【文章內(nèi)容簡介】 分政府單位跟隨搬遷，預計西正街和東正街一帶將有一定量的后續(xù)供應，并且有一定的升值潛力。 隨著多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)汝城縣主導商業(yè)地位，方圓不足 500 米內(nèi)集中了汝城縣主要商業(yè)，城中區(qū)商業(yè)以街鋪為主要形態(tài)，以北正街為中心，西正街主要是數(shù)碼產(chǎn)品集中區(qū)，東正街的商業(yè)形態(tài)明顯較北正街和文化路檔次更低。作為北正街的延伸，文化路的商業(yè)也同樣有一定量的（相 對）高檔次的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，并且興隆步行街華窿步行街的出現(xiàn)也對該范圍區(qū)域的商業(yè)形態(tài)有較大的影響，加之新和興超市，使北正街沿線的商業(yè)被最終認定為汝城核心商業(yè)街。 由于本案位于該版塊，因此該版塊也將是后文中研究的重點。 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報告 HDCE 22 【濂溪廣場版塊】 濂溪廣場位于縣城東南部環(huán)城西路。面積約 9 平方公里。是汝城縣重要的旅游、文化區(qū)。 目前濂溪廣場已列入汝城旅游景點，濂溪書院便在其中。隨著政府南遷工程實施，城鎮(zhèn)規(guī)模擴建，濂溪廣場顯然將是汝城縣未來的宜居集中區(qū)域，并且伴生出相應的商業(yè)環(huán)境，以家庭休閑、餐飲娛樂（環(huán)城西路沿線）為主要 商業(yè)構(gòu)成。 受地形環(huán)境制約，濂溪廣場版塊后期開發(fā)將有一定難度，區(qū)域形狀基本成型，就目前來看，濂溪廣場周邊的商鋪價格以 3200 元 /平方米左右，未來商業(yè)形態(tài)構(gòu)成以休閑消費為主。 【廬陽大市場版塊】 廬陽大市場主要劃分為濱河東路一段。 廬陽大市場由于汽車總站均設于此，加上中檔住宅區(qū)的修建，從而帶旺了該區(qū)域的建材市場，成行成市而極為火曝。 隨著夏蓉高速 汝城連接云頭路段的修建，交通條件的改善，以及人行道 “三化”建設、拆遷安置小區(qū)建設、九塘江兩岸河堤治理、商住綜合開發(fā)、云頭公園建設等項目的陸續(xù)動工，附近物業(yè) 將會得到進一步的開發(fā)，有望成為商業(yè)次中心。 由于該片區(qū)開發(fā)相對較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預計該區(qū)域仍將會出現(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項目。 因發(fā)展環(huán)境更為優(yōu)越、集中型市場的先行驅(qū)動，該區(qū)域目前主要在售項目商鋪價格在 3300~4000元 /平方米，較濂溪廣場商鋪售價略高一線，甚至部分商鋪價格已經(jīng)超過 4500 元 /平方米。 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報告 HDCE 23 【三大版塊綜述】 城中區(qū)版塊無疑是汝城縣現(xiàn)在以及將來的城市商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)以購物消費為主，并附帶中高檔休閑、餐飲消費；濂溪廣場版塊（包括環(huán)城西路）將組主要以娛樂、休閑、餐飲業(yè)態(tài)為主，居住對應的 便利型商業(yè)為輔，其區(qū)域重點不是商業(yè)，而是居住、城市功能集中區(qū)；廬陽大市場區(qū)域憑借其區(qū)位交通優(yōu)勢、專業(yè)市場先驅(qū)優(yōu)勢和未來開發(fā)便利性優(yōu)勢將成為汝城縣“新城區(qū)”，現(xiàn)有的市場形態(tài)的商業(yè)、休閑娛樂型商業(yè)、便利型商業(yè)都將逐步形成，但受汝城縣經(jīng)濟環(huán)境制約，主要的購物消費仍將是以城中區(qū)為主。 在三大區(qū)域中，我司認為，城中區(qū)對本案的研究價值最高，其次為廬陽大市場區(qū)域，濂溪廣場版塊的研究價值最低。 第二節(jié)： 汝城 商業(yè)現(xiàn)狀 （一）商圈飽和度調(diào)查 文化路、新建東路、北正街和東正街店面屬于臨街商鋪，出租率為 100%，開發(fā)時間早，人 氣較旺。主要經(jīng)營范圍為日常生活用品、煙酒、餐飲、休閑、美發(fā)等 店面名稱 租金價格（元 /月） 出售價格（元） 門面寬度（米） 進深 （米） 層高 （米） 面積 （平米） 大實惠餐館 2300 100000 12 柯達 2300 68000 8 沙宣美發(fā) 2200 90000 3 10 30 靚女美發(fā) 2 2600 6 10 4 60 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報告 HDCE 24 雅芳 2600 9 KS 十字繡 2200 8 櫻花婚紗 2 2800 204000 11 4 愛心文體超市 2100 3 8 3 24 中國電信 2200 3 8 24 琳隆商行 2021 3 8 24 好又來紙業(yè) 2021 7 世紀商行 2100 7 佐伊咖啡 4 4600 14 10 4 140 勿忘我皮包 2 2300 7 新一系內(nèi)衣 2300 7 旭泰超市 10000 10 15 4 150 富源鞋業(yè) 13000 12 16 4 200 佳福餐廳 2400 9 羅曼婚紗 2 4200 7 10 70 天使鍵文品 2100 3 8 3 24 耀達煙酒 1600 20 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報告 HDCE 25 南昌一絕小吃 2 2200 9 愛心禮儀婚慶 2400 8 28 華昌攝影 2300 8 天順文具百貨 2400 9 3 誘貨衣服店 2100 3 7 3 21 飾菲之地 2100 3 7 3 21 磚石衣柜 2300 3 7 3 21 新翰城 2400 8 桃花園攝影 2200 9 周記黑鴨 1500 貴夫人服飾 2300 7 哎呀呀飾品 2 1700 7 鑫新副食店 2400 7 宏遠家具 1600 3 8 24 明陽家具 1500 3 8 25 順發(fā)家具 1700 8 25 兄弟家具 1600 84000 24 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報告 HDCE 26 中西美發(fā) 2200 4 8 32 利君日化 2100 7 紫蝶精品屋 1800 3 21 百斯頓 4200 8 15 120 衣之純 4200 15 121 陽光天使童裝 3200 4 10 40 興惠超市 3000 8 12 96 國泰文體 1800 4 8 32 三槍內(nèi)衣 2300 9 旺和商行 2600 4 7 28 櫻奈兒化妝品 2100 9 3． 3 33 宏興超市 2200 可愛寶寶奶粉 2800 8 安踏 8000 9 11 131 曉英糕點 3000 8 皇室男裝 4500 10 39 特步 5000 4 12 42 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報告 HDCE 27 夢潔家紡 4600 4 10 40 紅蜻 蜓 3600 4 12 48 百佳服飾 4300 14 52 鴕鳥皮鞋 3800 7 12 84 九芝堂連鎖 8000 120 華隆步行街、興隆步行街是汝城的中心商務區(qū)，是汝城商業(yè)的代表，是汝城最高檔的品牌購買地 之一 。 店面名稱 租金價格（元 /月） 出售價格（元） 門面寬度（米） 進深 （米） 層高 （米） 面積 （平米） 紅太陽服飾 12021 280 真情告白 2600 384000 10 32 朗文斯頓 2300 12 34 三彩 2500 204000 12 34 叮當貓 2400 384000 32 10 32 七波輝服裝 4000 960000 7. 12 80 舞動人生 2400 384000 10 32 時尚 28 2500 408000 12 34 衣衣不舍 2700 500000 14 36 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報告 HDCE 28 流行美 2600 12 35 鑫達銀業(yè) 2600 12 35 女 人家 2300 384000 10 32 中國名典 2300 400000 10 32 茜舞 2500 12 34 愛登堡 2500 442021 12 34 帕蒂秀 2300 10 32 調(diào)整型內(nèi)衣 2300 384000 10 32 水星家紡 2300 10 32 AcoLLE 2700 408000 12 34 精品生活館 2200 10 32 西尼亞男裝 4800 504000 8 14 112 羅夫羅倫 2600 480000 14 40 阿俊蓮 2800 492021 14 41 飄舞 2600 12 38 潮流前線 2400 432021 10 32 露絲媚 2400 384000 10 32 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報告 HDCE 29 果以 2400 384000 10 32 衣香麗影 2600 11 33 富麗真金 2600 384000 10 32 茵佳尼 2700 408000 12 34 碧茜九 2700 420210 12 35 圣恩熙 2800 432021 12 36 嬰童生活館 2800 420210 12 35 每時每刻 2600 10 32 天富女人 2400 336000 8 28 鞋可媚 2400 8 29 型人社 2400 312021 7 26 稻草人 2500 336000 9 28 思動體育 4500 10 5 65 七匹狼 1800000 9 13 120 北正街是汝城目前最為繁華的一條街，門面租金最高。主要經(jīng)營有新和興超市，各類品牌服裝、鞋。 店面名稱 租金價格（元 /月） 出售價格（元） 門面寬度（米） 進深 （米） 層高 （米） 面積 （平米） 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報告 HDCE 30 太平洋服飾 10000 300 名典屋 4200 4 12 4 48 喬丹專賣 4500 4 13 4 52 新和興超市 2021 九牧王 4500 8 4 50 才子男裝 4400 4 9 4 36 衣女人 4300 4 8 32 都市麗人 3600 9 3． 5 30 步森 4500 12 4 40 富貴鳥 5000 4 12 4 48 黑騎 4800 4 10 4 40 皮爾卡丹 5000 11 35 第三節(jié)：商鋪 經(jīng)營環(huán)境 分析 根據(jù)市場走訪，對汝城商業(yè)經(jīng)營環(huán)境做如下 綜合 分析： 以臨街鋪為主要商業(yè)形態(tài)，形態(tài)較為單一，商業(yè)格局相對落后，缺 少系統(tǒng)性的商業(yè)規(guī)劃。 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報告 HDCE 31 鋪面規(guī)格布局基本是在面寬 至 4 米 ， 其中面積大的都是幾個門面組合起來的 。 進深的長度 在