【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)范》（ GB50057—— 94） 《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷設(shè)計規(guī)范》（ GB50343—— 2020） 《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T50314—— 2020） 《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50200—— 94） 《綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》（ GB50311—— 2020） 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ JGJ/T1—— 92） （ 2）設(shè)計范圍 10/（用戶變）；電力配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；建筑物防雷；按地系統(tǒng)及安全措施；火災(zāi)自動 報警系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；通信、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；安防系統(tǒng)。 （ 3）變配電系統(tǒng) 長江路現(xiàn)有 10KV電源供應(yīng)，項目地塊可按規(guī)劃要求設(shè)計開閉所，并與供電部門協(xié)調(diào)，引入小區(qū)，作為小區(qū)內(nèi)供電電源。 ① 負(fù)荷等級 變頻調(diào)速生活泵、變配電所、通迅、安防機(jī)房設(shè)備、消防用電設(shè)備（如：消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)、消防中心電源）和應(yīng)急照明屬一級負(fù)荷，物管中心、車庫潛水泵屬二級負(fù)荷，其余為三級負(fù)荷。 ② 供電電源 向供電部門申請兩路高壓電源，由新體西路側(cè)引入。小區(qū)擬于地上設(shè)開閉所一座，臨街變（公變）三座，地下設(shè)用戶變（專變）一座。開閉所兩進(jìn)十 出，進(jìn)線在開閉所匯集后，除兩路引至地下用戶變外，其余供地上居民用臨街變。用戶變電所擬設(shè)置四臺變壓器，分區(qū)域供地下室用電及小區(qū)水泵、地源熱泵等設(shè)備用電。 項目申請報告 18 ③ 供電系統(tǒng) 高壓側(cè)采用省標(biāo)簡化電氣接線：每回路各裝設(shè)一臺進(jìn)線負(fù)荷開關(guān)、兩臺負(fù)荷開關(guān) 熔斷器組合電器、兩臺 1250KVA 及以下干式變壓器。高壓不聯(lián)絡(luò)。 側(cè)采用分段單母線接線。平時母聯(lián)開關(guān)斷開，兩路電源同時分列運行，當(dāng)一路低壓總開關(guān)非故障跳閘時，母聯(lián)手動投入，由另一臺變壓器首先保證一、二級負(fù)荷用電。低壓總開關(guān)與母聯(lián)開關(guān)之間設(shè)操作閉鎖及電氣聯(lián)鎖，任何情 況下只能合其中的兩個開關(guān)。 ④ 計量、補償方式 計量方式為高供高計。在低壓供電系統(tǒng)對電力負(fù)荷實行分計量。無功補償方式為變電所低壓側(cè)集中補償，將高壓側(cè)功率因素自動補償至 。并要求熒光燈，氣體放電燈單燈就地補償，使其功率因素不小于 。 （ 4）配電系統(tǒng) 低壓配電電壓為 220/380V。各單體每層均有配電間（內(nèi)附豎井），用來敷設(shè)垂直干線和設(shè)置層配電箱。對于單臺大容量或重要負(fù)荷采用放射式供電；對于照明及一般負(fù)荷采用樹干式與放射式相結(jié)合的供電方式。消防用電設(shè)備、電梯等設(shè)備用電均采用專用回路。一級負(fù)荷（含消防設(shè) 備）；采用雙電源供電并在末端互投。二級負(fù)荷；采用雙電源供電，并在適當(dāng)位置互投。三級負(fù)荷；采用單電源供電。各個人防區(qū)域的照明、電力各自成配電系統(tǒng)，獨立回路配電。住戶配電箱回路和插座數(shù)量按高檔標(biāo)準(zhǔn)配置。 （ 5）照明系統(tǒng) 項目申請報告 19 ① 根據(jù)使用性質(zhì)、功能要求和使用條件，按不同標(biāo)準(zhǔn)分別選取照度標(biāo)準(zhǔn)且符合相關(guān)國家規(guī)范。配合建筑裝潢需要，采用并新型節(jié)能型燈具及光源。照明控制推薦智能型。 ② 各重要場所、出入口、疏散通道、重要機(jī)房等處設(shè)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志。 ③ 小區(qū)內(nèi)道路、庭園及建筑小品，建筑物泛光照明等同期進(jìn)行設(shè)計。 （ 6）建筑物 防雷及安全接地系統(tǒng) ① 按年預(yù)計雷擊次數(shù)及建筑物使用功能劃分建筑防雷類別，并進(jìn)行防雷設(shè)計。 ② 各建筑物設(shè)總等電位聯(lián)接。衛(wèi)生間、浴室做局部等電位聯(lián)接。 ③ 配電系統(tǒng)接地采用 TNS型式，綜合接地電阻不大于 1歐姆。 （ 7）火災(zāi)自動報警系統(tǒng) ① 采用控制中心報警系統(tǒng)。物管設(shè)消防控制中心?？刂浦行膬?nèi)有集中火災(zāi)報警控制器及聯(lián)動控制設(shè)備。 ② 各單體建筑按需設(shè)置區(qū)域火災(zāi)報警控制器。 ③ 住戶設(shè)有害可燃?xì)怏w泄漏報警。 （ 8）有線電視系統(tǒng) 采用 HFC 模式 ， 860MHZ 鄰頻傳輸系統(tǒng)，并開通雙向?qū)拵ЬC合信息服務(wù)。 （ 9）通信、信息網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng) 每戶設(shè)智能化系統(tǒng)配線箱和標(biāo)準(zhǔn) RJ45 數(shù)據(jù)口。戶內(nèi)采用綜合布項目申請報告 20 線技術(shù)，以滿足多媒體及計算機(jī)數(shù)據(jù)通訊的需求。進(jìn)戶線數(shù)和電話、電腦插座配置數(shù)滿足使用功能需求。 由長江路現(xiàn)有電光覽接入，按有關(guān)專業(yè)部門要求配置通信機(jī)房及有線電視機(jī)房。 （ 10）安全防范系統(tǒng) 配置用界安全防范系統(tǒng)、公共區(qū)域安全防范系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)和安防監(jiān)控中心。 （ 11）管理與監(jiān)控系統(tǒng) 依據(jù)需要設(shè)表具數(shù)據(jù)自動抄收及遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)。 （六）暖通方案設(shè)計情況 （ 1）設(shè)計依據(jù) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（ GB50019—— 2020） 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50016—— 2020） 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分）（ JGJ26—— 95） 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50189—— 2020） 《地源熱泵系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》（ GB50366—— 2020） 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB50096—— 99） 《住宅建筑規(guī)范》（ GB50368—— 2020） 《江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB32/T478——2020） 《江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ DJG32/J26—— 2020） （ 2）設(shè)計內(nèi)容 項目申請報告 21 ① 地源熱泵主機(jī)房系統(tǒng)設(shè)計 ② 空調(diào)末端設(shè)計 ③ 消防通風(fēng)及人防通風(fēng)設(shè)計 （ 3）地源熱泵主機(jī)房系統(tǒng)設(shè)計 ①空調(diào)冷熱源采用集中的空調(diào)主機(jī)設(shè)計。主機(jī)共分為兩組，每組兩臺。一組供應(yīng)每棟樓屋頂?shù)男嘛L(fēng)機(jī)組，夏季供回水溫度為 7/12度，冬季供回水溫度為 35/30度；一組供應(yīng)天棚頂埋管輻射系統(tǒng)，夏季供回水溫度為 18/20 度，冬季供回水溫度為 28/26 度 ②地埋管采用鉆孔垂直埋管，鉆孔間距 5m 5m?？變?nèi)采用 SDR11系列ф 25 ，承壓 ，單 U連接。 （ 4）空調(diào)末端設(shè)計 ① 住宅采用天柵輻射供冷方式，天棚輻射供暖與供冷系統(tǒng) 由預(yù)埋于鋼筋混凝土樓板內(nèi)的盤管組成，盤管材質(zhì)采用耐熱陰氧聚乙烯管（ PERT），陰氧密度（ DIN4276）在 70度時 ，盤管規(guī)格為 D20 。 ② 新風(fēng)由設(shè)于屋頂?shù)男嘛L(fēng)機(jī)房通過若干豎管向下送至各套住宅，為保證進(jìn)入各套住宅的新風(fēng)量恒定，每套住宅的連接支管上均設(shè)置一個定風(fēng)量調(diào)節(jié)閥。 （ 5）消防通風(fēng)及人防通風(fēng)設(shè)計 ① 住宅設(shè) 24 小時運行的集中送新風(fēng)與排風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)通過豎井內(nèi)的新風(fēng)管與布置在地板下的送風(fēng)支管從地板送風(fēng)口送入每套住宅的臥室、起居室等，排風(fēng)口設(shè)于衛(wèi)生間和廚房。低速地板送風(fēng)與頂部項目申請報告 22 排風(fēng)的置換通風(fēng)方 式提高了通風(fēng)換氣效率，明顯改善了室內(nèi)空氣品質(zhì)。 ② 地下室依據(jù)防火分區(qū)設(shè)置機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，并利用送，排風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)和排煙補風(fēng)系統(tǒng)。 ③ 小高層的合用前室采用機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 ④ 地下室根據(jù)人防防護(hù)單元等級設(shè)置滿足人防防護(hù)規(guī)范戰(zhàn)時通風(fēng)系統(tǒng)。 （七）燃?xì)夥桨冈O(shè)計 項目按有關(guān)部門的要求設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站一座，氣源由長江路現(xiàn)有DN200 中壓煤氣管供給，小區(qū)內(nèi)采用 DN35 的 低壓 煤氣管引入各戶，解決煤氣供應(yīng)問題。 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 指標(biāo) 單位 1 規(guī)劃總用地 公頃 2 居住戶數(shù) 1132 戶 3 居住人數(shù) 2623 人 4 戶均人數(shù) 人 /戶 5 總建筑面積 138080 平方米 其中 住宅建筑面積 134880 平方米 商業(yè)及公建面積 3200 平方米 6 地下建筑面積 43076 平方米 7 容積率 項目申請報告 23 8 建筑占地面積 10520 平方米 9 建筑密度 19% % 10 綠地率 ≥ 30% % 11 泊車位 機(jī)動車 1026 輛 其中 地面 50 輛 地下 976 輛 非機(jī)動車 2510 輛 備注 ： 住宅機(jī)動車按不小于 輛 /戶配套，非機(jī)動車按 2 輛 /戶配套。 套型建筑面積 90平方米以下的住宅建筑面積占住房總面積比重≥ 30%。 資金籌措情況： 項目總投資 106930萬 元， 其中地價款 及契稅 億元，已以自有資金全部付清。 資本金比例為 %，符合國家規(guī)定的房地產(chǎn)投資項目資本金比例為 35%的要求。 另外 %通過銀行貸款方式籌集， 30%通過項目達(dá)到預(yù)售條件后由預(yù)售籌集。 根據(jù)估算 各 年的預(yù)售額完全符合要求。 項目提出的背景 2020 年，雖然國家連續(xù)推出加強土地管理、控制信貸增長、加息等多項宏 觀調(diào)控政策，但常州市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強勁的增長態(tài)勢。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 171 億元，比上年同比增長 %；在建商品房屋施工面積達(dá) 萬㎡，增長 %， 未來房地產(chǎn)市場趨勢分析：從 2020 年常州市商品房竣工面積和項目申請報告 24 銷售面積來看，竣工面積為 萬㎡，銷售面積為 302萬㎡，供需之比為 :1,供大大過于求。 2020年，這種情況則剛好被逆轉(zhuǎn)，竣工面積只有 萬㎡，銷售面積卻達(dá)到 萬㎡，供需之比為:1，供不應(yīng)求。說明常州市房地產(chǎn)市場從前幾年的供過于求，經(jīng)過近幾年的快速 發(fā)展之后，已經(jīng)進(jìn)入供不應(yīng)求的時期。 近年來常州市商品房供需情況3 9 7 . 8 萬㎡5 2 0 . 7 萬㎡2 4 9 . 2 萬㎡ 2 5 0 . 3 萬㎡3 0 2 . 0 萬㎡4 7 9 . 4 萬㎡2 3 6 . 6 萬㎡2 0 5 . 9 萬㎡0 . 8 31 . 7 21 . 0 61 . 2 101002003004005006002020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0竣工面積 銷售面積 供需比 常州作為長三角一個崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： 隨著常州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進(jìn)入常州，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求； 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分； 常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機(jī)性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大 量上市，也將起到平抑市場房價的作用。隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計在未來的兩三年內(nèi)，項目申請報告 25 房價上升的空間將 保持在 10%左右 ，房地產(chǎn)市場也將進(jìn)入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn) 上漲 的新的發(fā)展時期。 未來的常州房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 本 項目的建設(shè)將有一定 前景 。 同時， 推行精裝修房是近年來建設(shè)部推出的一項新舉措，它以其自身的優(yōu)越性，成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢。在十六大報告中江總書記提出“要全面建設(shè)小康社會，切實提高人民群眾的生活水平”，“小康不小康，關(guān)鍵看住房”， 這些都體現(xiàn)出裝修與住房關(guān)系的重要性。 另外，推行住宅精裝修項目本身就是開發(fā)商實力的一種展現(xiàn)，首先促進(jìn)了開發(fā)商 綜合素質(zhì)的整體提高，不但形成住宅產(chǎn)品新的賣點，而且可以深入表達(dá)發(fā)展商的審美追求；其次，在高門檻淘汰一批劣質(zhì)對手之后，高水準(zhǔn)的對手們可進(jìn)行更加有序的競爭，通過裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)，增大住宅產(chǎn)品的藝術(shù)與文化附加值和創(chuàng)新空間等。另外，住宅精裝修 房也 體現(xiàn)了開發(fā)商的一種深度服務(wù)和良好社會責(zé)任感，對于銷售之后的物業(yè)管理和社會環(huán)境帶來了種種益處。 在這一點上海是成功的典范 。 精裝修樓盤還可以促進(jìn)開發(fā)商與裝修部 門的聯(lián)合，具有一定的帶動效應(yīng)，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 因此，項目在常州推行精裝修樓盤，這一舉措將會對常州房地產(chǎn)市場帶來又一次 新的 革命，推動 常州 房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 。這一點從公司在無錫、南京等推行的精裝修項目中已經(jīng)得到了證實。 項目申請報告 26 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和 行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)業(yè)是中國新的發(fā)展階段的一個 重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定和健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。 常州市房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。擬建項目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對較高品質(zhì)住宅的需求，將對營造中心區(qū)優(yōu)美的人居環(huán)境和良好的投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。 根據(jù)《常州市城市總體規(guī)劃居住用地布局圖》（ 2020～ 2020），項目所在地用地性質(zhì)為居住用地，本項目從事房地產(chǎn)開發(fā)，其用地性質(zhì)與總體規(guī)劃相符。 與《常州市城市總體規(guī)劃 (20202020)》相符性分析 ： （一） 與居住用地規(guī)劃的相符性 第四十三條 規(guī)劃原則： 規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設(shè)，營造宜人的居住環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)居住區(qū)，項目申請報告 27 同時應(yīng)堅持節(jié)約用地原則，控制別墅建設(shè)總量。 圍成片開發(fā)為主，嚴(yán)格控制零