【文章內(nèi)容簡介】 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 車位的配置都相對充足，由于很多項目所處的地理位置較好，所以具有較高的投資價值，但開發(fā)商通常都采取只租不售的經(jīng)營方式。 服務(wù)：目前市場上的小戶型寫字樓的配套商務(wù)服務(wù)普遍配置不足，只能提供一些簡單的商務(wù)代訂服務(wù)，或者是一些普通的商業(yè)設(shè)施，如：銀行、證券、餐飲和娛樂等。 據(jù)統(tǒng)計，未來幾年內(nèi)上海市寫字樓市場的供應(yīng)面積將達到近 450萬平方米，超過 19982021年供應(yīng)總量，而小戶型寫字樓 早已經(jīng) 成為市場中的熱點之一。因此， 目前 小戶型寫字 樓市場競爭日益激烈的同時， 我們也相信，會出現(xiàn)更多定位準(zhǔn)確、高品質(zhì)和人性化的項目成為市場的投資熱點 。 上海小戶型辦公樓客源特征分析 就購買對象分析，小戶型可售寫字樓的買家特征鮮明。 首先， 服務(wù)性企業(yè)特別是咨詢業(yè)是這種需求的一大主力 。此類公司的啟動資金較少，多為私營，而且所需辦公面積較小，但是此類企業(yè)數(shù)量大，是小戶型可售寫字樓主力客戶群體。 其次 ， 一些私營中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司、 SOHO一族、外地企業(yè)、機構(gòu)駐滬辦事處等 。它們的普遍特征為資金實力不雄厚，需求的辦公面積較小。他們可能負擔(dān)不起中央 CBD高昂的租 金，傾向選擇并非甲級寫字樓集中區(qū)域的邊緣地段，但交通方便、價格適中的寫字樓，既滿足了自用的需要，同時也是一種投資。 再次是 投資者 。因為小戶型可售寫字樓的總價一般不高，最低總價一般在 50萬元左右，并且可以以按揭貸款形式（ 10 年 6成）購買。因此來自國內(nèi)外嗅覺敏銳的專業(yè)投資者，在 整個住宅 市場 調(diào)控 的 環(huán)境下 ，便將之作為一個不錯的選擇。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 市場小結(jié)： 民營經(jīng)濟的迅速崛起，為滬上寫字樓市場帶來了供需格局的調(diào)整，一些全產(chǎn)權(quán)、小戶型高檔寫字樓開始陸續(xù)登場，刷新商辦樓市場概念。有關(guān)人士分析，在寫字樓市場租金回報不斷走高的趨 勢下，購買寫字樓的時機已漸趨成熟。變租為買，短期內(nèi)既控制了企業(yè)的日常運作成本，長遠看又能獲得可觀的資產(chǎn)增值回報。 作為中小型民營企業(yè)的孵化器，那些設(shè)計手法現(xiàn)代、房型分割緊湊、配套設(shè)施完善、具有國際水準(zhǔn)的高級全產(chǎn)權(quán)寫字樓，目前在上海的供應(yīng)量漸顯相對不足。據(jù)最新統(tǒng)計，上海目前已有民營企業(yè)超過 22 萬戶，全國還有大批企業(yè)將創(chuàng)業(yè)基地源源不斷地移師上海。據(jù)測算，未來兩年內(nèi)，適合這些企業(yè)的高級全產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓供應(yīng)量大約只在 30－ 40 萬平方米之間，有供不應(yīng)求的傾向。 目前上海甲級寫字樓面積已逾 350萬平方米，在入世后的 三到五年內(nèi)，服務(wù)貿(mào)易分類表中的商業(yè)分銷、中介服務(wù)、旅游、娛樂等行業(yè)的逐步開放，服務(wù)貿(mào)易的壁壘將漸漸消融，寫字樓市場將迎來更多的中小型客戶。一旦平穩(wěn)度過市場適應(yīng)期，無論租金還是售價都將繼續(xù)向上攀升，估計今年就可能出現(xiàn)新一輪上漲高潮。 由于辦公用房出租的租金明顯高于住宅物業(yè)，因此，從吸引投資者方面考慮，帶有辦公功能的小戶型物業(yè)將得到更多的青睞。 我們總結(jié)分析目前上海小戶型辦公樓的特征如下： 1） 市場總體去化情況來看，雖然早期推出的小戶型酒店式服務(wù)公寓銷售情況均比較理想，但隨著客戶對該類產(chǎn)品的逐步了解、投資理念越來越 理性，因此，目前的銷售形勢已經(jīng)有很大不同，“小戶型”不再是市場絕對的寵兒。各個產(chǎn)品的區(qū)位、價格、品質(zhì)、管理模式、回報率、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等均是影響其去化的決定性因素。對本項目來說，綜合研判市場現(xiàn)狀，以發(fā)展的眼光進行產(chǎn)品定位才能取得最大利潤。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2） 具體到目前市場上的單體項目來說，低總價的產(chǎn)品仍然具有非常巨大的吸引力。匯總本司的調(diào)研數(shù)據(jù)，雖然小戶型公寓或辦公房單價均不菲，明顯高于同等地段的普通公寓房，但各個項目的小面積房型（一般在 45㎡以內(nèi)的）基本均在第一時間售完，成為投資客首選的目標(biāo)。小面積直接產(chǎn)生的低總價使投資門檻放 低，風(fēng)險也相應(yīng)減小，無疑受到了市場更大的接納程度。 3） 從市場現(xiàn)狀來說，由于辦公用房出租的租金明顯高于住宅物業(yè)，因此，從吸引投資者方面考慮，帶有辦公功能的小戶型物業(yè)將得到更多的青睞。但由于 2021 年初上海地方稅務(wù)局下發(fā)了關(guān)于提高非居住用房出租、出售稅的新規(guī)，租賃稅率由之前的 5％大幅度提升至 ％，一旦嚴格執(zhí)行將嚴重打擊辦公用房投資者的信心。 4） 從區(qū)位來說，上海的小戶型公寓主要還是集中在交通便捷、配套齊全、商業(yè)設(shè)施發(fā)達的城市中心區(qū)內(nèi)，如陸家嘴板塊、南京西路板塊、外灘輻射區(qū)板塊、靜安寺輻射區(qū)板塊等等……聯(lián)系到本項 目，在區(qū)位方面雖然已滿足了酒店式公寓的先決條件，但是本案屬于區(qū)域中心地段，并非市級中心區(qū)位，客源相對不夠廣泛。但在寶山區(qū)域內(nèi)目前尚沒有類似產(chǎn)品，因此，關(guān)鍵性的問題將是如何充分利用本案的優(yōu)勢，以恰如其分的定位爭取市場支持，獲得最佳利潤。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 項 目 分 析 篇 項目基本情況分析 區(qū)位 ? 位置示意圖 本案位于寶山區(qū)淞濱路和牡丹江路的交匯處。該區(qū)域是寶山區(qū)與市區(qū)的結(jié)合部，屬于寶山商業(yè)和生活配套比較繁華和齊全的區(qū)域。 交通便捷，淞濱路是吳淞大橋下來的首個主要交通干道。在建的輕軌明珠線為 區(qū)域與市區(qū)拉近距離，附近還有吳淞客運碼頭，日客流量很大，商務(wù)往來頻繁，為本案的入市提供很好的契機。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 周邊配套 本案的底層商業(yè)裙房為建設(shè)銀行營業(yè)廳，對面為交通銀行分行。附近餐飲、休閑、娛樂設(shè)施應(yīng)有盡有，生活設(shè)施齊全。