【正文】 解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級城市的老人居多。之所以認為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。 隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升?！兑?guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，目前全市人口總規(guī)模達1082萬。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。 在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬人每月多領(lǐng)30% 成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬?！妒袌鼋Y(jié)論》 但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。據(jù)了解，在10年前，成都全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近幾年，%，%，2004年1～%。其中五城區(qū)商品房交易均價為4085元/平方米，%；商品住宅均價為3770元/平方米，%。 四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析 （1）、巨大的“銀色市場” 再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。 “秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。 有商機必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風(fēng)險。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。 長期的老年市場服務(wù)經(jīng)驗，無疑也為秋實公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質(zhì)的老年服務(wù)隊伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、深受顧客信賴。 2003年，“成都靈新墓葬”整體變更設(shè)立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。“秋麗”由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，并配有專門的硬件設(shè)施，“秋麗”社區(qū)的房產(chǎn)銷售價格必然將在一定程度上高于其他樓盤，如果單單從價格一個指標衡量，“秋麗”的價格競爭優(yōu)勢將相對較弱。 截止2004年底，%；，%；目前成都全市人口總規(guī)模達1082萬；而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%。 “秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)總占地面積350畝，其中建筑用地64畝，道路廣場83畝，綠化水面188畝，500車位的生態(tài)停車場占地15畝，社區(qū)容積率0．67，綠化率超過50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。 園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。 收全款。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時確定某種優(yōu)惠政策。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制。 作為傳統(tǒng)的營銷方式的補充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷能更有效地促成消費者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動的實現(xiàn)。 此次的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的促銷將采用廣告、銷售促進、公共關(guān)系、人員推銷和直接營銷并用的模式： 由于銷售主要針對成都地區(qū)進行，故“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的廣告將主要當(dāng)?shù)貓罂?、專門針對老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。（1）、廣告 促銷 （3）、21世紀是信息化的世紀，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時候。收全款。老有所為服務(wù)：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。 購物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購物、免費送物上門。交通服務(wù)：開設(shè)大巴專線往返于成都與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費使用，并準備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。充分體現(xiàn)了對老人周到齊全、無微不至的關(guān)愛。 這類目標顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動還將為秋實公司創(chuàng)造一定的利潤。五、目標與目標可行性分析 （5）、與房地產(chǎn)的不解之緣 在“秋麗”項目的開發(fā)中，我們有理由相信，公司的管理團隊將會以自身的獨特優(yōu)勢，使“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)贏得市場與消費者的青睞。（2）、專業(yè)化的服務(wù)隊伍 （2）、競爭者帶來的壓力 而成都又具有5大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，成都經(jīng)濟比較發(fā)達，生活便利；第四、成都物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，成都未來退休人員較多，養(yǎng)老機構(gòu)將不斷興起。換言之，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務(wù)，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內(nèi)“多贏”的最佳局面。 因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是秋實未來發(fā)展的重頭戲。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。機會 2006年1－8月，成都市國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長搜狐網(wǎng)的態(tài)勢。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進行升級。 雖然床位只有30多張，但一個多月時間，已經(jīng)有200多個老人來咨詢登記。 通過以上分析，我們可以看出，成都對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求，在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。 ——摘自2006年10月《華西都市報》 以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠遠無法滿足顧客的需求。再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。(2)、養(yǎng)老服務(wù)需求迫切 第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。優(yōu)質(zhì)的“三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。買房在成都外地人瞄準養(yǎng)老 ” 在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要800塊?！斑@兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)。 15年前，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設(shè)小康社會階段。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。 白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野。1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長； 現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽會長。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費市場?，F(xiàn)有業(yè)務(wù) 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標是通過全面進入老年服務(wù)市場，通過在老年服務(wù)市場抓住養(yǎng)老、送終服務(wù)等方面各項核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國最大的從事老年服務(wù)行業(yè)市場的領(lǐng)先者。 “秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時銷售，故該項目先期投資為6000萬元，秋實公司可以自籌資金1/3，即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。 一、內(nèi)容概要 七、財務(wù)計劃與財務(wù)分析 五、目標與目標可行性分析 主要競爭情況分析 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 三、項目市場背景與市場情況分析 一、內(nèi)容概要 大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 設(shè)計與配套設(shè)施。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的?？梢姡S著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。 目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。我國已成為人口老齡化國家。四川省成都市某老年公寓商業(yè)計劃書 引言： 我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展 主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。中國人口老齡化的發(fā)展。 據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，（北京晚報2002年10月19日）。 所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。 老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。地點的選擇。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。 福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎(chǔ)。本計劃書涉及的時間為2003年~2005年兩年。 公司概況 公司主要通過在養(yǎng)老服務(wù)、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時的郊游服務(wù)方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場”為主體，構(gòu)造出一個完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭取經(jīng)過十年左右的發(fā)展，使公司能夠達到年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至全國最大的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司?？蛻舾艣r 公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項目，進行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，但硬件、