【文章內(nèi)容簡介】 管理資源配置 （公司討論決定） 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。 人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。 第十一章 項(xiàng)目 SWOT分析及結(jié)論 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目機(jī)會 項(xiàng)目威協(xié) 結(jié)論和建議 可行性分析報告評審 作業(yè)目的：通過項(xiàng)目相關(guān)部門及公司決策層的評審，決定項(xiàng)目是否可以獲取及獲取方式。 主管崗位：總經(jīng)理：熟悉報告內(nèi)容，進(jìn)行最終決策。 協(xié)管崗位：設(shè)計(jì)、客服、財(cái)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)：給合全職工作提出意見。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評審會。 緊前工作條件：可行性分析報告編制完畢。 工作描述： 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng)目初判評審會，或?qū)㈨?xiàng)目初判報告送至相關(guān)人員評審； 各相關(guān)人員對可行性分析報告提出意見； 項(xiàng)目策劃人員根據(jù)建議對需要修改、完善部分進(jìn)行修訂； 根據(jù)修訂完善后的報告， 相關(guān)人員對項(xiàng)目提出書面建議； 公司決策層確定項(xiàng)目是否向下進(jìn)入獲取階段。 附件：項(xiàng)目可行性研究報告評審表 表單編號： 項(xiàng)目名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi)容： 評審小組意見： 參會人員簽名： 年 月 日 投資發(fā)展負(fù)責(zé)人意見： 簽名： 年 月 日 主管副總意見： 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理意見： 簽名： 年 月 日 備注： 評審會議紀(jì)要應(yīng)附于本表之后。 如有需要，可另附他表 項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)總流程 項(xiàng)目發(fā)展策略 產(chǎn)品建議書 總體成本控制目標(biāo) 概念設(shè)計(jì)研究 初步產(chǎn)品建議 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書 工程、成本、營銷、物業(yè)等專業(yè)配合 項(xiàng)目概況分析 區(qū)域規(guī)劃分析 區(qū)域市場分析 客戶定位 政策 法律環(huán)境分析 項(xiàng)目主題定位 贏利模式確定 價格定位 差異化競爭策略 項(xiàng)目策劃 . 作業(yè)目的 . 根據(jù)公司項(xiàng)目經(jīng)營決策，完成項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品建議。 . 作業(yè)依據(jù) . 項(xiàng)目可行性分析報告，獲取的土地技術(shù)指標(biāo)。 . 決策崗位：總經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書的簽發(fā)。 . 主管崗位：投資發(fā)展副總：協(xié)調(diào)各部門 開展工作。 . 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書的編寫。 . 協(xié)調(diào)崗位：公司各相關(guān)部門：負(fù)責(zé)相應(yīng)內(nèi)容的編制。 . 工作程序 . 投資發(fā)展中心提交的《項(xiàng)目可行性研究報告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。 . 工作準(zhǔn)備 . 客戶服務(wù)中心項(xiàng)目銷售組安排調(diào)研時應(yīng)事先與投資發(fā)展中心、主管副總協(xié)調(diào)和溝通。 . 工作展開前，項(xiàng)目案場經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件： . 《項(xiàng)目可行性研究報告》。 . 過往同類項(xiàng)目的《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。 . 調(diào)研工作實(shí)施 . 項(xiàng)目案場銷售成員查閱并熟悉《項(xiàng)目可行性研究報告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。 . 項(xiàng)目 案場銷售人員實(shí)施關(guān)于目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品主題、產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品各建設(shè)指標(biāo)的調(diào)研。 . 每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目案場銷售部必須完成一份《市場調(diào)研報告》，由項(xiàng)目案場銷售經(jīng)理審核并保證調(diào)研報告的正確性和完整性。提交客服中心經(jīng)理，報告內(nèi)容應(yīng)包括： . 調(diào)研的目的和范圍。 . 調(diào)研組成員。 . 調(diào)研日期。 . 調(diào)研所依據(jù)的文件。 . 調(diào)研結(jié)果表述。 . 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。 . 投資發(fā)展中心針對調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，提出修正性措施，形成《市場調(diào)研報告及初步產(chǎn)品建議書》，經(jīng)投資發(fā)展中心經(jīng)理審核修正，主管副總確認(rèn)。 . 由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn) 品建議書》，供進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。 . 概念設(shè)計(jì)確認(rèn)后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目建安成本概算，概算后提交財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目完全成本概算及經(jīng)營指標(biāo)及資金要求概算。 . 經(jīng)新項(xiàng)目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設(shè)計(jì)研究、新項(xiàng)目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。 . 《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》經(jīng)主管副總確認(rèn)后，投資發(fā)展中心組織研發(fā)中心、客服中心、成本管理中心、財(cái)務(wù)管理中心向公司總經(jīng)理匯報。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中 心、客服中心，供研發(fā)中心進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；供項(xiàng)目部編寫《項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書》。 . 項(xiàng)目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按《產(chǎn)品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引》執(zhí)行。 . 《產(chǎn)品建議書》定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對其所做的補(bǔ)充及修訂，以會議紀(jì)要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。 . 分期開發(fā)的項(xiàng)目，每期的產(chǎn)品建議視項(xiàng)目具體情況，可按以上程序進(jìn)行，或在原《產(chǎn)品建議書》基礎(chǔ)上修訂完善。 初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 項(xiàng)目定位 ? 潛在消費(fèi)者背景資料分析 ? 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對比分析 ? 市場現(xiàn)狀 產(chǎn)品定位 ? 類型 ：生活設(shè)計(jì)、形象定位 ? 檔次風(fēng)格：價格定位、建筑風(fēng)格定位 ? 建筑比例建議： 建筑類型 比例 面積（萬平方米） 套數(shù)（平方米） 合計(jì) 預(yù)期價格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法） 注意營造的要點(diǎn) ? 交通設(shè)施 ? 環(huán)境 ? 小區(qū)配套 ? 物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營模式的考慮 ? 住宅部分 ? 公建部分 ? 物業(yè)服務(wù)模式的提升 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議 ? 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型 ? 使用目的 ? 產(chǎn)品需求 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) ? 工作目的 ? 工作重點(diǎn) 開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容 主要章節(jié) 細(xì)分章節(jié) 項(xiàng)目概況 用地自然條件及分析 用地社會條件及分析 公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析 市場分析和市場定位 市場現(xiàn)狀 SWOT分析 明確目標(biāo)市場 挖掘差別優(yōu)勢 產(chǎn)品建議、概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建議書 概念設(shè)計(jì) 經(jīng)營計(jì)劃 利潤計(jì)劃 銷售計(jì)劃 資金計(jì)劃 人力資源計(jì)劃 開發(fā)控制計(jì)劃 項(xiàng)目總體控制計(jì)劃 開工準(zhǔn)備計(jì)劃 開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 成本控制計(jì)劃 各部門工作結(jié)點(diǎn)計(jì)劃 現(xiàn)場踏勘 獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo) 市場調(diào)查 配套調(diào)查 產(chǎn)品定位 初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo) 投標(biāo)準(zhǔn)備會議 需求預(yù)測 價格預(yù)測 營銷方案預(yù)測 客戶服務(wù)中心 產(chǎn)品研發(fā) 中心 委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目拓展中心 客戶、產(chǎn)品定位 測算報價范圍、敏感性分析 工程管理中心 負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫 成本 結(jié)算 中心 開發(fā)成本的測算 財(cái)務(wù)管理中心 銀行資信證明 資料整理 行政人事中心 企業(yè)簡介及相關(guān)的資料 主管副總在向總經(jīng)理匯報和商討最終投標(biāo)報價 投標(biāo)申請 資料準(zhǔn)備 參加投標(biāo) 土地投標(biāo)流程 土地投標(biāo) . 作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個投標(biāo)評分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá) 70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。 . 作業(yè)依據(jù)：政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息、招標(biāo)文件、公司年度開發(fā)計(jì)劃。 . 決策崗位： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書的批準(zhǔn)和簽發(fā)。 . 主管崗位： 主管副總：向總經(jīng)理匯報并商量決定投標(biāo)報價，負(fù)責(zé)投標(biāo)文件的最后審定。 . 協(xié)管崗位： 財(cái)務(wù)經(jīng)理：對財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé) ，對籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。 . 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的符合性 ,組織各相關(guān)部門對投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行評估。 . 協(xié)辦崗位： 財(cái)務(wù)管理中心，成本管理中心，產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心，客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司、行政人事中心：按招標(biāo)文件的要求，按時提供書面的資料信息，并對其真實(shí)性、客觀性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 . 緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。 . 作業(yè)描述 . 5． 1 組織現(xiàn)場踏勘 由主管副總召集，本主辦崗位組織，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查 》 ）。其中營銷策劃重點(diǎn)對現(xiàn)時周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（主管副總認(rèn)為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。土地開發(fā)重點(diǎn)對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。 . 5． 2投標(biāo)準(zhǔn)備會議 . 主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、 分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)收集整理答疑問題，參加招投標(biāo)答疑會，做好詳細(xì) 記錄并組織相關(guān)崗位討論，制定相應(yīng)對策。 . 5． 3各崗位責(zé)任和分工 . 客戶服務(wù)中心：根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平均售價預(yù)測；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。 . 產(chǎn)品研發(fā)中心：根據(jù)招標(biāo)文件要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。 . 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求，測估本公司的投標(biāo)報價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。 . 通過各種途徑了解競標(biāo)對 手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時反饋給各負(fù)責(zé)部門。向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制投標(biāo)書。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排板的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、封標(biāo)、存檔。 . 工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫。 . 成本管理中心：負(fù)責(zé)建安成本、項(xiàng)目開發(fā)成本的測算，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目總投資的匯總。 . 財(cái)務(wù)管理中心：提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級、存款證明）等方面的文字材料 , 負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)期收益的測算，負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅 費(fèi)及有關(guān)財(cái)務(wù)報表。 . 行政人事中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，提供完整的企業(yè)簡介及相關(guān)的資料。 . 主管副總：確定項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理匯報和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報價。 . 5． 4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容（以招標(biāo)文件為準(zhǔn)）： . 投標(biāo)申請表；投標(biāo)書 。投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報告等。 . 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。 . 5． 5參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通 常即為本主辦崗位）應(yīng)參加開標(biāo)。 . 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標(biāo)過程，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。 . 5． 6投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律： . 5． 6． 1各崗位對所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。 .