【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 轄吉水、安福、泰和、永新四縣，取吉水、安福兩州各一字命名為吉安路，寓“吉泰民安”之意，“吉安”之名自此始。本項(xiàng)目地處吉福路，歷史淵源非同一般。 地塊交通條件 本地塊交通條件便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，開往興橋鎮(zhèn)的 3 路城市公交直接經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，贛新大道與吉福路已相通，在城際交通上，吉福路是去安福的必經(jīng)之路，往北步行約 15 分鐘，即為吉安市長(zhǎng)途客運(yùn)汽車站，往南驅(qū)車約10 分鐘即為吉安各地市區(qū)際客運(yùn)南站，贛粵高速離本項(xiàng)目驅(qū)車約 15 分鐘，火車站在青原區(qū)，離項(xiàng)目地較遠(yuǎn)。如白鷺大橋今年 10 月如期 完工，則本項(xiàng)目地至火車站的距離少一倍有余。 2. 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ STRENGTH） ☆區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目位于吉安二類地段一級(jí)，在同類樓盤中，本項(xiàng)目即能坐享城市的繁華，又能享受難得的寧?kù)o，可謂鬧中取靜。且吉福路屬于吉安傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域認(rèn)同感強(qiáng)。容易吸引吉安市各階層人居住。 ☆配套優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目外圍配套應(yīng)有盡有。內(nèi)部配套上，以托兒所為主，為小區(qū)內(nèi)部居民解決最重要也是最基本的子女上學(xué)問(wèn)題，同時(shí)引進(jìn)較先進(jìn)的雙語(yǔ)托兒所，在品牌推廣上也起◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 22 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 到強(qiáng)大吸力作用。 ☆人文優(yōu)勢(shì)： 吉福路本身取自“吉祥幸福 ”，在吉安市的人文歷史中有著重要作用。吉安人對(duì)吉福路有種天生的親切感。 ☆規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 在項(xiàng)目啟動(dòng)前，即著手進(jìn)行相關(guān)復(fù)雜細(xì)細(xì)致的調(diào)研工作，對(duì)吉安市整個(gè)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了全面摸底，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)有著天生的優(yōu)勢(shì)。 ☆路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)： 吉福路自古就是通往安?？h的必經(jīng)之路，且本項(xiàng)目地到汽車總站、吉安南站、火車站的距離都不是很遠(yuǎn)，特別是和汽車總站只一條路之隔，路網(wǎng)通達(dá)。 ☆企業(yè)優(yōu)勢(shì)： 該項(xiàng)目的投資商政府資源豐富，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)足；其銷售代理商智原地產(chǎn)公司操盤經(jīng)驗(yàn)足，市場(chǎng)信譽(yù)良好。這些都為項(xiàng)目成功運(yùn)作提供了堅(jiān)實(shí)后盾。 ☆ 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目是吉福路上唯一一個(gè)中型項(xiàng)目，本項(xiàng)目將成為吉福路地標(biāo)性建筑，引領(lǐng)吉福整體地塊的品位與特性。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ WEAKNESS） ☆ 本項(xiàng)目周邊基本沒有什么可供移植的景觀，景觀營(yíng)造只能靠本項(xiàng)目自己。 ☆ 項(xiàng)目高層消費(fèi)群缺乏，高層在本區(qū)域內(nèi)價(jià)值未真正體現(xiàn)。 ☆ 項(xiàng)目地塊整體偏小，小區(qū)綠化與景觀很難形成真正意義上的組團(tuán)，不能提供更多的休閑娛樂場(chǎng)地。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 23 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ OPPORTUNITY） ☆ 本項(xiàng)目為吉福路地標(biāo)性建筑，如果運(yùn)作得當(dāng)，二類一級(jí)地段會(huì)賣到一類地段二級(jí)的價(jià)格。 ☆ 創(chuàng)造吉安戶型最佳、信譽(yù)最佳 、規(guī)劃最佳、營(yíng)銷最佳等市場(chǎng)興奮點(diǎn)，強(qiáng)力拉動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作。 項(xiàng)目威脅分析（ THREAT） ☆ 吉安市土地繼續(xù)放量，市場(chǎng)供求繼續(xù)加大，特別是吉州區(qū)市中心的土地繼續(xù)放出來(lái)，則對(duì)本項(xiàng)目在消費(fèi)總量上有著沖突。 ☆ 項(xiàng)目現(xiàn)有樓盤二期放量也對(duì)本項(xiàng)目客戶資源進(jìn)行分散。 ☆ 白鷺大橋建成通車后，青原區(qū)房?jī)r(jià)將有所上升 ，而地面距離的縮短直接導(dǎo)致客戶東去。 ☆ 市場(chǎng)上居民繼續(xù)持幣待購(gòu)，市場(chǎng)整體購(gòu)買拉力 不夠。 二、項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目整體定位 ■ 項(xiàng)目定位 ● 根據(jù)吉安的微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，每一項(xiàng)目都有著自己的獨(dú)立的特征，有項(xiàng)目自身 的鮮明亮點(diǎn)，本案要有獨(dú)特的定位，這也是貫穿項(xiàng)目始終的理念，是項(xiàng)目取得成功的必備條件之一。 ● 從宏觀上看，每一項(xiàng)目的定位又脫離不了區(qū)域文化特征的影響，◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 24 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 因此，結(jié)合市場(chǎng)與項(xiàng)目素質(zhì)做出準(zhǔn)確定位，對(duì)項(xiàng)目的綜合建設(shè)起著關(guān)鍵的作用。 ● 據(jù)市調(diào)結(jié)果顯示：在該地塊還沒有一個(gè)樓盤能真正體現(xiàn)該地段原有的身份，和市場(chǎng)的隱性價(jià)值。 ■ 項(xiàng)目分期定位 由于項(xiàng)目分為兩塊（多層、小高層），功能不 一，在總體一致的原則上要恰當(dāng)區(qū)分差異性，建議分區(qū)與分期開發(fā)結(jié) 合起來(lái)并分期定位。本項(xiàng)目選用分期開發(fā)戰(zhàn)略， 9 棟多層總分為一期，針對(duì)多層住宅進(jìn)行定位， 高層則放在二期，用以不同的名稱和定位來(lái)加以區(qū) 別，分期定位主要為高層服務(wù)，讓市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)橐黄谕茝V漸入尾聲而導(dǎo)致 高層熱點(diǎn)不夠。 ■定位目標(biāo)： 整個(gè)項(xiàng)目定位為吉安市高檔次、高素質(zhì)綜合性 社區(qū)，打造小康時(shí)代吉安市的理想家園。 項(xiàng)目名稱 ● 項(xiàng)目名稱及依據(jù) A1. 名稱：吉福苑 （多層） A2. 名稱：吉福大廈 （高層） B． 依據(jù) ： 項(xiàng)目的名稱就是項(xiàng)目定位的濃縮，它不僅是代表整個(gè)樓盤的形象，更代表了開發(fā)商的開發(fā)理念和開發(fā)商的素質(zhì)。 其一， 吉福苑富有時(shí)代的氣息，通俗易記。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 25 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 其二， 吉福苑 標(biāo)識(shí)性很強(qiáng)，個(gè)性濃烈，有自我的鮮明特色，與地塊的地理、環(huán)境、布局、物業(yè)產(chǎn)品的定位、客戶的定位相吻合，體現(xiàn)了樓盤與眾不同的風(fēng)格。 其三， 吉福城市花園 其風(fēng)格與目標(biāo)消費(fèi)群體很貼切。特別是該物業(yè)融合了周邊的文化內(nèi)涵，“吉?！眱勺直旧砭途哂胸S富的文化含義，吉安現(xiàn)有樓盤至今還沒有一個(gè)能抓住本地文化，具體講是吉安文化。利用及充分挖掘該文化內(nèi)涵是本項(xiàng)目的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。 其四， 吉福城市花園 具有較強(qiáng)的人情親和力，具有吉安地方特色。同時(shí)，不僅囊括了樓盤的品味、檔次，更主要的是恰當(dāng)?shù)乇磉_(dá)了一種住宅的新理念。尊貴、悠揚(yáng)、創(chuàng) 造在這里得到了完美體現(xiàn)。 其五， 吉福苑 其從語(yǔ)法、語(yǔ)氣、語(yǔ)調(diào)上講，具有音、形、義有機(jī)的統(tǒng)一，發(fā)音響亮，書寫美觀，利于傳播。讓人一看就頓感大氣，令人遐想。 其六， 強(qiáng)調(diào)得天獨(dú)厚的吉福地段名稱，為樓盤營(yíng)銷預(yù)留了足夠的發(fā)展管線。用“城市”來(lái)形容該地段，讓客戶在第一時(shí)間內(nèi)認(rèn)同本項(xiàng)目的城市地段。 其七， 吉福大廈主要考慮到本項(xiàng)目高層將用于寫字樓、公寓、酒店，“大廈”氣勢(shì)上能容括以上三方面。 A多層住宅每棟名稱定位 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 26 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 吉安是個(gè) 重視教育 ,科舉興盛 的地方，在教育上，歷史上出現(xiàn)過(guò)許多文人仕官。在吉福城市花園中 引入歷史名人中的各界科舉狀元，作為每棟的名稱，吉安市及地市狀元名單如下： “ 王克貞 、 何昌言 、 董德元 、 文天祥 、 胡 廣 、 曾 棨 、 蕭時(shí)中 陳循 、 曾鶴齡 、 劉 儼 、 彭 時(shí) 、 彭 教 、 羅 倫 、 曾 彥 、 楊 慎 羅洪先 、 劉同升 、 劉繹 、 劉福姚 ” 篩選出為人正派、有杰出成就者，用其字、號(hào)或能識(shí)別出這位名人的等。除此之外，還可以在一個(gè)組團(tuán)綠化上作一個(gè)狀元聚會(huì)雕塑。 雕塑方案如下： 狀元回鄉(xiāng)（四人圖） 曾 棨 (13721432) 永豐縣 明成祖永樂二年甲申 (公元 1404 年 ) 蕭時(shí)中 吉安縣 明成祖永樂九年辛卯 (公元 1411 年 ) 陳 循 (13851462) 泰和縣 明成祖永樂十三年乙未 (公元 1415 年 ) 曾鶴齡 (13831441) 泰和縣 明成祖永樂十九年辛丑 (公元 1421 年 ) 以上四人年紀(jì)相仿，中狀元的時(shí)間基上是連續(xù)的?？伤娜朔旁谝粋€(gè)雕塑圖里。 賜教圖 劉 儼 (13941457) 吉水縣 明英宗正統(tǒng)七年壬戌 (公元 1442 年 ) 彭 時(shí) (14161475) 安?？h 明英宗正統(tǒng)十三年戊辰 (公元 1448 年 ) 彭 教 (14381480) 吉水縣 明英宗天順八年甲申 (公元 1464 年 ) 劉儼較為年長(zhǎng)，彭時(shí)與彭教請(qǐng)劉儼賜教 讀書圖 文天祥 (12361283) 吉安縣 (今青原區(qū) ) 宋理宗寶佑四年丙辰 (公元 1256 年 ) ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 27 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 項(xiàng)目主題 “升級(jí)”：升級(jí)的戶型 、升級(jí)的景觀、升級(jí)的生活品質(zhì)、升級(jí)的品味 項(xiàng)目形象定位 吉福路坐標(biāo)性建筑 吉福路區(qū)域首席高尚社區(qū) 吉安精英領(lǐng)地歸屬地 三、市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶群定位 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 28 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 目標(biāo)客戶群的種類 （ 1）團(tuán)購(gòu) （政府機(jī)關(guān)、有實(shí)力的企業(yè)團(tuán)體） 購(gòu)買用途：居家、休閑 客戶特征：吉安一些公司效益較好，存在一定的購(gòu)房潛在需求。另外，可利用發(fā)展商自己的社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)，去網(wǎng)羅一些政府機(jī)關(guān)單位，這些政府機(jī)關(guān)具備強(qiáng)大的購(gòu)買力，再加吉安有實(shí)力的企業(yè)團(tuán)體，構(gòu)成了本案的團(tuán)購(gòu)消費(fèi)群體。他們崇尚高品位的生活 ，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、品味較高、有特色的小區(qū)。這部分人選擇的住宅面積多在 80m2 至 160m2之間，戶型為二房二廳或三房二廳，購(gòu)房大多為居住用途，購(gòu)房注重私密性。 客戶關(guān)注：私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、配套設(shè)施、優(yōu)惠的價(jià)格等是他們考慮的重點(diǎn)。 （ 2）吉安本地的私營(yíng)業(yè)主（吉州區(qū)） 購(gòu)買用途：居家、投資 客戶特征：這些私企業(yè)主主要集中在吉州區(qū)，他們正處于事業(yè)的黃金時(shí)期，平時(shí)工作節(jié)奏快，追求現(xiàn)代時(shí)尚、簡(jiǎn)單隨意的生活。有著強(qiáng)烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。作為長(zhǎng) 期在外的經(jīng)商人士，對(duì)江西樓市自然十分關(guān)注，價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠而樓盤品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤是他們考慮的重點(diǎn)，他們購(gòu)買的目的是居家，有時(shí)也會(huì)考慮投資，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點(diǎn)，購(gòu)房注重身份的體現(xiàn)。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 29 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 客戶關(guān)注：地段、環(huán)境、通透的景觀、車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)是他們購(gòu)買的重要因素。 （ 3）政府官員（吉州區(qū)、青原區(qū)） 購(gòu)買用途：居家、休閑 客戶特征：以吉州區(qū)政府官員為主。隨著制度的改革，年輕的政府官員福利分房的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，而隨著公務(wù)員的薪水不斷上升和他們職務(wù)的上升、灰色收入的增加，他們的購(gòu)買力 越來(lái)越強(qiáng)，他們將選擇三房或更大的用于居家。有些身居要職的政府官員，急需住房，他們會(huì)為子女交納首期款，或者有人替他們的子女交納。他們選擇的住房一般為兩房或面積較小的三房。 客戶關(guān)注：地段、自然生態(tài)的環(huán)境、良好的物業(yè)管理、優(yōu)惠的價(jià)格。 （ 4）自由職業(yè)人士（主要集中于高層） 購(gòu)買用途：居家、辦公 客戶特征：自由職業(yè)人士，如律師、建筑師、證券從業(yè)人士、獨(dú)立策劃人、藝術(shù)從業(yè)人士等，他們工作不受嚴(yán)格的作息時(shí)間的影響，思想較為前衛(wèi)，對(duì)精品的東西占有欲特別強(qiáng)，有一定的獵奇心理。 客戶關(guān)注：本項(xiàng)目與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目是否真有差 別，家庭辦公環(huán)境能否滿足他們的要求，如有沒有 ISDN 或?qū)拵В行蕴丶s服務(wù)和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)能否滿足他們隨意的生活等。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公