【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分政府單位跟隨搬遷，預(yù)計(jì)西正街和東正街一帶將有一定量的后續(xù)供應(yīng)，并且有一定的升值潛力。 隨著多年來(lái)商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)汝城縣主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足 500 米內(nèi)集中了汝城縣主要商業(yè)，城中區(qū)商業(yè)以街鋪為主要形態(tài)，以北正街為中心，西正街主要是數(shù)碼產(chǎn)品集中區(qū)，東正街的商業(yè)形態(tài)明顯較北正街和文化路檔次更低。作為北正街的延伸，文化路的商業(yè)也同樣有一定量的（相 對(duì)）高檔次的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，并且興隆步行街華窿步行街的出現(xiàn)也對(duì)該范圍區(qū)域的商業(yè)形態(tài)有較大的影響，加之新和興超市，使北正街沿線的商業(yè)被最終認(rèn)定為汝城核心商業(yè)街。 由于本案位于該版塊，因此該版塊也將是后文中研究的重點(diǎn)。 汝城商業(yè)步行街市場(chǎng)研判分析報(bào)告 HDCE 22 【濂溪廣場(chǎng)版塊】 濂溪廣場(chǎng)位于縣城東南部環(huán)城西路。面積約 9 平方公里。是汝城縣重要的旅游、文化區(qū)。 目前濂溪廣場(chǎng)已列入汝城旅游景點(diǎn)，濂溪書(shū)院便在其中。隨著政府南遷工程實(shí)施，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)建，濂溪廣場(chǎng)顯然將是汝城縣未來(lái)的宜居集中區(qū)域，并且伴生出相應(yīng)的商業(yè)環(huán)境，以家庭休閑、餐飲娛樂(lè)（環(huán)城西路沿線）為主要 商業(yè)構(gòu)成。 受地形環(huán)境制約，濂溪廣場(chǎng)版塊后期開(kāi)發(fā)將有一定難度，區(qū)域形狀基本成型，就目前來(lái)看，濂溪廣場(chǎng)周邊的商鋪價(jià)格以 3200 元 /平方米左右，未來(lái)商業(yè)形態(tài)構(gòu)成以休閑消費(fèi)為主。 【廬陽(yáng)大市場(chǎng)版塊】 廬陽(yáng)大市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃闉I河?xùn)|路一段。 廬陽(yáng)大市場(chǎng)由于汽車(chē)總站均設(shè)于此，加上中檔住宅區(qū)的修建，從而帶旺了該區(qū)域的建材市場(chǎng)，成行成市而極為火曝。 隨著夏蓉高速 汝城連接云頭路段的修建，交通條件的改善，以及人行道 “三化”建設(shè)、拆遷安置小區(qū)建設(shè)、九塘江兩岸河堤治理、商住綜合開(kāi)發(fā)、云頭公園建設(shè)等項(xiàng)目的陸續(xù)動(dòng)工，附近物業(yè) 將會(huì)得到進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)，有望成為商業(yè)次中心。 由于該片區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，存在較大量待開(kāi)發(fā)土地，預(yù)計(jì)該區(qū)域仍將會(huì)出現(xiàn)成片開(kāi)發(fā)的較大規(guī)模項(xiàng)目。 因發(fā)展環(huán)境更為優(yōu)越、集中型市場(chǎng)的先行驅(qū)動(dòng)，該區(qū)域目前主要在售項(xiàng)目商鋪價(jià)格在 3300~4000元 /平方米，較濂溪廣場(chǎng)商鋪售價(jià)略高一線，甚至部分商鋪價(jià)格已經(jīng)超過(guò) 4500 元 /平方米。 汝城商業(yè)步行街市場(chǎng)研判分析報(bào)告 HDCE 23 【三大版塊綜述】 城中區(qū)版塊無(wú)疑是汝城縣現(xiàn)在以及將來(lái)的城市商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)以購(gòu)物消費(fèi)為主，并附帶中高檔休閑、餐飲消費(fèi)；濂溪廣場(chǎng)版塊（包括環(huán)城西路）將組主要以?shī)蕵?lè)、休閑、餐飲業(yè)態(tài)為主，居住對(duì)應(yīng)的 便利型商業(yè)為輔，其區(qū)域重點(diǎn)不是商業(yè)，而是居住、城市功能集中區(qū)；廬陽(yáng)大市場(chǎng)區(qū)域憑借其區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)、專業(yè)市場(chǎng)先驅(qū)優(yōu)勢(shì)和未來(lái)開(kāi)發(fā)便利性優(yōu)勢(shì)將成為汝城縣“新城區(qū)”，現(xiàn)有的市場(chǎng)形態(tài)的商業(yè)、休閑娛樂(lè)型商業(yè)、便利型商業(yè)都將逐步形成，但受汝城縣經(jīng)濟(jì)環(huán)境制約，主要的購(gòu)物消費(fèi)仍將是以城中區(qū)為主。 在三大區(qū)域中，我司認(rèn)為，城中區(qū)對(duì)本案的研究?jī)r(jià)值最高，其次為廬陽(yáng)大市場(chǎng)區(qū)域，濂溪廣場(chǎng)版塊的研究?jī)r(jià)值最低。 第二節(jié)： 汝城 商業(yè)現(xiàn)狀 （一）商圈飽和度調(diào)查 文化路、新建東路、北正街和東正街店面屬于臨街商鋪，出租率為 100%，開(kāi)發(fā)時(shí)間早，人 氣較旺。主要經(jīng)營(yíng)范圍為日常生活用品、煙酒、餐飲、休閑、美發(fā)等 店面名稱 租金價(jià)格（元 /月） 出售價(jià)格（元） 門(mén)面寬度（米） 進(jìn)深 （米） 層高 （米） 面積 （平米） 大實(shí)惠餐館 2300 100000 12 柯達(dá) 2300 68000 8 沙宣美發(fā) 2200 90000 3 10 30 靚女美發(fā) 2 2600 6 10 4 60 汝城商業(yè)步行街市場(chǎng)研判分析報(bào)告 HDCE 24 雅芳 2600 9 KS 十字繡 2200 8 櫻花婚紗 2 2800 204000 11 4 愛(ài)心文體超市 2100 3 8 3 24 中國(guó)電信 2200 3 8 24 琳隆商行 2021 3 8 24 好又來(lái)紙業(yè) 2021 7 世紀(jì)商行 2100 7 佐伊咖啡 4 4600 14 10 4 140 勿忘我皮包 2 2300 7 新一系內(nèi)衣 2300 7 旭泰超市 10000 10 15 4 150 富源鞋業(yè) 13000 12 16 4 200 佳福餐廳 2400 9 羅曼婚紗 2 4200 7 10 70 天使鍵文品 2100 3 8 3 24 耀達(dá)煙酒 1600 20 汝城商業(yè)步行街市場(chǎng)研判分析報(bào)告 HDCE 25 南昌一絕小吃 2 2200 9 愛(ài)心禮儀婚慶 2400 8 28 華昌攝影 2300 8 天順文具百貨 2400 9 3 誘貨衣服店 2100 3 7 3 21 飾菲之地 2100 3 7 3 21 磚石衣柜 2300 3 7 3 21 新翰城 2400 8 桃花園攝影 2200 9 周記黑鴨 1500 貴夫人服飾 2300 7 哎呀呀飾品 2 1700 7 鑫新副食店 2400 7 宏遠(yuǎn)家具 1600 3 8 24 明陽(yáng)家具 1500 3 8 25 順發(fā)家具 1700 8 25 兄弟家具 1600 84000 24 汝城商業(yè)步行街市場(chǎng)研判分析報(bào)告 HDCE 26 中西美發(fā) 2200 4 8 32 利君日化 2100 7 紫蝶精品屋 1800 3 21 百斯頓 4200 8 15 120 衣之純 4200 15 121 陽(yáng)光天使童裝 3200 4 10 40 興惠超市 3000 8 12 96 國(guó)泰文體 1800 4 8 32 三槍內(nèi)衣 2300 9 旺和商行 2600 4 7 28 櫻奈兒化妝品 2100 9 3． 3 33 宏興超市 2200 可愛(ài)寶寶奶粉 2800 8 安踏 8000 9 11 131 曉英糕點(diǎn) 3000 8 皇室男裝 4500 10 39 特步 5000 4 12 42 汝城商業(yè)步行街市場(chǎng)研判分析報(bào)告 HDCE 27 夢(mèng)潔家紡 4600 4 10 40 紅蜻 蜓 3600 4 12 48 百佳服飾 4300 14 52 鴕鳥(niǎo)皮鞋 3800 7 12 84 九芝堂連鎖 8000 120 華隆步行街、興隆步行街是汝城的中心商務(wù)區(qū)，是汝城商業(yè)的代表，是汝城最高檔的品牌購(gòu)買(mǎi)地 之一 。 店面名稱 租金價(jià)格（元 /月） 出售價(jià)格（元） 門(mén)面寬度（米） 進(jìn)深 （米） 層高 （米） 面積 （平米） 紅太陽(yáng)服飾 12021 280 真情告白 2600 384000 10 32 朗文斯頓 2300 12 34 三彩 2500 204000 12 34 叮當(dāng)貓 2400 384000 32 10 32 七波輝服裝 4000 960000 7. 12 80 舞動(dòng)人生 2400 384000 10 32 時(shí)尚 28 2500 408000 12 34 衣衣不舍 2700 500000 14 36 汝城商業(yè)步行街市場(chǎng)研判分析報(bào)告 HDCE 28 流行美 2600 12 35 鑫達(dá)銀業(yè) 2600 12 35 女 人家 2300 384000 10 32 中國(guó)名典 2300 400000 10 32 茜舞 2500 12 34 愛(ài)登堡 2500 442021 12 34 帕蒂秀 2300 10 32 調(diào)整型內(nèi)衣 2300 384000 10 32 水星家紡 2300 10 32 AcoLLE 2700 408000 12 34 精品生活館 2200 10 32 西尼亞男裝 4800 504000 8 14 112 羅夫羅倫 2600 480000 14 40 阿俊蓮 2800 492021 14 41 飄舞 2600 12 38 潮流前線 2400 432021 10 32 露絲媚 2400 384000 10 32 汝城商業(yè)步行街市場(chǎng)研判分析報(bào)告 HDCE 29 果以 2400 384000 10 32 衣香麗影 2600 11 33 富麗真金 2600 384000 10 32 茵佳尼 2700 408000 12 34 碧茜九 2700 420210 12 35 圣恩熙 2800 432021 12 36 嬰童生活館 2800 420210 12 35 每時(shí)每刻 2600 10 32 天富女人 2400 336000 8 28 鞋可媚 2400 8 29 型人社 2400 312021 7 26 稻草人 2500 336000 9 28 思動(dòng)體育 4500 10 5 65 七匹狼 1800000 9 13 120 北正街是汝城目前最為繁華的一條街，門(mén)面租金最高。主要經(jīng)營(yíng)有新和興超市，各類品牌服裝、鞋。 店面名稱 租金價(jià)格（元 /月） 出售價(jià)格（元） 門(mén)面寬度（米） 進(jìn)深 （米） 層高 （米） 面積 （平米） 汝城商業(yè)步行街市場(chǎng)研判分析報(bào)告 HDCE 30 太平洋服飾 10000 300 名典屋 4200 4 12 4 48 喬丹專賣(mài) 4500 4 13 4 52 新和興超市 2021 九牧王 4500 8 4 50 才子男裝 4400 4 9 4 36 衣女人 4300 4 8 32 都市麗人 3600 9 3． 5 30 步森 4500 12 4 40 富貴鳥(niǎo) 5000 4 12 4 48 黑騎 4800 4 10 4 40 皮爾卡丹 5000 11 35 第三節(jié)：商鋪 經(jīng)營(yíng)環(huán)境 分析 根據(jù)市場(chǎng)走訪，對(duì)汝城商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境做如下 綜合 分析： 以臨街鋪為主要商業(yè)形態(tài)，形態(tài)較為單一，商業(yè)格局相對(duì)落后，缺 少系統(tǒng)性的商業(yè)規(guī)劃。 汝城商業(yè)步行街市場(chǎng)研判分析報(bào)告 HDCE 31 鋪面規(guī)格布局基本是在面寬 至 4 米 ， 其中面積大的都是幾個(gè)門(mén)面組合起來(lái)的 。 進(jìn)深的長(zhǎng)度 在