【文章內(nèi)容簡介】 競爭對手三： 項(xiàng)目名稱 紫 藤 花 園 項(xiàng)目定位 中 檔 住 宅 目標(biāo)客戶 事、企業(yè)單位職工 綠化率 37 . 2 % 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 11 周邊配套 市政醫(yī)院、金融、保險學(xué)校俱全 44000 ㎡ 建 筑 面 積 規(guī)劃布局 正南北向整齊排列式 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 以中心花園為主的周邊綠化 社區(qū)配套 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會所、美容美發(fā)、洗衣房、咖啡屋、郵政儲蓄 售價 最 高 3 300 元／㎡ 最 低 2 720 元／㎡ 均 價 2 720 元／㎡ 主力戶型情況 主 力 戶 型 建 筑 面 積 實(shí)用率 82% 三室二廳二衛(wèi) 129 . 74 ㎡ 三室二廳二衛(wèi) 146 .5l ㎡ 三室二廳二衛(wèi) 163 . 01 ㎡ 四室二廳二衛(wèi) 191 . 4l ㎡ 物管內(nèi)容 智能通信系統(tǒng)，安防自動系統(tǒng)、保安全天候值班 管理費(fèi) 多層： 元／㎡ 月 小高層： 元／㎡ 月 主力賣點(diǎn) 設(shè)計規(guī)劃理念親近自然，社區(qū)內(nèi)外配套齊全 營銷主題 藤草花園、寧靜花園 競爭對手四： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 12 項(xiàng)目名稱 香 天 公 寓 項(xiàng)目定位 中 檔 商 住 物 業(yè) 目標(biāo)客戶 事 業(yè) 單 位 職 工 綠化率 33 % 周邊配套 穗 豐 花 園、 小 商 品 店 建筑面積 18600 ㎡ 占地面積 24000 ㎡ 建筑風(fēng)格 現(xiàn) 代 主 義 風(fēng) 格 園林風(fēng)格 樓 之 間 綠 化 規(guī)劃布局 排 列 式 社區(qū)配套 乒 乓 球 室 售價 最 高 3100 元／㎡ 最 低 2150 元／㎡ 均 價 2700 元／㎡ 主力戶型情況 主力戶型 建筑面積 實(shí)用率 二室二廳 ㎡ 88% 三室二廳 ㎡、 129 ㎡，、 149 ㎡ 四室二廳 ㎡ 物管內(nèi)容 24 小時保安，電子巡邏 管理費(fèi) 1 元／㎡月 主力賣點(diǎn) 規(guī) 模 大、 戶 型 多 營銷主題 香港路上唯一小區(qū)內(nèi)的小高層 結(jié)論 ： JH 區(qū)域并沒有產(chǎn)生真正意義上的豪宅，高檔樓盤所占的市場比例比 較小 ． 無論是從樓盤的硬件還是軟件來說，配套設(shè)施相對來說都是比較薄弱的。對于南項(xiàng)目而言，發(fā)展 豪宅所面 臨的市場空白比較大，產(chǎn)品的發(fā)揮空間比較大，價格空間也比較大。 二、 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 13 豪宅的目標(biāo)客戶群自然是金字塔尖端的消費(fèi)群，根據(jù) 5％的人具備購買豪宅能力的定律，我們針對這部分消費(fèi)者的消費(fèi)特征以及消費(fèi)心理來進(jìn)行調(diào)查。 皇家御景目標(biāo)客戶組成： 非目標(biāo)客戶群 95 ％， 目標(biāo)客戶群只占整個市場中金字塔尖頂部分，數(shù)量為 5% 目標(biāo)客戶群： 企業(yè)家：外企 CEO；高科技領(lǐng)軍人物；政府高級干部；企、事業(yè)高級領(lǐng)導(dǎo)；演藝界知名人士占該市人口約 5 % 目標(biāo)客戶群特征（挖掘）： 具有一定的社會地位和思想內(nèi)涵；個人素質(zhì)屬于 WH 市的上層水平：有穩(wěn)定、可觀的收入來源；對待住宅消費(fèi)的態(tài)度較理性：講究品位、渴望個人價值被社會所認(rèn)同 ； 目標(biāo)客戶群的居住心理（ 提升 ）： 追求與自身素質(zhì)相匹配的住所：追求高質(zhì)量的生活方式：尋找與不同建黨的生活形態(tài)：從住宅價位、面積、類型、高度上體現(xiàn)價值：尋求尊貴感；追求精神與物 質(zhì)的平衡；能夠接受高質(zhì)高價的產(chǎn)品 ； 2 、市場定位 戰(zhàn)略決定方向，方向決定了企業(yè)如何在競爭行業(yè)與市場中形成獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。 目標(biāo)集中戰(zhàn)略認(rèn)為，主攻某個特定的客戶群，必須以更好的產(chǎn)品，更高的檔次，更好的服務(wù)，迎臺某一特定客戶對象，從而超越更廣闊范圍內(nèi)的競爭對手。 豪宅開發(fā)，要想脫穎而出，就應(yīng)“做得最好”“方方面面都是精品甚至是極品”。從設(shè)計、從質(zhì)量、從配套、從服務(wù)都可能是“最好”。以其無以倫比的內(nèi)存質(zhì)量與檔次形象，服務(wù)于高收入階層，甚至是金字塔塔尖人士，建立起獨(dú)有的核心優(yōu)勢。 皇家御景的市場定位表述： 區(qū)域中心的頂級豪宅 ：素質(zhì)人文、 優(yōu)勢環(huán)境 、 黃金地段 、 完美配套 、人性化服務(wù)、高質(zhì)量、專業(yè)設(shè)計； 3 、產(chǎn)品定位 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 14 創(chuàng)新和超前是豪宅的生命，最新、最獨(dú)特、 唯一性的東西才能產(chǎn)生高附加值，才能成為買家追捧的 產(chǎn)品。豪宅不應(yīng)只是一種空間尺度的界定， 而是一種生活方式的氣度；一種博覽天下的視野；一種 不凡的口昧的挑剔，一種人為關(guān)懷的見識。 本案地塊具備開發(fā)高檔豪宅的潛質(zhì)，但如何才能在市場 中突圍而出，則必須獨(dú)具創(chuàng)新性與唯一性。 這一定位體現(xiàn)六大特點(diǎn)： 超前性：從理念到規(guī)劃到產(chǎn)品保持 5－ 10 年適度超前。 差異性： 本 著“以人為 本 ”設(shè)計理 念，打造標(biāo)新立異的“空中私家花園”豪宅， 以個性鮮明、品位 高尚的建筑造型、高檔豪華的配套與服務(wù)，結(jié)合立沛化精致園林，使之成為獨(dú)具 空中私家花園的經(jīng) 典豪宅。 皇家御景的產(chǎn)品定位表述 ： 產(chǎn)品的質(zhì)變創(chuàng)新、產(chǎn)品設(shè)計的唯一性、搶占市場的制高點(diǎn)這三方面的優(yōu)勢結(jié)合在一起，產(chǎn)生出來的是：對項(xiàng)目而言：舍我其誰的氣勢；對客戶而言：非你不嫁的誘惑； ★ 市場導(dǎo)向性：市場接受，以需求為導(dǎo)向。人與自然相依相存，身在繁華都市之中，又能時時親近自然，都市別墅式住宅成為人們追求居家環(huán)境的最高境界。 ★ 創(chuàng)新性：首創(chuàng)空中私家主題花園，景觀電梯，一梯 一戶等。 ★ 高檔性：時尚的外部設(shè)計，豪華的內(nèi)部配置與裝飾，舒適高雅的戶型設(shè)計，管家式服務(wù)，尊貴會所配套，先進(jìn)智能化系統(tǒng)等。 ★ 生態(tài)性：立體空中私家花園，塑造出都市內(nèi)的“世外桃源”式生態(tài)空中別墅豪宅。 三、產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品設(shè)計理念的表述 市場領(lǐng)導(dǎo)者策略 ――― 打造豪宅市 場的“勞斯萊斯” 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 15 以上產(chǎn)品設(shè)計理念由六方面的元素作支撐： 獨(dú)特性（產(chǎn)品創(chuàng)新――私家空中花園） 個性化（度身定造――面積大＋功能多） 稀缺性（地段或景觀――黃金地段＋限量套數(shù)） 高品味（建筑鳳格與主人品味――現(xiàn)代鳳格＋高素質(zhì)業(yè)主） 豪華性（配套與裝飾――配套奢華高級裝飾） 高價格（單價與總價――片區(qū)最高價格） 1 、整體規(guī)劃 本項(xiàng)目為高容積率的高層豪華住宅，容積率設(shè)定 6 ，總建筑面積 32021 平方米， 小區(qū) 規(guī)劃 為 3 幢超高層 住宅及景觀配套用地。其中一幢呈復(fù)式住宅，層高 31 層，另兩幢層高分別為 32 及 34 層 。首層 全部架空 6 米， 3 層塔樓均為混凝土框筒結(jié)構(gòu)。另建地下 2 層，用途為車庫及設(shè)備用房。 綠化率為 50%， 除退縮用地綠化外，其它用地規(guī)劃為綠地及配套，其中綠地部分規(guī)劃為精致的 休閑 景觀園林 ，配套 部分主要為室外網(wǎng)球場、高爾夫推桿 練習(xí)場、羽毛球場等。 2 、建筑風(fēng)格 一個真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。 本 案的目標(biāo)客戶為事業(yè)成功人士， 現(xiàn)代、簡約 的表現(xiàn)手法最能讓這些“受眾”產(chǎn)生共鳴，同時豪宅要顯現(xiàn)唯一性與獨(dú)特性， 首先要賦予項(xiàng)目凸現(xiàn) 風(fēng)格的外衣。 ( 1 ）風(fēng)格設(shè)計目標(biāo) 使 本 案成為“標(biāo)志性豪宅建筑符號”。 ( 2 ）風(fēng)格設(shè)計原則： 以純現(xiàn)代的手法去沛現(xiàn)其獨(dú)特性，立面以鮮麗、明快的色彩搭配為主，一反市中心群樓建筑灰沉、 刻板的感覺，凸顯個案的個性風(fēng)格，并能與中心園林融為一體，達(dá)至渾然天成的《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 16 境界。 力求使整個 立面 體 現(xiàn)簡約純粹的現(xiàn)代時 尚，采用地標(biāo)性設(shè)計及飄逸的弧線設(shè)計，加強(qiáng)了該項(xiàng)目的可識別 性，使 其在眾樓盤當(dāng)中別樹一幟，給“受眾”留下深刻印象。 ( 3 ）風(fēng)格設(shè)計說明： 建筑物正立面的墻身色彩和隔音玻璃窗相間，形成了墻面與玻璃的虛實(shí)對比 ； 建筑形 體的 高低錯落， 直線與弧形造型的結(jié)臺，