【文章內容簡介】 中路、新汽車站、火車站小區(qū)和松山水利生態(tài)綜合開發(fā)等項 目建設進展順利；完 成 XX 江縣城段河道清淤和XX 大道、七一路、五一路、濱江北岸、 XX 賓館等工程改造項目；周國楨陶藝館、國楨藝術廣場、春分藝術廣場、迎賓藝術廣場等一批重點項目全面竣工， XX 江沿岸藝術走廊、 XX 大道商業(yè)走廊全面納入城市建設規(guī)劃。房地產開發(fā)來勢喜人， 2021 年已完成投資 億元，竣工、在建商品住宅面積 萬平方米，銷售面積 1l 萬平方米，創(chuàng)稅收 1450 萬元。永安公路已全部完成路面工程，衡炎高速安攸連接線、 S212 線爛泥沖 至橋南加油站南段、通過招商引資建設的三條聯網公路已基本完成， S320 線樟橋至分界咀公路采 取“就路修路”方式進度超過預期，完成通村公路 公里，衡茶吉鐵路已完成投資 9000萬元；茶安常 (三南 )高速已被省交通廳列入“十一五”規(guī)劃， S316線已啟動前期工作。交通項目建設工作獲郴州市一等獎。 XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 24 農村公共基礎設施建設明顯加強。 2021 年全縣制定村莊建設規(guī)劃，加快推進宜居新村建設，涌現出橋石、岸下、山塘、石門、竹山、樸塘、水垅、大來等一大批示范村，其中橋石被評為“湖南省新農村建設示范村”； 2021 年全縣累計投入水利建設資金 7200 萬元，完成各類工程 5600處，榮獲“省水利建設十強縣”、市水利建設第一名 ；完成渡口鄉(xiāng)、禾市鄉(xiāng)國家級高標準農田建設面積 800 公頃，土地開發(fā)整理項目 4 個、總面積 公頃，耕地保護工作取得新成效，被評為“全國基本農田保護工作先進縣”；投入 1545 萬元，完成農村電力農網改造工程；投入資金800 余萬元，新建農村沼氣池 1637 口；投入資金 2500 萬元，完善煙葉生產基礎設施，建成標準化烤煙房 761 棟；推進“萬村千鄉(xiāng)”市場工程建設，落實“農家店” 46 個；推廣各類新型農機具 3249 臺 (套 )，全縣農機化率達到70％；大力推進農村有線電視“村村通”工程，全縣 21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部開通有線電視及農村數字 電視。 民生保障事業(yè)全面發(fā)展。 2021 年，堅持“科教興縣”戰(zhàn)略，制定完善“教育強縣”規(guī)劃，全面落實義務教育管理職責，深入貫徹義務教育階段學雜費全免等各項政策，啟動縣職教中心項目，建設義務教育合格學校 7 所并全部投入使用，被評為省“學前三年教育先進縣”、“規(guī)范教育XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 25 收費示范縣”，教育品牌得到鞏固?！?XX 花鼓戲”成功列入湖南省非物質文化遺產名錄。衛(wèi)生事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，全面啟動新型農村合作醫(yī)療門診統(tǒng)籌，農民參合率達 90％；人民醫(yī)院二期工程建設項目基本完工，中醫(yī)院整體搬遷項目已啟動。農村勞動力穩(wěn)定轉移就業(yè) 萬人，援 助貧困家庭轉移就業(yè) 950 戶， XX 縣被省商務廳作為全省唯一申報國家級外派勞務基地縣。人口計生工作在省級三次抽查考核中獲得“無環(huán)境干擾、無統(tǒng)計誤差”、“獎勵扶助尤差錯、財政投入足額到位、社會撫養(yǎng)費征收到位率較高”的高度評價。高度重視安全生產工作，開展以保護人民生命安全為主題的安全生產大檢查活動，大力開展“領導干部大接訪”和“機關干部大下訪”活動，切實抓好涉及群眾利 益 的各 項 政策 的落 實， 加 大矛 盾糾 紛 隱患 排查 化 解力度，積極防范和妥善處置各類突發(fā)群體性事件，圓滿完成省、沛下達的國慶特防期間維穩(wěn)安保任務，確保社會大局持續(xù) 穩(wěn)定。 存在的問題和困難：全縣經濟發(fā)展不足的問題仍然比較突出，產業(yè)結構不優(yōu)，新型工業(yè)化、農業(yè)產業(yè)化水平不高，中心城鎮(zhèn)的輻射帶動能力不強，政務環(huán)境、招商引資環(huán)境和生態(tài)居住環(huán)境都離建設富裕文明、民主開放、和諧美麗新 XX 目標有很大差距，改善民生的層次總體偏低。 XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 26 XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 27 土地市場分析 本項目建成后，能有效地對 XXXX 區(qū)段的防洪防澇抗旱起到關鍵作用，同時，通過工程措施，能治理收儲灘涂，并通過土地運作，建設單位將獲得投資收益和償還銀行貸款的資金。因此，需對 XX 縣土地市場進行分析、預測。 土地市場運行現狀 全國土地市場運行情況 根據國土資源部發(fā)布的《 2021 中國國土資源公報》 顯示， 2021 年全國土地出讓總價款比 2021 年增長 %，其中，招拍掛出讓價款占出讓總價款的 %。同時，全國 35 個主要監(jiān)測城市綜合地價增長率為 %，全國重點城市綜合地價呈平穩(wěn)上升態(tài)勢。 2021 年，全年新增建設用地指標安排量比上年增加，全國批準建設用地比上年增長 %，全國建設用地供應比上年增長 %。全國重點城市土地抵押面積和抵押貸款雙增長。 全國土地市場在經歷 2021 年的整體下滑后，在 2021年重新回到 穩(wěn)步上升態(tài)勢。 湖南省土地市場運行情況 XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 28 湖南省國土資源廳最新公布數據顯示，自 2021 年以來總體呈現波動式上升態(tài)勢的湖南土地市場， 2021 年通過招拍掛方式出讓地占出讓土地總面積的 %，為近年來新高。地價方面， 2021 年，湖南省土地出讓均價為 元 /平方米（合 36 萬元 /畝），同比增長 %。 從房地產用地供應結構來看，雖然住宅用地為房地產用地供應重點，但增長不多，而商服用地供應量與供應比例顯著提高。數據顯示， 2021 年我省住宅用地供應量占房地產用地供應量的 %，但同比僅增 長了 %。而商服用地供應量同比增長了 %，所占比例同比增長了 個百分點。 近幾年湖南省投資增長較快，發(fā)展提速，用地需求剛性增長，用地形勢較為緊張，土地供需矛盾將長期存在。 縣土地市場運行情況 XX 東界茶陵、 炎陵縣 ，南鄰資興、永興、西連耒陽、衡陽 ，北接衡東、攸縣，素有 “ 八縣通衢 ” 之稱 ，交通十分便利。 近幾年來， XX 縣不斷加大城市化步伐，縣城基礎設施建設投入近 3 億元，大街小巷陸續(xù)硬化、亮化、美化，縣城面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，城市功能明顯增強。如今的縣城，街道寬闊、霓虹閃爍、花團錦簇、綠樹成蔭、XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 29 車水馬龍，充滿生機與活力。隨著企業(yè)改制的推進，土地處置力度的加大，房地產市場迎來了持續(xù)發(fā)展的機遇，來XX 投資房地產或進行土地綜合開發(fā)的客商絡繹不絕。 隨著經濟的發(fā)展，縣城面貌的改善，前來投資的日漸增多，房地產市場逐漸形成，如已建 成的 XX 大市場、鴻泰花園、 XX 大酒店項目、 XX 商都，正在建設的藥材公司步行街，以及即將動工的珠泉花園、百貨公司、副食品加工廠、木材公司、橡膠廠、運輸公司、公安局步行街、橋東休閑廣場等開發(fā)項目，足見 XX 房地產市場這塊處女地前景廣闊。同時隨著縣城“東提北擴、西北發(fā)展”骨架日漸形成，縣城擴容提質步伐的加快，可供土地量、市場需求量將急劇上升，給 XX 縣房地產市場發(fā)展提供了寶貴的機會。 項目升值潛力分析 項目地處 XX 縣城區(qū)西南面，按 《 XX 縣城市總體規(guī)劃》（ 2021— 2020） ，該用地規(guī)劃為 “ 一帶 ” ：即沿 XX 江的濱 江綠帶。 主要為商住用地和公共服務設施用地，預期升值潛力由其所在地未來區(qū)域經濟、居民住宅居住需求和投資需求、項目區(qū)位等因素共同決定。 a）當地 經濟總量穩(wěn)步增長。 2021 年， 全縣地區(qū)生產總值 億元，比上年增長 %， 其中第一產業(yè)增加值XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 30 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長%；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。產業(yè)結構有所改善。一、二、三次產業(yè)結構為 : :， 與上年比，第一產業(yè)比重增加 個百分點，第二產業(yè)下降 個百分點， 第三產業(yè)增加 個百分點。非公有制經濟增加值 177325 萬元，同比增長 %；其增加值占全縣生產總值比重為 %，比上年提高 個百分點。生產性服務業(yè)增加值 30985 萬元，占全縣生產總值的比重為 %，比上年提高 個百分點。 投資總量快速擴大。全社會固定資產投資 329787 萬元，比上年增長 108%， 其中：城鎮(zhèn)投資 231125 萬元，增長 137%；非農戶投資 45792 萬元 ， 增長 %；農戶投資 28335 萬元 ， 增長 33%；房地產投資 24535 萬元，增長 倍。投資結構不斷 優(yōu)化。基礎設施跨越發(fā)展，完成投資 65174 萬元，增長 ％，其中交通投資 39745 萬元，增長 3 倍；民生投資 19677 萬元，增長 75％；生態(tài)環(huán)保投資 18293 萬元，增長 3 倍；產業(yè)項目投資 73012 萬元，增長 35％，其中工業(yè)投資 50855 萬元，增長 15％；技術改造投資 62366 萬元，增長 32％。 縣城面貌日新月異。 2021 年以開展 “ 百日攻堅 ” 活動和舉辦 “ 2021 中國 .XX 國際陶藝交流節(jié) ” 為載體，全面推XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 31 進城鎮(zhèn)建設。完成了八一中路、 XX 大道美化亮化工程，周國楨陶藝館和國楨藝術廣場，七一路、五一路油路面鋪設、綠化 ，春分藝術廣場、迎賓藝術廣場建設等 25 個項目。城建基礎設施投資達 58314 萬元，同比增長 65％；縣城城區(qū)面積已擴到 8 平方公里；城鎮(zhèn)化率達 ％，同比提高 個百分點。 b）當地房產需求增長較快。 2021 年， 全縣共有 13家房地產開發(fā)企業(yè)，共投資 26026 萬元；商品房屋施工面積 249494 平方米，峻工面積 118842 平方米；商品房屋銷售面積 95076 平方米，銷售額 13064 萬元，銷售均價 1374元 /平方米。建設廉租住房 3 棟、 108 套、 5080 平方米。房地產開發(fā)投資額、銷售額增長幅度均在 1 倍以上。 從長期看 ， XX 縣房地產將有較好的發(fā)展前景。 c）項目區(qū)位條件和項目區(qū)發(fā)展前景。本項目地處 XX縣城規(guī)劃的 XX 江的濱江綠帶 ，環(huán)境優(yōu)美 。 與 XX 縣城 XX大道、環(huán)城道路等城區(qū)主干道相連。根據 《 XX 縣城市總體規(guī)劃》 ，項目所處地帶將 是未來幾年 縣城建設 著力打造的 沿江風景區(qū)，使本項目具有高于其它區(qū)域地塊更高的升值預期。 綜上，項目所在地經濟將有持續(xù)穩(wěn)定的高增長預期，能夠為項目建設提供需求支持。項目所在項目區(qū)是 XX 縣XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 32 城市建設 著力打造的 沿江景區(qū)，具有良好的景觀環(huán)境和交通可達性，項目增值具有良好的升值前景，其地塊有較快的升值速度和升值空間 。 XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 33 建設場地及建設條件 場址現狀 地理位置 項目用地分布在 XX 縣 XXXX 區(qū)段 ，是 XX 縣洪害多發(fā)地段，通過綜合治理后將成為 XX 縣城市總體規(guī)劃的一部分 ，地理位置優(yōu)越。 土地利用現狀 項目建設場址總用地面積為 公頃（合 畝 ），其中：國有土地 公頃，集體土地 公頃。 建設條件 地形、地貌、地震情況 XX 縣位于羅霄山脈西麓，湖南省東南部，郴州市的“ 北大門 ” ，是井崗山革命根據地的一部分。全縣轄 6 個鎮(zhèn) 15 個鄉(xiāng)，東界茶陵、炎陵， 南鄰資興、永興，西連耒陽、衡陽，北接衡東、攸縣。總面積 1462 平方公里， XX縣整體地勢自東南向西北傾斜，屬半山半丘陵區(qū)，萬洋山脈蜿蜒于東南部，五峰仙屹立于西部邊境，武功山脈的茶安嶺從東北斜貫縣境中部，醴攸盆地從北向南、茶永盆地從東向西南橫跨其間，形成 “ 三山夾兩盆 ” 的地貌格局。XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 34 XX 江順地勢由東南向西北流貫全境。 地 震 ： 根 據 《 中 國 地 震 動 參 數 區(qū) 劃 圖 》（ GB183062021）， 項目 區(qū)地震動峰值加速度為 ，反應譜特征周期為 。對照基本地震烈度為 Ⅵ 度。 本 項目用地地 勢起伏不大， 較為平坦，適合建設為城市 區(qū) 。 地質和水文 A、 地質：縣境處于羅霄山脈的中段，武功山綿延于東北、萬洋山蜿蜒于東南，五峰仙山體屹立在西南角，醴攸盆地從北向中部延伸，由于地勢輪廊所致，地表形態(tài)表現出山、丘、崗、平相近。 各類地貌在排列組合分布上，由東南到西北，高低成層，大致可分為三個地帶： （一）東南部的山地帶。分布在豪山、關王、羊腦三鄉(xiāng)，海拔高度 300~1400 米。 （二）與東南部低山相鄰的是丘陵地帶。如關王鄉(xiāng)的紅巖、坦峽、杞林、栗山村和新洲鄉(xiāng)、坪上鄉(xiāng)及羊腦鄉(xiāng)這大部分，主要由紅巖、變質板巖組成，地表波狀起伏，海拔 150~300 米。 （三）中部和北部盆地帶，主要為溪古平原地貌。如安平、竹山、平背、朝陽、洋際、渡口、軍山等鄉(xiāng)，地表XX 水利綜合治理工程 可行性研究報告 郴州國際工程咨詢公司 35 起伏小，地勢平坦。海拔 ~150 米，縱橫平均坡度 度。有些地方可看到一、二級階地，階地與階地之間高差3~4 米。 B、 水文：境內水系發(fā)達，水系的主流是