【文章內容簡介】 新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應該是最近兩年的事，盡管市場對此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓 也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點（如引進星級酒店的服務功能和管理模式，既可居住又可辦公，價格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能），但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。 對目前已經出現過的幾個以酒店式公寓（或者產權式酒店、酒店式商務公寓）進行分析發(fā)現，湯姆公寓、“水晶島”和中匯商務酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實際上是產權式酒店，“水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務酒店則定位為酒店式商務公寓。以下就這三類酒店物業(yè)進行對比分析： “湯姆公寓”屬產權式酒店。這種產權式酒店，亦稱 產權式酒店公寓，它源于歐洲， 70 年代初期傳至美國。自美國二戰(zhàn)期間盛行而今。在國內，這種產權式酒店首先進入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內地一些發(fā)達城市如成都、 23 西安、重慶等地也開始出現。產權式酒店實質是“時權酒店”，即出售在一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售，也可用于交換。由于一般酒店通常只租不售，而產權式酒店可以購買在一定時期內的住宿或設施的權利，這種權利還具有上市轉售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時也可以作為投資之用，這一點，可說是與一般酒店的主要差異之處。產 權式酒店在發(fā)達旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產權式酒店應該說也是旅游的產物。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應運而生的。 位于城東興慶公園對面的“中匯商務酒店”，是西安第一個酒店式商務公寓。中匯商務酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務公寓在酒店式公寓的基礎上還兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠不及酒店式商務公寓，而 SOHO 雖然打的是辦公 和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務公寓酒店式的星級服務，因而從功能上講，酒店式商務公寓與酒店式公寓和 SOHO 存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務公寓相比酒店式公寓和 SOHO 而言，其功能更多、服務更優(yōu)、檔次更高。中匯商務酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細致周到的星級酒店服務而受到市場青睞，據調查，中匯商務酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長 24 期租用客戶，中匯商務酒店也因此獲得豐厚利潤。 由高新地產擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引 進星級酒店式的服務功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。由于“水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時又享受酒店式的星級服務，因而其面向的客戶將主要是高級職業(yè)白領、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務人士和一些外來知名公司辦事員等。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質的硬、軟服務將會贏得較大的市場（在國外和國內一些發(fā)達城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達到 60%以上，因而它具有相當好的投資價值），其良好的投資功能也將吸 引大量投資者的目光。 但由于“水晶島”采用的是“售后返租” 銷售方式（即業(yè)主購買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權和使用權交還給業(yè)主），這種銷售方式目前真正成功的在西安為數甚少，沒有很好的借鑒和參考對象，而這種酒店式公寓在管理和經營上又具有相當高的技術含量，因此，“水晶島”這種銷售方式帶有相當大的風險性，開發(fā)商應該充分的考慮到這一點。 從以上對酒店式公寓 —— “水晶島”、產權式酒店 —— 湯姆公寓和酒店式商務公寓 —— 中匯商務酒店的分析發(fā)現，無論是湯姆 25 公寓還是中匯商務酒店，其在市 場的受歡迎程度都相當高，市場對此也青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質、交通狀況都具有得天獨厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。 盡管酒店式公寓（或者產權式酒店、酒店式商務公寓）目前在西安尚處空白市場（或基本處于空白市場），具有很大的開發(fā)空間，同時西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現階段出現了不少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長遠的、通盤的考慮和相對精準 的市場定位，西安酒店式公寓也遲早會遇到與當前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經營過程中必須有十分清醒的認識，在開發(fā)之初便做長遠之計，尤其對于定位必須有著精準的估計。 西安酒店式公寓前景預測 西安是個發(fā)達的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時，西安目前這種酒店式公寓（或產權式酒店、酒店式商務公寓）為數甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好。 26 本次調 查也顯示，市民對于酒店式公寓的市場前景普遍較為看好，其中有 60%的被訪者認為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯，1/3的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展狀態(tài)要看整個酒店式公寓市場的行業(yè)規(guī)范程度和競爭態(tài)勢以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務的內容和成色，因此，就目前的形勢來看，這部分被訪者對此物業(yè)持謹慎態(tài)度。而認為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數所占比例僅為 7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當然，在認為酒店式公寓具有較好前景的同時，他們也表現出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客 戶內心深處所需求的服務并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經營成敗的一個非常重要的因素。 酒店式公寓前景預測60%33%7%前景看好前景一般前景不容樂觀 關于酒店式公寓未來發(fā)展的相關探討 27 盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后來可能會影響到整個酒 店式公寓市場的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長遠的、全盤的和相對精準的策劃和定位。 從西安酒店市場目前反映出來的問題看，大的方面是整個酒店行業(yè)沒有一個可以執(zhí)行的價格制定標準，以致酒店在制定門市價格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進行殘酷的“價格戰(zhàn)”，使整個酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動的經營方式去面對市場，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場所淘汰，因此，無論是整個酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本 身經營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴重地影響到酒店業(yè)的長遠發(fā)展。 28 西安休閑、娛樂、健身市場現狀描述 西安休閑、娛樂、健身市場贏利空間廣闊 對西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場所經營狀況的調查表明，目前西安餐飲市場表現出非常好的態(tài)勢，從事這些行業(yè)的公司或個體老板從中賺取了非常豐厚的利潤；而健身、娛樂、休閑市場遠未達到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、 餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動中心為數甚少，市場可開發(fā)的空間比較樂觀。時下休閑、娛樂、健身等消費形式正成為一種消費時尚，而追求時尚和前衛(wèi)的一族將是一個相當可觀的群體，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費形勢向好。 休閑、娛樂、健身場所調查分析 西安休閑、娛樂市場現狀描述 西安休閑、娛樂場所經營現狀抽樣分析 西安休閑、娛樂、健身場所經營狀況綜合分析 29 西安休閑、娛樂、健身場所經營狀況抽樣分析 健身中心調查分析 規(guī)模：目前市場健身中心的經營規(guī)模普遍在 200 m2至 4000 m2左右，可同時容納人數在 200 人左右。 經營時間：多數健身中心營業(yè)時間從早上 8： 00 至 8： 30 開始，到晚上的 21： 00至 2： 00結束。經營高峰期基本出現在上午 10： 00 到 12： 00 以后，一直延續(xù)到下午 7： 00 到晚上 23：00左右。 消費者年齡和性別特征：消費者年齡和性別往往根據所消費的項目不同而有所差異，對于力量、運動型消費項目如拳擊、跑步機、肌肉訓練、力量訓練則主要為男性，年齡以 18— 40 歲的居多；而一般的運動項目如健身車、踏步機、綜合訓練機等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在 18— 50歲之間。 消費者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領和學生；而以運動、力量、發(fā)泄等為目的的消費者以男性居多，身份主要 為職業(yè)白領、部門經理和年輕的企業(yè)老板。 消費的目的：男性以運動健身、力量訓練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。女性則主要以健身、健美、 30 保持體形、減肥和放松為目的。 消費類型：男性主要以保齡球、跑步機、力量訓練、綜合訓練機類為主要消費類型，其中跑步機、綜合訓練機最受歡迎。女性主要消費的類型有保齡球、健美操，也有部分進行跑步機等項目的消費。 項目收費：項目收費有兩種類型，即每次使用付費和月卡、年卡付費。跑步機、騎馬機、健身車等消費項目平均收費為 5元/小時，月卡、年卡收費情況為： 月卡 每張 300元； 年卡 每張 2580元；會員卡 每張 3800元。 茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經營狀況調查 規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經營場所經營規(guī)模普遍在 30 m2至 400 m2左右，最多可同時容納人數在 100— 120人左右。 經營時間：多數營業(yè)時間從早上 9： 00開始，到晚上的 22：30— 2： 00結束。經營高峰期基本出現在上午 11： 30— 12： 30，晚上 20： 00— 22： 30左右。 消費者年齡和性別特征：男女消費者基本處于均衡態(tài)勢，消費者年齡 90%集中于 18— 40 歲，其中 18— 25 歲、 25— 30 歲和30— 40歲年齡段人群比例基本上各占 1/3。 消費者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領和 31 學生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。 消費的目的： 80%— 90%出于休閑的目的， 50%— 60%出于商談業(yè)務的需要， 30%— 40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到30%— 40%。 經營房型及收費：主要以迷你型、小型和豪華型居多。其中 迷你型 20元 /小時， 20 m2左右； 小型 20元 /小時 20 m2左右； 豪華型 30元 /小時 30 m2左右。 暢銷品牌：上島咖啡 20元 2040 人 /天 上島咖啡口味不錯，價廉物美； 大陸風情極品 18元 2040人 /天 樣子美觀、口感好、經濟實惠； 大陸風情格調 18元 2040人天 口感好、實惠、環(huán)境幽靜； 極品藍山 78 元 1020 人 /天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍山咖啡 25/20 元 510 人 /天 味純 巴西咖啡 20元 /杯 30元 /壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 100 人左右 價格合理、口感好 32 薯條 3 元 60人左右 價格便宜、口感好； 茶 3050 元 /壺 2030 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百 威啤酒 15元 /小瓶 34 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快捷 花茶 2540 元 /壺 價格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調查 規(guī)模：經營規(guī)模普遍在 1000 m2至 3000 m2左右。 經營時間：從早上 9： 00 左右到晚上的 21： 00 至 24： 00 結束。 消費者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為 25歲以下和 3040歲，即主要為年輕家庭消費和學生消費。男女比例均衡。 消費者身份特征