【文章內(nèi)容簡介】 064萬元，銷售均價1374元/平方米。建設(shè)廉租住房3棟、108套、5080平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資額、銷售額增長幅度均在1倍以上。從長期看，安仁縣房地產(chǎn)將有較好的發(fā)展前景。c）項目區(qū)位條件和項目區(qū)發(fā)展前景。本項目地處安仁縣城規(guī)劃的永樂江的濱江綠帶，環(huán)境優(yōu)美。與安仁縣城安仁大道、環(huán)城道路等城區(qū)主干道相連。根據(jù)《安仁縣城市總體規(guī)劃》，項目所處地帶將是未來幾年縣城建設(shè)著力打造的沿江風(fēng)景區(qū)，使本項目具有高于其它區(qū)域地塊更高的升值預(yù)期。綜上，項目所在地經(jīng)濟將有持續(xù)穩(wěn)定的高增長預(yù)期，能夠為項目建設(shè)提供需求支持。項目所在項目區(qū)是安仁縣城市建設(shè)著力打造的沿江景區(qū)，具有良好的景觀環(huán)境和交通可達性，項目增值具有良好的升值前景，其地塊有較快的升值速度和升值空間。 建設(shè)場地及建設(shè)條件 場址現(xiàn)狀項目用地分布在安仁縣永樂江城區(qū)段，是安仁縣洪害多發(fā)地段，通過綜合治理后將成為安仁縣城市總體規(guī)劃的一部分，地理位置優(yōu)越。（），其中：。 建設(shè)條件、地貌、地震情況安仁縣位于羅霄山脈西麓，湖南省東南部，郴州市的“北大門”，是井崗山革命根據(jù)地的一部分。全縣轄6個鎮(zhèn)15個鄉(xiāng)，東界茶陵、炎陵，南鄰資興、永興，西連耒陽、衡陽，北接衡東、攸縣?？偯娣e1462平方公里，安仁縣整體地勢自東南向西北傾斜，屬半山半丘陵區(qū)，萬洋山脈蜿蜒于東南部，五峰仙屹立于西部邊境，武功山脈的茶安嶺從東北斜貫縣境中部，醴攸盆地從北向南、茶永盆地從東向西南橫跨其間，形成“三山夾兩盆”的地貌格局。永樂江順地勢由東南向西北流貫全境。地震：根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）。對照基本地震烈度為Ⅵ度。本項目用地地勢起伏不大，較為平坦，適合建設(shè)為城市區(qū)。A、地質(zhì)：縣境處于羅霄山脈的中段，武功山綿延于東北、萬洋山蜿蜒于東南，五峰仙山體屹立在西南角，醴攸盆地從北向中部延伸，由于地勢輪廊所致，地表形態(tài)表現(xiàn)出山、丘、崗、平相近。各類地貌在排列組合分布上，由東南到西北，高低成層，大致可分為三個地帶：（一）東南部的山地帶。分布在豪山、關(guān)王、羊腦三鄉(xiāng)，海拔高度300~1400米。（二）與東南部低山相鄰的是丘陵地帶。如關(guān)王鄉(xiāng)的紅巖、坦峽、杞林、栗山村和新洲鄉(xiāng)、坪上鄉(xiāng)及羊腦鄉(xiāng)這大部分，主要由紅巖、變質(zhì)板巖組成，地表波狀起伏，海拔150~300米。（三）中部和北部盆地帶，主要為溪古平原地貌。如安平、竹山、平背、朝陽、洋際、渡口、軍山等鄉(xiāng)，地表起伏小，地勢平坦。~150米。有些地方可看到一、二級階地，階地與階地之間高差3~4米。B、水文：境內(nèi)水系發(fā)達，水系的主流是永樂江，境內(nèi)總流長96公里，匯水面積1422km2， km /km2。它流經(jīng)永興坑口入境，自南而北縱貫全縣，納37條支流，北出渡口鄉(xiāng)蔡家流入淶水，匯入湘江。主流、支流多處分義叉，整個形狀似樹枝遍布全縣各個角落?？h內(nèi)河流大多屬山地型，流程短，落差大，水能資源豐富，縣域水資源總量57億立方米。安仁縣所在地區(qū)屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，夏無酷暑、冬少嚴寒、雨水充沛、風(fēng)化作用強、陽光充足?！妫邓?430毫米，無霜期280天，日照1700小時，但空間分布不均，自東南向西北逐漸遞減。年降雨過程有兩個高峰期，分別為6月和8月，降雨時段與農(nóng)作物生長基本同步，能滿足農(nóng)作物的生長需要。本項目符合《安仁縣總體規(guī)劃》（2008—2020）、《安仁縣國民經(jīng)濟社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》和《安仁縣水利建設(shè)規(guī)劃》等相關(guān)要求。隨著項目的建設(shè)，將衍生出城鎮(zhèn)建設(shè)等項目。是一個解決洪澇災(zāi)害、保護人民生命財產(chǎn)，又能推動社會發(fā)展的好項目。a）城鎮(zhèn)規(guī)劃要求本項目是儲備安仁縣國有土地，根據(jù)安仁縣總體規(guī)劃和項目用地控制性詳規(guī)，該項目區(qū)定位為觀光、集商業(yè)、居住、文化娛樂及公共服務(wù)等綜合功能的現(xiàn)代化新城區(qū)。b）社會環(huán)境條件在本項目前期工作開展過程中，當?shù)卣o予了高度的重視，各級地方政府和相關(guān)部門都以實際行動全力支持和配合本項目的前期研究工作，項目區(qū)居民也積極配合，為本項目的實施創(chuàng)造了良好的社會環(huán)境。項目區(qū)位于安仁縣城區(qū)的西南面，緊挨中心城區(qū)。項目所在地區(qū)與安仁大道、環(huán)城道路等城市主干道相連，交通方便。城市給供水管網(wǎng)已到本項目區(qū)域旁，工程用水便利。沿線電力資源豐富，工程用電可與當?shù)仉娏Σ块T協(xié)商解決。永樂江防洪堤實施除險加固后，能滿足城市防洪要求。工程建設(shè)方案 工程總述本項目位于安仁縣城西南部，屬安仁縣政府確保人民生命、財產(chǎn)安全的重要民生工程，通過河道整治和灘涂治理后，將確保縣城數(shù)萬人民生命、財產(chǎn)不受洪害的侵害，保障城市功能的正常運轉(zhuǎn)和人民群眾的安居樂業(yè)，改善了城市空間環(huán)境，提升了城市生活品位和環(huán)境品質(zhì)，同時為城市的發(fā)展提供大量的可供建設(shè)發(fā)展的用地。本項目基本由永樂江河道綜合治理、水利灌溉、河道疏浚及灘涂治理和土地整理開發(fā)等組成。 編制依據(jù)a）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；b）《安仁縣城總體規(guī)劃》；c）實測1/2000現(xiàn)狀地形圖；d）國家相關(guān)建設(shè)標準、設(shè)計規(guī)范；e）安仁縣人民政府有關(guān)文件。 指導(dǎo)思想① 整體設(shè)計思想：從城市設(shè)計的角度，整體把握功能布局，空間意象構(gòu)成，人流、車流等動線設(shè)計。②“以人為本”思想：以人為本，確保安全，注重個性、特色鮮明的原則，做到科學(xué)、人文、生活有機結(jié)合，并滿足功能要求，同時滿足現(xiàn)代化、多樣化的社會要求，人文優(yōu)先，創(chuàng)造科學(xué)理性與人文精神相結(jié)合的人文環(huán)境。結(jié)合心理學(xué)、行為學(xué)、社會學(xué)的研究成果，分析、解構(gòu)商業(yè)活動的特點，設(shè)計上從人對空間的實際使用需求出發(fā)，體現(xiàn)對人的深切關(guān)懷，使生產(chǎn)活動與人的生活需求有機結(jié)合，讓人們在生產(chǎn)、生活等活動過程中得到放松，體驗到樂趣和心理上的滿足，成為功能齊全、并能滿足人們生產(chǎn)生活需要的現(xiàn)代化城市。③ 生態(tài)設(shè)計思想：居住、商業(yè)氣氛的營造與環(huán)境的改善有機結(jié)合，通過營造一個良好的城市環(huán)境促進居住、商業(yè)氣氛的有機凝聚，使人與建筑、人與環(huán)境、建筑與環(huán)境良性交流互動。 總體布局原則① 要因地制宜，充分利用現(xiàn)有地形地貌，盡可能減少土石方工程量，節(jié)約投資，提高社會和經(jīng)濟效益、促進地區(qū)發(fā)展體現(xiàn)生態(tài)性和可持續(xù)發(fā)展的要求。② 應(yīng)對建筑布局、開敞空間、道路等進行綜合規(guī)劃設(shè)計，要求結(jié)合當?shù)仫L(fēng)俗文化特點，做到交通順暢，環(huán)境美觀舒適，線路布置要順暢且內(nèi)外適應(yīng)，盡量避免人流車流交叉。③ 滿足城市總體規(guī)劃的要求，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)的政策、法律和法規(guī)，遵循規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計等國家相關(guān)規(guī)范，提高各類用房的利用率。④ 總體布局應(yīng)在城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，滿足國家現(xiàn)行的防火、防噪、衛(wèi)生、安全等規(guī)范、規(guī)定的要求，并根據(jù)生產(chǎn)流程、防火、安全、衛(wèi)生、施工等要求，結(jié)合內(nèi)外部運輸條件、場地形地、地質(zhì)、氣象條件、建設(shè)程序以及遠期發(fā)展等因素，經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟綜合比較確定。⑤ 近期建設(shè)與遠期發(fā)展相結(jié)合，協(xié)調(diào)好近遠期工程的銜接，以及功能轉(zhuǎn)換，立足現(xiàn)在，適當超前，合理、節(jié)約用地，高標準規(guī)劃、高標準建設(shè)，一次規(guī)劃，分期建設(shè)，做到宏觀可控，微觀可調(diào)，以適應(yīng)今后的市場規(guī)模的不斷調(diào)整和更新的需求。⑥ 通過對永樂江綜合治理，達到進一步提高城市防洪能力、減輕洪水對城鎮(zhèn)人民財產(chǎn)的危害和減小洪災(zāi)損失以及防治與綠化沿江兩岸相結(jié)合的目標。6. 5 總體布局，城市建設(shè)用地面積為126公頃（約1890畝）。在規(guī)劃中依據(jù)《安仁縣城總體規(guī)劃》的要求綜合考慮地段土地使用功能，完善用地結(jié)構(gòu)，完善道路系統(tǒng)，使整個區(qū)域內(nèi)交通系統(tǒng)完整暢通；建設(shè)完善的公用設(shè)施和配套服務(wù)體系，建設(shè)成為安仁縣的宜居區(qū)及商業(yè)區(qū)；改善城市生活環(huán)境，提高城市綠地率，降低建筑密度，適當提高土地的開發(fā)強度，充分發(fā)揮土地的經(jīng)濟價值；綜合考慮城市景觀和生態(tài)系統(tǒng)的要求，盡可能將綠地開敞空間引入居住區(qū)。立足現(xiàn)狀，注重該項目區(qū)與安仁縣城的整體協(xié)調(diào)、用地布局及主次道路與城市銜接；在總體布局上依托現(xiàn)有城市功能區(qū)，充分利用項目區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，推進項目區(qū)向現(xiàn)代化、智能化發(fā)展；建立現(xiàn)代生態(tài)城市功能區(qū)。根據(jù)總體規(guī)劃要求，該范圍以居住用地為主，生活居住區(qū)是該項目區(qū)在城市中的主要職能。居住用地位于總規(guī)劃區(qū)的西南邊，具體位于永樂江沿岸兩邊。設(shè)計中考慮人的各種需求，注重空間的個性與特點，用院落式和錯列式等手法，組成既有區(qū)別又有聯(lián)系的住宅區(qū)。使居民具有歸屬感和認同感，為鄰里交流提供條件。樓宇之間有集中的公共綠地或活動場地，滿足不同年齡居民就近活動的需求；室外設(shè)停車場配合，共同為居民提供安全、方便的服務(wù)。土地開發(fā)整理 土地使用規(guī)劃 場地情況安仁縣永樂江城區(qū)段周邊土地收儲開發(fā)用地位于安仁縣城的西部，永樂江城區(qū)段兩側(cè)，總用地面積1260000㎡（約1890畝）。該用地現(xiàn)狀北面和東面是安仁縣城建成區(qū)，南面是農(nóng)田和菜地，西面是村民居住點和農(nóng)田?；亟煌ǚ浅１憷?，周邊環(huán)境優(yōu)越，是土地開發(fā)的理想之地?；貎?nèi)現(xiàn)狀地形比較簡單，大部分為河流沖堆積物形成的灘涂地，屬閑置地，小部分的為開荒利用的旱土，用地內(nèi)還有兩條溝渠，均流向永樂江，沒有保留價值，規(guī)劃予以拆除，按市政管道重新建設(shè)。用地地形高差較小，平均地坪高程在87～100之間。在用地內(nèi)還有少量村民臨時棚戶，拆遷量極少，拆遷難度小。 規(guī)劃設(shè)計依據(jù)a、《中華人民共和國工程建設(shè)標準強制性條文》（城市規(guī)劃部分）b、《中華人民共和國工程建設(shè)標準強制性條文》（房屋建筑部分）c、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB 50180—93）2002版d、《郴州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（1999年編）e、《安仁縣城總體規(guī)劃》e、縣規(guī)劃局下達的規(guī)劃設(shè)計條件和要求。 規(guī)劃指導(dǎo)思想a、因地制宜，依山就勢，科學(xué)合理地利用基地及周邊自然條件。b、以人為本，充分考慮城市的發(fā)展模式與城市居民的生活需求，合理組織交通網(wǎng)絡(luò)，完善城市的配套設(shè)施，建立居民的認同感與歸屬感。c、注重提升城市土地開發(fā)的環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)景觀城區(qū)，建筑設(shè)計充分考慮節(jié)能節(jié)地要求，提高土地開發(fā)的經(jīng)濟效益和使用價值。 規(guī)劃布局a、由于地形條件受限，永樂江兩側(cè)土地收儲開發(fā)用地為一個居住區(qū)級的規(guī)模，考慮與《安仁縣城總體規(guī)劃》和周邊已規(guī)劃的用地相協(xié)調(diào)，因此本次規(guī)劃布局主要以商業(yè)、居住用地為主，其他配套布置為其服務(wù)的公共服務(wù)設(shè)施用地，與周邊用地互惠互利、相互補充，為該地段提供完善的公共服務(wù)及居住服務(wù)設(shè)施，并充分發(fā)揮土地的經(jīng)濟效益和社會效益。b、永樂江兩側(cè)土地收儲開發(fā)用地結(jié)合現(xiàn)狀地形情況，規(guī)劃建議采用平坡式的布局方式進行建筑布局，建筑之間的間距利用地形高差進行處理，高差與高差之間采用護坡的形式處理。c、在居住用地內(nèi)應(yīng)設(shè)置小區(qū)和組團中心綠地，并融入到城市景觀中，綠化、水景、游路向濱河綠地中逐漸延伸，以達到“借水借景、自然與人工景觀融為一體”的空間景觀效果。d、規(guī)劃用地內(nèi)各項用地面積小于10000㎡的可設(shè)置一個機動車對外出入口，大于10000㎡的用地均應(yīng)設(shè)置不少于2個機動車對外出入口，機動車出入口寬度不少于7m，出入口均與防洪大道和城市其他道路相接。e、規(guī)劃用地內(nèi)的交通組織采用人車混行的方式并形成環(huán)形道路系統(tǒng)。在建筑底層或地下設(shè)置集中停車庫。規(guī)劃通過在建筑底層或地下設(shè)置停車庫，從而減少了汽車對用地內(nèi)市民的各項活動的影響，為用地內(nèi)部提供了寧靜、安全的商業(yè)服務(wù)和生活環(huán)境。規(guī)劃地塊內(nèi)部道路分為兩級，主干道寬度20～40米，連接各主次人流、物流出入口，次要道路寬12米，全部為混凝土路面，主次道路與周邊城市道路交織成環(huán)行道路網(wǎng)絡(luò)，融入城市統(tǒng)一的道路網(wǎng)中，滿足進出交通運輸和消防等要求。f、規(guī)劃用地內(nèi)停車主要采用地面停車與地下停車兩種方式，規(guī)劃在建筑底層利用地形高差設(shè)置停車庫和建筑地下設(shè)置停車庫，既有效利用了現(xiàn)狀地形條件，又解決了停車方式的地面化，減少了對用地內(nèi)生產(chǎn)、生活的噪聲干擾。g、建筑風(fēng)格規(guī)劃力求具有安仁地域特色，采用湘南傳統(tǒng)建筑風(fēng)格。符合擬建建筑的特點和使用要求，并與現(xiàn)狀已建成建筑有機結(jié)合，達到和諧共生的意境。h、規(guī)劃公廁按3座/k㎡要求設(shè)置，公廁布置在各地塊內(nèi)，每座公廁建筑面積不少于60㎡，垃圾收集站兩處，在永樂江兩側(cè)各布置一處，垃圾收集點按50m的服務(wù)半徑分散設(shè)于用地內(nèi)，用地內(nèi)還配套設(shè)置了配電房、電話交接箱等設(shè)施，以滿足人們的日常所需。 規(guī)劃用地控制指標一覽表地塊序號項目名稱用地性質(zhì)用地面積（ha）建筑密度（%）容積率綠地率（%）建筑限高（m）1R居住用地其中R21二類居住用地≤30～3≥30≤502C公共服務(wù)設(shè)施其中C2商業(yè)用地≤403～4≥30≤100C3文化娛樂用地≤302～≥35≤50C6教育用地≤25～1≥40≤18規(guī)劃總用地126ha（1890畝） 供配電及電信 電力負荷預(yù)測根據(jù)《安仁縣城總體規(guī)劃》中的電力專業(yè)規(guī)劃的要求，參照《城市電力規(guī)劃規(guī)范》的要求，居住用地的用電標準為400KW/公頃，公共設(shè)施用地的用電標準為1200KW/公頃，道路照明及其他未可預(yù)見用電負荷為上述負荷總合的15%，則本次規(guī)劃用地用電總負荷為102250KW。 供配電消防用電按二級負荷，其它用電按三級負荷。本次規(guī)劃用地用電電源接安仁縣城10KV城市供電線路，各用地內(nèi)可根據(jù)各自的負荷容量布置配電房，配電房與周邊建筑的安全距離不小于5m。 電信電信線路接安仁縣城的城市通信線路，規(guī)劃用地內(nèi)容量按15000線考慮。有線電視線路和寬帶網(wǎng)線路亦按電信線路及相同容量考慮。電纜采用管道埋地敷設(shè)。信件、報刊統(tǒng)一由用地內(nèi)的管理室負責(zé)管理，信件由專門人員分發(fā)。 給排水 給水a(chǎn)、用水量預(yù)測根據(jù)《安仁縣縣城總體規(guī)劃》中的給水專業(yè)規(guī)劃的要求，參照《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》的要求，㎡d計，則規(guī)劃用地內(nèi)總用水量為：。b、供水水源接安仁縣城城市供水干管，引進DN300的供水管，再根據(jù)用水情況分級DN200、DN150和DN100的供水管送至各用水點。c、管道一律采用暗裝，室內(nèi)給水管采用PE管，室外給水管采用鑄鐵管。 排水a(chǎn)、排水采用雨污分流的排水體制，生活污水首先經(jīng)無動力