【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 700 多戶(hù)，個(gè)體企業(yè) 30 多家。全 鎮(zhèn)現(xiàn)有劉其工業(yè)園區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園區(qū)兩個(gè)工業(yè)園區(qū)。電信網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速。初中、小學(xué)合理布局覆蓋全境。 XX 鎮(zhèn)以種植、養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，以養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品加工帶動(dòng)農(nóng)業(yè)。 鎮(zhèn)政府始終把發(fā)展放在頭等重要的位置，思發(fā)展、謀發(fā)展、千方百計(jì)抓發(fā)展、調(diào)動(dòng)一切力量促發(fā)展。 2021 年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值16 億元，比 2021 年增長(zhǎng) 260%；工業(yè)固定資產(chǎn)投入 億元，比 2021蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 年擴(kuò)張近 3 倍；五年來(lái)新增長(zhǎng)規(guī)模企業(yè) 6 家，打破了 2021 年我鎮(zhèn)規(guī)模企業(yè)為零的記錄；糧食生產(chǎn)在戰(zhàn)勝自然災(zāi)害的情況下，保持了年年豐收， 2021 年總產(chǎn)達(dá)到 噸，比 2021 年增產(chǎn) 20%；農(nóng)民人均純收入 2021 年完成 6148 元，比 2021 年增長(zhǎng) %；財(cái)政收入完成335 萬(wàn)元，比 2021 年增長(zhǎng) 560%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 在 “ 小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略 ” 方針的指引下，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量運(yùn)作的發(fā)展模式，完善機(jī)制，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和公共設(shè)施建設(shè)，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，取得了良好的社會(huì)效益。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 黨委、政府充分利用小城鎮(zhèn)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、 城 鎮(zhèn)的集聚和 輻射帶動(dòng)能力日漸凸顯。 投入不斷加大。該鎮(zhèn)實(shí)施了 “ 美化、亮化、綠化 ” 三大工程，先后投資 1000 多萬(wàn)元，硬化城鎮(zhèn)主干道 5 條，總面積 2100 平方米；改造背街小巷１ 0余 條，總面積 1700 平方米；修砌下水道 1500 米；各單位綠化面積3500 多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。強(qiáng)化對(duì)鎮(zhèn)東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中心商貿(mào)市場(chǎng)和小百貨市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的管理和并進(jìn)一步完善市場(chǎng)功能，積極推動(dòng)鎮(zhèn)西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、鎮(zhèn)南小吃市場(chǎng)、鎮(zhèn)北機(jī)電鋼材市場(chǎng)等市場(chǎng)的建設(shè)，優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步拉大了城鎮(zhèn)框架。目前，進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)商的經(jīng)營(yíng)戶(hù)有 1000 余戶(hù)，河南、淮北 等地 10 余 家經(jīng)營(yíng)戶(hù)落戶(hù)于此。 城鎮(zhèn)管理進(jìn)一步規(guī)范。組建了鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生保潔隊(duì)，實(shí)行全天候保潔；在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識(shí)和公德意識(shí)方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶(hù)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行門(mén)前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實(shí)行了攤位定蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 點(diǎn)擺放、車(chē)輛定位停靠等制度，使管理水平不斷得到提高，城鎮(zhèn)品位不斷提升。 小城鎮(zhèn)功能進(jìn)一步優(yōu)化。該鎮(zhèn)完善了水、電、路、通訊及其他配套設(shè)施，并形成了若干專(zhuān)業(yè)化功能分區(qū)，極大地促進(jìn)了全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 目前，這個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)新拓展面積達(dá) 平方公里，新增各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 4 個(gè)，形成了集農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售、加工等于一體的商貿(mào)物流 集散地，年交易額近 2 億 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 第四章 項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)情況分析 一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)位極佳，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。 項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。 項(xiàng)目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全。 項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有良好的資金和市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)力，擁有 200 多家合作廠商。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)： 投資較大。 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不能分期開(kāi)發(fā)，要一次性投入，同時(shí)也加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) （三）機(jī)會(huì)分析： XX 鎮(zhèn) 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) 中心區(qū)可開(kāi)發(fā)地塊資源極少，本項(xiàng)目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫妫胺Q(chēng)該鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的可塑性。 本項(xiàng)目由 安徽 XX 建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 投資建設(shè)，投資開(kāi)發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理，在縣內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會(huì)信譽(yù)將有助于提高項(xiàng)目的品質(zhì)形象。 XX 鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，對(duì)于小商品及服裝需求較大。 XX縣 XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)近幾年的快速穩(wěn)步增長(zhǎng)將為本項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 二、物業(yè)類(lèi)型分析 （一）商業(yè) 本項(xiàng)目地處 XX 縣 XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 南 57 路西 側(cè)，處于該鎮(zhèn)商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有 良好的商業(yè)前景。 從交通情況看： XX 鎮(zhèn) 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) ，西臨 57 路 ，北距 311 國(guó)道 600 米，交通非常便利。這為城市內(nèi)外顧客往來(lái)，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。 從消費(fèi)群體看，目前 XX 鎮(zhèn) 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) 已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場(chǎng)，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、 建材 等、主要客戶(hù)來(lái)源：縣區(qū)及周邊城市零售客戶(hù)批發(fā)配貨。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：城市中心即將有知名度較高大賣(mài)場(chǎng)正在籌備。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) 設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景 。 （二） 一街區(qū)安排 本項(xiàng)目 一街區(qū) ,街面寛 15 米，長(zhǎng) 200 米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶(hù)住宿。街南商鋪 60 間，以建材批發(fā)銷(xiāo)售為主 。街北商鋪 60 間，以布匹、輕紡、 服裝、鞋帽 、床上用品批發(fā)銷(xiāo)售為主 （三） 二街區(qū)安排 本項(xiàng)目 二街區(qū) ,街面寛 15 米，長(zhǎng) 200 米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶(hù)住宿。街南商鋪 60 間，以五金、家電批發(fā)銷(xiāo)售為主 。街北商鋪 60 間，以種子、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜批發(fā)銷(xiāo)售為主 街區(qū)西段安排三層建筑 3500 平方米大型超市一個(gè)，引進(jìn)上海聯(lián)華超市入住。 （四）本項(xiàng)目運(yùn)作需注意的問(wèn)題： 在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 超前，強(qiáng)調(diào) “ 舒適度 ” 與 “ 美感 ” 的前提下，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 掌握 “ 引導(dǎo)市場(chǎng) ” 的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問(wèn)題。 通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化價(jià)格印象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度的本質(zhì)性飛躍。 對(duì)物業(yè)管理及商場(chǎng)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。 在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目入住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目品位和身份象征的營(yíng)造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度。 三、綜合 評(píng)價(jià) 結(jié)合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出， XX 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目具備得天獨(dú)厚的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和千載難逢的市場(chǎng)機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場(chǎng)定位引領(lǐng)該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第 五 章 建 筑 方案 一、 總體規(guī)劃 （一）規(guī)劃依據(jù) 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法； 安徽 省《城市規(guī)劃法》實(shí)施辦法； 國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市規(guī)劃編制辦法》； 《工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文》（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）； 國(guó)家、省有關(guān)城市規(guī)劃的法律、法規(guī)、規(guī)范。 （二）設(shè)計(jì)理念 與自然和諧共存 規(guī)劃的指導(dǎo)思想既非人本 主義，也非自然主義，而應(yīng)促進(jìn)生態(tài)建設(shè)成為人類(lèi)文化和諧共存的整體環(huán)境，通過(guò)對(duì)自然生態(tài)系統(tǒng)，半自然生態(tài)系統(tǒng)，人工生態(tài)系統(tǒng)的優(yōu)化組織來(lái)創(chuàng)造人與生物共存的自然化狀態(tài)。 充分利用現(xiàn)狀，因地制宜規(guī)劃 利用現(xiàn)狀地形與形狀，與周?chē)鞘械缆废鄥f(xié)調(diào)，科學(xué)合理，分期實(shí)施的原則，適度超前，彈性靈活的規(guī)劃原則。 功能明確，布局合理 規(guī)劃功能區(qū)明確，布局合理，盡量符合市場(chǎng)的功能布局，滿(mǎn)足人流、物流、車(chē)流的需求，環(huán)境安靜優(yōu)美，創(chuàng)造濃郁的市場(chǎng)文化氣氛。 （三）基本原則 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 前瞻性原則：規(guī)劃時(shí)，本著滿(mǎn)足現(xiàn)在、著眼將來(lái)，近期與遠(yuǎn)期發(fā)展 相結(jié)合，適當(dāng)超前規(guī)劃的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。 地域性原則。規(guī)劃時(shí)，以湘中文化為底蘊(yùn)，融入 **地方特色元素，創(chuàng)造具有地方特色的建筑物。 “以人為本，環(huán)境至上”原則。即堅(jiān)持以人為本原則，注意滿(mǎn)足不同階層人群多層次需求，尤其突出市場(chǎng)特色與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。 “經(jīng)濟(jì)性”原則。規(guī)劃中力求經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益與環(huán)境效益相結(jié)合。 （四）規(guī)劃結(jié)構(gòu)及功能分區(qū) 考慮到規(guī)劃地塊呈長(zhǎng)方形狀，且地塊三面均是城市支路，從市場(chǎng)性質(zhì)來(lái)講， XX 鎮(zhèn) 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) ，服務(wù)人口達(dá)數(shù)萬(wàn)人，因此，市場(chǎng)一旦建成，將帶來(lái)大量的人流與物流，隨著人們生活水 平的提高，私家車(chē)越來(lái)越普及，作為市場(chǎng)，停車(chē)亦成為影響市場(chǎng)環(huán)境與效益的重要原因，因此，在本次規(guī)劃中，停車(chē)作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)布置?？傮w看，長(zhǎng)方形地塊西面也就是 57 路，與城市其它道路的銜接最順暢，毫無(wú)疑問(wèn)， 57 路路是 XX 鎮(zhèn) 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) 大市場(chǎng)最主要的對(duì)外聯(lián)系通道，人流、車(chē)流、物流的主要出入通道，基于此，我們?cè)谶M(jìn)行此次規(guī)劃時(shí)，將市場(chǎng)主要出入口，放在臨 57 路一側(cè)，也就是市場(chǎng)的西面作為主要出入口。由于地塊呈長(zhǎng)方形狀，且三面臨城市支路，為發(fā)揮土地的最大效益，達(dá)到理想效果，規(guī)劃時(shí)，我們將臨街用地均規(guī)劃為商業(yè)門(mén)面，進(jìn)深 11 米，層 數(shù)基本為 層，各圍合建筑物按照有關(guān)規(guī)范，留足市場(chǎng)通道與消防通道，這樣，規(guī)劃地塊便成了一個(gè)圍合形狀，另外，作為市場(chǎng)，還應(yīng)當(dāng)提供一個(gè)寬敞、舒適的交易場(chǎng)所，因此，在規(guī)劃時(shí)，蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 我們?cè)趪辖ㄖ?nèi)各向用地中間偏移 15 米作地塊內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)道，地塊中間則規(guī)劃為交易大棚，以滿(mǎn)足市場(chǎng)及居民需求。 本項(xiàng)目 一街區(qū) ,街面寛 15 米，長(zhǎng) 200 米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶(hù)住宿。街南商鋪 60 間，以建材批發(fā)銷(xiāo)售為主 。街北商鋪 60 間，以布匹、輕紡、 服裝、鞋帽 、床上用品批發(fā)銷(xiāo)售為主 本項(xiàng)目 二街區(qū) ,街面寛 15 米，長(zhǎng) 200 米，二面安排商 鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶(hù)住宿。街南商鋪 60 間，以五金、家電批發(fā)銷(xiāo)售為主 。街北商鋪 60 間，以種子、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜批發(fā)銷(xiāo)售為主 街區(qū)西段安排三層建筑 3500 平方米大型超市一個(gè)，引進(jìn)上海聯(lián)華超市入住。 市場(chǎng)共規(guī)劃有 4 個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口， 8 個(gè)人行出入口，其中，主入口 9 米寬， 8 個(gè)人行出入口為各 3 米寛。 XX 鎮(zhèn) 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) 建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，面磚采用米黃色面磚貼墻，主要色彩與周?chē)仓眯^(qū)相協(xié)調(diào)。 由于是市場(chǎng)規(guī)劃，所以在綠化配置上考慮較少，綠化率較低，主要綠化就是沿規(guī)劃地塊三面城市支路種植行道樹(shù)，市場(chǎng)內(nèi)道路種植 人行道樹(shù)，交叉口處布置綠化，從而在市場(chǎng)周?chē)纬删G線(xiàn)，以調(diào)節(jié)人們心里。 豎向規(guī)劃上考慮與城市道路排水相銜接，主要排水方向?yàn)槟舷颍潘捎糜晡鄯至髦?，且用地南面已有一個(gè)排水管涵經(jīng)過(guò)，規(guī)劃用地排水可利用此排水管涵，場(chǎng)地規(guī)劃標(biāo)高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 二、 商鋪 建筑設(shè)計(jì) 沿街設(shè)商鋪， 左右開(kāi)間，進(jìn)深約 11 米，設(shè) 層，一層作商鋪，沿街開(kāi)門(mén)，二層以上作生活用房，每個(gè)開(kāi)間 內(nèi)每層各設(shè)一衛(wèi)生間，便于出租戶(hù)使用方便，外墻涂料。 結(jié)構(gòu) （ 1）采用的主要規(guī)范 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 》（ GB500092021） 2021 年版 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001020215） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021） 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500032021） （ 2） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本數(shù)據(jù) （ 1） 基本風(fēng)壓： ，基本雪壓： ， n=50年，地震動(dòng)峰值加速度為 ，地基動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為 。 （ 2） 結(jié)構(gòu)基本要求 建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限 50 年，建筑物抗震設(shè)防烈度為 6 度。 結(jié)構(gòu)造型 （ 1）市場(chǎng)交易大棚采用 鋼架結(jié)構(gòu)。 （ 2） 商業(yè)住宅、臨街商鋪采用磚混結(jié)構(gòu)，樓面采用預(yù)應(yīng)力空心板，坡屋面采用砼現(xiàn)澆板。 （ 3）垃圾站、公廁、配電房采用磚混結(jié)構(gòu)，砼現(xiàn)澆屋面板 。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 三、 道路工程 設(shè)計(jì) （一） 工程范圍 兩條大街每條寛 15 米，長(zhǎng) 200 米，總路面面積 6000 平方米。 （二） 平面線(xiàn)形設(shè)計(jì) 道路平面設(shè)計(jì)按城市規(guī)劃紅線(xiàn)進(jìn)行，線(xiàn)形標(biāo)準(zhǔn)按照《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（ CTJ37— 90）中的設(shè)計(jì)速度為 50km/h 城市主干道路標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （三） 縱斷面設(shè)計(jì) 大街道路為東西走向，根據(jù)《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》，為滿(mǎn)足道路排水的需要，道路最小縱坡 不宜小于 %。在按照規(guī)劃控制標(biāo)高的前提下，綜合考慮以上控制因素，本次道路縱斷面設(shè)計(jì)標(biāo)高基本與現(xiàn)狀自然地面標(biāo)高接近。道路最小縱坡 %，最大縱坡 %，最小坡長(zhǎng) 310m，最大坡長(zhǎng) 600m。凸形豎曲線(xiàn)半徑為 20210m。 （四） 路基填料選擇 據(jù)勘察所有路段表層出現(xiàn)的雜填土、耕土均不能做為天然路基，應(yīng)予以挖除或?qū)穸却蟮牡囟芜M(jìn)行必要的地基處理。該場(chǎng)地黃土狀粉土和粉質(zhì)粘土層是整個(gè)路段主要的組成地層，黃土狀粉土具有 I～Ⅲ級(jí)濕陷性。根據(jù)工程需要可采用原土翻夯碾壓加灰土墊層處理措施可為路基使用。 （五） 路面 柔性路面行車(chē)舒適，攤鋪快速，施