【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 峋、云霧繚繞，充溢湖湘地域的靈性與純樸，山上綠樹(shù)翠竹、潺潺溪流聲、如詩(shī)的田園風(fēng)光無(wú)不流露出讓人一見(jiàn)傾心的秀色。 柳莊 ：位于縣城南 樟樹(shù)鎮(zhèn) 柳家村。是清道光二十三年第 17頁(yè) （ 1843）左宗棠自已設(shè)計(jì)建造的一座農(nóng)莊。左公曾在此度過(guò)了六年的隱居生活，白天勤于農(nóng)事，晚上苦讀詩(shī)書(shū)，為他今后的 仕途 生涯作了充分準(zhǔn)備。 XX 洋沙湖主要包括洋沙湖、東湖、湘江干流 XX 縣城段及其周邊部分區(qū)域，規(guī)劃總面積 公頃，分為湘江河流濕地生態(tài)保護(hù)保育區(qū)、東湖濕地生態(tài)恢復(fù)重建區(qū)、湘江沿岸濕地科普宣教和文化展示帶、洋沙湖濕地生態(tài)休閑游 覽區(qū)、東湖濕地生態(tài)利用示范區(qū)和綜合管理服務(wù)區(qū)六個(gè)功能區(qū)。 經(jīng)過(guò) 30 年改革開(kāi)放的建設(shè)和發(fā)展， XX 的交通狀況得到了很大的改善，再也不是以往晴天一身土，雨天一身泥的時(shí)代了。目前， XX 擁有完善的國(guó)道、省道以及鄉(xiāng)村道路，依據(jù)前幾年中央號(hào)召的村村通工作，堪輿文化所涉及的景點(diǎn)均有水泥路直接通達(dá)。另外，于都火車(chē)站、贛州火車(chē)站、贛州黃金機(jī)場(chǎng)可以高速有效的迎接海內(nèi)外的游客到來(lái)。 XX 縣內(nèi)的公路交通網(wǎng)絡(luò)已基本形成，交通便利，路況總體良好。為 XX縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了良好的可進(jìn)入性。 XX 其歷史悠久，經(jīng)濟(jì)繁榮，生態(tài)宜居。 XX 縣人口眾多 ，外來(lái)務(wù)工的人同樣很多。同時(shí)也有大批旅游、商務(wù)等人士經(jīng)常往來(lái)于此。巨大的人囗基數(shù)為 XX 縣發(fā)展旅游業(yè)提供了充足的客源，在努力開(kāi)展風(fēng)景文化旅游的同時(shí)，亦可開(kāi)發(fā)以悠閑娛樂(lè)、主題公園、酒吧餐飲等為主的悠閑旅游產(chǎn)業(yè)。如游第 18頁(yè) 樂(lè)場(chǎng)，動(dòng)漫游戲城，酒吧，舞廳，農(nóng)家樂(lè)、等等。 我縣旅游配套設(shè)施還比較薄弱 ， 自改革開(kāi)放以來(lái)， 雖然經(jīng)濟(jì)、文化都得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，但是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。旅行社、旅游人才、飯店業(yè)、住宿業(yè)還沒(méi)有形成一定接待能力。不過(guò)相信這些都將很快得到改觀， XX 的開(kāi)工建設(shè)在很大程度上標(biāo)志著我縣旅游事業(yè)發(fā)展上了一個(gè)新臺(tái)階。 我縣 開(kāi)發(fā)旅游的資金缺口較大。開(kāi)發(fā)一個(gè)旅游項(xiàng)目，通常需要龐大的資金支持，紅色旅游初見(jiàn)規(guī)模得益于中央大力發(fā)展紅色旅游下?lián)艿馁Y金，而要開(kāi)發(fā)其他景點(diǎn)或項(xiàng)目，以及堪輿文化旅游，在爭(zhēng)取上級(jí)政府資金支持方面有很大困難。而如果自籌資金，作為國(guó)家級(jí)的貧困縣又有點(diǎn)不切實(shí)際，這就需要縣委、縣政府的高瞻遠(yuǎn)矚，及加強(qiáng)對(duì)發(fā)展我縣旅游業(yè)的重視和努力。 XX 縣大部分人民的收入都偏低，整體經(jīng)濟(jì)比較落后。人民大眾的生活水平還比較低，人們外出游玩、休閑的愿望和能力都還較低。人口眾多但旅游業(yè)發(fā)展緩慢很大程度上就是受到 XX 縣人民收入水平的制約。 但是 隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)和于都經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， XX 人民的收入水平將會(huì)越來(lái)越高，人民的生活水平也會(huì)越來(lái)越高。隨著經(jīng)濟(jì)越來(lái)越快的發(fā)展，不需要多少年 XX 人民的生活水平將明顯提高，屆時(shí)人們的出游和悠閑的愿望及能力都將提高。 XX 人民旅游的次數(shù)和消費(fèi)水平都將顯著提高。這此都將為未來(lái)的 XX 縣的旅游發(fā)展帶來(lái)巨第 19頁(yè) 大商機(jī)。 在中國(guó)大力發(fā)展旅游業(yè)的背景下，黨中央和各省市縣的政府都很重視旅游業(yè)的發(fā)展，都在積極發(fā)展旅游業(yè)，有很多地區(qū)都提出了要把旅游業(yè)做成摧動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著世界經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)下社會(huì)的朝陽(yáng)產(chǎn) 業(yè)，政府沒(méi)有理由旅游業(yè)帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。我想 XX 縣政府和于都人民也肯定認(rèn)識(shí)到了發(fā)展旅游業(yè)的必要性。縣政府和全縣人民都愿意不遺余力地為發(fā)展出力獻(xiàn)策，這無(wú)疑為 XX 縣發(fā)展提供了充足的動(dòng)力。 全國(guó)其它優(yōu)秀旅游城市的不斷發(fā)展和成熟為我縣的旅游業(yè)建設(shè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和參照。研究和對(duì)比其它優(yōu)秀旅游城市的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，我縣旅游業(yè)可以少走彎路，集中力量發(fā)展和優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決旅游業(yè)發(fā)展過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題，發(fā)掘旅游業(yè)新的成長(zhǎng)點(diǎn)，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略 XX 縣 酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析 酒店一 覽表 第 20頁(yè) 序號(hào) 酒店名稱(chēng) 星級(jí) 客房平均價(jià)格 （元 /間 /天） 出租率（％） 年平均接待人數(shù)(萬(wàn)人次 ) 1 濱湖華天大酒店 三星 380 75 2 松濤大酒店 三 星 380 70 3 遠(yuǎn)浦 大酒店 三 星 380 75 4 新時(shí)空大 酒店 三星 328 75 5 華泰 大酒店 三星 328 75 6 蘭花 大酒店 三星 328 70 7 文華和一大 酒店 三星 328 70 8 中凌大酒店 三 星 328 70 9 君悅大酒店 三 星 328 70 10 旭東大酒店 三 星 328 70 11 東程大酒店 三 星 328 70 12 亞環(huán)大酒店 二星 240 65 13 國(guó)泰大酒店 二星 240 70 14 XX 賓館 三 星 380 75 16 糧源賓館 二星 120 50 17 怡園賓館 二星 120 50 星級(jí)酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢(shì)簡(jiǎn)析 第 21頁(yè) 一是高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)比重仍是大頭。雖然利潤(rùn)的絕對(duì)額和利潤(rùn)率在下降，但經(jīng)營(yíng)比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。 二是商務(wù)酒店 的比重量繼續(xù)增加。 三是高星級(jí)酒店入住率高。 四是有著世界先進(jìn)管理模式酒店管理集團(tuán)對(duì)星級(jí)酒店的影響，他們憑借著在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷(xiāo)與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu)勢(shì)，使自身在華的市場(chǎng)份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國(guó)傳統(tǒng)酒店業(yè)。 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析 項(xiàng)目地選址位于位于 XX縣 XX鎮(zhèn) XX路與 XX路交匯處西南角，規(guī)劃總用地面積 6588 平方米。約 畝。 我縣 是清朝“中興名臣”左宗棠、首任中國(guó)駐英法公使 郭嵩燾 的故鄉(xiāng)，還是一個(gè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美宜人，自然風(fēng)光秀麗純凈的地方，盡顯一派迷人的江南風(fēng)光，如些優(yōu)美且原生態(tài)的自然風(fēng)光在工業(yè)化越來(lái)越發(fā)達(dá)的今天實(shí)屬珍稀。這些都為 XX 縣發(fā)展和壯大旅游業(yè)提供了良好的資源條件和環(huán)境基礎(chǔ)。 XX 不僅史脈悠長(zhǎng)、人文薈萃，而且山水相映，風(fēng)景秀麗。郁郁蔥蔥的東部丘陵區(qū)被譽(yù)為“天然氧吧”，綠樹(shù)成蔭的西部 水鄉(xiāng) 被稱(chēng)為“負(fù)離 子倉(cāng)”，橫嶺湖濕地自然保護(hù)區(qū)珍禽云集，極具湖鄉(xiāng)特色的“ XX 八景”久負(fù)盛名，青山島、鵝形山度假休閑村成為人第 22頁(yè) 們休閑觀光的好出處。 分析 建設(shè)項(xiàng)目 為集商業(yè)購(gòu)物中心、 劇院、酒店寫(xiě)字樓于一體的綜合樓 。近年來(lái)， XX 縣不斷加大對(duì)文化事業(yè)的投入，促進(jìn)了我縣文化事業(yè)的發(fā)展， 同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)、城市知名度的不斷提高，現(xiàn)有的湘劇院設(shè)施陳舊、破爛、硬件條件差已嚴(yán)重制約了文化市場(chǎng)的需要 。 湖南省 XX 置業(yè)有限公司 加大對(duì)文化設(shè)施 建設(shè) 的投入后， XX 的演出場(chǎng)地的軟、硬設(shè)施將會(huì)有進(jìn)一步的改善和提高，演出市場(chǎng)將更趨龐大和規(guī)范，會(huì)吸引更多的演出團(tuán)體赴我縣演出，我縣的演出資源將更具增長(zhǎng)潛力。 然而 在現(xiàn)有文化需求基礎(chǔ)上，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、文化設(shè)施的完善，我縣公眾的文化消費(fèi) 也 將逐步進(jìn)入繁榮期。 XX 縣的發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟 。 同時(shí)，伴隨著對(duì)外開(kāi)放的進(jìn)一步擴(kuò)大，度假旅游等新型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，度假旅游者、商務(wù)旅游者、會(huì)議旅游者將大大增加 。 通過(guò)對(duì) XX縣旅游市場(chǎng)及 星級(jí)酒店市場(chǎng)分析， 已有酒店對(duì) 本項(xiàng)目影響 力并 不大， 仍舊 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足 正在 增長(zhǎng)的旅游、商務(wù)住宿條件，項(xiàng)目 有著很大的市場(chǎng)空間 ， 這將 確保市場(chǎng)高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。 、工業(yè)園的落成， 企業(yè)的業(yè)務(wù)范第 23頁(yè) 圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會(huì)帶來(lái)大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客源，另外一方面開(kāi)發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對(duì)該地區(qū) 的 酒店有較大的需求，商務(wù)客源及會(huì)議客源呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。而本項(xiàng)目正是充分順應(yīng)了這種趨勢(shì)。 第 24頁(yè) 第 四 章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目地選址位于 位于 XX縣 XX鎮(zhèn) XX路與 XX路交匯處西南角 ，規(guī)劃總用地面積 6588 平方米。 約 畝。 項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，分布完整，形狀規(guī)則。地 塊地下沒(méi)有電纜、通訊線路等影響施工的因素。項(xiàng)目地質(zhì)狀況良好，地基承載力較強(qiáng)，沒(méi)有其他規(guī)劃性限制條件。 項(xiàng)目建設(shè)條件 ⑴依據(jù) 項(xiàng)目地質(zhì)勘察資料 顯示 ， 地質(zhì)狀況 為 表層 黃色粘填土，厚約 米； 11 米以下為沉積潮粘土，地基承載力一般為 150－ 250kpa。 地質(zhì)結(jié)構(gòu)條件較好 。 ⑵ 抗震設(shè)防：建筑物按 GB18306— 2021《中國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，按 XX 市地震行政主管部門(mén)的要求進(jìn)行抗震設(shè)防。 ⑶ 根據(jù)擬建場(chǎng)地的實(shí)際情況，在滿足使用功能的前提下可充分利用地形標(biāo)高，減少挖填土方及拆遷工作量 ，節(jié)約建設(shè)資金。 ⑴ 氣象條件 第 25頁(yè) XX 縣地處東亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，具有中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)渡性質(zhì)，屬濕潤(rùn)大陸季風(fēng)氣候。其主要特征是嚴(yán)寒期短，無(wú)霜期長(zhǎng)；春溫多變，秋寒偏早；雨季明顯，夏秋多旱；四季分明，季節(jié)性強(qiáng)，“湖陸風(fēng)”盛行。 ⑵ 水文特征 年平均氣溫 17℃ 最冷月（一月）平均氣溫 ℃ 最熱月（七月）平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 － ℃ 年平均氣壓 年平均日照 1760小時(shí) 年主導(dǎo)風(fēng)向 N 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 S（ 67） 年平均風(fēng)速 年平均降水量 年最少降水量 （ 1963年） 歷史最大積雪深度 32cm（ 1972年） 項(xiàng)目所在地臨長(zhǎng) 江伴洞庭、通長(zhǎng)江 XX 水位站歷史最高水位為 米（ 吳凇高程）， 199 1999 年也達(dá)到 、 。枯水季節(jié)最低水位為 1999 年 2月 21日， ，次低 192 1929年 。水面寬廣，第 26頁(yè) 水源充足，一年四季水運(yùn)交通方便。 ⑶ 環(huán)保特征 大氣 正常 水質(zhì) 正常 擬建地周邊環(huán)境 滿足要求 XX 縣位于湖南省北部（偏南），瀕南洞庭湖，居湘江資江尾閭?？h境東接汨羅，西 鄰益陽(yáng)，南連望城，北交沅江、XX、屈原行政區(qū)。湘江分東、西自南向北貫穿全境，資江干流及其東支自西向東折北流經(jīng)西境。境內(nèi)大部分地區(qū)為洞庭湖沖積平原，河湖密布，溝渠縱橫，東部兼有丘陵、低山。 交通方面除有發(fā)達(dá)的水路外，還有省道 XX 至長(zhǎng)沙高等級(jí)公路和 S308 線從縣境穿過(guò)， XX 湘江大橋、臨資口大橋已建成通車(chē)。 項(xiàng)目供水、排水、燃?xì)?、通訊、網(wǎng)絡(luò)、電力等市政配套設(shè)施齊全。 第 27頁(yè) 第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 XX商業(yè)綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 位于 XX縣 XX鎮(zhèn) XX路與 XX路交匯處西南角 ， 總用 地面積 6588 平方米（約 畝），凈用地面積 5555 平方米 。 項(xiàng)目 1F 為商業(yè)中心； 2F— 3F 為劇院、會(huì)議中心； 4F— 28F為酒店及寫(xiě)字樓； 1F 和 2F 為地下停車(chē)場(chǎng) 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總建筑面積 ： m2 地上 面積 ： m2 商業(yè)： m2 劇院 ： m2 （ 1030個(gè)座位） 酒店： m2 （ 300間客房） 地下 面積 ： m2 容積率： 建筑基地面積 ： 2208 m2 建筑密度 ： 46% 綠地率 ： 40% 停車(chē)位： 225 個(gè) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 （為國(guó)際、國(guó)內(nèi)的個(gè)人或團(tuán)體提供高檔次的第 28頁(yè) 客房服務(wù)） ▲ 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。 ▲ 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。 ▲ 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。 ▲ 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。 ▲ 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房）。 ▲ 為長(zhǎng)期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房）。 ▲ 為國(guó)際、國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)辦公用房服務(wù)（寫(xiě)字間）。 劇院有 1030 個(gè)坐席，其中：池座 638 座，樓座 392 座。二層由一層的樓梯扶梯直接 進(jìn)入劇院大廳大堂，不與商業(yè)人流 相混淆，大廳是一個(gè) 米通高的共享空間，入口大堂通高的兩層中空，在空間上動(dòng)感豐富、線條流暢、空間別致、豐富多變而又舒適，給人們提供愉悅的視覺(jué)感受，留下了深深地印象，大大改善劇院環(huán)境質(zhì)量。 ▲ 花鼓戲演出 。 ▲ 歌劇演出 ▲ 曲藝演出 ▲ 話劇演出 ▲ 芭蕾舞劇演出 ▲ 綜藝晚會(huì) 、展覽與展示服務(wù) 第 29頁(yè) 為國(guó)際、國(guó)內(nèi)不同規(guī)模的會(huì)議、展覽與展示活動(dòng)提供全方位、全過(guò)程服務(wù)。為此，設(shè)計(jì)了大、中、小會(huì)議中心和展覽與展示廳。 ▲ 為商務(wù)會(huì)議服務(wù)。 ▲ 為技術(shù)會(huì)議服務(wù)。 ▲ 為學(xué)術(shù)會(huì)議服 務(wù)。 ▲ 為政務(wù)會(huì)議服務(wù)。 ▲ 為新聞發(fā)展會(huì)服