【正文】 /店， —— 面積在 3040 平方米 大型業(yè)態(tài)（酒樓、中型商超等） 10000 元 /月 /店 —— 面積在 200 平方米以上（含二層） 承租潛力及購買商業(yè)物業(yè)意愿分析 A、商鋪 租售選擇。 根據(jù)市場調(diào)研判斷， 目前汝城的商 業(yè)總體仍處在相對(duì)比較簡單的“街鋪”階段，商業(yè)形式單一、商業(yè)格局 落后 。 經(jīng)營戶對(duì)經(jīng)營環(huán)境整體要求不高，僅以通達(dá)性和人流量做為判斷不同位置商業(yè)價(jià)值的主要依據(jù)。主要經(jīng)營有新和興超市，各類品牌服裝、鞋。 在三大區(qū)域中，我司認(rèn)為，城中區(qū)對(duì)本案的研究價(jià)值最高，其次為廬陽大市場區(qū)域，濂溪廣場版塊的研究價(jià)值最低。 隨著夏蓉高速 汝城連接云頭路段的修建，交通條件的改善，以及人行道 “三化”建設(shè)、拆遷安置小區(qū)建設(shè)、九塘江兩岸河堤治理、商住綜合開發(fā)、云頭公園建設(shè)等項(xiàng)目的陸續(xù)動(dòng)工，附近物業(yè) 將會(huì)得到進(jìn)一步的開發(fā)，有望成為商業(yè)次中心。隨著政府南遷工程實(shí)施，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)建，濂溪廣場顯然將是汝城縣未來的宜居集中區(qū)域，并且伴生出相應(yīng)的商業(yè)環(huán)境，以家庭休閑、餐飲娛樂（環(huán)城西路沿線）為主要 商業(yè)構(gòu)成。 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報(bào)告 HDCE 22 【濂溪廣場版塊】 濂溪廣場位于縣城東南部環(huán)城西路。特別是縣政府的搬遷，及部分政府單位跟隨搬遷，預(yù)計(jì)西正街和東正街一帶將有一定量的后續(xù)供應(yīng)，并且有一定的升值潛力。 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報(bào)告 HDCE 20 [在售商業(yè)市場分析 ] 就目前在售項(xiàng)目而言，其商業(yè)部分較為簡單，與城區(qū)主題商業(yè)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)意義上的交集，每個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目都有一定體量的商業(yè)，主要是住宅部分的底層商業(yè) ， 同質(zhì)化 嚴(yán)重 。 D．衛(wèi)生間多為二個(gè) 。 市場上曾 有 極 少量別墅 （濂溪廣場） 。 汝城房地產(chǎn)住宅市場目前主要為滿足有經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶的 “ 居住升級(jí)型 ” 需求，增加現(xiàn)代住宅必備的基礎(chǔ)性功能。 F．版塊評(píng)價(jià)：靠近汽車南站，交通便利，臨近濂溪書院，文化氣息濃厚。 B．住宅類型：都屬于七層樓梯房，設(shè)計(jì)簡單、大方，格局一致。區(qū)域市場需求逐步增長，公共交通、生活配套設(shè)施日益完善。 D．戶型：都以三房為主，面積在 120130 平方米范圍。 是汝城住宅開發(fā)重心，未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆?奧園 】 基本情況： 開發(fā)商 釣魚臺(tái) 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 環(huán)城西路 334號(hào) 用地面積 3萬平方米 總建筑面積 10平方米 總套數(shù) 216 容積率 交通狀況：靠近汽車南站 戶型和價(jià)格： 戶型 三房一廳 三房二廳 四房二廳 面積 120平方米 136平方米 161平方米 套數(shù) 72 72 72 比例 % % % 價(jià)格 三、四、五、六樓： 1368元 /平方米 七樓： 1358元 /平方米 商鋪（ 2樓）： 3280元 /平方米 備注：住房 6層已全部售完 ，銷售率達(dá)到 90%，一期銷售三年，二期明年春動(dòng)工。 2021 年城區(qū)商品住宅均價(jià) 1300 元 /平方米，買一套 100 平方米的住宅需 13 萬元，是當(dāng)年家庭剩余年收入的 18 倍。 商品房空置面積較多 2021 年 18 月份底商品房空置面積總量達(dá)到 19450 平方米。 三、制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素 汝城縣房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，開發(fā)投資不斷創(chuàng)出新高，市場持續(xù)旺銷，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并逐步走向規(guī)范與成熟，但在具體運(yùn)行過程中還存在一些不容忽視的問題，應(yīng)引起重視和關(guān)注。實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的目的，是為了加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場的宏觀調(diào)控，規(guī)范土地市場行為，抑制土地的投機(jī)炒作，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，及時(shí)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。 汝城縣城鎮(zhèn)化步伐加快，為汝城縣房地產(chǎn)需求的增長提供了廣闊的空間。 人們對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長。 2021 年 商品房平均銷售價(jià)格為 1091 元 /平方米，同比增長 %。 高速公路的引入無疑是汝城未來發(fā)展最重要的核心因素，能從根本上改觀汝城現(xiàn)在處于多城市“交通邊緣”的現(xiàn)狀，不僅對(duì)汝城的各產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到積極的推進(jìn)作用 ，更為汝城 —— “三省中心縣”的城（鎮(zhèn)）市發(fā)展定位提供了切實(shí)憑據(jù)。 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報(bào)告 HDCE 8 第四節(jié)： 重大發(fā)展事件前瞻 汝城縣先后爭取廈蓉、岳汝兩條高速公路途經(jīng)境內(nèi) 19 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，共有 7 個(gè)出口。第一、二、三產(chǎn)業(yè)投資所占比重分別為 %、 %、 %，投資方向主要集中在第三產(chǎn)業(yè)中的交通領(lǐng)域。城鎮(zhèn)居民人均家庭總支出 3430 元，增長 %，其中消費(fèi)性支出增長 %。在家庭經(jīng)營現(xiàn)金收入中第一產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金收入人均 ，同比增加 元，增長 %。 第三節(jié)： 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析 汝城縣國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展， 2021 年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 。 縣境范圍： 東西長 72 公里，南北寬 63 公里，總面積為 平方公里。59′ ，北緯 25176。16′ ～ 113176。 縣界四鄰： 東鄰江西省崇義縣，南界廣東省仁化縣、樂昌市，西接宜章縣 ，北連資興市、桂東縣。就目前而言，汝城的對(duì)外交通環(huán)境不是很理想，距離上一級(jí)城市的交通距離均在 150 公里以上，呈交通位置上的“邊緣”狀況 已開工的廈蓉高速汝城段 76 公里，平汝高速汝城段 58 公里， 至 2021 年，汝城高速公路通車?yán)锍?134 公里， 2021 年通車?yán)锍涛痪雍鲜∏袄恢莸谝晃弧?08 年 上半年，家庭經(jīng)營現(xiàn)金收入人均為 元，同比增加 元，增長 %。農(nóng)民人均現(xiàn)金支出為 644 元 ，同比增長 %，高于同期的收入水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4169 元 ，同比增長 %，其中工薪收入增長 %，經(jīng)營性收入增長 %。施工項(xiàng)目個(gè)數(shù) 98 個(gè)，比上年同期增加 73 個(gè)， 其中新開工項(xiàng)目增加 56 個(gè)。 綜合概括：汝城縣整體經(jīng)濟(jì)形勢仍處在較優(yōu)良的上升通道上，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，特別是后期交通環(huán)境逐步改善之后，將出現(xiàn)高 速增長的局面，城鎮(zhèn)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 落差 是制約汝城縣整體經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的重要原因 。到 2021 年，汝郴高速竣工，2021 年， 106 國道改擴(kuò)建和廈蓉高速竣工通車后，將從根本上改善全縣交通狀況。 商品房銷售平穩(wěn)健康運(yùn)行 據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年 18 月份新建商品房銷售面積為 41189 萬平方米，商品住宅銷售 278 套，面積為 35032 萬平方米，占 商品房銷售面積的 85%，為新開工面積的 82%， 基本保持 供需量的平衡。 二、 房地產(chǎn)價(jià)格 同比 上漲的 因素分析 全國市場的普遍上漲，一定程度上影響了汝城房地產(chǎn)市場，特別是購房心理上對(duì)房價(jià)的默認(rèn)接受，使得開發(fā)商集體向上提高了房價(jià)。比較之下，人們紛紛把投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長。汝城縣成立了土地儲(chǔ)備中心，全部土地都由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收購和公開拍賣。據(jù)調(diào)查： 2021 年 18 月份全縣建筑材料上漲 %，其中：水泥上漲 %，木材上漲 %，鋼材上漲 %。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競爭環(huán)境中被淘汰。每個(gè)家庭年均消費(fèi)支出 萬元，剩余 萬元。其項(xiàng)目基本情況如下： 【廬陽大市場版塊】 【麗景名苑】 基本情況： 開發(fā)商 順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 城關(guān)鎮(zhèn)九塘江濱河?xùn)|路 用地面積 11374平方米 總建筑面積 32980平方米 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報(bào)告 HDCE 12 建筑密度 41% 容積率 綠化率 35% 總套數(shù) 192 交通狀況：緊臨夏蓉高速公路出入口，距新 106國道更近 戶型和價(jià)格： 戶 型 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房二廳 面積 90平方米 120平方米 133平方米 145平方米 套數(shù) 30 72 72 18 比例 % % % 10% 價(jià)格 三、四、五樓： 1468元 /平方米 二、六樓： 1458元 /平方米 七樓： 1368元 /平方米 車庫： 2198元 /平方米 雜房： 1898元 /平方米 商鋪： 4668元 /平方米 備注：麗景名苑有少量車庫、雜房、商鋪，大約占 10%，住房 5層已全部售完 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報(bào)告 HDCE 13 【 華隆花園 】 基本情況： 項(xiàng)目地址：城關(guān)鎮(zhèn)九塘江濱河?xùn)|路 總套數(shù)： 216 綠化率： 15% 交通狀況：緊臨夏蓉高速公路出入口，距新 106國道更近 戶型 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房二廳 面積 93平方米 110平方米 124平方米 145平方米 價(jià)格 三、四、五樓： 1468元 /平方米 二、六樓： 1458元 /平方米 七樓： 1368元 /平方米 車庫： 2198元 /平方米 雜房： 1898元 /平方米 商鋪： 4668元 /平方米 備注：華隆花園有少量車庫、雜房、商鋪，大約占 10% 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報(bào)告 HDCE 14 【 祥苑花園 】 基本情況： 開發(fā)商 利德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 廬陽大市場南苑 綠化率 28% 總套數(shù) 144 交通狀況：緊臨夏蓉高速公路出入口，距新 106國道更近 戶型和價(jià)格： 戶型 三房二廳 三房二廳 四房二廳 四房二廳 面積 138平方米 139平方米 151平方米 160平方米 套數(shù) 48 48 24 24 比例 % % % % 價(jià)格 三、四、五樓： 1468元 /平方米 二、六樓： 1458元 /平方米 七樓： 1368元 /平方米 車庫： 2198元 /平方米 雜房： 1898元 /平方米 商鋪： 3280元 /平方米 備注：祥苑花園只有少量車庫、雜房、商鋪，大約占 10% 汝城商業(yè)步行街市場研判分析報(bào)告 HDCE 15 【 濂溪廣場 版塊】 【 龍泉 178。 緊臨