【文章內(nèi)容簡介】 轄吉水、安福、泰和、永新四縣，取吉水、安福兩州各一字命名為吉安路，寓“吉泰民安”之意，“吉安”之名自此始。本項目地處吉福路，歷史淵源非同一般。 地塊交通條件 本地塊交通條件便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，開往興橋鎮(zhèn)的 3 路城市公交直接經(jīng)過本項目，贛新大道與吉福路已相通，在城際交通上，吉福路是去安福的必經(jīng)之路，往北步行約 15 分鐘，即為吉安市長途客運(yùn)汽車站，往南驅(qū)車約10 分鐘即為吉安各地市區(qū)際客運(yùn)南站，贛粵高速離本項目驅(qū)車約 15 分鐘，火車站在青原區(qū)，離項目地較遠(yuǎn)。如白鷺大橋今年 10 月如期 完工，則本項目地至火車站的距離少一倍有余。 2. 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析（ STRENGTH） ☆區(qū)位優(yōu)勢： 本項目位于吉安二類地段一級，在同類樓盤中，本項目即能坐享城市的繁華，又能享受難得的寧靜，可謂鬧中取靜。且吉福路屬于吉安傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域認(rèn)同感強(qiáng)。容易吸引吉安市各階層人居住。 ☆配套優(yōu)勢： 本項目外圍配套應(yīng)有盡有。內(nèi)部配套上，以托兒所為主，為小區(qū)內(nèi)部居民解決最重要也是最基本的子女上學(xué)問題，同時引進(jìn)較先進(jìn)的雙語托兒所，在品牌推廣上也起◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 22 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 到強(qiáng)大吸力作用。 ☆人文優(yōu)勢： 吉福路本身取自“吉祥幸福 ”，在吉安市的人文歷史中有著重要作用。吉安人對吉福路有種天生的親切感。 ☆規(guī)劃優(yōu)勢： 在項目啟動前，即著手進(jìn)行相關(guān)復(fù)雜細(xì)細(xì)致的調(diào)研工作，對吉安市整個房地產(chǎn)消費(fèi)市場進(jìn)行了全面摸底，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計有著天生的優(yōu)勢。 ☆路網(wǎng)優(yōu)勢： 吉福路自古就是通往安?？h的必經(jīng)之路，且本項目地到汽車總站、吉安南站、火車站的距離都不是很遠(yuǎn)，特別是和汽車總站只一條路之隔，路網(wǎng)通達(dá)。 ☆企業(yè)優(yōu)勢： 該項目的投資商政府資源豐富，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗足；其銷售代理商智原地產(chǎn)公司操盤經(jīng)驗足，市場信譽(yù)良好。這些都為項目成功運(yùn)作提供了堅實后盾。 ☆ 規(guī)模優(yōu)勢： 本項目是吉福路上唯一一個中型項目，本項目將成為吉福路地標(biāo)性建筑，引領(lǐng)吉福整體地塊的品位與特性。 項目劣勢分析（ WEAKNESS） ☆ 本項目周邊基本沒有什么可供移植的景觀，景觀營造只能靠本項目自己。 ☆ 項目高層消費(fèi)群缺乏，高層在本區(qū)域內(nèi)價值未真正體現(xiàn)。 ☆ 項目地塊整體偏小，小區(qū)綠化與景觀很難形成真正意義上的組團(tuán)，不能提供更多的休閑娛樂場地。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 23 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 項目機(jī)會點(diǎn)分析（ OPPORTUNITY） ☆ 本項目為吉福路地標(biāo)性建筑，如果運(yùn)作得當(dāng)，二類一級地段會賣到一類地段二級的價格。 ☆ 創(chuàng)造吉安戶型最佳、信譽(yù)最佳 、規(guī)劃最佳、營銷最佳等市場興奮點(diǎn)，強(qiáng)力拉動項目運(yùn)作。 項目威脅分析（ THREAT） ☆ 吉安市土地繼續(xù)放量，市場供求繼續(xù)加大，特別是吉州區(qū)市中心的土地繼續(xù)放出來，則對本項目在消費(fèi)總量上有著沖突。 ☆ 項目現(xiàn)有樓盤二期放量也對本項目客戶資源進(jìn)行分散。 ☆ 白鷺大橋建成通車后，青原區(qū)房價將有所上升 ，而地面距離的縮短直接導(dǎo)致客戶東去。 ☆ 市場上居民繼續(xù)持幣待購，市場整體購買拉力 不夠。 二、項目總體定位 項目整體定位 ■ 項目定位 ● 根據(jù)吉安的微觀房地產(chǎn)市場趨勢，每一項目都有著自己的獨(dú)立的特征，有項目自身 的鮮明亮點(diǎn)，本案要有獨(dú)特的定位，這也是貫穿項目始終的理念，是項目取得成功的必備條件之一。 ● 從宏觀上看，每一項目的定位又脫離不了區(qū)域文化特征的影響，◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 24 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 因此，結(jié)合市場與項目素質(zhì)做出準(zhǔn)確定位，對項目的綜合建設(shè)起著關(guān)鍵的作用。 ● 據(jù)市調(diào)結(jié)果顯示：在該地塊還沒有一個樓盤能真正體現(xiàn)該地段原有的身份，和市場的隱性價值。 ■ 項目分期定位 由于項目分為兩塊（多層、小高層），功能不 一，在總體一致的原則上要恰當(dāng)區(qū)分差異性，建議分區(qū)與分期開發(fā)結(jié) 合起來并分期定位。本項目選用分期開發(fā)戰(zhàn)略， 9 棟多層總分為一期，針對多層住宅進(jìn)行定位， 高層則放在二期，用以不同的名稱和定位來加以區(qū) 別，分期定位主要為高層服務(wù)，讓市場不會因為一期推廣漸入尾聲而導(dǎo)致 高層熱點(diǎn)不夠。 ■定位目標(biāo)： 整個項目定位為吉安市高檔次、高素質(zhì)綜合性 社區(qū)，打造小康時代吉安市的理想家園。 項目名稱 ● 項目名稱及依據(jù) A1. 名稱：吉福苑 （多層） A2. 名稱：吉福大廈 （高層） B． 依據(jù) ： 項目的名稱就是項目定位的濃縮，它不僅是代表整個樓盤的形象，更代表了開發(fā)商的開發(fā)理念和開發(fā)商的素質(zhì)。 其一， 吉福苑富有時代的氣息，通俗易記。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 25 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 其二， 吉福苑 標(biāo)識性很強(qiáng)，個性濃烈，有自我的鮮明特色，與地塊的地理、環(huán)境、布局、物業(yè)產(chǎn)品的定位、客戶的定位相吻合，體現(xiàn)了樓盤與眾不同的風(fēng)格。 其三， 吉福城市花園 其風(fēng)格與目標(biāo)消費(fèi)群體很貼切。特別是該物業(yè)融合了周邊的文化內(nèi)涵，“吉?！眱勺直旧砭途哂胸S富的文化含義，吉安現(xiàn)有樓盤至今還沒有一個能抓住本地文化，具體講是吉安文化。利用及充分挖掘該文化內(nèi)涵是本項目的獨(dú)有優(yōu)勢。 其四， 吉福城市花園 具有較強(qiáng)的人情親和力，具有吉安地方特色。同時，不僅囊括了樓盤的品味、檔次，更主要的是恰當(dāng)?shù)乇磉_(dá)了一種住宅的新理念。尊貴、悠揚(yáng)、創(chuàng) 造在這里得到了完美體現(xiàn)。 其五， 吉福苑 其從語法、語氣、語調(diào)上講，具有音、形、義有機(jī)的統(tǒng)一，發(fā)音響亮，書寫美觀，利于傳播。讓人一看就頓感大氣，令人遐想。 其六， 強(qiáng)調(diào)得天獨(dú)厚的吉福地段名稱，為樓盤營銷預(yù)留了足夠的發(fā)展管線。用“城市”來形容該地段，讓客戶在第一時間內(nèi)認(rèn)同本項目的城市地段。 其七， 吉福大廈主要考慮到本項目高層將用于寫字樓、公寓、酒店，“大廈”氣勢上能容括以上三方面。 A多層住宅每棟名稱定位 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 26 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 吉安是個 重視教育 ,科舉興盛 的地方，在教育上，歷史上出現(xiàn)過許多文人仕官。在吉福城市花園中 引入歷史名人中的各界科舉狀元，作為每棟的名稱，吉安市及地市狀元名單如下： “ 王克貞 、 何昌言 、 董德元 、 文天祥 、 胡 廣 、 曾 棨 、 蕭時中 陳循 、 曾鶴齡 、 劉 儼 、 彭 時 、 彭 教 、 羅 倫 、 曾 彥 、 楊 慎 羅洪先 、 劉同升 、 劉繹 、 劉福姚 ” 篩選出為人正派、有杰出成就者，用其字、號或能識別出這位名人的等。除此之外，還可以在一個組團(tuán)綠化上作一個狀元聚會雕塑。 雕塑方案如下： 狀元回鄉(xiāng)（四人圖） 曾 棨 (13721432) 永豐縣 明成祖永樂二年甲申 (公元 1404 年 ) 蕭時中 吉安縣 明成祖永樂九年辛卯 (公元 1411 年 ) 陳 循 (13851462) 泰和縣 明成祖永樂十三年乙未 (公元 1415 年 ) 曾鶴齡 (13831441) 泰和縣 明成祖永樂十九年辛丑 (公元 1421 年 ) 以上四人年紀(jì)相仿，中狀元的時間基上是連續(xù)的?？伤娜朔旁谝粋€雕塑圖里。 賜教圖 劉 儼 (13941457) 吉水縣 明英宗正統(tǒng)七年壬戌 (公元 1442 年 ) 彭 時 (14161475) 安?？h 明英宗正統(tǒng)十三年戊辰 (公元 1448 年 ) 彭 教 (14381480) 吉水縣 明英宗天順八年甲申 (公元 1464 年 ) 劉儼較為年長，彭時與彭教請劉儼賜教 讀書圖 文天祥 (12361283) 吉安縣 (今青原區(qū) ) 宋理宗寶佑四年丙辰 (公元 1256 年 ) ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 27 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 項目主題 “升級”：升級的戶型 、升級的景觀、升級的生活品質(zhì)、升級的品味 項目形象定位 吉福路坐標(biāo)性建筑 吉福路區(qū)域首席高尚社區(qū) 吉安精英領(lǐng)地歸屬地 三、市場定位 目標(biāo)客戶群定位 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 28 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 目標(biāo)客戶群的種類 （ 1）團(tuán)購 （政府機(jī)關(guān)、有實力的企業(yè)團(tuán)體） 購買用途：居家、休閑 客戶特征：吉安一些公司效益較好，存在一定的購房潛在需求。另外，可利用發(fā)展商自己的社會資源優(yōu)勢，去網(wǎng)羅一些政府機(jī)關(guān)單位，這些政府機(jī)關(guān)具備強(qiáng)大的購買力，再加吉安有實力的企業(yè)團(tuán)體，構(gòu)成了本案的團(tuán)購消費(fèi)群體。他們崇尚高品位的生活 ，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、品味較高、有特色的小區(qū)。這部分人選擇的住宅面積多在 80m2 至 160m2之間，戶型為二房二廳或三房二廳，購房大多為居住用途，購房注重私密性。 客戶關(guān)注：私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、配套設(shè)施、優(yōu)惠的價格等是他們考慮的重點(diǎn)。 （ 2）吉安本地的私營業(yè)主（吉州區(qū)） 購買用途：居家、投資 客戶特征：這些私企業(yè)主主要集中在吉州區(qū)，他們正處于事業(yè)的黃金時期，平時工作節(jié)奏快，追求現(xiàn)代時尚、簡單隨意的生活。有著強(qiáng)烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。作為長 期在外的經(jīng)商人士，對江西樓市自然十分關(guān)注，價格經(jīng)濟(jì)實惠而樓盤品質(zhì)不錯的樓盤是他們考慮的重點(diǎn)，他們購買的目的是居家，有時也會考慮投資，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點(diǎn)，購房注重身份的體現(xiàn)。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 29 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 客戶關(guān)注：地段、環(huán)境、通透的景觀、車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)是他們購買的重要因素。 （ 3）政府官員（吉州區(qū)、青原區(qū)） 購買用途：居家、休閑 客戶特征：以吉州區(qū)政府官員為主。隨著制度的改革，年輕的政府官員福利分房的機(jī)會越來越少，而隨著公務(wù)員的薪水不斷上升和他們職務(wù)的上升、灰色收入的增加，他們的購買力 越來越強(qiáng)，他們將選擇三房或更大的用于居家。有些身居要職的政府官員，急需住房，他們會為子女交納首期款，或者有人替他們的子女交納。他們選擇的住房一般為兩房或面積較小的三房。 客戶關(guān)注：地段、自然生態(tài)的環(huán)境、良好的物業(yè)管理、優(yōu)惠的價格。 （ 4）自由職業(yè)人士（主要集中于高層） 購買用途：居家、辦公 客戶特征：自由職業(yè)人士，如律師、建筑師、證券從業(yè)人士、獨(dú)立策劃人、藝術(shù)從業(yè)人士等，他們工作不受嚴(yán)格的作息時間的影響，思想較為前衛(wèi)，對精品的東西占有欲特別強(qiáng)，有一定的獵奇心理。 客戶關(guān)注：本項目與其他房地產(chǎn)項目是否真有差 別，家庭辦公環(huán)境能否滿足他們的要求，如有沒有 ISDN 或?qū)拵?，委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)能否滿足他們隨意的生活等。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公