【文章內容簡介】 “科技創(chuàng)意產業(yè)集群 ”、 “數字多媒體展示、體驗和交易平臺 ”四個部分。 廠區(qū)改造前情況分析小結 康佳集團總部廠區(qū) 區(qū)位優(yōu)勢明顯，用地權屬明確 ， 更新 改造 意愿強烈；土地利用性質不能適應片區(qū)和企業(yè)發(fā)展需求，土地利用效率低下；建筑質量差、規(guī)模小，與康佳集團企業(yè)形象和 發(fā)展目標不相匹配；周邊道路的飽和度較高，公交網絡基本成型，缺乏靜態(tài)交通設施；周邊公共配套設施基本完善，但商務辦公和文娛類設施略顯不足。 主要技術標準 表 主要技術標準 表 項目 指標 更新單元用地面積 拆遷用地面積 建設用地面積 拆遷建筑面積 79047m2 總建筑面積 計容積率建筑面積 其中 商業(yè)性辦公建筑面積 2 商務公寓建筑面積 9 商業(yè)服 務業(yè)建筑面積 產業(yè)研發(fā)建筑面積 2 （其中含 42020m2創(chuàng)新型產業(yè)用房貢獻面積） 產業(yè)配套建筑面積 15000m2（為小型商業(yè)服務設施） 公共配套設施面積 其中 公共廁所 地下綜合商業(yè)面積 地下停車庫面積 地下公共充電站 容積率 建筑密度 % 建筑限高（ m） 280 綠化率 % 停車位 1210 個 建 設內容 與平面布置 本改造項目占地面積 m2，總建筑面積約 32萬 m2，計劃建設 5棟主體建筑（塔樓）及配套多棟低層建筑，建筑限高為 280m。 總平面布局呈現“一心多點數廊”的放射狀景觀結構，結合地面高差進行合理布局。 布局充分利用已有山海景觀資源，將各塔樓主要朝向面對外部規(guī)模較大、環(huán)境資源優(yōu)異的山海景觀面，場地景觀結構設計呈放射狀，強化內部公共空間與外部景觀綠地空間視廊聯系的同時也將創(chuàng)造良好的通風條件。 布局在考慮道路交叉口節(jié)點空間組織的同時，在周邊三條道路沿線均貢獻出大范圍的公共綠地及廣場空間 ，結合地形高差和覆土建筑，設計打造 OCT新的公共價值核心節(jié)點 —— 生態(tài)科技公園。 康佳塔樓有兩座綜合辦公和酒店式辦公塔樓（ 1號樓：全球科技企業(yè)總部， 69層； 2號樓：數字科技、創(chuàng)意企業(yè)孵化平臺， 47層）、一個辦公塔樓（ 3號樓：康佳研究院，23層）和兩個酒店式辦公塔樓（ 5號樓： LOFT商務公寓）所組成。標志性塔樓與低層的商業(yè)裙房直接的緊密無縫連接為康佳園區(qū)，創(chuàng)造出一個動感十足又別具特色的城市公園。設計展現出一種康佳電子的創(chuàng)新精神和高科技特色，是更新改造項目成為華僑城中的一個集生活、工作、娛樂、休閑為一體的現代 花園城。根據《深圳市南山區(qū)康佳集團總部廠區(qū)城市更新單元規(guī)劃說明書》，綜合研究標志性塔樓（ 1號樓）對周邊居住建筑的日照影響、山海景觀視廊的控制、公共空間的吸引力以及對街道空間的尺度 10 影響，確定標志性塔樓處在基地西南角時可達最佳建筑布局。 數字體驗中心及產業(yè)博物館是項目的核心，位于中心廣場的中央位置，將展示康佳品牌及其下屬機構現有產品和開發(fā)中的技術。博物館是在一池碧水上懸浮的一顆“明珠”，散發(fā)并折射出陣陣光芒。 科技研發(fā)創(chuàng)意中心（ 6號樓）坐落在項目西北角，主要進行產品創(chuàng)意設計開發(fā)、電子前沿科技研發(fā)等，允許其保留必 須的私密性。 根據本項目規(guī)劃批復（附件 4）的要求，本項目在西北側、科技研發(fā)創(chuàng)意中心（即 6號樓）周圍設置面積不小于 3000m2的具有游憩休閑功能的集中性公共開放空間，全天候免費為公眾開發(fā)；地塊南側（即 3號樓裙樓前）設置面積不小于 2970m2的公共開房空間。 項目擬設置 8000m2的地下綜合商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)中的餐飲區(qū)設置如下：臨近恩平街的騎樓商業(yè)街以咖啡廳、蛋糕店、甜品店等無油煙餐飲業(yè)為主，不設集中大型的煙氣排放口，以減少對錦繡花園的影響；中式餐飲集中設置在項目南邊的裙樓處，員工餐 廳也設計在此。油煙集中排放口設置在裙樓東西兩側，排放口朝向深南大道。 施工運作安排 施工進度 2020年 9月 ~10月完成現有總部廠區(qū)的搬遷工作，工作人員和設備全部轉移到新建的研發(fā)大樓。 2020年 1月前完成現有廠區(qū)建筑的拆除工作。現有廠區(qū)建筑物（總建筑面積約 79047 m2）全部拆除。 改造更新項目建設擬于 2020年 10月開工，計劃施工期 40個月，其中土石方施工和基礎施工期約 10個月，結構施工及裝修月 30個月。 拆遷責任落實 拆遷面積為 ，拆遷范圍內的所有建筑均由本更新改造項目主體，即康佳集團股份有限公司負責拆除，拆遷建筑面積為 79047 m2。 施工組織 本項目建設預計施工人員平均數量約為 300人 /天，施工人員不在施工現場內食宿，均租住周邊民房解決食宿。施工期間所需水、電從現有市政供水、供電系統(tǒng)接入。 11 主要施工方式 本項目采用鋼筋混凝土專用直伸式模板施工方法進行施工。 征地、拆遷 桂新路、廈村路工程全長 km，總占地面積為 11443 m2，屬新建項目，路線在設計過程中考慮盡量避開沿線建筑物，減少拆遷量。桂新路涉及起點段沙灣醫(yī)院西北側電線桿、變電站及沙灣汽車站 2 層房子，合計拆 遷砼房 515 m現狀水泥砼路面2142 m鋼筋混凝土格構梁 588 m2；廈村路涉及拆遷起點段派出所圍墻及籃球場，合計拆遷砼房 32m圍墻 25m、現狀水泥砼路面 3150 m2。以上合計拆遷砼房 547 m圍墻 25m、現狀水泥砼路面 5292 m鋼筋混凝土格構梁 588 m2。 項目選址與布局合理性分析 產業(yè)政策符合性分析 國家產業(yè)政策分析 對照《產業(yè)結構調整指導目錄（ 2020 年本）》和《國家發(fā)展改革委關于修改 產業(yè)結構調整指導目錄（ 2020 年本） 有關條款的決定》（ 中華人民共和國國家發(fā)展和改革委 員會令第 21 號 ），本項目不在《產業(yè)結構調整指導目錄》中的淘汰、限制類，故本項目建設符合國家產業(yè)政策。 深圳產業(yè)政策分析 項目用地由工業(yè)用地改造為商業(yè)性辦公用地 +一類工業(yè)，為《深圳市產業(yè)結構調整優(yōu)化和產業(yè)導向目錄（ 2020 修訂）》鼓勵類項目。 綜上所述，本項目建設符合國家及深圳產業(yè)政策。 項目選址的合理性分析 與《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》相符性 核查《深圳市基本生態(tài)控制線范圍圖》（見圖 ），該項目選址不在深圳市基本生態(tài)控制線范圍內，項目選址符合《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》。 與深圳市水源保護 區(qū)的關系 根據深圳市水源保護區(qū)圖，該項目位于南山區(qū)，不在深圳市劃定的水源保護區(qū)內，具體位置見圖 。 與法定圖則要求相符性分析 12 依據《深圳市南山區(qū) NS0801amp。02號片區(qū) [華僑城地區(qū) ]法定圖則》的控制要求，康佳集團總部廠區(qū)更新單元更新后的土地利用性質為：商業(yè)用地。據了解，該片區(qū)近年有較多的更新改造項目，法定圖則正在更新中，據建設單位取得的建設用地規(guī)劃許可證（深規(guī)土許 ZG20200028號，附件 7），康佳集團總部廠區(qū)更新改造項目總用地面積，用地性質為商業(yè)性辦公用地 +一類工業(yè)用地。本項目改造后，主要用于康佳集團辦公、電子產業(yè)研發(fā)、商業(yè)辦公，將嚴格要求進駐的研發(fā)辦公企業(yè)，僅允許進駐軟件系統(tǒng)設計開發(fā)、產品外觀設計、新產品前期設計開發(fā)、商業(yè)辦公等產業(yè)研發(fā)辦公企業(yè)，不允許進行產品生產。項目北側（華僑城創(chuàng)意文化園）為工業(yè)用地，東、西側為居住用地。根據法定圖則的規(guī)劃，項目建成后主要受到周邊道路的汽車尾氣、交通噪聲、地鐵振動，項目北側的工業(yè)區(qū)已改造為華僑城創(chuàng)意文化園，各企業(yè)均無明顯的排氣筒、煙囪等工業(yè)廢氣源排放，企業(yè)廠界周圍無明顯噪聲污染?？傮w而言，本項目與周邊用地規(guī)劃相協(xié)調。 項目平面布局合理性 項目內部污染源包括備用發(fā)電機、水泵等機電設備、廚房油煙、化糞池、垃圾收集房、地下車庫等。 大氣污染源：設置發(fā)電機廢氣專用煙道，將廢氣經凈化后引至裙樓屋頂排放，廢氣排放口避免對準環(huán)境敏感點，并朝向主導風向的下風向，即項目的東方向和東北方向。本項目設計中為內部餐廳廚房預留獨立油煙煙道，油煙廢氣經處理后引至裙樓樓頂排出。本項目車庫進出口均設在地塊周邊，靠近市政道路一側，減少了車輛在項目周邊的停留和 行駛時間，可以有效避免對項目內部受到機動車尾氣的污染。 噪聲源：本項目地下室為停車庫和機電設備用房。備用發(fā)電機、水泵等機電設備均布置在地下室內，通過墻壁的屏蔽和距離的衰減，并采取建筑、隔聲、消聲等措施后，可以將其不良影響控制在可接受范圍內。 固體廢物污染源：本項目的垃圾收集房設置于地下一層，建議其排風口應設置于建筑下風向，且靠近市政道路，便于垃圾的清運。 本項目內部污染源在采取了本報告提出的建議后，布局基本合理，能夠有效避免對內外環(huán)境產生影響。 13 第 2章 建設項目周圍環(huán)境現狀 環(huán)境功能區(qū)劃 項目所在區(qū)域的環(huán)境功能 屬性見表 。 表 項目所在區(qū)域環(huán)境功能屬性一覽表 編號 環(huán)境功能區(qū)名稱 評價區(qū)域所屬類別 1 基本生態(tài)控制線 否 2 飲用水源保護區(qū) 否 3 地表水環(huán)境功能區(qū) 小沙河，一般景觀用水， Ⅴ 類區(qū) 4 環(huán)境空氣功能區(qū) 二類區(qū) 5 環(huán)境噪聲功能區(qū) 2 類區(qū)，城市快速路、主干道兩旁 35 米內為 4a 類區(qū) 6 地下水功能區(qū) 地質災害易發(fā)區(qū)， Ⅲ 類 7 城市污水集水范圍 南山污水處理廠集水范圍 8 近岸海域功能區(qū) 三類區(qū) 9 基本農田保護區(qū) 否 10 風景保護區(qū) 否 11 是否人口密集區(qū) 是 12 是否 重點文物保護單位 否 13 是否三河、三湖、兩控區(qū) 酸雨控制區(qū) 14 是否水庫庫區(qū) 否 項目所在地環(huán)境質量現狀 環(huán)境空氣質量現狀 根據《關于調整深圳市環(huán)境空氣質量功能區(qū)劃分的通知》（深府〔 2020〕 98 號），項目位于二類環(huán)境空氣質量功能區(qū)。項目用地周邊 5km 范圍內無大型空氣污染源。根據項目附近區(qū)域常規(guī)環(huán)境空氣質量監(jiān)測及評價結果，該地區(qū) SO NO PM TSP 環(huán)境濃度都達到了二級標準?？傮w來看，區(qū)域環(huán)境質量良好。 地表 水環(huán)境質量現狀 本項目位于深圳市南山區(qū)華僑城片區(qū)，主要地表徑流為小沙河與大沙河 。項目所在地屬于南山污水處理廠的納污范圍，所產生的廢水通過市政管網排入南山污水處理廠，處理達標后排海，該海域屬于深圳西部海域。 2020 年大沙河的氨氮、總氮和大腸桿菌指標發(fā)生超標，最大超標倍數分別為： 、 和 。而其他監(jiān)測指標均達到地表水環(huán)境質量Ⅴ類標準。 2020 年深圳西部海域（東角頭下 — 南頭關界）的活性磷酸鹽、無機氮 14 指標出現超標，超標倍數分別為 、 。其他指標均可達到海水三類標準。 聲環(huán)境現狀評價 項目為已建成城區(qū)，區(qū)內交通繁忙，受地面交通噪聲的影響， 項目 所在地周圍的監(jiān)測點均超過了 《 聲環(huán)境質量標準 》（ GB30962020）中的 2 類標準的要 求。 陸生生態(tài)現狀調查 廠區(qū)地塊和周圍區(qū)域均為城市建成區(qū)，主要植被為行道樹和草坪，行道樹種類主要有鳳凰木、榕樹、芒果樹和荔枝樹等。 評價 級別、范圍與重點 水環(huán)境評價級別、范圍 本項目排放污水主要為生活污水，水質因子較簡單，污染物屬非持久性污染物。項目食堂廚房產生的含油生活污水經隔油池處理，生活污水經化糞池處理后排入市政管網，由南山污水處理廠處理后排入西部珠江口海域 ，該海域屬于深圳西部海域。 項目用地范圍內的雨水經市政雨水管網進入 世界之窗的人工湖 ，按照 《環(huán)境影響評價技術導則 ——地面水環(huán)境》（ HJ/），評價等級確定為三級。 評價范圍：現狀評價范圍為 大 沙河和 深圳西部海域 ；預測評價只對本項目污水接入管網可行性進行分析。 地下水環(huán)境級別、范圍 本項目地下水評價等級為三級，評價范圍為項目 用地紅線 范圍。 大氣環(huán)境評價級別、范圍 評價區(qū)執(zhí)行《環(huán)境空氣質量標準》（ GB309