【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 XXX 設(shè)計(jì)研究院 19 與人口資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，人與自然和諧共處。 本項(xiàng)日的建設(shè)一方面通過(guò)旅游管理機(jī)構(gòu)強(qiáng)化的保護(hù)措施，使區(qū)內(nèi)的 自然資源 得到切 實(shí)的保護(hù)，另一方而通過(guò)旅游 度假 區(qū)的綠化可進(jìn)一步提高其生態(tài)質(zhì)量。對(duì)地區(qū)生態(tài)環(huán)境的有效保護(hù)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要條件。 可行性研究報(bào)告初步 結(jié)論 經(jīng)過(guò) 以上 分析論證， 該項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)具有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和豐富的資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)規(guī)模適當(dāng)，布局合理；項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)可靠，設(shè)備及材料供應(yīng)有保障；建設(shè)中采取的“三廢”治理措施得當(dāng)，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地環(huán)境造成污染。項(xiàng)目建成后能增加 XXX 市的旅游接待能力，促進(jìn)旅游休閑業(yè)的向前發(fā)展，推動(dòng)周邊 區(qū) 鎮(zhèn)乃至 XXX 市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。因此，該項(xiàng) 目的建設(shè)時(shí)十分必要的，也是完全可行的。 XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告 XXX 設(shè)計(jì)研究院 20 第 三 章 項(xiàng)目 建設(shè) 區(qū) 的 基本概況 自然概況 地理位置 XXX 位于 XXX 省的南部， 松嫩平原 東南緣， 松 花江 中游南岸。域跨東經(jīng) 125176。 42′ 130176。 10′ , 北緯 44176。 04′ 46176。 40′。北與 伊春市 毗鄰，東北與 佳木斯市 、 七臺(tái)河市 接壤，東南以 牡丹江市 為界，西南與 吉林 省 相連，西部接 大慶市 ，西北連 綏化市 。XXX 地勢(shì)平坦，平均海拔 151 米。山地占 34%，丘陵占 %，平原占 %。 氣候 氣象 XXX 屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候。冬長(zhǎng)嚴(yán)寒，多雪； 夏季涼爽宜人，為著名的避暑大城市。年降雨量 523 毫米，平均 溫度 ℃， 1 月均溫－ ℃， 7 月均溫 ℃。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 XXX 市 2021 年 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) 14%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè) 億，建筑業(yè) 363 億；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ::。2021年第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果市區(qū)生產(chǎn)總值 2061億 2560萬(wàn)， XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告 XXX 設(shè)計(jì)研究院 21 增長(zhǎng) %，第一產(chǎn)業(yè) 億，第二產(chǎn)業(yè) 825 億 3192 萬(wàn)，其中工業(yè) 489 億 5408 萬(wàn)，第三產(chǎn)業(yè) 1092 億 3468 萬(wàn)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 7:40:53。設(shè)有三個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告 XXX 設(shè)計(jì)研究院 22 第 四 章 市場(chǎng)分析與前景預(yù)測(cè) 定位原則 旅游產(chǎn)品市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確與否是關(guān)系到項(xiàng)目地旅游開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵，必須建立在對(duì) 項(xiàng)目地資源特性、品位、規(guī)模、市場(chǎng)客源需求以及地緣條件和區(qū)位優(yōu)勢(shì)等方面的科學(xué)、深入研究的基礎(chǔ)上。綜合上述分析，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則： （ 1）組合原則。從單體資源來(lái)看，本項(xiàng)目地的資源品味、景象優(yōu)美度和規(guī)模度都不算特別優(yōu)秀，要避免在市場(chǎng)上“單打獨(dú)闖”，應(yīng)與周邊互 補(bǔ)性旅游資源組合開(kāi)發(fā)，聯(lián)合推向市場(chǎng)。 （ 2）特色原則。特色是旅游地的 特殊本質(zhì) 和“特殊運(yùn)動(dòng)形式”。旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)必須做出自身鮮明的特色，一旦失去特色，就失去開(kāi)發(fā)的價(jià)值。因此，無(wú)論是在挖掘其自身優(yōu)勢(shì)，還是人工造景都應(yīng)突出“特色”二字。 （ 3）市場(chǎng)原則。旅游開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性投資，不是單純的公益性投資，經(jīng)濟(jì)效益是旅游企業(yè)追求的第一目標(biāo)，如果沒(méi)有經(jīng)濟(jì) 效益 企業(yè)就無(wú)法生存，也沒(méi)有存在的理由。因此，旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，取得滿意的經(jīng) XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告 XXX 設(shè)計(jì)研究院 23 濟(jì)效益。 開(kāi)發(fā)思路 依據(jù)項(xiàng)目地的資源特質(zhì)、資源 布置 的形態(tài)結(jié)構(gòu)、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立 本項(xiàng)目地的旅游開(kāi)發(fā)理念與模式。開(kāi)發(fā)理念為：以資源為依托，市場(chǎng)為導(dǎo)向的旅游開(kāi)發(fā)理念；開(kāi)發(fā)模式為：資源 市場(chǎng) 產(chǎn)品 市場(chǎng)。 從上述旅游客源分析可見(jiàn)，本項(xiàng)目地向性結(jié)構(gòu)以區(qū)域向性為主， 主要 吸引 XXX 市及周邊區(qū)市的游客。 從資源開(kāi)發(fā)利用的方式來(lái)看，本項(xiàng)目地應(yīng)以?shī)蕵?lè)性、參與性、休閑性旅游產(chǎn)品為特色，以 人工 資源為載體發(fā)展娛樂(lè)型、休閑型的旅游產(chǎn)品。 溫泉度假 區(qū) 六大經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式 盡管關(guān)于溫泉度假 區(qū) 開(kāi)發(fā)模式的研究總結(jié)還非常落后，但是中國(guó)的一大批先行的溫泉度假 區(qū) ，實(shí)際上已經(jīng)在多年經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，通過(guò)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新，取得了令人矚目的成功。主要有以下六大經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式： XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告 XXX 設(shè)計(jì)研究院 24 特色溫泉景區(qū)模式 —— “ 特色溫泉 +景區(qū) ” 所謂 “ 特色溫泉景區(qū) ” 模式，就是以創(chuàng)造獨(dú)具特色的溫泉泡浴景區(qū)來(lái)贏得市場(chǎng)的模式。這是溫泉度假 區(qū) 開(kāi)發(fā)最根本的模式，這類溫泉度假 區(qū) 規(guī)模不一定很大，但在一定程度上是在創(chuàng)造現(xiàn)代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、引領(lǐng)中國(guó)溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。其關(guān)鍵是運(yùn)用文化來(lái)包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗(yàn)型溫泉泡浴景區(qū) 。 溫泉會(huì)議中心模式 —— “ 溫泉 +會(huì)議休閑 ” “ 溫泉 +會(huì)議 ” 的 模式，是溫泉度假 區(qū) 最普遍也是最容易獲得成功的開(kāi)發(fā)模式，分為 “ 溫泉 +大型會(huì)議 ” 及 “ 溫泉 +中小型會(huì)議 ” 兩種模式。 其一， “ 溫泉 +大型會(huì)議 ” 模式。北京九華山莊無(wú)疑是最典 XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告 XXX 設(shè)計(jì)研究院 25 型的代表。它敏銳地看到了北京地區(qū)龐大的會(huì)議市場(chǎng)，充分利用溫泉的康體療養(yǎng)價(jià)值與休閑整合效應(yīng)，把溫泉與會(huì)議融合的文章做大，把商務(wù)會(huì)議作為最重要的一項(xiàng)服務(wù)來(lái)對(duì)待。建設(shè)完善的商務(wù)及會(huì)議設(shè)施（其會(huì)議室數(shù)量和規(guī)模令人震驚），配套專職會(huì)議接待部，以及滿足會(huì)議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、保健、體檢和購(gòu)物服務(wù)，再加之強(qiáng)有力的關(guān)系營(yíng)銷，使其最終成為京城當(dāng) 之無(wú)愧的 “ 溫泉會(huì)都 ” 。這種溫泉會(huì)都模式，通過(guò)大型會(huì)議會(huì)展與溫泉的結(jié)合，并圍繞會(huì)都來(lái)進(jìn)行各項(xiàng)配套建設(shè)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)，會(huì)議會(huì)展成為主角，溫泉成為了配角，但最終實(shí)現(xiàn)的是溫泉資源綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的巨大突破，是一種典型的創(chuàng)新模式，但其會(huì)議市場(chǎng)的龐大規(guī)模是支撐其成功的關(guān)鍵。 其二， “ 溫泉 +中小型會(huì)議 ” 模式。此種模式依托于中等城市或省會(huì)城市，主要利用溫泉的休閑養(yǎng)生價(jià)值吸引中小規(guī)模的團(tuán)體會(huì)議市場(chǎng)，是我國(guó)目前絕大多數(shù)溫泉度假 區(qū) 最基本的開(kāi)發(fā)模式。由于對(duì)市場(chǎng)規(guī)模、資源價(jià)值、資金投入、場(chǎng)地條件等因素的要求相對(duì)不高，也是最容易成功的開(kāi)發(fā)模 式。但是，此類開(kāi)發(fā)模式的最大問(wèn)題是競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，因此對(duì)溫泉度假 區(qū) 的主題定位、產(chǎn)品特色、經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)特別是以旅行社為主要渠道的營(yíng)銷實(shí)力提出了較高的要求，特別需要從一開(kāi)始就要進(jìn)行高水準(zhǔn)的策劃規(guī)劃。 溫泉休閑樂(lè)園模式 —— “ 溫泉 +運(yùn)動(dòng)游樂(lè) ” XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告 XXX 設(shè)計(jì)研究院 26 溫泉與運(yùn)動(dòng)游樂(lè)的結(jié)合，也是溫泉度假 區(qū) 最常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式之一。其核心是在溫泉泡浴的基礎(chǔ)上，通過(guò)發(fā)展?jié)M足旅游者體驗(yàn)性、參與性需求的運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目，有力提升溫泉度假 區(qū) 的整體吸引力，延長(zhǎng)游客停留時(shí)間甚至改善溫泉度假 區(qū) 的淡季經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，提高人均消費(fèi)水平，從實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的突破。 溫泉 康復(fù)基地模式 —— “ 溫泉 +康復(fù)療養(yǎng) ” 溫泉吸引市場(chǎng)最核心的本質(zhì)是健康養(yǎng)生，隨著社會(huì)上亞健康狀態(tài)人群的不斷加大，人們對(duì)于養(yǎng)生、康復(fù)的需求越來(lái)越大，把溫泉和康復(fù)療養(yǎng)結(jié)合起來(lái)，最能做成一項(xiàng)大產(chǎn)業(yè)。依托醫(yī)院、生命科學(xué)研究中心等機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮醫(yī)學(xué)、生命科學(xué)與健康管理的作用，結(jié)合現(xiàn)代理療手法的應(yīng)用，把溫泉的健康養(yǎng)生價(jià)值與日常的體檢、醫(yī)療、診斷、康復(fù)、療養(yǎng)、健身等等一系列手段深度結(jié)合，打造溫泉康復(fù)療養(yǎng)基地，完全可以做大溫泉健康養(yǎng)生的文章，獲得巨大效益。此類模式以全國(guó)四大康復(fù)理療中心、亞洲著名溫泉 —— 湯崗子溫泉療養(yǎng)院為代表 。 溫泉生態(tài)莊園模式 —— “ 溫泉 +生態(tài)農(nóng)莊 ” 此類模式以北京蟹島度假 區(qū) 為代表。按照 “ 溫泉生態(tài)莊園 ” 的模式，將溫泉資源與生態(tài)農(nóng)莊開(kāi)發(fā)有機(jī)融合，將實(shí)現(xiàn)雙重目標(biāo)： 一方面是有力發(fā)揮溫泉資源的延伸利用價(jià)值，以地?zé)釥I(yíng)造溫室，發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項(xiàng)目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，有助于 XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告 XXX 設(shè)計(jì)研究院 27 推動(dòng)生態(tài)農(nóng)業(yè)從單一的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)。另一方面，生態(tài)農(nóng)莊的建設(shè)有效地改善了溫泉度假 區(qū) 的休閑環(huán)境，更可以利用生態(tài)農(nóng)莊的設(shè)施載體，創(chuàng)造出極具特色的溫泉泡浴場(chǎng)所。以綠維創(chuàng)景設(shè)計(jì)的北京藍(lán)調(diào)莊園為例，通過(guò)溫室大棚的藝術(shù)化改造，成為溫泉泡浴中心的 核心場(chǎng)所，投資不大卻極具特色，形成溫泉與生態(tài)農(nóng)莊結(jié)合的典范。此種模式對(duì)于在非建設(shè)用地區(qū)域開(kāi)發(fā)溫泉度假 區(qū) 非常適用。 溫泉度假社區(qū)模式 —— “ 溫泉 +旅游地產(chǎn) ” 由于溫泉在健康養(yǎng)生與旅游休閑上的巨大價(jià)值，為房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了非常突出的優(yōu)勢(shì)，往往能夠以“ 養(yǎng)生休閑 ” 特色在地產(chǎn)市場(chǎng)上形成巨大的競(jìng)爭(zhēng)力，從而取得非常可觀的投資回報(bào)。因此， “ 溫泉 +旅游地產(chǎn) ” 模式成為全國(guó)絕大多數(shù)溫泉度假 區(qū) 最優(yōu)先考慮的開(kāi)發(fā)模式之一。 XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 開(kāi)發(fā)模式 定位 根據(jù)以上六種溫泉度假區(qū)的開(kāi)發(fā)模式分析， 本 次 XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 的 開(kāi)發(fā)模式定位為 “ 溫泉 +旅游地產(chǎn) ” ， 以地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)， 利用溫泉的休閑養(yǎng)生價(jià)值吸引 XXX 及周邊市區(qū) 中小規(guī)模的團(tuán)體會(huì)議市場(chǎng) ，從而 帶動(dòng) 旅游地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展。 客源市場(chǎng)定位 按照 “ 商品定位理論 ” ，營(yíng)銷產(chǎn)品的關(guān)鍵是尋找產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的定位，確定產(chǎn)品針對(duì)消費(fèi)者某方面需求的滿足， XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告 XXX 設(shè)計(jì)研究院 28 并據(jù)此確定產(chǎn)品所針對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)。本報(bào)告采用以消費(fèi) 群體 消費(fèi)水平為主、以消費(fèi) 群體 消費(fèi)規(guī)模為輔的定位原則來(lái)確定市場(chǎng)，從而完成市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目初期市場(chǎng)定位：以 XXX 本 市 的市場(chǎng) 為主， 以 城市的高收 入階層，以及中、高檔旅游團(tuán)隊(duì)和會(huì)議、商務(wù)客戶群體 作 為項(xiàng)目市場(chǎng)的 基本消費(fèi)群體 。 項(xiàng)目中期市場(chǎng)定位：由于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)培育工作的日趨成熟和產(chǎn)品的更新替代，則適時(shí)降低消費(fèi)者層次，擴(kuò)展消費(fèi)市場(chǎng)的角度，面對(duì) XXX 周邊地、市，例如 大慶、牡丹江等 城市 吸引潛在的 消費(fèi)群體。 基本客源市場(chǎng) 主要客源市場(chǎng)：來(lái)自于 XXX 本 市，數(shù)量可占到 80%； 擴(kuò)大客源市場(chǎng)：來(lái)自于 XXX 周邊 的大慶、牡丹江等市 ，數(shù)量約占 15%； 機(jī)會(huì)客源市場(chǎng)：來(lái)自于全國(guó)各地慕名而來(lái)的游客或途徑游客（含公差），約占 5%。 客源市場(chǎng)預(yù)測(cè) 未來(lái)客源市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)參 考了以下因素： 溫泉旅游度假 區(qū) XXX 國(guó)際溫泉旅游度假區(qū) 建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告 XXX 設(shè)計(jì)研究院