【文章內容簡介】 15002021 人帶來工作的機會。 該項目投資涉及項目投資經營方、項目出售對象、當地居民、政府相關部門。 通過分析可知：項目經營方獲取較好利潤；項目購買人群獲得高 14 質量住宅，居家投資皆宜；項目改善了環(huán)境質量，當地居民歡迎；項目促進區(qū)域經濟發(fā)展、提升了土地價值，政府部門受益 . 應當注意的是：項目價格應慎重定位，兼顧各方；項目建設過程中的各項活動應遵守政府的政策及各項規(guī)定。小區(qū)的施工建設對周圍居民生活、休閑、娛樂業(yè)帶來一定的不利影響，可能引起部分居民的不滿意。項目建設期間也會給周圍環(huán)境帶來一定程度的污染。 項目建設對 XX 城市基礎設施及城市發(fā)展的作用 《華聯路（原 XX 紙箱廠）用地控制性詳細規(guī)劃》顯示：項目配套建設有道路交通設施、公共服務設施和市政公用設施（給水、排水、園林綠化，城市景觀），并對各項建設進行了規(guī)劃設計和控制，項目用地原為工業(yè)用地，現在建有工業(yè)廠房，工業(yè)建筑密度大，綠化面積不足，缺少公共休息活動場所和市政基礎設施，綜 合環(huán)境質量較差，故項目建成后，對完善區(qū)域內的城市基礎設施、提升城市品質有一定的作用。 項目建設對其他相關行業(yè)的發(fā)展的作用 房地產業(yè)具有產業(yè)鏈長、產業(yè)關聯度大的特點，不僅自身的發(fā)展為國民經濟增長提供直接的貢獻，而且通過其產業(yè)關聯效應帶動和促進相關產業(yè)的發(fā)展和整個國民經濟的增長。在國民經濟的產業(yè)體系中，直接和間接與房地產相關的達 50 多個行業(yè)。房地產業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)有著直接的緊密聯系，影響到鋼鐵、化工、塑料、機電等基礎工業(yè)和制造業(yè)；還帶動家用電器、家具和室內裝飾等行業(yè)，促使旅游、園林、商業(yè)、咨 詢、中介服務等第三產業(yè)的興起和繁榮。據初 15 步測算，房地產業(yè)的產值每增加一個百分點，就能使相關產業(yè)的產值增加 ～ 2 個百分點。 1990 年以來，中國經濟的持續(xù)、穩(wěn)定和快速增長，也包含了房地產業(yè)發(fā)展所作出的重大貢獻。此外，房地產行業(yè)在發(fā)展中所面臨的社會經濟背景，是可以吸引大量的國內外投資，特別是質量較高的投資，增加城市的經濟含量。其城市化進程具有較強勁的工商業(yè)發(fā)展支撐，其城市的輻射作用更強大了， 快速發(fā)展住宅產業(yè)具有一定的合理性。 本項目的的實施可以較大地帶動 XX 市的本地的建材等相關產業(yè)較快的發(fā)展，同時促進第三 產業(yè)的發(fā)展。 第 3 章 市場分析與預測 市房地產市場現狀及發(fā)展情況 雖受國家宏觀調控的影響，但 XX市房地產市場仍然保持了穩(wěn)定增長的態(tài)勢，完成房地產開發(fā)投資額、施工面積、商品房銷售、實現房地產稅收等各項指標都有一定的幅度增長。 據統(tǒng)計， 2021 年市場累計完成房地產投資開發(fā) 億元，同比增長 22%；施工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房（含商業(yè)用房、住宅等）空置面積 萬平方米，同比減少 26%（其中空置一年內的 ，占 17%）；商品房銷售面 積 ，同比增長 9%；商品房銷售額 億元，同比增長 32%；實現房地產稅收（不包含耕地稅、契稅） 億元，同比增長 %；全市商品住宅交易平均價格為 4104 元 /平方米，同比增長 %，市區(qū)商品住宅 16 交易平均價格為 4408 元 /平方米，同比增長 %。 市場情況綜述 由于受供求關系、建造成本上升、住宅小區(qū)品質提高以及高檔住宅成交較多等因素的推動，全市均價出現結構性增長，突破 4000元 /平方米這一關口，特別是陽東因高檔大盤較多，房價已達到 5138元 /平方米。據調查，今年成交的商 品住宅主要以環(huán)境優(yōu)美的高檔樓盤為主，而中低端樓盤銷量相當較少。 由于“名揚國際”、“華科國際”、“新都匯”等 一批城市商業(yè)地產推出，吸引市民追捧。據統(tǒng)計， 2021 年全市商業(yè)地產銷售約 萬平方米， ，同比分別增加 258%和 232%。部分商業(yè)地產成功，吸引不少資金進入，多個商業(yè)地產項目將動工建設。不過商業(yè)地產過多過快發(fā)展，容易產生同質化競爭，加大未來營運難度。 旅游地產持續(xù)升溫。繼海陵島旅游地產持續(xù)熱銷，陽西縣沙扒灣旅游地產也開始進入開發(fā)和銷售階段。據不完全統(tǒng)計， 2021 年共預（銷）售度假公寓 1855套，總銷售額達 億元，同比分別上升 13%、 34%和 30%。 外來房企憑借資金雄厚、投資規(guī)模大、品牌知名度高、營銷理念先進等優(yōu)勢，競爭優(yōu)勢明顯，市場份額進一步擴大。據統(tǒng)計，外來房企銷售面積約占市區(qū)（ XX 區(qū)）的 45%，銷售額占市區(qū)的 47%。而本土的兩大企業(yè)銷售面積和銷售額約占市區(qū)的 20%。 房地產市場發(fā)展情況 除 2021年受到全球金融海嘯的影響市場出現下滑情況外，近幾年 17 XX房地產市場均保持快速發(fā)展的勢頭，完成開發(fā)投資額、商品房銷售面積及銷售額、實現房地產稅收等多項指標均創(chuàng)下新高（ 見表 1）。 從縣（市）區(qū)的情況來看， 2021年各縣（市、區(qū)）房地產市場整體發(fā)展較快，特別陽西縣的增長最快（見表 2）。市區(qū)（含兩區(qū)）的房地產比重最大，完成開發(fā)投資額、商品房銷售面積、商品銷售額三項指標分別占全市的 %、 %和 %。 商品住宅空置情況 全市商品住宅空置面積 萬平方米，同比減少 22%，其中待銷一年以下（含一年）的 萬平方米，其中市區(qū)空置一年以下（含一年）的為 萬平方米（見表 3） 商品住宅銷售情況 18 2021年全市共批準預售的商品住宅 13456套，同比增長 %；面積 萬平方米，同比增長 %。其中市區(qū)（ XX 區(qū)）共批準預售 3976套，面積 。全市共銷售的商品住宅共 12653套，同比增長 %；面積 ，同比增長 %。其中市區(qū)（ XX 區(qū)）預（銷）售的商品住宅共 4125 套，同比減少 2%，面積為 萬平方米，同比增長 %。全市情況來看，總供應量相對平衡略有偏大，第三季度銷售情況相對較好；從市區(qū)情況來看，需求略大于供給，第四季度銷售情況較好，而第三季度情況相對較差（見圖 1）。 20212021年共批準預售 萬平方米， 55442 套，預（銷）售 、 52125套，供給略大于需求，總體還是比較平穩(wěn)。 19 除 2021 年需求大過供給外，其余各年基本上都供給大于需求。 2021年供給和銷售是分別 2021 年的 倍，住宅商品化、市場化逐漸成為市民住房消費的主要選擇。（見圖 4）。 從 2021年全市預（銷）售商品住宅的房價計劃情況來看，每平方米售價在 3000元以下（含 2021元）的 4262 套， 30004000元（含 4000元）的 3046 套， 400034361 元（含 34361 元）的 2344套， 34361元以上的 3001 套，比例為 33:24:19:24；而市區(qū)則分別是 32 套、 1199套、 2050 套和 2699套，比例為 1:20:34:45（見圖 6） 20 房價走勢情況 從近六年房價走勢來看， XX 市房價穩(wěn)步上升，全市交易均價由2021 年的 2033 元 /平方米上升到 2021 年的 4104 元 /平方米，年平均增長 %；市區(qū)房價從 2021 年的 2299 元 /平方米上升到 2021 年的4408 元 /平方米，年平均增長 %。目前全市和市區(qū)均價都已突破4000 元 /平方 米的關口（見圖 7）。 21 市區(qū)新建住房交易登記備案情況 2021 年市區(qū)（ XX 區(qū)）新建住房（一手房）交易登記備案共 萬 ㎡ ，同比分別減少 %和增長 %。其中第一季度為 萬 ㎡ 億元；第二季度為 ㎡ ；第三季度共 萬 ㎡ 億元；第四季度共 萬 ㎡ 億元。每個季度登記逐季度有所上升。（見表 4） 未來發(fā)展趨勢 由于中央房地產調控政策仍將堅定不移執(zhí)行，市場不確定因素依然存在，不過由于 XX在核電、風電等一批 大項目的拉動下，總體經濟持續(xù)向好，后發(fā)力度強勁，預計房地產市場仍將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 （ 1）房地產市場仍將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。由于 XX總體經濟持續(xù) 向好，后發(fā)優(yōu)勢明顯，房地產投資、先開工面積、銷售面積等保持一定幅度增長，商品房供求基本平衡。不過個別縣（市）出現投資過快增長、房價上漲較快而銷售增速相對較緩等情況還是需要認真注意和審慎對待。 （ 2） 房價仍有上升空間。房價經歷連續(xù)多年增長，盡管目前房價 已突破了 4000元 /平方米，但供求關系總體仍保持相對平衡，預計 22 房價仍有 10%左右上升空間。房價過快上漲也會抑制一部分剛性 需求。 （ 3） 市區(qū)城南新區(qū)繼續(xù)成為開發(fā)的熱點。隨著城鎮(zhèn)化進程加快、 政府向南發(fā)展的戰(zhàn)略積極推進以及城南新區(qū)配套設施不斷完善，市區(qū)城南新區(qū)將繼續(xù)成為投資開發(fā)的熱點。 （ 4） 商業(yè)地產繼續(xù)升溫。隨著“名揚國際”、“新都匯”、“華科國 際”等商業(yè)地產項目成功進入并取得較好銷售業(yè)績，商業(yè)地產引起開發(fā)企業(yè)關注。很多開發(fā)企業(yè)投資逐步轉移到商業(yè)地產領域。據不完全統(tǒng)計，將有多個商業(yè)地產項目將動工建設或續(xù)建，開發(fā)規(guī)模將進一步擴大，商業(yè)地產競爭將進一步加劇。因此，有關企業(yè)要注意做好調查研究，充分考慮市場容納程度，盡量避免同質化競爭。 （ 5） 旅游地 產檔次不斷提升。繼保利地產成功進入旅游地產后， 國內地產界的巨頭看好 XX 旅游地產的發(fā)展前景。恒大、敏捷、東方月亮灣等大企業(yè)分別在海陵島、沙扒灣等低投資開發(fā)，旅游地產開發(fā)檔次將有進一步的提升，銷量將會增加，價格也會有所提高。 （ 6） 根據國家的政策，為保民生促穩(wěn)定，今年限購、限貸的調控 政策將會持續(xù)。我市估計也將會出臺限價政策，建議開發(fā)企業(yè)在新的一年里調整開發(fā)結構，發(fā)展旅游地產、工業(yè)地產和普通住宅建設，減少高檔住宅的投資，規(guī)避限價風險，順應時勢，開辟新項目，促進城鎮(zhèn)化建設。 市場定位 23 本項目規(guī)劃為 XX市區(qū)的中檔樓盤，項目臨近陽東縣城，主要面向XX 市區(qū)及陽東縣城常住人口（包括工作、經商人士）和 XX 在外地回鄉(xiāng)置業(yè)者 。 以自住型為主，兼有投資性質。 市場規(guī)模預測 項目規(guī)劃建設 框架結構高層 住宅樓， 建筑總面積 112824 ㎡ ，住宅總數約 1200套，商鋪約 240間，根據 XX市 2021 年的住宅和商業(yè)房地產的銷售情況預測，項目建設規(guī)模，遠遠低于市場需求規(guī)模，故項目能達到銷售預期。 項目銷售收入預測 該項目是 XX 市區(qū)重要居住區(qū)，環(huán)境較好。根據 XX 市 2021 年房地產市場統(tǒng)計資料顯示，市區(qū)商 品住宅交易平均價格為 4408 元 /平方米，具體分布如下 表 71 XX 市住宅用地片區(qū)平均房價表 單位：元 /㎡ 片區(qū) 四至范圍 主要樓盤名稱 平均價格 舊城區(qū) 漠 XX、河堤路以東， 安寧路以南，仙蹤路以西， 文明路及高涼路以北 名揚匯峰、城中雅軒、 頤和名居 、銀基商廈、東門雅苑、恒源大廈、理想雅苑、華港豪庭、英雷大廈、高涼雅筑、南方雅苑、中源家園、創(chuàng)業(yè)豪園 4100 城西區(qū) 漠 XX、沿江路以西 桃園峰景 、 龍源居水岸花園、糖廠小區(qū)、碧桃園 3500 城南區(qū) 文明路及高涼路以南、新江東路以西 新都會 時代廣場、保利花園、豐怡豪庭、陽光馬德里、南方花園、 華廈花園 4600 城東區(qū) 康泰路、安寧路、仙蹤路以東 新江東路以西，高涼路以北 中鼎 中央豪門 、中珠 在水一方、景湖花園、金湖明珠、金湖翡翠、 金山雅筑 、淘金灣、 京源 勝景軒 、御湖花園、富盈 比華麗山莊、錦繡名城、 雅景豪5100 24 庭 、漠江花園 城北區(qū) 觀光北路以東、安寧路以北 康泰路以西 錦繡江南、德信華城、富和海岸城、 威爾登堡花園 、嘉華尚城、富地花園、上東新城、 浩大 嶺南新邨 、 新源名居 、御景 豪園 、嘉福園、 金海灣花園 、 瑞儷軒 4500 臨街商鋪的交易平均價格具體如下表： 表 72 XX 市商鋪片區(qū)平均房價表 單位：元 /㎡ 片區(qū) 四至范圍 主要街道名稱 平均價格 舊城區(qū) 漠 XX、河堤路以東， 安寧路以南，仙蹤路以西， 文明路及高涼路以北 新華北路、新華南路、南恩路、東門路、 金雞路、 XX 一路、 XX 二路、二、三環(huán)路 石灣南路、安寧路、環(huán)城北路、西平路 石灣南路、安寧路、漠江路、創(chuàng)業(yè)南路 234361 城西區(qū) 漠 XX、沿江路以西 沿江北路、沿江南路、漠江中路 10000 城南區(qū) 文明路、高涼路以南， 新江東路以西 文明路、高涼路、東山路 江朗大道、東門南路 13000 城東區(qū) 康泰路、安寧路、仙蹤路以東 新江東路以西，高涼路以北 新江北路、金山路、 XX三路 體育路、新江東路、仙蹤路 18000 城北區(qū) 觀光北路以東、 安寧路以北 康泰路以西 建設北路、馬南路、創(chuàng)業(yè)北路 西平北路、石灣北路、金山路 馬曹路、康泰路 14000 項目所區(qū)域為 XX 市舊城區(qū)，根據其區(qū)域價格，綜合考慮項目的建筑特點及臨路狀況，項目