【導讀】常州朗詩第四糧庫地塊改造項目。常州安邦南匯工程咨詢有限公司。常州朗詩置業(yè)有限公司。二OO八年一月二十二日

　　

【正文】 荊川公園，是居民休閑的好去處； 并 有成熟的市政配套設施， 建設、工商、中國、農業(yè)、交通銀行 、 時代懷德店、大潤發(fā)（即將開業(yè)）、歐尚勤業(yè)、蘭陵店、清潭綜合菜 市 場 、 盛菊影幼兒園、荊川小學、清潭小學、清潭中學 等 ； 東側為已建成的六車道長江路， 附近有 25路、 42路、 3 路、 903 路、 12路等公交車通過， 交通十分便利；西臨南運河，環(huán)境景 觀優(yōu)美； 是非常理想的居住區(qū)域。 二 、 土地利用合理性分析 項目地 塊掛牌出讓時規(guī)定的使用條件和要求主要有：主體建項目申請報告 38 筑物性質為住宅，套型建筑面積 90 平方米以下的住房面積占住房總面積的比重不低于 30%，建筑容積率為 ，建筑密度為 25%，綠地比例 30%以上。從項目通過評審的規(guī)劃設計方案中主要經濟技術指標的情況看， 項目設計套型建筑面積 90 平方米以下的住房面積占住房總面積的 %， 建筑容積率為 ，建筑密度為%，綠地 率≥ 30%,總戶數(shù) 1132 戶，居住人口 3623 人，機動車停車位 1026 輛 ，按不小于 輛 /戶配套，非機動車停車位2510輛，按 2輛 /戶配套 。 項目土地的利用合理，符合出讓土地的使用條件和要求。且遵循 常州市區(qū)土地利用規(guī)劃 規(guī)定的 集約和有效使用土地的原則 ， 建設的用地規(guī)模不突破省下達的控制指標 。 三 、 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 本擬建項目 占用范圍內的土地為 常州市國土資源局 掛牌出讓 的凈地， 根據(jù)出讓時的土地使用條件和要求，受讓方負責對該地塊東側的規(guī)劃道路實施代拆遷并建設（拆遷范圍詳見代拆遷范圍圖），拆遷范圍內的土地在拆遷完 成 后無償交還給政府 ； 地塊代拆遷范圍內的規(guī)劃 12M道路由受讓人按標準負責出資建設。 根據(jù)實際調查，該范圍內共涉及被拆遷戶 30 戶，總拆遷面積約，初步預計拆遷資金 2020萬元，道路建設資金 500萬元，并依據(jù)《常州市房屋拆遷管理辦法》進行動遷、補償、安置 。 項目申請報告 39 第 六 章 環(huán)境和生態(tài)影響 及交通 條件 分析 一、 環(huán)境影響識別 經調查，擬建項目周圍沒有明顯的 土壤 污染源，外界對該項目的環(huán)境影響主要是噪聲影響 、施工揚塵和機器、機動車尾氣對大氣的影響。 主要表現(xiàn)在以下幾個方面 ： 表 建設項目環(huán)境影響識別表 環(huán)境 要素 可能產生影響的性質及程度 主要影響因素和污染因子 有利 影響 無明顯不利影響 一般不 利影響 較嚴重不利影響 嚴重不 利影響 大氣環(huán)境 √ 施工揚塵、機器及車輛尾氣；營運期餐飲油煙、車輛尾氣等 地表水環(huán)境 √ CODCr、 TP、 NH3N、 SS 聲環(huán)境 √ 商業(yè)噪聲、車輛噪聲 土壤 √ 固廢排放 景觀 √ 房屋建筑 社會經濟 √ 二、環(huán)境影響分析 規(guī)劃設計對環(huán)境影響分析 實踐證明，項目規(guī)劃設計的成效往往決定生態(tài)環(huán)境的優(yōu)劣。規(guī)劃或設計的敗筆常常給生態(tài)環(huán)境造成致命的影響。因此，項目項目申請報告 40 生態(tài)環(huán)境保護 應首先重視項目的規(guī)劃設計。擬建項目建設將始終以保護生態(tài)環(huán)境為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路、管網等方面進行系統(tǒng)的規(guī)劃設計，使物質能源在 小區(qū) 內有序循環(huán)轉換，獲得低能耗、無廢氣、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境，使自然和環(huán)境形成良性循環(huán)系統(tǒng)，達到經濟效益、生態(tài)效益和社會效益的較好統(tǒng)一。 首先，從規(guī)劃設計節(jié)能、維護結構節(jié)能和太陽能利用等方面體現(xiàn)能源利用新理念，保護生態(tài)環(huán)境。 其次，從集約土地資源、減少占地污染，從保護水資源、減少污水排放，從珍惜生物資源、保持動植物種類多樣性等方面，多元化節(jié)約自然資源、保護自然資源。 再 三，在規(guī)劃設計中堅持以人為本的設計理念，更多關注老人、兒童和殘疾人的生活需求，營造和諧健康友愛互助的居住環(huán)境，做到住宅單元界面友好，社區(qū)內部配套齊全，活動場所以人為本，生態(tài)環(huán)境保護良好。 項目施工對環(huán)境影響分析 在項目建設施工中，機器設備運行產生的噪聲，建筑材料沖洗的廢水，運輸裝卸揚起的粉塵以及建筑廢物等均對周圍生態(tài)環(huán)境產生不良影響，應分類控制。 噪聲：建筑施工中產生的噪聲均為暴露級。 包括 進出車輛噪聲及設備運行噪聲 ， 施工中要采取各種減震消音措施，降低噪聲，達到場界達標。 有必要時須采取隔聲降噪措施，確保項 目所在地項目申請報告 41 噪聲達 GB12348— 90《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》中 I標準，晝間≤ 55dB(A)，夜間≤ 45dB(A)。同時避免夜間施工盡量減少噪聲影響，如確需夜間施工，向 常州 環(huán)境監(jiān)察大隊申領《夜間施工許可證》后方可施工。 廢水：建筑廢水一般呈弱堿性、且含有泥砂，施工現(xiàn)場必須設置沉淀池，廢水經沉淀后排入污水管網處理。 粉塵： 根據(jù)建設部有關規(guī)定，對建筑粉塵應采取有效措施控制。施工單位必須采取增濕及封閉措施，盡可能保護大氣環(huán)境質量。同時，施工期間應定期、定時灑水，避免施工揚塵對環(huán)境的污染。 固體廢棄物：要求施工單位對固 體廢棄物及時清理、有效利用。不準亂堆亂放，以免影響環(huán)境和交通。 項目建成后環(huán)境影響分析 根據(jù)對建設項目的環(huán)境現(xiàn)狀和影響 分析 ，項目周圍環(huán)境質量較好。建設項目實施后，通過采取各種措施，有效控制了其污染物對外界環(huán)境的影響。 項目建成后對環(huán)境造成的影響主要有生活污水和生活垃圾。擬建項目范圍內排水實行雨污水分流制，排放后分別處理。 因此，項目建成運營后對所在區(qū)域的環(huán)境影響很小，不會改變其環(huán)境功能。項目的建設，將通過規(guī)劃使得原有自然景觀條件得到美化，因而對當?shù)丨h(huán)境而言將起到一定的改善作用。 項目申請報告 42 三、交通 條件 分析 項目 建設期間 將會 對交通 條件 帶來一定 的影響 ，主要體現(xiàn)在 大型 施工機械的進出場運輸、 建筑材料的運輸和土方工程施工時運土卡車的運輸。解決的辦法是： 利用深夜進行大型施工機械的進出場運輸 ；或 與 交管部門協(xié)調辦理相應的運輸手續(xù)并避開交通高峰期進行 。項目位于新建成的長江路 西 側，長江路較寬， 為雙向六車道，而 車流量并不算太大，應該不會對交通造成大的壓力。 項目建成后對交通條件的影響 ： 項目建成后主要進出小區(qū)的車輛為業(yè)主的私家車，根據(jù)小區(qū)入口方向的布置主要從長江路進出小區(qū)，可能會對交通造成一定的影響，可與交管部門協(xié)調一至，采用合理的 交通疏導措施，緩解壓力。 小區(qū)附近有 25路、42路、 3路、 903路、 12路等公交站點，通往市區(qū)、車站等地點，給小區(qū)居民的出行帶來便利。 小區(qū) 內 車流交通組織采用外環(huán)路系統(tǒng)，最大限度的將機動車和人行流線分開，周邊的道路可以組織車流及消防，結合公共景觀體系形成完善的、安全舒適的步行活動系統(tǒng)；停車以地下停車為主，沿機動車道可以設置地面臨時停車位；通過以上設計，使得內部交通安全有序，有效的實現(xiàn)了人車分流，完成了人行系統(tǒng)與中心綠地的有機結合。 項目申請報告 43 第 七 章 經濟影響分析 一、經濟效益分析 經濟 效益分析定義和假設 ： ① 本項目商品住宅分 2年預 (銷 )售，銷售收入計入本項目效益中；商業(yè)物業(yè)分 3年預（銷）售，銷售收入計入本項目效益中。 ② 本項目商業(yè)、會所等公建設施的經營管理及項目的物業(yè)管理交有關專業(yè)物業(yè)單位進行管理，本財務效益分析對該部分暫不予考慮。 ③ 本項目計算期為 3 年（含建設期 3 年 ） ，分兩期建設 。 第一至第七棟為第一期開發(fā)建設，第八至第十三棟為第二期開發(fā)建設。資金投入情況，土地價款為計算期初一次性投入，其余分三期， 分別假設 于 第一年 投入 40%,第二年投入 30%,第三年投入30%。 項目本身的經濟效益分析 （ 1）銷售收入 與營業(yè)稅金及附加估算 ①本開發(fā)項目用地面積 55240 ㎡ ，總建筑面積 181156 ㎡ （其中地上建筑面積 138080㎡ ，地下建筑面積 43076㎡ ） 。 ②根據(jù)國家、省、市當前房地產價格走勢及 鐘樓 區(qū)已開樓盤售房價格情況， 結合本項目實際測算如下： 項目申請報告 44 本項目建成后能提供住宅建筑面積計 134880 平方米，商業(yè)物業(yè)建筑面積計 1270平方米 ，配套設施建筑面積 1930平方米 ，均由開發(fā)公司進行預 (銷 )售。住宅擬于第二年預售 60%，第三年銷售余下的 40%，預 (銷 )售價暫定第一年為 10200 元 /平方米，第二年為 10400 元 /平方米；商鋪 擬于第一年預售 30%，第二年預售 40%，第三年銷售余下的 30%，預 (銷 )售價暫定第一年為10000 元 /平方米，第二年為 11000 元 /平方米，第三年為 12020元 /平方米。 該樓盤開發(fā)總銷售收入為 140054 萬元。 詳見附表二：經營收入預測表 開發(fā)成本與費用估算 ①項目投資估算的范圍 本項目投資估算包括建設用地內的土建設備安裝工程和建設期內發(fā)生的其它費用， 售房費用按銷售收入的 3％計取， 本估算不包括建設期利息；本項目的工程建設投資估算中，包括各類用房的二次裝修費用。 ②投資估算編制依據(jù) 建設單位提供的基本設計 方案和有關前期工作的基礎資料； 江蘇省建筑工程造價估算指標 常州市建設工程造價信息 常州市有關部門建設收費標準 參照近期本市同類工程的主要指標； 主要設備采用現(xiàn)行市場價格。 ③建設投資 經估算，本項目建設總投資為 106930 萬元，其中建筑安裝項目申請報告 45 工程費用 51246 萬元，其它建設費用 46512 萬元（含土地費用36800萬元 、契稅 1472萬元、道路代拆遷及建設費 2500萬元 ），開發(fā)經營費用 4732萬元，銷售費用 4202 萬元。 詳見附表一：建設投資估算表 附表三：總成本費用表 ? 勘察、設計和前期費等按省 市規(guī)定及市場價分別計取。 ? 建筑安裝工程費、配套建設費等按概預算定額及同類項目的平均水平估算。 ? 管理費按工程直接費的 %計。 ? 不可預見費按工程直接費的 %計。 稅金及利潤分配 ① 土地契稅 按土地總價款的 4%計。 ② 營業(yè)稅金及附加 按銷售收入的 %計。 ③ 土地增值稅 按國家有關規(guī)定，按增值額占扣除項目金額的比例分別按30%、 40%、 50%、 60%計算。結合常州市具體規(guī)定執(zhí)行。 ④ 所得稅 按銷售利潤的 33%計。結合常州市具體規(guī)定執(zhí)行。 ⑤ 凈利潤 項目計算期內完稅后利潤為 18471萬元。 ⑥ 公 積金、公益金 項目申請報告 46 按稅后利潤的 15%提取公積金、公益金。 詳見附表四：損益表 盈利能力及經濟影響分析 主要財務指標 財務內部收益率 ％ 財務凈現(xiàn)值 (I=8%) 8241萬元 靜態(tài)投資回收期 年 (含建設期 ) 動態(tài)投資回收期 (含建設期 ) 年投資利潤 % 測算表明，本項目在財務上可行。 詳見附表 五：現(xiàn)金流量表 附表七：項目投資利潤率計算表 不確定性分析 盈虧平衡分析 本項目銷售盈虧平衡點按以下公式計算： 銷售盈虧平衡點＝建設投資 /(銷售收入－銷售費用－營業(yè)稅金及附加 )＝ 即當本項目銷售收入達到 112333萬元時，項目可保本。 敏感性分析 從建設投資、營業(yè)收入二方面因素的變動對項目影響程度進行單因素敏感性分析，在建設投資增加或營業(yè)收入降低 10%的情況下，項目的主要財務指標受到一定影響，分析結果表明，建設項目申請報告 47 投資和營業(yè)收入兩個因素對項目的效益比較敏感。 財務評價結論 擬建項目具 有較好的內部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一定的抗風險能力。 售價與銷售進度是擬建項目能否達到預期效益的關鍵。在相關政策允許的情況下，可提前進入銷售。若銷售進度能加快，則項目投資更有保障，財務收益狀況會明顯好于評估結果，反之也亦然。因此，項目主辦者對此應給予足夠的關注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調整工程進度和售價。 建筑工程不可預見因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應 制定材料采購供應計劃，落實資金供應計劃，以確保項目的順利進行。 由上可知，該項目經濟效益良好，并具有較強的抗風險能力，通過該項目建設有利于提高建設單位自身經濟實力，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高職工收入及福利水平。與此同時，該項目可為 常州市 中心 城 區(qū)的建設公共事業(yè)建設作出貢獻。 二、項目對國民經濟、區(qū)域經濟的影響分析 常州宏觀經濟分析： 常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國經濟體項目申請報告 48