qū) 城東區(qū) 城內(nèi)區(qū) 城南區(qū) 城西區(qū) 高新區(qū)供應(yīng)量（㎡） 成交量（㎡） 成交均價（元 / ㎡ ）15 5 中新 5510 6 中海 9786 7 萬科 9194 8 天地源 7090 9 經(jīng)發(fā) 5929 10 綠地 14555 數(shù)據(jù)來源： CRIC 2020 年西安成交總金額排行 排行 企業(yè)名稱 成交面積（萬㎡） 成交均價（元 /㎡） 成交總金額（億元） 1 融僑 7436 2 金地 ( 15885 3 紫薇 7367 4 恒大 6188 5 海榮 5637 6 綠地 14555 7 中海 9786 8 萬科 9194 9 中新 5510 10 萬達(dá) 12921 數(shù)據(jù)來源： CRIC 2020 年西安住宅成交面積排行 序號 項目名稱 區(qū)域 面積 (萬㎡ ) 金額 (億元 ) 均價 (元 /㎡ ) 1 中新浐灞半島 城東 5510 2 西安恒大城 城西 6601 3 紫郡長安 城南 2509 4 融僑城 高新 7912 5 西安首創(chuàng)國際城 城北 5563 6 華遠(yuǎn)君城 城北 5831 7 匯通太古城 城東 5232 8 中海國際社區(qū) 城南 9764 16 9 融僑紫薇馨苑 城南 7316 10 白樺林間 城北 6159 數(shù)據(jù)來源： CRIC 另外， 市場產(chǎn)品各檔次的分布較 2020 年更為均勻，中高端產(chǎn)品 的成交量占總成交比例逐漸增加，如萬科的金域系列和萬科城系列產(chǎn)品一定程度上提高了精裝市場整體的檔次和品質(zhì)，并且取得熱銷，金地湖城大境稀缺性高檔產(chǎn)品也取得優(yōu)異的成交業(yè)績。 從企業(yè)項目進(jìn)展及土地儲備來看， 2020 年萬科、和黃、綠地等企業(yè)均有較大規(guī)模的土地儲備，將會對 2020 年的市場格局產(chǎn)生一定影響。 四、 2020年 房地產(chǎn)市場 形勢 （一）市場發(fā)展環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì) 政策 ： 處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系 是 2020 年經(jīng)濟(jì)工作重點 2020 年宏觀經(jīng)濟(jì)增長趨勢依然向好，但通脹風(fēng)險繼續(xù)加大。 宏觀經(jīng) 濟(jì)政策的基本取向 是 積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，切實增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動力。 貨幣政策：從“適度寬松”到“穩(wěn)健” 2020 年 12 月 3 日，中共中央政治局召開會議，指出 2020 年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對性、靈活性、有效性。這標(biāo)志著貨幣政策從 2020 年的“過度 寬松”轉(zhuǎn)為 2020 年的“適度寬松”后，正恢復(fù)到穩(wěn)健的貨幣政策 常態(tài)上 。 繼 2020 年六次提高存款準(zhǔn)備金率后， 2020 年年初 又 三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá) 20%的歷史新高。自 2020 年 10 月 20 日起至 2020年 4 月，央行連續(xù)加息 4 次，利率進(jìn)入上升通道。 貸款規(guī)模管理方面，央行由原來的季度控制改變?yōu)樵露瓤刂?。種種跡象表明， 2020 年貨幣政策 整體偏緊的導(dǎo)向不會變化。 對房地產(chǎn) 行業(yè) 調(diào)控政策 ：從行政、稅收等多方面加大調(diào)控力度 2020 年年初，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控 在“國十條”和“ 9 29” 二次調(diào)控 新政的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級， 又 出臺了“國八條”，在 加強(qiáng)落實 2020 年 政策 的情況下 ，國家進(jìn)一步 在 限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)加碼。更為關(guān)鍵的是，行政干預(yù)房價的力度加大。 具體來看：又一次提高二套房首付比例及房貸利率； 各地紛紛出臺具體的 限購限貸政策 ，政策 執(zhí)行 更加嚴(yán)格；部分地方 對 新開盤樓盤網(wǎng)上 價17 格上調(diào)進(jìn)行限制 ； 對地方政府的要求 提升到新的高度，首次提出各 級 政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 情況 ，合理確定 當(dāng)?shù)?年度新建住房價格控制目標(biāo) ，并列入考核范疇。 在財稅政策方面， 重慶、上海作為試點城市，先后出臺了各自 個 人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法 ， 這表明房產(chǎn)稅試點工作在 2020 年將落在實處，并有可能在其他城市進(jìn)行推廣。 （二） 2020年房地產(chǎn)市場 運(yùn)行 情況判斷 商品房銷售市場將處于低迷狀態(tài)，價格變化不確定性增加 2020 年，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度不斷加大 ，尤其是限購限貸政策和上海、重慶出臺房產(chǎn)稅的影響會逐步擴(kuò)大，投資需求會進(jìn)一步受到抑制，部分購房者觀望心理加重，預(yù)計商品房銷售市場將處于低迷狀態(tài)。 隨著需求減少，供給增加，房地產(chǎn)市場的 供求狀況將有所 改變 ，房價將進(jìn)入調(diào)整和徘徊階段 ，價格變化的不確定性增加 。 保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點 2020 年中央制定了 580 萬套的保障住房建設(shè)計劃已初步完成。 2020 年 11 月23 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確提出： 2020 年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套，這將大大緩解可能存在的投資下滑對經(jīng)濟(jì)增長帶來的不利影響，同時也有利于保障性住房供應(yīng)的繼續(xù)擴(kuò)大和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的日趨合理。 交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，使 區(qū)域發(fā)展更加分化 隨著 城際高鐵和市內(nèi)軌道交通 等 建設(shè)力度加大將從以下幾方面影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局：一是有助于加強(qiáng)中西部與東部的交通，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進(jìn)經(jīng) 濟(jì)增長；二是持續(xù)增強(qiáng)交通節(jié)點城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活動，促進(jìn)城市帶的 逐步成熟，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來更多機(jī)遇；三 是擴(kuò)大北京、上海、廣州等中心城市對周邊中小城市的帶動作用，使得各區(qū)域的發(fā)展更加分化。 最終表現(xiàn)為各個區(qū)域的房地產(chǎn)運(yùn)行狀況將有較大的差異。 普通商品住房、商業(yè)地產(chǎn)等不同物業(yè)價值繼續(xù)分化 從不同物業(yè)類型來看，普通商品 住房代表的自主性需求將長期大量存在， 但受政策影響較大 ， 而商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營性物業(yè)，其供求與住宅市場存在顯著差異，政策 調(diào)控力度 相對較小 ， 不同物業(yè)的分化將更加明顯。 2020 年 1 月 11 月，全國住宅銷售面積增長 %，而同期辦公樓和商業(yè)用房的銷售面積增速分別為 %和 %，表明商業(yè)地產(chǎn)市場受政 策影響相對較小。預(yù)計將有更多的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)，可謂機(jī)遇與風(fēng)險并存。 （三） 2020年 西安市 房地產(chǎn)市場 判斷 影響西安房價 波動的因素較多，開發(fā)成本、供求關(guān)系、國家政策的調(diào)整都會影響房價和 成交量的波動。 18 推動房價上漲的因素： 房地產(chǎn)開發(fā)成本的不斷上漲推動房價被動上漲 （ 1）土地取得成本的不斷上漲推動房價被動上漲 房價是由成本和利潤兩部分構(gòu)成，其中成本包括建筑成本、地價、財務(wù)成本等，一般地價約占總開發(fā)成本的 1/3 左右。在國土資源部發(fā)布的《 2020 年全國主要城市地價狀況分析報告》中顯示，全國地價房價比均值為 %，西安約為27%。西安作為古城，很多舊城區(qū)域拆遷改造時安置難、拆遷量大，增加了地價成本。西安要建設(shè)為 1000 萬人口的國際化大都市的宏偉目標(biāo)，也面臨巨大的用地壓力。由于土地的稀缺性，以及市場大量需求的持續(xù)性，西安的地價 上漲是長期趨勢 。 （ 2）建筑成本的不斷上漲推動房價被動上漲 在西安市，建筑成本 約占總開發(fā)成本的 40%左右。受通脹的影響，近年來農(nóng)民工工資、鋼材、水泥等建材價格持續(xù)上漲，使得建筑成本不 斷增加，進(jìn)一步對房價產(chǎn)生一定的影響。 西安的城市化進(jìn)程還在加速期， 住房市場需求潛力大 西安城市化進(jìn)程步伐不斷提速，促使住房需求增長。西安市目前的城市化率基本接近 50%，按照《西安市 20202020 年城市總體規(guī)劃》，城市骨架將逐步拉大，到 2020 年，城市化水平達(dá)到 80%，年市域總?cè)丝谝?guī)模為 1030 萬人；市區(qū)人口規(guī)模為 765 萬人；主城區(qū)人口規(guī)模為 600 萬人。 202