【文章內(nèi)容簡介】 XXX 設計研究院 19 與人口資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，人與自然和諧共處。 本項日的建設一方面通過旅游管理機構(gòu)強化的保護措施，使區(qū)內(nèi)的 自然資源 得到切 實的保護，另一方而通過旅游 度假 區(qū)的綠化可進一步提高其生態(tài)質(zhì)量。對地區(qū)生態(tài)環(huán)境的有效保護，是社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的一個重要條件。 可行性研究報告初步 結(jié)論 經(jīng)過 以上 分析論證， 該項目的實施建設具有突出的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的資源優(yōu)勢，建設規(guī)模適當，布局合理；項目建設技術(shù)可靠，設備及材料供應有保障；建設中采取的“三廢”治理措施得當，不會對項目建設地環(huán)境造成污染。項目建成后能增加 XXX 市的旅游接待能力，促進旅游休閑業(yè)的向前發(fā)展，推動周邊 區(qū) 鎮(zhèn)乃至 XXX 市的社會、經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)生較好的經(jīng)濟效益和良好的社會效益。因此，該項 目的建設時十分必要的，也是完全可行的。 XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 建設 工程 可行性研究報告 XXX 設計研究院 20 第 三 章 項目 建設 區(qū) 的 基本概況 自然概況 地理位置 XXX 位于 XXX 省的南部， 松嫩平原 東南緣， 松 花江 中游南岸。域跨東經(jīng) 125176。 42′ 130176。 10′ , 北緯 44176。 04′ 46176。 40′。北與 伊春市 毗鄰，東北與 佳木斯市 、 七臺河市 接壤，東南以 牡丹江市 為界，西南與 吉林 省 相連，西部接 大慶市 ，西北連 綏化市 。XXX 地勢平坦，平均海拔 151 米。山地占 34%，丘陵占 %，平原占 %。 氣候 氣象 XXX 屬中溫帶大陸性季風氣候。冬長嚴寒，多雪； 夏季涼爽宜人，為著名的避暑大城市。年降雨量 523 毫米，平均 溫度 ℃， 1 月均溫－ ℃， 7 月均溫 ℃。 社會經(jīng)濟條件 XXX 市 2021 年 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 14%。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %，其中工業(yè) 億，建筑業(yè) 363 億；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ::。2021年第二次全國經(jīng)濟普查結(jié)果市區(qū)生產(chǎn)總值 2061億 2560萬， XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 建設 工程 可行性研究報告 XXX 設計研究院 21 增長 %，第一產(chǎn)業(yè) 億，第二產(chǎn)業(yè) 825 億 3192 萬，其中工業(yè) 489 億 5408 萬，第三產(chǎn)業(yè) 1092 億 3468 萬，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 7:40:53。設有三個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和一個國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。 XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 建設 工程 可行性研究報告 XXX 設計研究院 22 第 四 章 市場分析與前景預測 定位原則 旅游產(chǎn)品市場定位的準確與否是關(guān)系到項目地旅游開發(fā)成敗的關(guān)鍵，必須建立在對 項目地資源特性、品位、規(guī)模、市場客源需求以及地緣條件和區(qū)位優(yōu)勢等方面的科學、深入研究的基礎上。綜合上述分析，本項目的市場定位、產(chǎn)品設計應遵循以下原則： （ 1）組合原則。從單體資源來看，本項目地的資源品味、景象優(yōu)美度和規(guī)模度都不算特別優(yōu)秀，要避免在市場上“單打獨闖”，應與周邊互 補性旅游資源組合開發(fā)，聯(lián)合推向市場。 （ 2）特色原則。特色是旅游地的 特殊本質(zhì) 和“特殊運動形式”。旅游產(chǎn)品開發(fā)必須做出自身鮮明的特色，一旦失去特色，就失去開發(fā)的價值。因此，無論是在挖掘其自身優(yōu)勢，還是人工造景都應突出“特色”二字。 （ 3）市場原則。旅游開發(fā)是一項經(jīng)營性投資，不是單純的公益性投資，經(jīng)濟效益是旅游企業(yè)追求的第一目標，如果沒有經(jīng)濟 效益 企業(yè)就無法生存，也沒有存在的理由。因此，旅游產(chǎn)品的開發(fā)應結(jié)合市場需求開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，取得滿意的經(jīng) XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 建設 工程 可行性研究報告 XXX 設計研究院 23 濟效益。 開發(fā)思路 依據(jù)項目地的資源特質(zhì)、資源 布置 的形態(tài)結(jié)構(gòu)、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立 本項目地的旅游開發(fā)理念與模式。開發(fā)理念為：以資源為依托，市場為導向的旅游開發(fā)理念；開發(fā)模式為：資源 市場 產(chǎn)品 市場。 從上述旅游客源分析可見，本項目地向性結(jié)構(gòu)以區(qū)域向性為主， 主要 吸引 XXX 市及周邊區(qū)市的游客。 從資源開發(fā)利用的方式來看，本項目地應以娛樂性、參與性、休閑性旅游產(chǎn)品為特色，以 人工 資源為載體發(fā)展娛樂型、休閑型的旅游產(chǎn)品。 溫泉度假 區(qū) 六大經(jīng)典開發(fā)模式 盡管關(guān)于溫泉度假 區(qū) 開發(fā)模式的研究總結(jié)還非常落后，但是中國的一大批先行的溫泉度假 區(qū) ，實際上已經(jīng)在多年經(jīng)營實踐中，通過開發(fā)模式的創(chuàng)新，取得了令人矚目的成功。主要有以下六大經(jīng)典開發(fā)模式： XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 建設 工程 可行性研究報告 XXX 設計研究院 24 特色溫泉景區(qū)模式 —— “ 特色溫泉 +景區(qū) ” 所謂 “ 特色溫泉景區(qū) ” 模式，就是以創(chuàng)造獨具特色的溫泉泡浴景區(qū)來贏得市場的模式。這是溫泉度假 區(qū) 開發(fā)最根本的模式，這類溫泉度假 區(qū) 規(guī)模不一定很大，但在一定程度上是在創(chuàng)造現(xiàn)代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標準、引領中國溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。其關(guān)鍵是運用文化來包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗型溫泉泡浴景區(qū) 。 溫泉會議中心模式 —— “ 溫泉 +會議休閑 ” “ 溫泉 +會議 ” 的 模式，是溫泉度假 區(qū) 最普遍也是最容易獲得成功的開發(fā)模式，分為 “ 溫泉 +大型會議 ” 及 “ 溫泉 +中小型會議 ” 兩種模式。 其一， “ 溫泉 +大型會議 ” 模式。北京九華山莊無疑是最典 XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 建設 工程 可行性研究報告 XXX 設計研究院 25 型的代表。它敏銳地看到了北京地區(qū)龐大的會議市場，充分利用溫泉的康體療養(yǎng)價值與休閑整合效應，把溫泉與會議融合的文章做大，把商務會議作為最重要的一項服務來對待。建設完善的商務及會議設施（其會議室數(shù)量和規(guī)模令人震驚），配套專職會議接待部，以及滿足會議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂、運動、保健、體檢和購物服務，再加之強有力的關(guān)系營銷，使其最終成為京城當 之無愧的 “ 溫泉會都 ” 。這種溫泉會都模式，通過大型會議會展與溫泉的結(jié)合，并圍繞會都來進行各項配套建設與經(jīng)營服務，會議會展成為主角，溫泉成為了配角，但最終實現(xiàn)的是溫泉資源綜合開發(fā)價值的巨大突破，是一種典型的創(chuàng)新模式，但其會議市場的龐大規(guī)模是支撐其成功的關(guān)鍵。 其二， “ 溫泉 +中小型會議 ” 模式。此種模式依托于中等城市或省會城市，主要利用溫泉的休閑養(yǎng)生價值吸引中小規(guī)模的團體會議市場，是我國目前絕大多數(shù)溫泉度假 區(qū) 最基本的開發(fā)模式。由于對市場規(guī)模、資源價值、資金投入、場地條件等因素的要求相對不高，也是最容易成功的開發(fā)模 式。但是，此類開發(fā)模式的最大問題是競爭相對激烈，因此對溫泉度假 區(qū) 的主題定位、產(chǎn)品特色、經(jīng)營水準特別是以旅行社為主要渠道的營銷實力提出了較高的要求，特別需要從一開始就要進行高水準的策劃規(guī)劃。 溫泉休閑樂園模式 —— “ 溫泉 +運動游樂 ” XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 建設 工程 可行性研究報告 XXX 設計研究院 26 溫泉與運動游樂的結(jié)合，也是溫泉度假 區(qū) 最常見的開發(fā)模式之一。其核心是在溫泉泡浴的基礎上，通過發(fā)展?jié)M足旅游者體驗性、參與性需求的運動游樂項目，有力提升溫泉度假 區(qū) 的整體吸引力，延長游客停留時間甚至改善溫泉度假 區(qū) 的淡季經(jīng)營問題，提高人均消費水平，從實現(xiàn)整體開發(fā)經(jīng)營的突破。 溫泉 康復基地模式 —— “ 溫泉 +康復療養(yǎng) ” 溫泉吸引市場最核心的本質(zhì)是健康養(yǎng)生，隨著社會上亞健康狀態(tài)人群的不斷加大，人們對于養(yǎng)生、康復的需求越來越大，把溫泉和康復療養(yǎng)結(jié)合起來，最能做成一項大產(chǎn)業(yè)。依托醫(yī)院、生命科學研究中心等機構(gòu)，充分發(fā)揮醫(yī)學、生命科學與健康管理的作用，結(jié)合現(xiàn)代理療手法的應用，把溫泉的健康養(yǎng)生價值與日常的體檢、醫(yī)療、診斷、康復、療養(yǎng)、健身等等一系列手段深度結(jié)合，打造溫泉康復療養(yǎng)基地，完全可以做大溫泉健康養(yǎng)生的文章，獲得巨大效益。此類模式以全國四大康復理療中心、亞洲著名溫泉 —— 湯崗子溫泉療養(yǎng)院為代表 。 溫泉生態(tài)莊園模式 —— “ 溫泉 +生態(tài)農(nóng)莊 ” 此類模式以北京蟹島度假 區(qū) 為代表。按照 “ 溫泉生態(tài)莊園 ” 的模式，將溫泉資源與生態(tài)農(nóng)莊開發(fā)有機融合，將實現(xiàn)雙重目標： 一方面是有力發(fā)揮溫泉資源的延伸利用價值，以地熱營造溫室，發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項目，有助于 XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 建設 工程 可行性研究報告 XXX 設計研究院 27 推動生態(tài)農(nóng)業(yè)從單一的產(chǎn)品經(jīng)濟向服務經(jīng)濟邁進。另一方面，生態(tài)農(nóng)莊的建設有效地改善了溫泉度假 區(qū) 的休閑環(huán)境，更可以利用生態(tài)農(nóng)莊的設施載體，創(chuàng)造出極具特色的溫泉泡浴場所。以綠維創(chuàng)景設計的北京藍調(diào)莊園為例，通過溫室大棚的藝術(shù)化改造，成為溫泉泡浴中心的 核心場所，投資不大卻極具特色，形成溫泉與生態(tài)農(nóng)莊結(jié)合的典范。此種模式對于在非建設用地區(qū)域開發(fā)溫泉度假 區(qū) 非常適用。 溫泉度假社區(qū)模式 —— “ 溫泉 +旅游地產(chǎn) ” 由于溫泉在健康養(yǎng)生與旅游休閑上的巨大價值，為房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了非常突出的優(yōu)勢，往往能夠以“ 養(yǎng)生休閑 ” 特色在地產(chǎn)市場上形成巨大的競爭力，從而取得非?？捎^的投資回報。因此， “ 溫泉 +旅游地產(chǎn) ” 模式成為全國絕大多數(shù)溫泉度假 區(qū) 最優(yōu)先考慮的開發(fā)模式之一。 XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 開發(fā)模式 定位 根據(jù)以上六種溫泉度假區(qū)的開發(fā)模式分析， 本 次 XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 的 開發(fā)模式定位為 “ 溫泉 +旅游地產(chǎn) ” ， 以地產(chǎn)業(yè)為基礎， 利用溫泉的休閑養(yǎng)生價值吸引 XXX 及周邊市區(qū) 中小規(guī)模的團體會議市場 ，從而 帶動 旅游地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展。 客源市場定位 按照 “ 商品定位理論 ” ，營銷產(chǎn)品的關(guān)鍵是尋找產(chǎn)品在消費者心目中的定位，確定產(chǎn)品針對消費者某方面需求的滿足， XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 建設 工程 可行性研究報告 XXX 設計研究院 28 并據(jù)此確定產(chǎn)品所針對的目標市場。本報告采用以消費 群體 消費水平為主、以消費 群體 消費規(guī)模為輔的定位原則來確定市場，從而完成市場的進一步細分。 項目市場定位 項目初期市場定位：以 XXX 本 市 的市場 為主， 以 城市的高收 入階層，以及中、高檔旅游團隊和會議、商務客戶群體 作 為項目市場的 基本消費群體 。 項目中期市場定位：由于市場開發(fā)培育工作的日趨成熟和產(chǎn)品的更新替代，則適時降低消費者層次，擴展消費市場的角度，面對 XXX 周邊地、市，例如 大慶、牡丹江等 城市 吸引潛在的 消費群體。 基本客源市場 主要客源市場：來自于 XXX 本 市，數(shù)量可占到 80%； 擴大客源市場：來自于 XXX 周邊 的大慶、牡丹江等市 ，數(shù)量約占 15%； 機會客源市場：來自于全國各地慕名而來的游客或途徑游客（含公差），約占 5%。 客源市場預測 未來客源市場規(guī)模預測參 考了以下因素： 溫泉旅游度假 區(qū) XXX 國際溫泉旅游度假區(qū) 建設 工程 可行性研究報告 XXX 設計研究院