【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用三輪機(jī)動(dòng)車等簡(jiǎn)易交通工具進(jìn)行短途駁運(yùn)也是造成該路段擁堵的主 要原因。經(jīng)了解，該路段有可能在未來(lái)改建成步行街，車流將被堵截在 朝陽(yáng)街二端，雙塔北路將拓寬打通，此為本案的交通車流帶來(lái)一定的幫 助。 ● 商圈細(xì)分調(diào)查內(nèi)容（三） 顧客和供應(yīng)商的問(wèn)卷調(diào)查內(nèi)容匯總 對(duì)于鴻金寶項(xiàng)目如果您要進(jìn)駐所考慮的條件是什么？ 本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果： 受租金和物業(yè)費(fèi)的需求占主要因素，一般經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為只要租金和物業(yè)費(fèi)取費(fèi)合理將是進(jìn)駐本案的主要原因。 管理團(tuán)隊(duì)也是本項(xiàng)調(diào)查的主要因素，經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況反應(yīng)情況一般，只是認(rèn)為是常規(guī)的物業(yè)管理，當(dāng)然此也 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 受到經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)較低的因素干擾，對(duì)此方面的建議程度一般。 停車場(chǎng)的需求在本項(xiàng)調(diào)查中也占有一定的比例，故本案在規(guī)劃中必須考量停車場(chǎng)的需求，包括機(jī)動(dòng)車和自行車，另外對(duì)于短 途駁運(yùn)的人力或機(jī)動(dòng)三輪車的停放也是非常重要的。 停車場(chǎng)部 分在現(xiàn)有商圈的所有商場(chǎng)幾乎都不具備此條件，由于本案后面尚有 5 畝空地，可以考慮在此上第一期以停車場(chǎng)形式 出現(xiàn)，一來(lái)可以將停放的車輛進(jìn)行統(tǒng)一管理，避免本案前廣場(chǎng)由于車輛人流混雜造成擁擠，二來(lái)派駐少量人員進(jìn)行有效管理， 為商場(chǎng)增加一部分客觀的收入。 您希望鴻金寶內(nèi)部裝修以后能達(dá)到一個(gè)怎么樣的水平？ 本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果： 本項(xiàng)調(diào)查中顯示對(duì)于商場(chǎng)的裝修希望能夠并超越現(xiàn)行圣亞的標(biāo)準(zhǔn)，隨著人們生活水平的提高，在購(gòu)物期間不但要求享受好的 商品，同時(shí)也需要有好的環(huán)境來(lái)支撐。 雖然精品商場(chǎng)在本 商圈中的業(yè)績(jī)和租金是最高的，但由于受到大樓主體結(jié)構(gòu)的影響，在其基礎(chǔ)上再做改造的機(jī)會(huì)不大，壓抑、 擁擠是目前反應(yīng)最為強(qiáng)烈的，更多的受訪希望能夠擁有一個(gè)和圣亞相雷同或高于其環(huán)境的商場(chǎng)是最好的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 受訪者中對(duì)于本案大樓外部的裝修也很重視，由于本案離主商業(yè)街尚有 100 米的距離，但樓體高度較高，比較容易在路口看 到本案，如果有醒目的大樓外觀將有利于提升人流進(jìn)入商場(chǎng)的機(jī)會(huì)。 本案現(xiàn)有外觀設(shè)計(jì)具有比較現(xiàn)代化的氣息，充分利用商場(chǎng)外部燈箱廣告可以收入相當(dāng)?shù)膹V告收入，另外由于商場(chǎng)現(xiàn)有格局為 統(tǒng)一分割的小鋪面 ，相應(yīng)的公共面積少，在本案場(chǎng)內(nèi)的公共廣告可以利用閉路電視系統(tǒng)，以電視廣告的形式出現(xiàn)，此可與本案 在做背景音樂(lè)系統(tǒng)時(shí)同時(shí)完成。 商場(chǎng)基本照度要求達(dá)到 400500 勒克司 /平方米，燈具可以采用節(jié)能型桶燈或隔柵燈，天花板可以采用局部造型設(shè)計(jì)和施工的 石膏板材料，這將會(huì)成為目前商圈內(nèi)所有商場(chǎng)中最漂亮和美觀的室內(nèi)空間。 您對(duì)現(xiàn)有太原市場(chǎng)的物業(yè)或經(jīng)營(yíng)管理感覺如何？ 本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果： 非常不滿意現(xiàn)行商場(chǎng)的物業(yè)管理，認(rèn)為基本上不存在什么管理，僅僅是收取管理費(fèi)用的單位。 在所有評(píng)價(jià)中，相對(duì)對(duì) 于圣亞的管理評(píng)價(jià)比較高，對(duì)于東方紅、朝陽(yáng)等商場(chǎng)的管理評(píng)價(jià)幾乎為零。 認(rèn)為有個(gè)管理良好的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是非常重要的，這也將是取決于供應(yīng)商進(jìn)駐本案的一個(gè)相對(duì)重要的考量環(huán)節(jié)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 針對(duì)商場(chǎng)的內(nèi)部管理是非常之專業(yè)的行為，是一般的物業(yè)公司所不能具備的功能，其不但要求具備常規(guī)物業(yè)公司的保安、維 修、清潔等功能，同時(shí)也要具備商業(yè)的經(jīng)營(yíng)調(diào)整。由于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)是在調(diào)整中不斷提升的，在一期即使完全招商成功的基礎(chǔ)上， 仍必須具備有 20%左右的面積作為調(diào)整用，故經(jīng)營(yíng)期間所謂的物業(yè)公司或商管公司都必須肩負(fù)起商業(yè)調(diào)整的功能。 對(duì)于太原已經(jīng)成熟的批發(fā)市場(chǎng)商圈 ——朝陽(yáng)街，現(xiàn)有在該商圈經(jīng)營(yíng)的廠商已經(jīng)經(jīng)歷了本商圈若干年的變化，商業(yè)概念和經(jīng)營(yíng) 理念也日趨成熟，對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理的需求也是越來(lái)越大，在本項(xiàng)調(diào)查中不難看出他們對(duì)好的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的需求是十分 強(qiáng)烈的，這也可以作為日后本案的商業(yè)炒做中的一個(gè)重點(diǎn)。 如果鴻金寶以后由上海的專業(yè)管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)您對(duì)此有意愿嗎？ 本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果： 感興趣和非常有興趣的占主要，認(rèn)為上海管理公司能夠帶來(lái)先進(jìn)的理念和管理方式，同時(shí)也比較崇拜上海公司，認(rèn)為上海是 國(guó)際大都市，不但操作規(guī) 范而且概念先進(jìn)，這對(duì)于本案未來(lái)長(zhǎng)久良好的經(jīng)營(yíng)將是非常重要的。 也有對(duì)上海管理公司的介入表示猶豫的，理由為 ―外來(lái)的和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 尚一定好念經(jīng)嗎？ ‖，這需要在后期宣傳上加以彌補(bǔ)和解釋，畢竟 此類反應(yīng)的受訪者不多。 對(duì)于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和返租的客戶凡響不同，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買商鋪的業(yè)主而言，只要有好的商業(yè)抄做題材，他們是十分希望通過(guò)自己 的方式來(lái)找到后期的經(jīng)營(yíng)者，這樣他們認(rèn)為可以收到比預(yù)期更高的回報(bào)，但若此項(xiàng)比例過(guò)大，亦將造成未來(lái)商場(chǎng)內(nèi)部統(tǒng)一管理 的難度。 在調(diào)查期間接觸的部分業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者中，也有 較多比例的人希望進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理。 強(qiáng)化商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理是未來(lái)商業(yè)抄做中的一個(gè)重點(diǎn)，所有商品都具備其一個(gè)共同的特性，即商品與商品之間是可以相互補(bǔ) 充從而達(dá)到 1+12 的效果，以獨(dú)立但店經(jīng)營(yíng)的商品，不但需要投入龐大的廣告費(fèi)用或促銷費(fèi)用，同時(shí)常規(guī)品牌的產(chǎn)品是難以 成系列的，在顧客的購(gòu)買行為中產(chǎn)生美中不足的感覺， 現(xiàn)有的租金和物業(yè)費(fèi)您承受能力如何？ 本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果： 目前對(duì)于現(xiàn)行商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有租金和物業(yè)費(fèi)還是可以支撐的，如果真的生意好或管理特殊的話，哪怕再稍微高一點(diǎn)問(wèn) 題也不是很大 ，最終取決與自己經(jīng)營(yíng)的商品能否賺錢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 對(duì)于外力在太原的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有租金有點(diǎn)偏高，全年只能賺個(gè) 23 萬(wàn)元并不是他（她）們的期望值。 物業(yè)費(fèi)的異議不大，在 4555 元 /平方米 /月的標(biāo)準(zhǔn)是能夠接受的程度，尤其是本案是個(gè)新開業(yè)的商場(chǎng)，收取此標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)能 夠理解和接受。 對(duì)于物業(yè)費(fèi)的包含內(nèi)容基本有共識(shí)，對(duì)于特殊業(yè)種，如：黃金珠寶、煙酒等希望商場(chǎng)在申辦執(zhí)照時(shí)需要申請(qǐng)此類經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。 對(duì)于有免租期非常歡迎，沒(méi)有過(guò)多的指望半年以上的免租，但是有 23 個(gè)月的免租是完全且非常強(qiáng) 烈的能夠接受的。 本案由于偏離主商圈 100 米，又是一個(gè)新興的商業(yè)設(shè)施，由于之前在銷售過(guò)程中沒(méi)有強(qiáng)調(diào)本案的商業(yè)題材，在調(diào)查中絕大多 數(shù)的廠商對(duì)其一直抱有觀望的態(tài)度，故在商業(yè)規(guī)劃推出之后，不但要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)其商業(yè)題材，同時(shí)由于本商圈為量販型商圈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也將突顯，以初期一個(gè)低租金介入市場(chǎng)，在短時(shí)間內(nèi)快速招商成功，聚集人潮，提升商業(yè)附加值，是未來(lái)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重大策略。 來(lái)您這邊購(gòu)物的外地人多還是本地人多？ 本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果： 來(lái)本商圈的本地人流比較多，多為零售形式，批發(fā)的主要產(chǎn)生在以太原為中心 周遍的地縣市內(nèi)，尤其是榆次等地的人群號(hào)稱平均每天有近 1 萬(wàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 人在本商圈購(gòu)買。 對(duì)于省內(nèi)其它城市的購(gòu)買人群，一般集中在周末或節(jié)假日為多，平時(shí)此類人群偏少。 本地為數(shù)不少的消費(fèi)者在柳巷商圈看中的款式服裝，一般在本商圈找到類似的服裝購(gòu)買，由此可見本商圈購(gòu)買的消費(fèi)群體尚屬于中檔偏低的。 您對(duì)于鴻金寶項(xiàng)目是否看好？ 本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果： 在圣亞經(jīng)營(yíng)的廠商比較不看好，當(dāng)然圣亞的廠商均為溫州為主的擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)營(yíng)戶，在臨近商圈同時(shí)開二家店的機(jī)會(huì)不高， 另外圣亞為產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)接模式，自己經(jīng)營(yíng) 自己購(gòu)買的商鋪的積極性等遠(yuǎn)高于本案對(duì)外租賃的積極性。 除圣亞以外的經(jīng)營(yíng)者對(duì)本案的商業(yè)程度了解不高，僅認(rèn)為本案是個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，至于未來(lái)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等幾乎一無(wú)所知，但多 表現(xiàn)為如果管理好、租金物業(yè)取費(fèi)合理還是會(huì)考慮的，這對(duì)本案在規(guī)劃定位后的商業(yè)抄做要求非常高。 您認(rèn)為本商圈還缺少一些什么業(yè)種？ 本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果： 由于目前經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)理念和文化程度的關(guān)系，本項(xiàng)數(shù)據(jù)相對(duì)模糊，但在與經(jīng)營(yíng)者溝通期間，多數(shù)反應(yīng)對(duì)于餐飲的需求比較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 強(qiáng)烈，另外反應(yīng)在對(duì)兒童用品市場(chǎng)、化妝品市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)休閑類產(chǎn)品市場(chǎng)的需求也 是有的。 ● 商圈細(xì)分調(diào)查內(nèi)容（四） 東方紅商廈 樓層業(yè)種狀況 一樓 皮鞋、皮具， 二樓 皮鞋、皮具 三樓 男裝、女裝 ○ 廠商來(lái)源本地占多，商品主要來(lái)源于浙江、江蘇、上海 ○ 內(nèi)部簡(jiǎn)單裝修，客流少 ○ 主營(yíng)皮鞋、皮具，皮鞋、皮具價(jià)格帶 40 元－ 280 元，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況不理想 ○ 租金在 1－ 2 元 /平方米 /天，基本沒(méi)有品牌形象，批零兼顧 ○ 商場(chǎng)準(zhǔn)備調(diào)整重新招商，預(yù)計(jì)好的鋪位租金 元 /平方米 /天，差的鋪位 元 /平方米 /天 朝陽(yáng)服飾城 樓層業(yè)種狀況 經(jīng)營(yíng)業(yè)種為：服裝、床上用品、童裝、化妝品 ○ 廠商來(lái)源本地占多，商品主要來(lái)源于太原周邊地區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ○ 內(nèi)部裝修簡(jiǎn)單光線昏暗，客流很少，業(yè)種搭配混亂，部分電梯停用，經(jīng)營(yíng)狀況較差 ○ 租金只有 元 /平方米 /天，內(nèi)有多數(shù)鋪位轉(zhuǎn)讓，多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶欲撤出 龍馬服裝批發(fā)市場(chǎng) ○ 總經(jīng)營(yíng)面積四層約 9916 平米 ○ 費(fèi)用：管理費(fèi) 500 元 /月 /戶 ○ 空調(diào)費(fèi) 100 元 /月 /戶 ○ 工商費(fèi) 40 元 /月 /戶 ○ 買斷經(jīng)營(yíng)租金 元 /平米 /天 至 元 /平米 /天 ○ 經(jīng)營(yíng)業(yè)種 男女裝（基本無(wú)樓層 業(yè)種分配） ○ 價(jià)格帶 20 元 至 150 元 圣亞品牌服飾廣場(chǎng) 樓層業(yè)種狀況 一樓 皮鞋、皮具、服裝 金利來(lái)、查理王 二樓 男裝 圣達(dá)菲 金豪威 三樓 男裝 柏士德 夢(mèng)特嬌 四樓 女裝 嘉彩 伊莎貝爾 五樓 女裝 麗丹爾 拜麗德 六樓 女裝、童裝 卡芬妮 嬌蘭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道