【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 達(dá)到 5 億元，這一數(shù)字遠(yuǎn)超過(guò)零售賣(mài)場(chǎng)單店?duì)I業(yè)額 23億元的平均水平。大潤(rùn)發(fā)的配送中心目前設(shè)在蘇州，未來(lái)幾年門(mén)店數(shù)量也將持續(xù)擴(kuò)張。 華帝百貨與大統(tǒng)華隸屬一個(gè)集團(tuán)，目前華 地 百貨沒(méi)有設(shè)立區(qū)域配送中心，這主要是因?yàn)榘儇浥c大賣(mài)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式有所不同。百貨業(yè)大多由供應(yīng)商各自管理自己的運(yùn)輸配送，很多供應(yīng)商在 XX 附近租用臨時(shí)的小規(guī)模倉(cāng)庫(kù)，以滿足配送的需求。 從零售 大賣(mài)場(chǎng)的供應(yīng)鏈情況來(lái)看，目前大部分采購(gòu)商品都通過(guò)配送中心配送至門(mén)店，但仍有部分供應(yīng)商，如本地生鮮產(chǎn)品是直接送至門(mén)店的。有些供應(yīng)商在 XX 租用臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)以滿足送貨需求。而供應(yīng)商負(fù)責(zé)的采購(gòu)端物流需求還有待物流服務(wù)企業(yè)大力發(fā)掘的。 從批發(fā)零售企業(yè)調(diào)研情況看，零售市場(chǎng)發(fā)展十分迅速，各個(gè)主要零售商門(mén)店數(shù)量都在迅速擴(kuò)張。設(shè)立統(tǒng)一的配送中心是業(yè)內(nèi)的一個(gè)總體趨勢(shì)，而門(mén)店數(shù)量的迅速增加，必然要求在配送中心的容量和布局上進(jìn)行調(diào)整。而賣(mài)場(chǎng)供應(yīng)商，為了滿足大型零售 商的配送服務(wù)要求，也需要在零售門(mén)店集中的區(qū)域設(shè)立一定規(guī)模的商品存儲(chǔ)中心。 物流企業(yè)調(diào)研情況 XX本地沒(méi)有真正的三方物流公司，也沒(méi)有大型倉(cāng)儲(chǔ)和貨代公司，本地物流企業(yè)都是小規(guī)模的運(yùn)輸企業(yè)。 倉(cāng)庫(kù) 供應(yīng)商 供應(yīng)商 配送中心 零售門(mén)店 終端顧客 圖 36： 零售 大賣(mài)場(chǎng) 供應(yīng)鏈模式 （超過(guò) 70%） （主要是蔬菜等本地商品） 供應(yīng)商 供應(yīng)商 倉(cāng)庫(kù) 23 本次調(diào)研我們共訪談了 5家在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模的運(yùn)輸公司?？傮w來(lái)看，當(dāng)?shù)氐倪\(yùn)輸企業(yè)發(fā)展水平較低，一是規(guī)模小，一般只有幾臺(tái)至十幾臺(tái)車(chē)的規(guī)模；而且管理水平落后，基本沒(méi)有使用運(yùn)輸管理系統(tǒng)等現(xiàn)代管理手段；三是業(yè)務(wù)能力低，基本靠本地企業(yè)或熟人介紹業(yè)務(wù)，獲取業(yè)務(wù)的渠道很狹窄。 被訪談的運(yùn)輸企業(yè)對(duì)物流中心的建設(shè)也表示了支持，希望通過(guò)物流中心建設(shè)，獲取更多的業(yè)務(wù)信息，提升自身的服務(wù)管理水平。 通過(guò)以上市場(chǎng)調(diào)研，可以總結(jié)出如下幾點(diǎn)： a) 政府很支持 無(wú)論是政府直接訪談，還是從物流園區(qū)側(cè)面了解，都感受到各級(jí)政府部門(mén)對(duì)發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的大力支持。這種支持在項(xiàng)目立項(xiàng)審批、征地、稅收、貸款、直接補(bǔ)貼等各個(gè)方面都得以體現(xiàn)。 b) 運(yùn)輸有需求 XX 本地制造業(yè)發(fā)達(dá)，在運(yùn)輸方面存在非?？捎^的現(xiàn)實(shí)需求，而當(dāng)?shù)氐倪\(yùn)輸資源和服務(wù)水平，都難以充分滿足當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的需求。 c) 倉(cāng)儲(chǔ)有空間 XX本地沒(méi)有大型倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，而 XX零售業(yè)發(fā)展迅速，大量零售企業(yè)及其供應(yīng)商對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施 都存在一定的需求。 d) 市場(chǎng)有空白 XX 在第三方物流、貨代等方面均呈現(xiàn)市場(chǎng)空白，而隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)管理水平的提升，都要求不斷填補(bǔ)這些市場(chǎng)空白。 e) 設(shè)施有缺位 除了高標(biāo)準(zhǔn)普通倉(cāng)庫(kù)， XX 還缺乏集裝箱碼頭、信息服務(wù)、商 24 務(wù)服務(wù)等設(shè)施，這使得 XX 在招商環(huán)境上與周邊兄弟城市相比處于不利地位。 f) 產(chǎn)業(yè)要提升 物流產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，他關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民日常生活的各個(gè)方面，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)管理水平的提高，人民生活水平的不斷提升，都要求物流產(chǎn)業(yè)同步提升。 25 四、項(xiàng)目 發(fā)展定位 戰(zhàn)略定位與發(fā)展思路 定位原則 ? 經(jīng)濟(jì)合理性原則 ? 環(huán)境合理性原則 ? 起點(diǎn)高原則 ? 重點(diǎn)推進(jìn)、循序漸進(jìn)的原則 ? 協(xié)調(diào)統(tǒng)一原則 ? 與城市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)原則 ? 可持續(xù)發(fā)展原則 服務(wù)范圍 立足于 XX本市，其業(yè)務(wù)覆蓋范圍可以達(dá)到宜興、金壇 、 廣德 、郎溪等 XX 周邊 200 公里范圍內(nèi)，為生產(chǎn)、商貿(mào)、物流等各類(lèi)企業(yè)提供完善的物流及相關(guān)后勤服務(wù)。 戰(zhàn)略定位 XX 物流中心定位為大型綜合性的區(qū)域物流中心。 XX 物流中心將建設(shè)成為大型的物流設(shè)施平臺(tái)、現(xiàn)代物流服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)物流信息平臺(tái)。 發(fā)展思路 立足 XX邊界地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，以 XX 運(yùn)河、寧杭公路、寧杭高速及揚(yáng)溧高速公路為支撐，以港口作為整合與優(yōu)化社會(huì)物流資源與生活生產(chǎn)資料的紐帶，按照?以港促市（場(chǎng)）、以市（場(chǎng)）興港、以市場(chǎng)促 物流、以物流服務(wù)市場(chǎng)?的發(fā)展思路，建設(shè)服務(wù)金屬、生活生產(chǎn)資料等 具有交易、倉(cāng)儲(chǔ)、流通加工、配送、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等服務(wù)功能的綜合性物流中心，為入駐企業(yè)提供一個(gè)集物流、信息流、商流、資金流于一體的現(xiàn)代化的交易平臺(tái)，將 XXXX 26 物流中心 融入到 XX 邊界地區(qū)制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中，成為 XX 邊界地區(qū)重要的物流運(yùn)作 平臺(tái)。 功能定位 交易服務(wù) 現(xiàn)貨交易 主要提供金屬、生活生產(chǎn)資料的現(xiàn)貨交易，盡可能滿足需求企業(yè)?一站式?集中采購(gòu)的要求，提高知名度，為開(kāi)展電子交易、電子期貨交易等無(wú)形交易，打造良好的信譽(yù)和前期市場(chǎng)培育。 期貨交易 期貨交易，是指交易雙方在期貨交易所買(mǎi)賣(mài)期貨合約的交易行為。期貨交易是在現(xiàn)貨交易基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的、通過(guò)在期貨交易所內(nèi)成交標(biāo)準(zhǔn)化期貨合約的一種新型交易方式。隨著鋼材和廢舊金屬的現(xiàn)貨交易量大，市場(chǎng)信譽(yù)的提升，期貨交易將逐步展開(kāi)，從而回避了鋼材和廢舊金 屬價(jià)格波動(dòng)而帶來(lái)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；還可降低流通費(fèi)用，穩(wěn)定產(chǎn)銷(xiāo)關(guān)系，吸引大型鋼材 、糖、糧食 供應(yīng)商入駐物流中心。 一站式集中采購(gòu) 針對(duì)鋼材需求量大、用鋼品種多的企業(yè)，由物流中心集中采購(gòu)部為這些企業(yè)提供一站式采購(gòu)。由物流中心根據(jù)需求企業(yè)的具體要求，直接向鋼材供應(yīng)商進(jìn)行采購(gòu)，利用物流中心的經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，向這些鋼材需求大用戶提供價(jià)格低廉、質(zhì)量?jī)?yōu)異的鋼材供應(yīng)。 物流服務(wù) 流通加工 主要是鋼材的深加工，建立構(gòu)建成型車(chē)間、卷板平開(kāi)車(chē)間、線材拉絲車(chē)間，實(shí)行原材料加工、構(gòu)建成型、倉(cāng)儲(chǔ)、配送 等?一條龍?運(yùn)作，逐步延伸鋼材的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，使 XXXX物流中心 成為 XX 及周邊地區(qū)的加工配送中心。 27 倉(cāng)儲(chǔ)與堆場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)分為金屬倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和生活生產(chǎn)資料倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，為進(jìn)入物流中心的貨物提供堆存、管理、保管、保養(yǎng)、維護(hù)等一系列物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。根據(jù)儲(chǔ)存貨物的對(duì)象不同分為鋼材倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、廢金屬倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、生產(chǎn)資料倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)等。堆場(chǎng)主要提供貨品的暫時(shí)存放服務(wù)。 配送 主要分為金屬和生活生產(chǎn)資料配送。 金屬 配送主要進(jìn)行鋼材、廢金屬等原料、成品和半成品的配送服務(wù)，利用大噸位車(chē)輛，為需求商和供應(yīng)商提供高效、快捷的運(yùn) 輸服務(wù)；生活生產(chǎn)資料配送主要進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品、生活用品、五金產(chǎn)品的配送服務(wù)，利用中型廂式貨車(chē)和冷凍、冷藏車(chē)等專業(yè)貨車(chē)進(jìn)行快速運(yùn)輸。 信息服務(wù) 電子鋼材交易平臺(tái) 建設(shè)電子鋼材交易平臺(tái)，使鋼鐵交易變得舒適、休閑、簡(jiǎn)單、高效。其中包括電子鋼材信息平臺(tái)、電子鋼材倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái)、電子鋼材加工平臺(tái)、電子鋼材運(yùn)輸平臺(tái)、電子金融質(zhì)押平臺(tái)、公共保稅倉(cāng)的完善配套，鋼材 、糖、糧食 供應(yīng)商及采購(gòu)商只需要坐在電腦前，輕點(diǎn)鼠標(biāo)，即可在公正、透明、安全的前提下，輕松完成鋼材現(xiàn)貨交易和電子期貨交易。 電子化交易并不可能取代 現(xiàn)貨批發(fā)市場(chǎng)和傳統(tǒng)的鋼材貿(mào)易，相反，它在功能上對(duì)現(xiàn)貨市場(chǎng)市場(chǎng)應(yīng)該能夠起到積極的補(bǔ)充作用，可彌補(bǔ)現(xiàn)貨市場(chǎng)自身無(wú)法克服的缺陷。 信息查詢平臺(tái) 通過(guò)建立物流中心局域網(wǎng)，依托高速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)代電子商務(wù)技術(shù)，采用國(guó)際先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)安全產(chǎn)品，為客戶提供輕松、安全、高效的鋼材結(jié)算、交收及相關(guān)服務(wù)。同時(shí)建立專業(yè)網(wǎng)站，為入駐企業(yè)實(shí)時(shí)提供鋼材物流資訊、最新價(jià)格行情、生產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)等最 28 新信息，并逐步向電子商務(wù)發(fā)展，從而形成業(yè)內(nèi)有影響的現(xiàn)代化信息平臺(tái)。創(chuàng)辦市場(chǎng)專刊，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供全面的價(jià)格信息；設(shè)立觸摸式客商自助信 息查詢機(jī)，形成局域網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)相互溝通的信息收集和分布系統(tǒng)，配合以電視、刊物、報(bào)紙專版等全方位的信息服務(wù)。 商務(wù)服務(wù) 設(shè)立法律、稅務(wù)、審計(jì)、財(cái)會(huì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為客商提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)；為入駐經(jīng)營(yíng)業(yè)主提供貨物運(yùn)輸險(xiǎn)、貨物險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的咨詢、代理等；為企業(yè)注冊(cè)、項(xiàng)目報(bào)批、融資經(jīng)營(yíng)等實(shí)現(xiàn)?一條龍?高效、透明服務(wù)；為客戶提供產(chǎn)品認(rèn)證、品牌展覽、廣告宣傳等項(xiàng)目的服務(wù)。 金融服務(wù) ◆保兌倉(cāng)融資服務(wù) 保兌倉(cāng)業(yè)務(wù)（買(mǎi)方信貸），也就是說(shuō)的先有票再有貨，即制造商、經(jīng)銷(xiāo)商、第三方物流供應(yīng)商、銀 行四方簽署?保兌倉(cāng)?業(yè)務(wù)合作協(xié)議書(shū)，經(jīng)銷(xiāo)商根據(jù)與制造商簽訂的《購(gòu)銷(xiāo)合同》向銀行繳納一定比率的保證金，申請(qǐng)開(kāi)立銀行承兌匯票，由第三方物流供應(yīng)商提供承兌擔(dān)保，經(jīng)銷(xiāo)商以貨物對(duì)第三方物流供應(yīng)商進(jìn)行反擔(dān)保。該產(chǎn)品有利于生產(chǎn)商和經(jīng)銷(xiāo)商建立長(zhǎng)期穩(wěn)固的合作關(guān)系，生產(chǎn)商可以盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入，提高資金使用效率；經(jīng)銷(xiāo)商可以享受穩(wěn)定的供貨渠道和銷(xiāo)售優(yōu)惠。 ◆倉(cāng)單質(zhì)押融資業(yè)務(wù) 倉(cāng)單是指?jìng)}儲(chǔ)公司簽發(fā)給存儲(chǔ)人或貨物使用權(quán)人的記載倉(cāng)儲(chǔ)貨物使用權(quán)的唯一合法的物權(quán)憑證，倉(cāng)單持有人隨時(shí)可以憑倉(cāng)單直接向倉(cāng)儲(chǔ)方提取倉(cāng)儲(chǔ)貨物。倉(cāng)單質(zhì)押擔(dān)保信貸業(yè)務(wù)是 指業(yè)務(wù)申請(qǐng)人以其自有或第三方持有的倉(cāng)單作為質(zhì)押物向銀行申請(qǐng)信貸業(yè)務(wù)。 目前 XX 物流中心 已于中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)總公司展開(kāi)關(guān)于在物流中 29 心開(kāi)展倉(cāng)單質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的洽談，為物流中心客戶提供融資服務(wù)。 ◆代訂貨融資業(yè)務(wù) 市場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)商存入物流中心或市場(chǎng)管理公司一定數(shù)量保證金并簽訂代訂貨合同，由物流中心或市場(chǎng)管理公司負(fù)責(zé)墊付部分款項(xiàng)訂貨，貨物經(jīng)銷(xiāo)權(quán)歸經(jīng)銷(xiāo)商。 融通倉(cāng)是以周邊中小企業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象，以流通商品倉(cāng)儲(chǔ)為基礎(chǔ)，涵蓋中小企業(yè)信用整合與再造、物流配送、電子商務(wù)與傳統(tǒng)商業(yè)的綜合性服務(wù)平臺(tái)，是一個(gè)以質(zhì)押物資倉(cāng) 管與監(jiān)管、價(jià)值評(píng)估、公共倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、拍賣(mài)為核心的綜合性第三方物流服務(wù)平臺(tái)，它不僅為銀行、企業(yè)間的合作構(gòu)架新橋梁，也將良好地融入企業(yè)供應(yīng)鏈體系之中，成為中小企業(yè)重要的第三方物流服務(wù)提供者。 五 項(xiàng)目建址及建設(shè)條件 30 項(xiàng)目位于 XX市 XX鎮(zhèn) XX村。具體位于 104國(guó)道以北， XX運(yùn)河以南，XX河以東， XX市界以西。 XX市位于長(zhǎng)江三角洲西南部的蘇、浙、皖三省交界處，地處北緯 31176。 09′～ 31176。 41′ ，東經(jīng) 119176。 08′～ 19176。36′ ，隸屬 XX市，東鄰宜興、西與高 淳、溧水毗鄰，南與安徽廣德、郎溪接壤，北接句容、金壇。 XX市距上海、杭州 200km 左右，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 80km，距 XX機(jī)場(chǎng) 60km，104 國(guó)道穿境而過(guò)，寧杭高速公路橫貫全境。 項(xiàng)目用地 XXXX物流中心 位于 XX市東部，地處 XX交界，與三省七縣市相毗鄰。 XXXX現(xiàn)代物流有限公司通過(guò)競(jìng)拍方式取得了? XX鎮(zhèn) XX村 地塊?，總占地面積 。該地塊將用于碼頭、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公交易、信息服務(wù)、與商務(wù)服務(wù)區(qū)等部分項(xiàng)目。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 XX市南北長(zhǎng)約 59km，東西寬約 45km，全市土地總面積為 1535km2，約占 XX省面積的 %。 2021年度 全市 可 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 360億元，財(cái)政總收入 66億元。 XX目前已形成輸變電設(shè)備制造、機(jī)械制造、食品醫(yī)藥、新型材料、新型建材、金屬冶煉加工等六大產(chǎn)業(yè)集群，其中輸變電產(chǎn)業(yè)集群被評(píng)為中國(guó)縣域產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)。 2021年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售收入 750億元，年納稅銷(xiāo)售收入超 100 億元以上的一家（ XX申特鋼鐵），超 50億元以上的三家，超 10億元以上的七家。 2021年全市接待國(guó)內(nèi)外游客 630萬(wàn)人，旅游總收入 52億元；社會(huì)消費(fèi)品 零售總額 （其中 XX邊界市場(chǎng)達(dá) ），人均可支配收入21298元，農(nóng)民人均純收入 10066元，人均消費(fèi)性支出 12666元，居民 31 儲(chǔ)蓄存款余額 ，人均儲(chǔ)蓄存款 23868 元。家用汽車(chē)總量 萬(wàn)輛，每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有移動(dòng)電話 244 部，家用電腦 52臺(tái)，家用汽車(chē) 14輛。 自然地理?xiàng)l件 氣候條件 XX市屬亞熱帶季風(fēng)氣候，干濕冷暖，四季分明，雨量充沛 ，無(wú)霜期長(zhǎng) ，全年平均溫度 ℃，其中：一月份 ℃，七月份 ℃。年均降水量 。 其中，一月份 ，七月 。大約日照時(shí)間，一月份 ，七月份 229h。 工程地質(zhì)條件 XX地區(qū)所發(fā)育的第四系有中更新統(tǒng)紅色粘土和網(wǎng)紋紅土，厚 0～ 15m；上更新統(tǒng)下屬亞粘土層，底部為鐵錳質(zhì)結(jié)核，在上部位黃棕色粘土、亞粘土、粉砂，層中出土石斧、石鏟等新石器，厚 13～ 50m，分布于北部和西部；全新統(tǒng)，主要為沖積與湖積粘土、亞粘土和亞砂土，層中出土穿孔石斧、石銖、黑陶、砂紅陶碎片、青銅器、鐵器等，厚 0～ 60m，主要分布于淳溧河、丹金溧漕河、戴埠河、長(zhǎng)蕩湖泛濫地區(qū)。地貌受地質(zhì)構(gòu) 造和巖石性質(zhì)的控制，形成全縣境內(nèi)地山、丘陵和平原圩區(qū)兼有的格局。根據(jù) XX省地震烈度分區(qū)圖，本地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 交通條件 XX市地處 XX三省交界處，水、陸、空發(fā)達(dá)的交通條件構(gòu)成了 XX市暢通便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)。航空：距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 240km；距上海虹橋機(jī)場(chǎng) 200km；距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 60k