【文章內(nèi)容簡介】 、標(biāo)房、機(jī)電部分的改造費(fèi)用，還烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 17 / 48 應(yīng)該包括 酒店 設(shè)備 的更換費(fèi)用、 酒店 房間家具、窗簾等費(fèi)用。根據(jù)表格顯示， 酒店 修建 工程總造價(jià)為 。 各項(xiàng)目 修建 費(fèi)用占總 修建 費(fèi)用的比例如下圖表示： 圖表 7： 加丁嘎度假山莊酒店 修建 費(fèi)用比例示意圖 7%54%8%8%1%14%8%酒店裝璜費(fèi)用比例示意圖豪華套房商務(wù)間、標(biāo)房機(jī)電主要功能設(shè)施套房家具、窗簾商務(wù)間、標(biāo)房家具、窗簾大樓設(shè)備 八、 酒店 的經(jīng)營成本及效益分析 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 18 / 48 （一） 酒店 年?duì)I業(yè)收入測(cè)算 加丁嘎度假山莊酒店 擁有 83間客房，其中套房 4間、商務(wù)間 10間、標(biāo)準(zhǔn)房 69間；另外，擁有大型會(huì)議中心、高級(jí)西餐廳、咖啡吧、健身房、商務(wù)中心等 酒店 配套設(shè)施。 （ 1）營業(yè)收入 :主要是 酒店 客房收入。 按照套房價(jià)格 500 元 /日、商務(wù)間 300 元 /日、標(biāo)間 200 元 /日計(jì)算， 酒店出租率按照 60％計(jì)算， 酒店 客房年收入為 萬元 ：其中， 高級(jí)套房年收入為 萬元、商務(wù)間年收入 萬元、標(biāo)準(zhǔn)間年收入 萬元 。各房間類別年收入比例表： 圖表 10： 加丁嘎度假山莊酒店 各房間類別年收入對(duì)比表 隨著 拉薩 旅游熱的升溫 ，未來幾年 林芝 高星級(jí) 酒店 的出租率將有穩(wěn)步上升，另外， 酒店 房間價(jià)格也將大幅度增長，因此， 加丁嘎度假山莊酒店 的年主營收入也將隨之有較大漲幅。 從 2020 年至 2020年，按照 加丁嘎度假山莊酒店 客房出 租率每年按照 1％比例上升，客房價(jià)格按照每年 10％的比例增長來計(jì)算（ 據(jù) 林芝地區(qū) 旅游會(huì)烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 19 / 48 展處統(tǒng)計(jì)，自 2020 年以來， 林芝地區(qū) 二 星級(jí)以上的高星級(jí)賓館平均房價(jià)年均增幅達(dá) 17%，我們此處計(jì)算為保守測(cè)算 ），那么 加丁嘎度假山莊酒店客房年收入將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。 加丁嘎度假山莊酒店 客房價(jià)格增長大致如下： 圖表 11： 加丁嘎度假山莊酒店 20200— 2020年客房價(jià)格表 2020 2020 2020 2020 2020 套房 500 585 650 760 850 商務(wù)間 300 350 410 470 575 標(biāo)準(zhǔn)間 200 235 270 400 450 加丁嘎度假山莊酒店 2020年至 2020年客房收入增長圖（單位：萬元）： 圖表 12： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年客房年收入增長圖 （ 2）其他收入：主要是 酒店 會(huì)議中心、餐廳、健身房、商務(wù)中心、停車場(chǎng)等配套設(shè)施的年收入。 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 20 / 48 根據(jù)對(duì) 林芝地區(qū) 高星級(jí) 酒店 經(jīng)營情況的調(diào)查，一般高星級(jí) 酒店 會(huì)議室、餐廳及其他配套設(shè)施的年收入約為 100萬元。若 酒店 會(huì)議中心大力開拓市場(chǎng)，作為 自治區(qū) 各地 區(qū)召 開會(huì)議的主要會(huì)場(chǎng)之一，那么 酒店 會(huì)議中心的年收入還將有較大的提高。另外，根據(jù)目前停車場(chǎng)狀況 ，我們預(yù)計(jì)停車場(chǎng)年收入為 5萬元左右。 營業(yè)收入?yún)R總列表：（單位：萬元） 圖表 13： 加丁嘎度假山莊酒店 營業(yè)收入?yún)R總表 收入 高級(jí)套房 商務(wù)間 標(biāo)準(zhǔn)間 配 套設(shè)施 停車場(chǎng) 總計(jì) 數(shù)額 100 2 注： 酒店 出租率按照 60％計(jì)算。 （二） 酒店 年經(jīng)營成本測(cè)算 （ 1）營業(yè)成本 主營成本主要是指與 酒店 客房收入相對(duì)應(yīng)的運(yùn)營成本，據(jù)了解，高星級(jí) 酒店 客房運(yùn)營成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。一般情況下， 酒店 客房日消耗材料成本 15 元，那么按照出租率 60％計(jì)算， 加丁嘎 度假山莊酒店 客房年材料消耗費(fèi)用約 ；按照早餐成本每份 10元、每個(gè)客房每日 2份早餐計(jì)算，每年早餐成本費(fèi)用約 。 （ 2）營業(yè)費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用主要是指 酒店 運(yùn)營的物業(yè)管理費(fèi)支出、基層人員工資及其他烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 21 / 48 費(fèi)用支出。 物業(yè)管理費(fèi)支出主要包括 酒店 設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、設(shè)備修理費(fèi)等等，若按照每平方米月管理費(fèi) 1元計(jì)算，那么 加丁嘎度假山莊酒店 年物業(yè)管理費(fèi)約為（此處計(jì)算，不包含停車場(chǎng)面積；另外據(jù)了解，四星級(jí) 酒店 年水電、燃油等能源消耗費(fèi)用約 80萬元。 基層員工工資：根據(jù)下文所示的 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編 酒店 基層員工為 98 人。按照目前 拉薩高星級(jí) 酒店 基層員工工資的一般水平（每月平均薪水 900元、含四金）， 加丁嘎度假山莊酒店 基層員工年工資總額約 106萬元。 其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要是 酒店 運(yùn)營中的宣傳、廣告等必須支出的費(fèi)用。據(jù)了解，高星級(jí) 酒店 年宣傳、廣告費(fèi)用約 10 萬元。 （ 3）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指 酒店 運(yùn)營過程中 酒店 管理層工資、 酒店 公司前期開辦費(fèi)用以及 酒店 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。 管理層工資：根據(jù)下文所示的 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編 酒店 管理層員工為 10 人。按照目前 拉薩高星級(jí) 酒店 管理層員工工資的一般水平（平均年薪 、含四金）， 加丁嘎度假山莊酒店 管理層員工年工資總額約 36萬元。 公司開辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和 酒店 公司工商注冊(cè)費(fèi)用、 酒店 開業(yè)典禮費(fèi)用等，開辦費(fèi)用合計(jì) 30萬元（其中裝飾費(fèi)用約為 25萬元）。公司開辦費(fèi)用按照年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為 6萬元。 固定資產(chǎn) 折舊與攤消費(fèi)： 相關(guān)須重新添置固定資產(chǎn)（設(shè)備） 400萬元，烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 22 / 48 折舊年限按照 10年計(jì)算，每年折舊費(fèi)用為 38萬元。增加 酒店 電腦等辦公用固定資產(chǎn) 10萬元，按照 5年折舊，每年折舊費(fèi)用為 2萬元。 酒店 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)攤銷表： 圖表 14： 加 丁嘎度假山莊酒店 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi) 折舊資產(chǎn) 資產(chǎn)總值（萬元） 折舊年限 年折舊成本（萬元） 公司開辦費(fèi) 30 5 6 設(shè)備固定資產(chǎn) 400 10 40 辦公固定資產(chǎn) 10 5 2 折舊和攤銷費(fèi)用總計(jì) 48 其他費(fèi)用：按照高星級(jí) 酒店 費(fèi)用開支的一般標(biāo)準(zhǔn)，每年 酒店 差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)約需 20萬元。 （ 4）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指 酒店 涉及銀行貸款時(shí)需支付銀行利息、銀行手續(xù)費(fèi)等。計(jì)劃銀行貸款 1500 萬人民幣，貸款時(shí)間為 2 年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算，每年財(cái)務(wù)費(fèi)用約 90萬元。 綜上所述， 加丁嘎度假山莊酒店 各項(xiàng)年運(yùn)營成本費(fèi)用總額約為 萬元人民幣。 酒店 運(yùn)營具體成本構(gòu)成表：（單位：萬元人民幣） 圖表 15： 加丁嘎度假山莊酒店 運(yùn)營成本表 序號(hào) 成本 年成本數(shù)額 備注 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 23 / 48 1 客房年材料消耗費(fèi)用 客房日消耗材料成本 15元，出租率按照 60％計(jì)算 2 年早餐成本費(fèi)用 早餐成本每份 10元、每客房每日 2份早餐，出租率按照 60％計(jì)算 3 物業(yè)管理費(fèi) 不包含停車場(chǎng)面積 4 年水電、燃油等能源消耗費(fèi) 80 —— 5 基層員工工資 106 預(yù)編 酒店 基層員工為 98人 6 宣傳、廣告費(fèi) 10 —— 7 管理層工資 36 預(yù)編 酒店 管理層員工為 10人 8 公司開辦費(fèi)用年攤消 6（公司開辦費(fèi)用總費(fèi)用 30 萬按照 5年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為 6萬元） 包括裝飾費(fèi)用和酒店 公司工商注冊(cè)費(fèi)用、 酒店 開業(yè)典禮費(fèi)用等 9 固定資產(chǎn)年折舊與攤消 40 —— 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 24 / 48 費(fèi) 10 差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi) 20 —— 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 90 計(jì) 劃 銀行 貸 款1500 萬人民幣，貸款時(shí)間為 2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算 年運(yùn)營成本費(fèi)用總額 備 注 酒店 運(yùn)營具體成本比 例如下 (單位：萬元 )： 圖表 16： 加丁嘎度假山莊酒店 運(yùn)營成本比例圖 （ 5）營業(yè)稅 酒店運(yùn)營成本比例示意圖 17% 48% 29% 6% 主營成本 經(jīng)營專用成本 管理專用成本 財(cái)務(wù)專用成本 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 25 / 48 根據(jù)上文計(jì)算， 加丁嘎度假山莊酒店 年收入為 。依 林芝地區(qū) 有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級(jí) 酒店 的營業(yè)稅及附加征收比例為 %。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定， 大 酒店 一年?duì)I業(yè)稅及附加應(yīng)為 。 （ 6）所得稅 根據(jù)上文計(jì)算， 加丁嘎 度假山莊 年收入除去各項(xiàng)成本費(fèi)用和營業(yè)稅及附加后為 。根據(jù) 林芝地區(qū) 有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級(jí) 酒店 的所得稅征收比例為 15％。因此，根 據(jù)此項(xiàng)規(guī)定， 大 酒店 年所得稅為 萬元 。那么， 加丁嘎度假山莊酒店 年凈收入為 。 稅后收入如下表所示： 圖表 17： 加丁嘎度假山莊酒店 稅后收入表 序號(hào) 酒店 收入與成本項(xiàng)目 數(shù)額 備注 1 年收入 2 年?duì)I業(yè)稅及附加費(fèi) 營業(yè)稅及附加征收比例為 % 3 年運(yùn)營成本費(fèi)用總額 4 年收入除去各項(xiàng)成本費(fèi)用和營業(yè)稅 5 年所得稅 所得稅征收比例為 15％ 6 年凈收入 根據(jù) 加丁嘎度假山莊酒店 2020年至 2020年客房年收入增長示意圖中顯示的每年客房總收入， 其他配套設(shè)施年收入 102 萬元均不變。 若 2020烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 26 / 48 年以后營業(yè)成本統(tǒng)一按照 萬元計(jì)算，且營業(yè)稅和所得稅按照上述比例計(jì)算，則 2020年至 2020年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元）： 圖表 18： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年凈收入增長示意圖 當(dāng)然如果考慮到財(cái)務(wù)費(fèi)用兩年后不存在。 2 年以后的凈收入比上圖的數(shù)據(jù)還要高。 九、財(cái)務(wù)分析 重要假設(shè)： 酒店 業(yè)持續(xù)發(fā)展； 無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn) 爭影響 酒店 建設(shè)和發(fā)展； 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大突變 一般假設(shè)： 所得稅率為 15％； 利率維持目前水平。 （一）投資回報(bào)分析 2020— 2020年的 酒店 財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表： 圖表 19： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年財(cái)務(wù)指標(biāo) 20202020年凈收入增長示意圖 0 20 40 80 150 200 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 凈收入 (萬元 ) 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 27 / 48 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 總收入 (萬元 ) 總成本 (萬元 ) 445 445 445 445 營 業(yè)稅 及附 加(萬元 ) 111 所得稅 (萬元 ) 凈收入 (萬元 ) 624. 794. 994 1227 若 酒店 修建裝修 工程總造價(jià)為 2600 萬元計(jì)算，從上表可以發(fā)現(xiàn)， 酒店 修建 工程 投資 10年就可以收回成本。 每年的投資收益率曲線圖： 圖表 20： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年投資收益率曲線圖 每年的成本收益率回報(bào)曲線圖： 圖表 21： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年成本收益率曲線圖 20202020年酒店的年投資