【文章內容簡介】 、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產企業(yè)在競爭中的重要策略。 中國人民銀行下發(fā)文件價情房地產信貸業(yè)務管 理（銀發(fā) [2021]121 號），其要點如下： 加強房地產開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向； 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途； 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要； 強化個人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節(jié)作用； 加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理。； 切實加強房地產信貸業(yè)務的管理。 《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā) [2021]18 號），鼓勵房地產市場大力發(fā)展 房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，充分認 識房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應政策，調整供應結構（增加普通商品住房供應、控制高檔商品房建設、加強經濟適用住房的建設和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務）； 發(fā)展住房信貸，強化管理服務（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔保機制、加強房地產貸款監(jiān)管）； 改進規(guī)劃管理，調控土地供應； 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。 深圳市投資宏觀背景 深圳市社會經濟發(fā)展現(xiàn)狀： 深圳經濟在 2021 年上半年雖受非典影響，仍保持良好發(fā)展 勢頭，累計完成國內 生產總值 億元，同比增長 ％。 1－ 6 月，深圳固定資產投資達 億元，增長 20％，增幅比去年同期高出 個百分點，擺脫了近 3 年來投資增長乏力的狀況。其中，基本建設投資 億元，增長 ％，增幅在近 3 年中首次超過房地產開發(fā)投資，表明我市固定資產投資結構已經得到改善和優(yōu)化。 上半年，深圳物流業(yè)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，集裝箱吞吐量在 6 月份連連刷新單月歷史紀錄，上半年累計完成 萬標箱，增長 ％。據悉，深圳港集裝箱吞吐量今年可望完成 950 萬 標箱，在全球排名有望躍居第五?？崭鄯矫?，深圳機場貨郵行吞吐量達 萬噸，增長 ％。 據統(tǒng)計， 1－ 6 月，全市限額以上工業(yè)企業(yè)總產值（現(xiàn)價）達 億元，增長 ％；實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，占 GDP 的比重上升至 ％。其中，高新技術產品產值 億元，增長 ％，占工業(yè)總產值的比重升至％。 另據了解，我市外貿進出口也保持較高的規(guī)模和增速，上半年進出口總額達 億美元，完成全年計劃的 ％，增長 ％。其中，一般貿易出口累計 億美元，增長 ％，是增長最快的貿易方式之一。機電產品和高新技術產品出口增勢強勁，成為支撐深圳外貿出口增長的核心力量。 房地產進入快速增長期 有國際城市發(fā)展經驗可知，房地產發(fā)展階段于人均 GDP 數值有著密切的關系，而近幾年深圳經濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產市場的高速發(fā)展。根據人均 GDP 來判斷，深圳的房地產發(fā)展已進入快速增長期。 圖 1：國際通行的房地產發(fā)展階段與人均 GDP 書紙的關系圖 單位：美元 發(fā)展時期 啟動期 緩慢發(fā)展期 快速增長期 發(fā)展速度放慢直至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 圖 2：深圳近期人均 GDP 變化表 單位：美元 發(fā)展時期 1993 1997 1998 1999 2021 2021 2021 人均 GDP 1,953 3,699 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 人均住房支出呈上升態(tài)勢 據市統(tǒng)計局最近公布的調查顯示， 2021 年深圳居民人均可支配收入為24,941 元，同比增長 ％；人均消費性支出達 18,926 元，實際增長 ％。隨著生活水 平的提高和信貸消費意識的增強，部分有條件的居民已實現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購房支出呈上升態(tài)勢：人均購房與建房支出為 2, 元，比上年上升 13％，因此居住類裝璜也隨之增長，去年居民人均住房裝璜支出達 元，增幅高達 ％。 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關產業(yè)扶持 深圳市產業(yè)結構發(fā)生調整，高薪技術產業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產業(yè)，對地產提出了新的需求。城市對外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。政府加大投資力度，建成了一批重點市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象， 改善投資環(huán)境，使深圳成為國際花園城市。六大市政工程及地鐵工程的建設正在進行之中，建成后將進一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。 房地產相關政策趨勢 2021 年深圳市安居房正式上市交易，國家《商品房銷售管理辦法》出臺，深圳市六項吸引人才的重大措施公布實施，深圳進一步規(guī)范土地交易并于近期公布《關于加強土地市場化管理進一步搞活和規(guī)范房地產市場的決定》，這一系列的政策，將進一步規(guī)范深圳市房地產市場，有助于房地產市場的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時也有利于擴大置業(yè)群體，置業(yè)次數，降低住宅成本（如房地產 開發(fā)及房地產市場的進一步發(fā)展。 深圳市從 2021 年 10 月 1 日起執(zhí)行廣東省建設廳、廣東省物價局制定的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，房地產開發(fā)企業(yè)預售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內建筑面積，即“套內建筑面積”計算房價；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。交樓時實測面積與原價面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負 3％以上的，買家有權退房。 深圳市規(guī)劃與國土資源局計劃 2021 年，深圳市將嚴格控制土地開發(fā)供應規(guī)模，全年土地供應量將控制在 12 平方公里以內；加強土地資源管理，土地供應規(guī)模 適度，架構更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術產業(yè)、先進工業(yè)、物流業(yè)以及城市基礎設施的用地需求。同時，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)用地。 城市遠景及發(fā)展定位 根據《深圳市總體規(guī)劃（ 19902021）》，深圳市城市發(fā)展總目標時：具有全國意義的綜合性經濟特區(qū)，以集裝箱運輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補的金融、商貿、運輸、信息、旅游為優(yōu)先的中心城市，以高新技術為先導，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進工業(yè)生產基地；把深圳建設成為一個園林式花園城市，成為我國進一步對外開放的“窗口”。 根據《深圳市近期 建設規(guī)劃（ 19902021）》，《規(guī)劃》可概況為五大目標、十大行為、四項措施。 五大目標 目標一：驅動區(qū)域合作，進一步提升深圳在“珠三角”城市群眾的中心地位； 目標二：強化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護，促進經濟、社會與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 目標三：實現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，提升城市整體建設標準與質量； 目標四：培育高新技術產業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)等支柱產業(yè)，實現(xiàn)產業(yè)的協(xié)調發(fā)展和全面升級； 目標五：建立城市綜合交通運輸體系，緩解機動化迅速發(fā)展帶來的交通壓力。 深圳建設十大行動 行動一：劃定城市建設控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線 — 為現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展的目標，保護城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約 1100 平方公里。 近期建設控制線 — 城市近期建設嚴格限制在控制線。未來兩年半，特區(qū)內的已出讓土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。目前，深圳 96％的儲備用地幾種在特區(qū)外。 行動二：推進九大動電發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設； 行動三：實施工業(yè)入園行動，為促進工業(yè)的集群化發(fā)展，《規(guī)劃》確定重點建設市高新技術產業(yè)園和大工業(yè)園等先進工業(yè)區(qū)等市級高新技術產業(yè)園區(qū)，培育 6 個高薪技術產業(yè)園區(qū) 4 個先進 工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)，舊工業(yè)區(qū)的功能調整與改造； 行動四：建設六大物流區(qū)、啟動兩大保稅區(qū)； 行動五：推進商貿服務中心建設，完善城市服務體系； 行動六：配套建設七大居住區(qū)； 行動七：特區(qū)那重點建設 3 大公園和 7 個區(qū)級城市公園；重點建設 5 座郊野公園； 行動八：建設東部濱海旅游區(qū)，保護重點歷史文物； 行動九：建設城市綜合交通運輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通； 行動十：適度超前建設市政公用設施。 四項措施 措施一：科學制定土地供應計劃； 措施二：多渠道籌措建設資金； 措施三：制定實施細則； 措施 四：對近期建設規(guī)劃滾動調校和加強《規(guī)劃》實施的監(jiān)督管理。 隨著深圳中心區(qū)開發(fā)建設、地鐵 1 號線、大學成、西部跨海大橋、“ 9+1”高 新產業(yè)帶啟動等工程啟動，政府將進一步加大投資力度，并預計 2021 年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用， 2021 年地鐵 1 號線工程竣工使用、 2021 年建設西部跨海大橋，這些重大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。 2021 年深圳市經濟發(fā)展目標為大道中等發(fā)達國家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模510 萬。 深圳房地產市場前瞻 1） 、深圳市房地產市場現(xiàn)狀 2021 年上半年，深圳市商品房銷售面積達 381 萬平方米，其中住宅銷售 346萬平方米，均比去年同期增長 20％以上。二手房市場成交面積更高達 萬平方米，同比增長 ％。深圳規(guī)劃與國土資源局網上 2021 上半年商品房銷售統(tǒng)計數據表明，雖然經過 SARS 的洗禮，但深圳市房地產市廛供應量和有效需求依然保持增長態(tài)勢，充分折射出深圳住宅市場的高度成熟。 表 6： 2021 上半年全市商品房銷售統(tǒng)計表 類型 套數 面積（ m2） 均價（元 / m2） 辦公樓 608 76, 9,862 商鋪 3,235 191, 12,439 單身公寓 1,663 84,662 7,108 住宅 37,554 3,460, 5,559 倉庫 1 3,003 其它 21 3, 7,659 合 計 43,082 3,817, 6,027 住宅：近七成成交戶型為二、三房 上半年二級市場共銷售商品房 381 萬平方米，成交金額 230 億元，再創(chuàng)歷史新高，比去年同期增長 ％以上，增幅較大。從各類型來看，辦公樓銷售面積為 萬平方 米。比去年同期增長 ％，均價 9,862 元 /平方米。商品面積為 萬平方米。比去年同期增長 ％，均價 萬元 /平方米。 住宅面積為 346 萬平方米。比去年同期增長 21％，均價 5,559 元 /平方米。 從住宅成交戶型來看，上半年成交仍以二房、三房為主，占 70％以上，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過渡型用房，比例較小。四房以上、復式、別墅等大戶型的房子則多高收入階層或香港人購買，比例也相應較少。這樣分布格局體系了市場的需 求層次，也同時與市場的供應結構相符合。 從住宅成交的平均單價來看，上半年全市住宅均價為 5,559 元 /平方米，與去年的 5,533 元 /平方米相比，上漲 ％，表明深圳房地產經過一個階段的發(fā)展，隨著關內土地的日益減少，整體均價基本呈微幅上漲趨勢。 表 7： 2021 上半年全市住宅銷售統(tǒng)計表（按照戶型） 戶型 套數 面積（ m2） 均價（元 / m2） 單身公寓 617 2