【文章內(nèi)容簡介】 。從理論上看，專家學(xué)者們進行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國目前的經(jīng)濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構(gòu)無法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。 從實踐上看，浙江寧波市實行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。 (5)、人文環(huán)境 ——休閑成都 要做全國最佳養(yǎng)老地 四川在線華西都市報消息，都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進入成都養(yǎng)老業(yè)。 ，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。15年前，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。 成都市民政局一位官員預(yù)測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個成都人中將有1個老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人 “這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)?！弊蛉眨诔啥价h紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。 阮婆婆是上海人，去年9月同三個兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老。“成都養(yǎng)老院好，生活方便，價格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要800塊?！爆F(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報個平安。 生態(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高?！拔覀冞@兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人?！?都江堰一個老年公寓的負(fù)責(zé)人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、深圳、廣州等城市。“他們基本上都是在這里常住，逢年過節(jié)才回去，每個月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決?！?據(jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個適合自己的地方養(yǎng)老，而地點的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施。而成都作為一座“來了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老。 買房在成都外地人瞄準(zhǔn)養(yǎng)老 蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。三年前，他們在城東二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當(dāng)時只花了不到20萬。 據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報告》顯示，成都市商品房市場中，%、%、%，呈逐年增長態(tài)勢。記者通過房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級城市的老人居多。 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析 (1)、房地產(chǎn)需求旺盛 2006 年5 月，第一財經(jīng)與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù) 2006年報告》，對國內(nèi)20個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經(jīng)濟發(fā)展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名 更加顯現(xiàn)了成都這個城市宜居指數(shù)的均衡性特征。 從國內(nèi)外評價宜居城市的指標(biāo)體系分析來看，我們認(rèn)為，我國宜居城市應(yīng)具備“三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。第三，要看城市的經(jīng)濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。之所以認(rèn)為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。 隨著城市化進程加快，近年成都的西部經(jīng)濟、政治、文化中心地位的進一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了成都房地產(chǎn)的價值，對成都經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。 今后幾年成都市國民經(jīng)濟將保持穩(wěn)健的運行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)化的進程和城市化發(fā)展，在中央各項惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機性需求仍很旺盛。 (2)、養(yǎng)老服務(wù)需求迫切 隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過5年。再過10年。再過20年。再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ， 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。 十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 四川新聞網(wǎng)成都商報訊　?。ㄓ浾邚堫＃冻啥际小笆晃濉比丝诤陀媱澤聵I(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺。《規(guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，目前全市人口總規(guī)模達(dá)1082萬。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。 來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題。 目前我國社區(qū)中的診所，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo)，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；家庭病床，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；定期體檢，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)。在最早進入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達(dá)238 萬，占全市人口的18 % 。 以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。 (3)、支付能力保障 隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。2005年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。，%。 而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。 成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬人每月多領(lǐng)30% ——摘自2006年10月《華西都市報》 成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。昨天來自成都市勞動和社會保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計劃明年進一步上調(diào)。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個年度連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進行調(diào)整。 《市場結(jié)論》 通過以上分析，我們可以看出，成都對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求，在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 主要競爭情況分析 （1）、養(yǎng)老服務(wù)市場的競爭分析 經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都市場尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“秋麗養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，成都市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f，“秋麗”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“秋麗”公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。 但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀發(fā)市場”的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進入將面臨巨大的市場空間。 社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：；；，增強雙方的安全感；，減輕政府的負(fù)擔(dān)；，為社會提供就業(yè)空間； 當(dāng)然，面對如此大的商機，不可能只有“秋麗”獨具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機遇的投資者也都蠢蠢欲動：也許是看到了成都市民對五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。雖然床位只有30多張，但一個多月時間，已經(jīng)有200多個老人來咨詢登記。 “隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老為補充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢?！背啥际忻裾稚鐣＠幪庨L李斌認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時間內(nèi)，可能會有上億民間資金進入養(yǎng)老業(yè)。 據(jù)了解，在10年前，成都全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對象也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老機構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機構(gòu)。 據(jù)成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，，％，興辦養(yǎng)老機構(gòu)是必然趨勢。 面對機會和市場空白，民間資金正紛紛進入該領(lǐng)域掘金。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進行升級。民營企業(yè)家謝春明投資1000萬元，將400平方米的保和福利院升級成了建筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時為400多個老人提供服務(wù)；而投入民間資金2000萬元的“霞齡居”老年公寓也正在建設(shè)中。同時，各種依托街道、社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)也不斷出現(xiàn)。 （2）、房地產(chǎn)市場的競爭分析 據(jù)統(tǒng)計，2001年～%、%，%、%。近幾年，%，%，2004年1～%。統(tǒng)計資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。 成都的經(jīng)濟狀況高速增長，2005年，%，%；，%。2005年全市商品房交易均價3173元/平方米，%；商品住宅交易均價2875元/平方米，%。其中五城區(qū)商品房交易均價為4085元/平方米，%