蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告項(xiàng)目分析(編輯修改稿)
2025-04-05 01:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 售率都在 60%左右。 房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)、去化分析 戶型 套數(shù) 比率 去化套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 1 室 2 廳 1 衛(wèi) 72 % 72 0 100% 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 96 % 96 0 100% 2 室 2 廳 2 衛(wèi) 36 % 36 0 100% 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 130 % 130 0 100% 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1321 % 981 340 % 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 353 % 186 167 % 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 30 % 29 1 % 5 室 2 廳 3 衛(wèi) 6 % 4 2 % 復(fù)式 146 % 42 104 % 合計(jì) 2118 1576 614 % 備注 金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計(jì) （資料來源：安信策劃研展部） ●從套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，供應(yīng)市場的主要房型為三房兩廳兩衛(wèi)，占 %，其次為四室兩廳兩衛(wèi)，占 16.7%，這兩戶型也是市場需求強(qiáng)勁的房型，兩者比率之和為 79%，說明新區(qū)的房型供應(yīng)市場整體來說比較科學(xué)，這也是新區(qū)樓盤“暢銷”的一個(gè)很大的原因。 ●從銷售率來看，三房兩廳兩衛(wèi)以下的套型全部售完，這部分套型由于面積小 ，受單價(jià)影響小，所以市場去化非常迅速，一般來說，在一開盤便被一搶而空。三房兩廳兩衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)的去化情況也比較好，三房為 %，四房為 %，主要是這兩種套型能滿足了換房族的需求，功能分割相對完善，居住舒適度比較高，市場去化率高、快也在情理之中。 ●值得注意的是復(fù)式套型的市場去化，該種形式的套型一般來說去化都比較慢，目前處于尾盤的幾個(gè)樓盤銷售的基本都是剩余的復(fù)式套型。 房型面積供應(yīng)、去化分析 面積區(qū)間 套數(shù) 比率 累計(jì)比率 去化套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 90m2以下 112 % % 112 0 100% 90110m2 46 % % 46 0 100% 110130m2 212 % % 210 2 99% 130150m2 927 % % 769 158 83% 150m2以上 883 % 100% 429 454 % 合計(jì) 2180 / —— 1566 614 % 備注 金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計(jì) （資料來源：安信策劃研展部） ●從房型面積供應(yīng)區(qū)間分析來看，新區(qū)市場供應(yīng) 的房型的面積大致以 150 平米為界，小于 150 平米的累計(jì)供應(yīng)比率為 %，大于 150 平米的累計(jì)供應(yīng)比率為 %，二者比例 6： .4，而 130 平米以下的房型僅占 %，說明市場房型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，大面積的房型供應(yīng)比例太大，這也是蘇州整個(gè)大市場的一個(gè)明顯的供應(yīng)特征。 ●大戶型高總價(jià)的房型給銷售帶來了巨大的壓力，目前新區(qū)市場在售的剩余套型的面積基本上都集中在 130 平米以上，總價(jià)都在 60 萬以上。 ● 從絕大部分案場反饋來的信息都是新區(qū)在售住宅 55 萬已經(jīng)成為一道“檻”，小于這個(gè)總價(jià)的房子去化很快，而大于這個(gè)總價(jià)的房子銷售壓力明顯，且壓力越來越大，值得注意的，由于購房者對未來市場的預(yù)期等原因， 55 萬這一總價(jià)承受能力還在不斷的下降（ 5 月份之前的市民總價(jià)承受在 60 萬左右，而 5 月份后慢慢的將到了目前的 55 萬左右，且還有下降的趨勢）。 價(jià)格分析 從上圖可以看出，目前新區(qū)獅山路兩側(cè)由于住宅用地珍稀，土地取得成本較高等因素，目前均價(jià)都在 50005500 元 /平米之間，且這一價(jià)格隨著用地的越來越少，該沿線的住宅價(jià)格還將提升。何山路和塔園路附近的樓盤由于交通這 一主要因素的影響，目前價(jià)格還處于 4500 元 /平米。其它區(qū)域的價(jià)格基本上也在 4500 以上。 配套分析 案名 區(qū)內(nèi)配套 大地之歌 網(wǎng)球廠、兒童娛樂設(shè)施、凈水入戶 灝景天下 運(yùn)動(dòng)會(huì)所 +休閑會(huì)所 和風(fēng)雅苑 15000 平的綜合會(huì)所 +酒店式配套 吳宮麗都 會(huì)所、游泳池 新港名城花園 2 個(gè)會(huì)所、壁球、籃球 運(yùn)盛美之苑 會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球廠等 尚層建筑 無 配套、景觀這 2 個(gè)影響樓盤綜合競爭力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來越成為購房者要權(quán)衡考慮的重點(diǎn)，從新區(qū)的幾個(gè)樓盤來看，都進(jìn)行了景觀和配套的設(shè)計(jì)，且 景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化，也說明了購房者和開發(fā)商在經(jīng)過 3 年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。 新區(qū) 2021 年公開的小高層、高層樓盤匯總表（一） 案名 房型 戶數(shù) 面積 比率 銷售率 銷售 套數(shù) 剩余 套數(shù) 開盤日期 大地之歌 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 46 92 % 100% 46 0 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 46 122 % 95% 44 2 94 146 % 40% 37 57 頂層復(fù)式 6 % 0 0 6 10 % 0 0 10 6 / % 0 0 6 小計(jì) 208 / 100% 61% 127 81 灝景天下 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 324 88% % 144
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