【文章內(nèi)容簡介】 15002021 人帶來工作的機會。 該項目投資涉及項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、當(dāng)?shù)鼐用?、政府相關(guān)部門。 通過分析可知：項目經(jīng)營方獲取較好利潤；項目購買人群獲得高 14 質(zhì)量住宅，居家投資皆宜；項目改善了環(huán)境質(zhì)量，當(dāng)?shù)鼐用駳g迎；項目促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、提升了土地價值，政府部門受益 . 應(yīng)當(dāng)注意的是：項目價格應(yīng)慎重定位，兼顧各方；項目建設(shè)過程中的各項活動應(yīng)遵守政府的政策及各項規(guī)定。小區(qū)的施工建設(shè)對周圍居民生活、休閑、娛樂業(yè)帶來一定的不利影響，可能引起部分居民的不滿意。項目建設(shè)期間也會給周圍環(huán)境帶來一定程度的污染。 項目建設(shè)對 XX 城市基礎(chǔ)設(shè)施及城市發(fā)展的作用 《華聯(lián)路（原 XX 紙箱廠）用地控制性詳細(xì)規(guī)劃》顯示：項目配套建設(shè)有道路交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施（給水、排水、園林綠化，城市景觀），并對各項建設(shè)進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計和控制，項目用地原為工業(yè)用地，現(xiàn)在建有工業(yè)廠房，工業(yè)建筑密度大，綠化面積不足，缺少公共休息活動場所和市政基礎(chǔ)設(shè)施，綜 合環(huán)境質(zhì)量較差，故項目建成后，對完善區(qū)域內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施、提升城市品質(zhì)有一定的作用。 項目建設(shè)對其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展的作用 房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點，不僅自身的發(fā)展為國民經(jīng)濟增長提供直接的貢獻(xiàn)，而且通過其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個國民經(jīng)濟的增長。在國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)體系中，直接和間接與房地產(chǎn)相關(guān)的達(dá) 50 多個行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)有著直接的緊密聯(lián)系，影響到鋼鐵、化工、塑料、機電等基礎(chǔ)工業(yè)和制造業(yè)；還帶動家用電器、家具和室內(nèi)裝飾等行業(yè)，促使旅游、園林、商業(yè)、咨 詢、中介服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的興起和繁榮。據(jù)初 15 步測算，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加一個百分點，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加 ～ 2 個百分點。 1990 年以來，中國經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定和快速增長，也包含了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所作出的重大貢獻(xiàn)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中所面臨的社會經(jīng)濟背景，是可以吸引大量的國內(nèi)外投資，特別是質(zhì)量較高的投資，增加城市的經(jīng)濟含量。其城市化進(jìn)程具有較強勁的工商業(yè)發(fā)展支撐，其城市的輻射作用更強大了， 快速發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)具有一定的合理性。 本項目的的實施可以較大地帶動 XX 市的本地的建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)較快的發(fā)展，同時促進(jìn)第三 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 第 3 章 市場分析與預(yù)測 市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展情況 雖受國家宏觀調(diào)控的影響，但 XX市房地產(chǎn)市場仍然保持了穩(wěn)定增長的態(tài)勢，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、商品房銷售、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收等各項指標(biāo)都有一定的幅度增長。 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年市場累計完成房地產(chǎn)投資開發(fā) 億元，同比增長 22%；施工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房（含商業(yè)用房、住宅等）空置面積 萬平方米，同比減少 26%（其中空置一年內(nèi)的 ，占 17%）；商品房銷售面 積 ，同比增長 9%；商品房銷售額 億元，同比增長 32%；實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收（不包含耕地稅、契稅） 億元，同比增長 %；全市商品住宅交易平均價格為 4104 元 /平方米，同比增長 %，市區(qū)商品住宅 16 交易平均價格為 4408 元 /平方米，同比增長 %。 市場情況綜述 由于受供求關(guān)系、建造成本上升、住宅小區(qū)品質(zhì)提高以及高檔住宅成交較多等因素的推動，全市均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長，突破 4000元 /平方米這一關(guān)口，特別是陽東因高檔大盤較多，房價已達(dá)到 5138元 /平方米。據(jù)調(diào)查，今年成交的商 品住宅主要以環(huán)境優(yōu)美的高檔樓盤為主，而中低端樓盤銷量相當(dāng)較少。 由于“名揚國際”、“華科國際”、“新都匯”等 一批城市商業(yè)地產(chǎn)推出，吸引市民追捧。據(jù)統(tǒng)計， 2021 年全市商業(yè)地產(chǎn)銷售約 萬平方米， ，同比分別增加 258%和 232%。部分商業(yè)地產(chǎn)成功，吸引不少資金進(jìn)入，多個商業(yè)地產(chǎn)項目將動工建設(shè)。不過商業(yè)地產(chǎn)過多過快發(fā)展，容易產(chǎn)生同質(zhì)化競爭，加大未來營運難度。 旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫。繼海陵島旅游地產(chǎn)持續(xù)熱銷，陽西縣沙扒灣旅游地產(chǎn)也開始進(jìn)入開發(fā)和銷售階段。據(jù)不完全統(tǒng)計， 2021 年共預(yù)（銷）售度假公寓 1855套，總銷售額達(dá) 億元，同比分別上升 13%、 34%和 30%。 外來房企憑借資金雄厚、投資規(guī)模大、品牌知名度高、營銷理念先進(jìn)等優(yōu)勢，競爭優(yōu)勢明顯，市場份額進(jìn)一步擴大。據(jù)統(tǒng)計，外來房企銷售面積約占市區(qū)（ XX 區(qū)）的 45%，銷售額占市區(qū)的 47%。而本土的兩大企業(yè)銷售面積和銷售額約占市區(qū)的 20%。 房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 除 2021年受到全球金融海嘯的影響市場出現(xiàn)下滑情況外，近幾年 17 XX房地產(chǎn)市場均保持快速發(fā)展的勢頭，完成開發(fā)投資額、商品房銷售面積及銷售額、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收等多項指標(biāo)均創(chuàng)下新高（ 見表 1）。 從縣（市）區(qū)的情況來看， 2021年各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較快，特別陽西縣的增長最快（見表 2）。市區(qū)（含兩區(qū)）的房地產(chǎn)比重最大，完成開發(fā)投資額、商品房銷售面積、商品銷售額三項指標(biāo)分別占全市的 %、 %和 %。 商品住宅空置情況 全市商品住宅空置面積 萬平方米，同比減少 22%，其中待銷一年以下（含一年）的 萬平方米，其中市區(qū)空置一年以下（含一年）的為 萬平方米（見表 3） 商品住宅銷售情況 18 2021年全市共批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅 13456套，同比增長 %；面積 萬平方米，同比增長 %。其中市區(qū)（ XX 區(qū)）共批準(zhǔn)預(yù)售 3976套，面積 。全市共銷售的商品住宅共 12653套，同比增長 %；面積 ，同比增長 %。其中市區(qū)（ XX 區(qū)）預(yù)（銷）售的商品住宅共 4125 套，同比減少 2%，面積為 萬平方米，同比增長 %。全市情況來看，總供應(yīng)量相對平衡略有偏大，第三季度銷售情況相對較好；從市區(qū)情況來看，需求略大于供給，第四季度銷售情況較好，而第三季度情況相對較差（見圖 1）。 20212021年共批準(zhǔn)預(yù)售 萬平方米， 55442 套，預(yù)（銷）售 、 52125套，供給略大于需求，總體還是比較平穩(wěn)。 19 除 2021 年需求大過供給外，其余各年基本上都供給大于需求。 2021年供給和銷售是分別 2021 年的 倍，住宅商品化、市場化逐漸成為市民住房消費的主要選擇。（見圖 4）。 從 2021年全市預(yù)（銷）售商品住宅的房價計劃情況來看，每平方米售價在 3000元以下（含 2021元）的 4262 套， 30004000元（含 4000元）的 3046 套， 400034361 元（含 34361 元）的 2344套， 34361元以上的 3001 套，比例為 33:24:19:24；而市區(qū)則分別是 32 套、 1199套、 2050 套和 2699套，比例為 1:20:34:45（見圖 6） 20 房價走勢情況 從近六年房價走勢來看， XX 市房價穩(wěn)步上升，全市交易均價由2021 年的 2033 元 /平方米上升到 2021 年的 4104 元 /平方米，年平均增長 %；市區(qū)房價從 2021 年的 2299 元 /平方米上升到 2021 年的4408 元 /平方米，年平均增長 %。目前全市和市區(qū)均價都已突破4000 元 /平方 米的關(guān)口（見圖 7）。 21 市區(qū)新建住房交易登記備案情況 2021 年市區(qū)（ XX 區(qū)）新建住房（一手房）交易登記備案共 萬 ㎡ ，同比分別減少 %和增長 %。其中第一季度為 萬 ㎡ 億元；第二季度為 ㎡ ；第三季度共 萬 ㎡ 億元；第四季度共 萬 ㎡ 億元。每個季度登記逐季度有所上升。（見表 4） 未來發(fā)展趨勢 由于中央房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將堅定不移執(zhí)行，市場不確定因素依然存在，不過由于 XX在核電、風(fēng)電等一批 大項目的拉動下，總體經(jīng)濟持續(xù)向好，后發(fā)力度強勁，預(yù)計房地產(chǎn)市場仍將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 （ 1）房地產(chǎn)市場仍將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。由于 XX總體經(jīng)濟持續(xù) 向好，后發(fā)優(yōu)勢明顯，房地產(chǎn)投資、先開工面積、銷售面積等保持一定幅度增長，商品房供求基本平衡。不過個別縣（市）出現(xiàn)投資過快增長、房價上漲較快而銷售增速相對較緩等情況還是需要認(rèn)真注意和審慎對待。 （ 2） 房價仍有上升空間。房價經(jīng)歷連續(xù)多年增長，盡管目前房價 已突破了 4000元 /平方米，但供求關(guān)系總體仍保持相對平衡，預(yù)計 22 房價仍有 10%左右上升空間。房價過快上漲也會抑制一部分剛性 需求。 （ 3） 市區(qū)城南新區(qū)繼續(xù)成為開發(fā)的熱點。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、 政府向南發(fā)展的戰(zhàn)略積極推進(jìn)以及城南新區(qū)配套設(shè)施不斷完善，市區(qū)城南新區(qū)將繼續(xù)成為投資開發(fā)的熱點。 （ 4） 商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)升溫。隨著“名揚國際”、“新都匯”、“華科國 際”等商業(yè)地產(chǎn)項目成功進(jìn)入并取得較好銷售業(yè)績，商業(yè)地產(chǎn)引起開發(fā)企業(yè)關(guān)注。很多開發(fā)企業(yè)投資逐步轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，將有多個商業(yè)地產(chǎn)項目將動工建設(shè)或續(xù)建，開發(fā)規(guī)模將進(jìn)一步擴大，商業(yè)地產(chǎn)競爭將進(jìn)一步加劇。因此，有關(guān)企業(yè)要注意做好調(diào)查研究，充分考慮市場容納程度，盡量避免同質(zhì)化競爭。 （ 5） 旅游地 產(chǎn)檔次不斷提升。繼保利地產(chǎn)成功進(jìn)入旅游地產(chǎn)后， 國內(nèi)地產(chǎn)界的巨頭看好 XX 旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景。恒大、敏捷、東方月亮灣等大企業(yè)分別在海陵島、沙扒灣等低投資開發(fā)，旅游地產(chǎn)開發(fā)檔次將有進(jìn)一步的提升，銷量將會增加，價格也會有所提高。 （ 6） 根據(jù)國家的政策，為保民生促穩(wěn)定，今年限購、限貸的調(diào)控 政策將會持續(xù)。我市估計也將會出臺限價政策，建議開發(fā)企業(yè)在新的一年里調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和普通住宅建設(shè)，減少高檔住宅的投資，規(guī)避限價風(fēng)險，順應(yīng)時勢，開辟新項目，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。 市場定位 23 本項目規(guī)劃為 XX市區(qū)的中檔樓盤，項目臨近陽東縣城，主要面向XX 市區(qū)及陽東縣城常住人口（包括工作、經(jīng)商人士）和 XX 在外地回鄉(xiāng)置業(yè)者 。 以自住型為主，兼有投資性質(zhì)。 市場規(guī)模預(yù)測 項目規(guī)劃建設(shè) 框架結(jié)構(gòu)高層 住宅樓， 建筑總面積 112824 ㎡ ，住宅總數(shù)約 1200套，商鋪約 240間，根據(jù) XX市 2021 年的住宅和商業(yè)房地產(chǎn)的銷售情況預(yù)測，項目建設(shè)規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場需求規(guī)模，故項目能達(dá)到銷售預(yù)期。 項目銷售收入預(yù)測 該項目是 XX 市區(qū)重要居住區(qū)，環(huán)境較好。根據(jù) XX 市 2021 年房地產(chǎn)市場統(tǒng)計資料顯示，市區(qū)商 品住宅交易平均價格為 4408 元 /平方米，具體分布如下 表 71 XX 市住宅用地片區(qū)平均房價表 單位：元 /㎡ 片區(qū) 四至范圍 主要樓盤名稱 平均價格 舊城區(qū) 漠 XX、河堤路以東， 安寧路以南，仙蹤路以西， 文明路及高涼路以北 名揚匯峰、城中雅軒、 頤和名居 、銀基商廈、東門雅苑、恒源大廈、理想雅苑、華港豪庭、英雷大廈、高涼雅筑、南方雅苑、中源家園、創(chuàng)業(yè)豪園 4100 城西區(qū) 漠 XX、沿江路以西 桃園峰景 、 龍源居水岸花園、糖廠小區(qū)、碧桃園 3500 城南區(qū) 文明路及高涼路以南、新江東路以西 新都會 時代廣場、保利花園、豐怡豪庭、陽光馬德里、南方花園、 華廈花園 4600 城東區(qū) 康泰路、安寧路、仙蹤路以東 新江東路以西，高涼路以北 中鼎 中央豪門 、中珠 在水一方、景湖花園、金湖明珠、金湖翡翠、 金山雅筑 、淘金灣、 京源 勝景軒 、御湖花園、富盈 比華麗山莊、錦繡名城、 雅景豪5100 24 庭 、漠江花園 城北區(qū) 觀光北路以東、安寧路以北 康泰路以西 錦繡江南、德信華城、富和海岸城、 威爾登堡花園 、嘉華尚城、富地花園、上東新城、 浩大 嶺南新邨 、 新源名居 、御景 豪園 、嘉福園、 金海灣花園 、 瑞儷軒 4500 臨街商鋪的交易平均價格具體如下表： 表 72 XX 市商鋪片區(qū)平均房價表 單位：元 /㎡ 片區(qū) 四至范圍 主要街道名稱 平均價格 舊城區(qū) 漠 XX、河堤路以東， 安寧路以南，仙蹤路以西， 文明路及高涼路以北 新華北路、新華南路、南恩路、東門路、 金雞路、 XX 一路、 XX 二路、二、三環(huán)路 石灣南路、安寧路、環(huán)城北路、西平路 石灣南路、安寧路、漠江路、創(chuàng)業(yè)南路 234361 城西區(qū) 漠 XX、沿江路以西 沿江北路、沿江南路、漠江中路 10000 城南區(qū) 文明路、高涼路以南， 新江東路以西 文明路、高涼路、東山路 江朗大道、東門南路 13000 城東區(qū) 康泰路、安寧路、仙蹤路以東 新江東路以西，高涼路以北 新江北路、金山路、 XX三路 體育路、新江東路、仙蹤路 18000 城北區(qū) 觀光北路以東、 安寧路以北 康泰路以西 建設(shè)北路、馬南路、創(chuàng)業(yè)北路 西平北路、石灣北路、金山路 馬曹路、康泰路 14000 項目所區(qū)域為 XX 市舊城區(qū)，根據(jù)其區(qū)域價格，綜合考慮項目的建筑特點及臨路狀況，項目