【文章內(nèi)容簡介】 習國家有關小區(qū)物業(yè)法紀法規(guī)，審時度勢，在街道社區(qū)黨組織支持下，依靠廣大業(yè)主，圍繞創(chuàng)建和諧文明小區(qū)開展了一系列的自治管理工作。主要如下： 一、一年工作 建立健全會議制度。形成業(yè)委會內(nèi)部會議、業(yè)主代表定期會議、業(yè)委會與物業(yè)協(xié)調(diào)會，一般事項業(yè)委會少數(shù)服從多數(shù)，重要事項提交業(yè)主代表或全體業(yè)主，在業(yè)主代表大會決議下開展日常工作。 推動業(yè)主代表選舉。為加強立業(yè)委會與業(yè)主溝通，及時將業(yè)主訴求反饋給業(yè)委會，有必要完 善業(yè)主代表的選舉，將本小區(qū)分成 32 個小組，發(fā)動業(yè)主報名，協(xié)助業(yè)主代表選舉，完成個小組產(chǎn)生正式的業(yè)主代表。 辦理維修基金轉存。經(jīng)查實，小區(qū)共 1100 多萬維修基金，業(yè)委會成立后的當月就啟動該項工作，經(jīng)市物業(yè)辦同意，將其中 1000 萬轉為三年定期（年 %），為小區(qū)全體業(yè)主爭取 100 萬的利息；余額部分以備維修。 徹查小區(qū)固定資產(chǎn)。本小區(qū)到底有多少資產(chǎn)，有多少可為小區(qū)業(yè)主實現(xiàn)收益？特別是會所和幼兒園產(chǎn)權歸屬。本小區(qū)商品房銷售中注明，會所、幼兒園的產(chǎn)權歸屬棲霞建設集團，所有收益也歸棲霞建設集 團；屬于業(yè)主所有的是：物業(yè)辦公樓、游泳池、網(wǎng)球場。我們多次和開發(fā)商索要原始資料，也查閱了市規(guī)劃檔案館小區(qū)資料，一時難以認定。就西園會所和泳池，網(wǎng)球場，垃圾場地塊權益所屬，以及人防停車場公共收益分成等開始和棲霞建設集團進行著艱苦的慢長跑。我們有信心以法律為依據(jù)，有理，有力，有謀，有心堅持弄得明明白白。 督促配套用房啟用。本小區(qū)幼兒園、會所荒廢六七年，不能服務小區(qū)業(yè)主，嚴重影響小區(qū)形象，業(yè)委會成立后多次召開業(yè)委、社區(qū)、棲霞建設、棲霞物業(yè)協(xié)調(diào)會，督促立即啟用，棲霞建設代表表態(tài)盡快啟用，盡快完善環(huán)境，不 再成垃圾場；同時業(yè)委會會上并發(fā)函至在棲霞建設集團，強調(diào)棲霞建設與仙外幼兒園合同中，會有確保本小區(qū)小朋友優(yōu)先上本小區(qū)幼兒園的條款。經(jīng)多方努力，小區(qū)幼兒園得以啟用，周邊環(huán)境得以大大改善，同時在合同中約定，本小區(qū)小朋友在同等條件下優(yōu)先入園。 實施南園水景維修。南園水景破爛不堪，與高檔小區(qū)完全不符，業(yè)委會成立時，五年質(zhì)保期已過，物業(yè)提出需要動用維修基金。業(yè)委認為，五年剛過，水景如此破爛，開發(fā)商肯定有一定管理責任，要求棲霞建設給予部分補償，經(jīng)多次協(xié)調(diào)、談判，并在街道社區(qū)的大力支持下，棲霞建設同意補償 8 萬元 ，其余部分由維修基金來支付。然后組織維修設計，不再使用木質(zhì)景觀，全部改為砼、石材材料，使用壽命得以大大提高；經(jīng)公開招標，在業(yè)主參與下，確定中標單位和中標價格 29萬元，工期 2個月。目前正在走申報市物業(yè)辦和業(yè)主簽字程序，目前施工方公司己先期啟動。爭取 45 天完工。 制定陽光房統(tǒng)一標準。牽頭組織業(yè)委、街道、城管、物業(yè)關于本小區(qū)陽光房的協(xié)調(diào)會，明確陽光房申請辦理流程，必須統(tǒng)一設計，統(tǒng)一標準，對不通過申報，城管按照相關規(guī)定給予查處。 推動移動手機覆蓋。長期以來，本小區(qū)手機覆蓋物別弱，也只有一家寬 帶，沒有競爭性，對業(yè)主利益難以保障，經(jīng)與移動公司了解，我們小區(qū)沒有做移動深度覆蓋，手機信號極弱。業(yè)委會及物業(yè)共同督促下，移動公司完成公司內(nèi)部立項，于春節(jié)后進本小區(qū)施工，目前該工作已經(jīng)結束，同期移動公司寬帶也竣工結束。 完成 K K2 改線。在南園、北園之間的道路上，每天行駛 K K2 公交車，車速極快，多次發(fā)生安全事故，對小區(qū)業(yè)主是極大的安全隱患，業(yè)委會多次向有關部門反映此事，要求改道，同時邀請街道、社區(qū)的領導幫助我們一起反映情況，經(jīng)過不懈努力，終于完成該線路改線。 完成物業(yè)合同談判。物業(yè)合同一直沿用前期合同，這對業(yè)主利益不利，業(yè)委會成立后，必須重新啟動物業(yè)合同談判。在對部分業(yè)主溝通，多數(shù)人認為，可以繼續(xù)簽定新的合同，但必須要明確服務標準，僅有標準也不行，還需要完不成標準的考核罰款，并將所有的考核權交給全體業(yè)主。經(jīng)過艱難談判，對方同意增加考核，并提交業(yè)主代表、業(yè)主討論，最終順利通過半數(shù)業(yè)主同意，新一年的服務合同得以正式簽定。 1完成微信公眾號開發(fā)。目前小區(qū)報修，均由物業(yè)管理，業(yè)委和全體業(yè)主不能掌握報修情況，也沒有辦法給予考核量化，業(yè)委決定，開發(fā)微信公眾號， 由業(yè)主在公眾號上隨時報修、物業(yè)簽署完成情況，業(yè)委進行跟蹤，這樣形成透明公開的信息；同時重大信息發(fā)布也在公眾號發(fā)布，這樣加強信息的快速性、有效性。 81402 業(yè)主免費為小區(qū)公眾號進行開發(fā)，作出很大的貢獻，目前該公眾號用戶越來越多。 1多方籌集運營資金。一般小區(qū)都會有會所收益、車位出租、廣告收入等收入，但小區(qū)沒有固定資產(chǎn)可以收益的，也沒有一個臨時車位；業(yè)委會聯(lián)系多家廣告公司，普遍不愿在我們小區(qū)投入廣告，太分散，業(yè)主又比較少；有一家廣告公司愿意投入戶外屏，一個屏一年給幾百元，業(yè)委會認為這會破壞現(xiàn)有環(huán)境， 放棄此項收益；長期以往，業(yè)委會沒有固定收益，工作將難以維系。經(jīng)與社區(qū)溝通，并得到社區(qū)大力支持，承諾給業(yè)委會 5 萬元，用于小區(qū)公共支出，業(yè)委會在領取該費用后會將支出一一公開；公眾號也可以嘗試有償推送廣告。 1督促處理維修問題。五年質(zhì)保期已過，部分業(yè)主房屋滲水、道路破損、門廳瓷磚掉落、綠化雜亂等問題越來越多，業(yè)委會多次組織棲霞建設、棲霞物業(yè)協(xié)調(diào)會，明確各自責任和完成時間；對房屋滲水這一突出問題，棲霞建設公司承諾五年內(nèi)申報未處理的，年內(nèi)全部處理結束；對門廳瓷磚恢復、道路破損、綠化雜亂等問題由棲霞物業(yè)年內(nèi)全部處理結束，目前各項事項均在進行中。 1組織小區(qū)日常巡視。不定期組織業(yè)委會、物業(yè)、部分業(yè)主參與的小組巡視，察看小區(qū)中存在的安全隱患、衛(wèi)生死角，對發(fā)現(xiàn)中的問題物業(yè)及時整改；按新合同開始小區(qū)考 核工作，對完成不好的事項進行處罰，不僅處罰公司也要處罰個人。 1積極籌劃小區(qū)活動。和諧的小區(qū)不僅是環(huán)境美，業(yè)主之間和諧同樣重要，一年來，業(yè)委會組織首屆慣蛋比賽，該活動 在新地酒店舉辦，共 64 位業(yè)主參加， 33102 免費贊助 4 萬元用于此次活動；上半年，業(yè)委會積極參與社區(qū)組織的歌舞晚會，業(yè)委會選送四節(jié)目得到好評； 15 年底組織業(yè)主迎新春聚會。 1完成快遞柜設置。為方便小區(qū)業(yè)主自由安全領取自己的快遞，業(yè)委會和物業(yè)積極聯(lián)系多家公司，邀請前來我們小區(qū)安裝戶外密碼儲物柜，南京市場上多數(shù)是 1 至 2 天免費，過期收費，這對不常住本小