【文章內(nèi)容簡介】 市場空間較為廣闊。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個 A 市 地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。 二 .區(qū)域 市場供應產(chǎn)品特征： ? 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應狀況： 價格空間 主要產(chǎn)品類型 供應比例 2500以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10% 各檔次產(chǎn)品 2020年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。 ◆區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集 了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有： 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40萬 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20萬 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3萬 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500元 /平米： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項 目有： 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 順馳名都 15萬 15萬 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10萬 10萬 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配 套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 世紀城 22萬 20萬 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 約 2萬 多層 小高層 3800 120150 15% 藍水假期 內(nèi)認期 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此類 產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 泰達園 9萬 9萬 多層 高層 4200 110 120130 75% 羅馬花園 5萬 2萬多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% ： 個案分布與宗 地位置關系圖： 3． 1世紀城： 該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在 100 平方米（兩室）以及 140（平米）三室。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。該項目一直以高科技的“ H 概念社區(qū)”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H’一族”。 總結：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年 6月，美國 易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。 3． 2梅江 藍水假期： 藍水假期以小高層 (912層 )、多層（ 45層）、別墅的建筑形式構成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在 140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及 高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向。 總結：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。 3． 3云水園： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 該項目由多層及少部分小高層、別墅構成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為 2 280平方米兩種，均價約在 5300元 /平米左右。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 該項目于 99年 11月即開盤發(fā)售，宣傳上 一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過 1年多的推廣周期， 80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。 總結：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導賣點，并期望借助梅江的建設來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。 3． 4明都新園： 該項目以多層為主構成，產(chǎn)品以 90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設計還是相當?shù)轿坏?，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。（詳細 技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 總結：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。 三、整體市場對本案有重大影響的因素： 受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域， 其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導作用，天玻 緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域將成為天玻項目的主要競爭對手，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻項目的 影響將是至關重要和不容忽視的。 ? 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析： 總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積 15612 萬平方米，公建 萬平方米。整個居住區(qū)共劃分為 15 個居住小區(qū)和 2 個公建區(qū)?？側莘e率為 ，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到 40%以上。 開發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設，正在建設的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 ，總建筑面積李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米，水面 公頃。 今年起步建設 萬建筑平方米，年底竣工 30 萬建筑平方米，預計明年下半年該區(qū)域將建成進住，到 2020 年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 配套： ? 智能化： 1） 專用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。 3） 通過梅江局域網(wǎng)絡平臺提供全方面的信息服務。 4） 安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控 制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。 ? 高新建材 ：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 ? 新技術： 中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術換熱。 （二）重點項目對比分析： 梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比： 優(yōu)劣勢對比項 藍水假期 芳水園 天玻 規(guī)劃用地 13． 6萬 m2 12． 53萬 m2 35． 02萬 m2 總建筑面積 12． 9萬 m2 11． 9萬 m2 25． 01萬 m2 樓面地價 1248元 /m2 1248元 /m2 地 點 友誼路延長線 友誼路延長線 解放南路 開發(fā)商 順馳投資 華夏經(jīng)濟房 B公司 計劃投資 交通 路況好 ,出行便利 路況好 ,出行便利 配套公建 小學、派出所 小學 配套設施 三水入戶、遠程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶、遠程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 容積率 0． 9（含水面） 0． 95（含水面） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 水面 綠化率 58． 5湖景綠化率 31． 55% 53%湖景綠化率 工程進度 2020年 10月底交工 2020年 8月底交工 可售面積 79205 m2 70240m2 主力面積 130160 m2 120150 m2 主力總價 5062萬元 4557萬元 熱銷面積 130（小三室） 120 產(chǎn)品對比： 優(yōu)劣勢對比項 藍水假期 芳水園 天玻 平均單價 3900元 /m2 3800元 /m2 元 /m2 戶型配比 多層（ 4層半）： 65% 高層 (912層 )： 30% 別墅（未開發(fā)）： 5% 多層； 70% 高層： 30% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 面積配比 多層 （ 4層半）： 高層 (912層 )： 別墅（未開發(fā)）： 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價格 多層：起價 3400 小高層、高層：起價 3300 別墅： 10000元 /平方米左右 連體別墅： 5000元 /平方米左右 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 主力戶型 130160 120150 梅江南： 梅江南規(guī)劃可用地是 公頃，規(guī)劃保留水面 60 公頃，居住區(qū)建筑密度不大于 22%，其中建筑面積約在 130萬平方米， 4 層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的 75%左右，每 戶平李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 均面積約為 120 平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自《 A市 日報》） 規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀康居社區(qū)。 現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。 優(yōu)劣勢對比項 云水園 天玻 規(guī)劃用地 m2 35． 02萬 m2 總建筑面積 m2 25． 01萬 m2 樓面地價 地點 友誼南路與潭江道交口 解放南路 開發(fā)商 津興地產(chǎn) 交通 距離外環(huán)線不足 1 公里 ,有上外環(huán)的出入口 配套公建 國 際康體中心 （國際老人村） 小學 配套設施 地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng) 容積率 1 綠化率 38% 工程進度 2020年 12月底交工 可售面積 118280 m2 主力面積 118 m2 主力總價 41萬元（公寓） 110萬元（別墅） 熱銷面積 118 m2 產(chǎn)品對比： 優(yōu)劣勢對比項 云水園 天玻 平均單價 2450元 /m2 元 /m2 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2950元 /m2 戶型配比 多層（ 4層半）： 70% 高層 (9層 )： 20% 別墅（ ）： 10% 多 層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 20% 面積配比 多層（ 4層半）： 118 m2 高層 (912層 )： 160 m2 別墅（未開發(fā)）： 220 m2 多層： 小高層：