【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)空間較為廣闊。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè) A 市 地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。 二 .區(qū)域 市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征： ? 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價(jià)格空間 主要產(chǎn)品類(lèi)型 供應(yīng)比例 2500以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10% 各檔次產(chǎn)品 2020年上半年需求狀況： 由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。 ◆區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集 了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40萬(wàn) 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20萬(wàn) 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3萬(wàn) 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500元 /平米： 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶(hù)型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。 且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng) 目有： 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 順馳名都 15萬(wàn) 15萬(wàn) 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10萬(wàn) 10萬(wàn) 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配 套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 世紀(jì)城 22萬(wàn) 20萬(wàn) 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 約 2萬(wàn) 多層 小高層 3800 120150 15% 藍(lán)水假期 內(nèi)認(rèn)期 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此類(lèi) 產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 泰達(dá)園 9萬(wàn) 9萬(wàn) 多層 高層 4200 110 120130 75% 羅馬花園 5萬(wàn) 2萬(wàn)多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% ： 個(gè)案分布與宗 地位置關(guān)系圖： 3． 1世紀(jì)城： 該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶(hù)型集中在 100 平方米（兩室）以及 140（平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的“ H 概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H’一族”。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年 6月，美國(guó) 易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷(xiāo)售。 3． 2梅江 藍(lán)水假期： 藍(lán)水假期以小高層 (912層 )、多層（ 45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目 70%的住戶(hù)可看到水景，且每戶(hù)窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 產(chǎn)品面積偏大，主力戶(hù)型在 140160之間，戶(hù)型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及 高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶(hù)的消費(fèi)趨向。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。 3． 3云水園： 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱(chēng)。別墅分為 2 280平方米兩種，均價(jià)約在 5300元 /平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目于 99年 11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上 一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語(yǔ)吸引客戶(hù)，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò) 1年多的推廣周期， 80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出 60%。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。 3． 4明都新園： 該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶(hù)。（詳細(xì) 技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素： 受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域， 其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻 緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的 影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。 ? 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析： 總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積 15612 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為 15 個(gè)居住小區(qū)和 2 個(gè)公建區(qū)。總?cè)莘e率為 ，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到 40%以上。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 ，總建筑面積李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米，水面 公頃。 今年起步建設(shè) 萬(wàn)建筑平方米，年底竣工 30 萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到 2020 年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 配套： ? 智能化： 1） 專(zhuān)用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶(hù)。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。 3） 通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。 4） 安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控 制器通過(guò)門(mén)磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。 ? 高新建材 ：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 ? 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶(hù)，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。 （二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析： 梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 規(guī)劃用地 13． 6萬(wàn) m2 12． 53萬(wàn) m2 35． 02萬(wàn) m2 總建筑面積 12． 9萬(wàn) m2 11． 9萬(wàn) m2 25． 01萬(wàn) m2 樓面地價(jià) 1248元 /m2 1248元 /m2 地 點(diǎn) 友誼路延長(zhǎng)線 友誼路延長(zhǎng)線 解放南路 開(kāi)發(fā)商 順馳投資 華夏經(jīng)濟(jì)房 B公司 計(jì)劃投資 交通 路況好 ,出行便利 路況好 ,出行便利 配套公建 小學(xué)、派出所 小學(xué) 配套設(shè)施 三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 容積率 0． 9（含水面） 0． 95（含水面） 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 水面 綠化率 58． 5湖景綠化率 31． 55% 53%湖景綠化率 工程進(jìn)度 2020年 10月底交工 2020年 8月底交工 可售面積 79205 m2 70240m2 主力面積 130160 m2 120150 m2 主力總價(jià) 5062萬(wàn)元 4557萬(wàn)元 熱銷(xiāo)面積 130（小三室） 120 產(chǎn)品對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 平均單價(jià) 3900元 /m2 3800元 /m2 元 /m2 戶(hù)型配比 多層（ 4層半）： 65% 高層 (912層 )： 30% 別墅（未開(kāi)發(fā)）： 5% 多層； 70% 高層： 30% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 面積配比 多層 （ 4層半）： 高層 (912層 )： 別墅（未開(kāi)發(fā)）： 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價(jià)格 多層：起價(jià) 3400 小高層、高層：起價(jià) 3300 別墅： 10000元 /平方米左右 連體別墅： 5000元 /平方米左右 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 主力戶(hù)型 130160 120150 梅江南： 梅江南規(guī)劃可用地是 公頃，規(guī)劃保留水面 60 公頃，居住區(qū)建筑密度不大于 22%，其中建筑面積約在 130萬(wàn)平方米， 4 層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的 75%左右，每 戶(hù)平李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 均面積約為 120 平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自《 A市 日?qǐng)?bào)》） 規(guī)劃部門(mén)對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開(kāi)發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀(jì)康居社區(qū)。 現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目即云水園，國(guó)際老人村就坐落于該項(xiàng)目。 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻 規(guī)劃用地 m2 35． 02萬(wàn) m2 總建筑面積 m2 25． 01萬(wàn) m2 樓面地價(jià) 地點(diǎn) 友誼南路與潭江道交口 解放南路 開(kāi)發(fā)商 津興地產(chǎn) 交通 距離外環(huán)線不足 1 公里 ,有上外環(huán)的出入口 配套公建 國(guó) 際康體中心 （國(guó)際老人村） 小學(xué) 配套設(shè)施 地?zé)釡厝?、三水入?hù)、安防系統(tǒng) 容積率 1 綠化率 38% 工程進(jìn)度 2020年 12月底交工 可售面積 118280 m2 主力面積 118 m2 主力總價(jià) 41萬(wàn)元（公寓） 110萬(wàn)元（別墅） 熱銷(xiāo)面積 118 m2 產(chǎn)品對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻 平均單價(jià) 2450元 /m2 元 /m2 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 2950元 /m2 戶(hù)型配比 多層（ 4層半）： 70% 高層 (9層 )： 20% 別墅（ ）： 10% 多 層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 20% 面積配比 多層（ 4層半）： 118 m2 高層 (912層 )： 160 m2 別墅（未開(kāi)發(fā)）： 220 m2 多層： 小高層：