【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)建筑形態(tài)種類繁多，導(dǎo)致客戶層不統(tǒng)一，降低小區(qū)檔次。 8 別墅建 筑風(fēng)格千篇一律，無個性化體現(xiàn)。 營銷策略：自然風(fēng)貌完好，植被高大厚密，盡享“出門見水，推窗見綠”之自然的浪漫主義生活景致。 六、 SWOT 分析： 優(yōu)勢 劣勢 小區(qū)位于鄰郊，空氣質(zhì)量高 現(xiàn)房銷售 外立面顏色沉穩(wěn)，體現(xiàn)尊貴典雅。 建材采用一流的產(chǎn)品，品質(zhì)高 小區(qū)內(nèi)居住怡靜，只有 27 戶住戶，人流少 大戶型的設(shè)計，體現(xiàn)大氣和舒 適，身份的體現(xiàn) A、 B 型房有近 260 平方米的地下室，增加住戶活動區(qū)域 私家車庫有 2— 3 個庫眼 款式過于單調(diào)。 公共區(qū)域小，綠化過少。 周邊大環(huán)境及 商業(yè)配套差 景觀與產(chǎn)品不吻合 戶型過大，對客戶要求高 機會點 威脅點 在市場上倡導(dǎo)歐洲中古時期紳士文化的莊園別墅生活 在物業(yè)上要提高品質(zhì)，使業(yè)主享受到貴族的服務(wù)。 建立一支高品質(zhì)，高素質(zhì)的銷售團(tuán)隊。 要針對那些對現(xiàn)有建筑不屑一顧，追求高質(zhì)量生活的真正富人。 目前周邊別墅較多，競爭力強。 高檔品質(zhì)別墅在周邊還在不斷推出，對購房者有很大的比較。 無私家花園，不是真正意義上的別墅。 9 產(chǎn)品：發(fā)現(xiàn)沈陽英倫鄉(xiāng)村古典風(fēng)情 本項目位于沈陽蘇家屯區(qū)佟溝鄉(xiāng)櫻花街。 占地 4 萬平方米， 總建面？平方米。建筑密度： 容積率： 。 總戶數(shù) 27 戶。以英式都鐸風(fēng)格這樣一個標(biāo)志性的建筑猶如再現(xiàn)完美的英國生活版圖。 策劃核心：品質(zhì)是品位的體現(xiàn)，從無盡的細(xì)節(jié)中表現(xiàn)產(chǎn)品的品位 二、總體定位 溫莎莊園為沈陽唯一的英倫風(fēng)情別墅 英國古典藝術(shù)人文與現(xiàn)代的精神元素相結(jié)合 英國莊園風(fēng)情、高品質(zhì)無疑是本項目產(chǎn)品的合理定位。 在此大前提下所有的單體設(shè)置、環(huán)境營造、分級道路、會所定位都將以此為主題。 三、環(huán)境、景觀營造 環(huán)境塑造： ● 主題雕塑的設(shè)立 ● 建議在小區(qū)某處建一旱橋，連接人與自然的橋梁。 ● 主干道綠化 帶成為低灰塵、低分貝、親自然的第一道屏障。 ● 種植洋溢著生命活力的原生植物。 ● 設(shè)立休憩的涼亭，古樸粗獷的原木秋千。 ●社區(qū)背景音樂系統(tǒng)， 回家路上有貝多芬音樂相伴，是一種享受。 ● 社區(qū)設(shè)置鐵藝小品，道路燈光，點綴多彩生活。 從總體上來說景觀規(guī)劃為英式風(fēng)格的均衡化布局。社區(qū)不設(shè)有中心主體景觀，每一圍合景觀都有一個人文化主題，強調(diào)每個圍合的個性化。 可在景觀區(qū)域內(nèi)設(shè)置具有英式背景的雕塑作品。以“雕塑”這一個性化的語言為題，營造一個休閑及觀賞的環(huán)境。周圍遍植開花植物，使季節(jié)變化豐富此社區(qū)的色彩，也可栽植不同時令及 多樣性香花植物，提供嗅覺空間。形成原生態(tài)的景觀線是必須的，但應(yīng)結(jié)合沈陽的氣候特征和總體風(fēng)格，形成主題性的公園小品。 又可以卵石、洗石子及栽植組合表現(xiàn)英倫生活景觀的特別風(fēng)情。 整個社區(qū)的夜間照明設(shè)置，這是整個景觀是否在夜間也可以提供優(yōu)美且具實用性的關(guān)鍵，除了人性步道提供走道明亮的燈光外，還應(yīng)在區(qū)域的雕塑前設(shè)置投射燈，使雕塑的主體效果在夜間表現(xiàn)得比白天還要來得強烈。大小植栽旁的庭園燈，則使庭園空間更具柔和感。這樣一來，整個夜間所展現(xiàn)的感覺，反而會比白天來得豐富許多。 四、會所設(shè)置： 本項目的會所設(shè)置更多的意義在 于象征，除便民的日常配置之外，（如便利店、飯店）其余項目，特別是娛樂項目的選擇，應(yīng)更多的從體現(xiàn)業(yè)主身份的角度考慮。實用性并非是完全的絕對。 因為對于這一層次的客戶而言，休閑不是在社區(qū)里釣魚、打球，更多的可能是作短途或長期的旅行觀光，居家只是銷售家庭生活氛圍而已。因此體現(xiàn)身份是會所的主要功能。 五、單體設(shè)計 居住設(shè)計個性化： 10 雖然商業(yè)別墅考慮到設(shè)計費用的原因，不可能做過多的單體設(shè)計，但可以在大同的基礎(chǔ)上增加個性化的小異。如陽光室、庭院、鐵藝圍欄等，不僅增加室內(nèi)與室外的聯(lián)絡(luò)和住宅的呼吸感，也滿座了客戶的個性需求 。 庭院與環(huán)境相協(xié)調(diào)： 考慮到開放庭院的選用，可以適當(dāng)限制庭院個性的任意發(fā)揮，必須和總體環(huán)境保持一致，并做到均好性、層次感、識別性強、力求高貴感。 樣板房建議： 不要低估客戶的鑒賞力，因為只有得到他們的認(rèn)同，我們的產(chǎn)品才會占有最高市場份額。 交付后的保養(yǎng)要細(xì)致、全面，客戶都從細(xì)致處去發(fā)現(xiàn)問題，而正是這些細(xì)微處的積累給我們贏得談價格的機會。 智能化 一、周全的安保系統(tǒng) 第一重：周界防護(hù)系統(tǒng)，紅外線微波雙重報警 第二重：社區(qū)安保系統(tǒng)，全天候巡邏、定點查訊，電子巡更。 第三重：社區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，主要道路、各個盲點安裝 攝像探頭。 第四重：室內(nèi)智能防盜系統(tǒng)，訪客可視對講、門卡指紋識別裝置。 第五重：家庭報警求助系統(tǒng)，門磁、窗磁，安全感應(yīng)連線中央報警系統(tǒng)。 五重安保系統(tǒng)的設(shè)置彰顯本案非凡的品質(zhì)和開發(fā)商的超然用心。 二、家庭智能化 寬帶網(wǎng)入戶 社區(qū) BBS 公告牌設(shè)立 社區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng) 遠(yuǎn)程電子商務(wù) 策劃：為成功周全布局 一 企劃思路： 別墅作為生態(tài)型住宅的極限表現(xiàn)手法，其總體的效果應(yīng)該充分體現(xiàn)高擋生活的特質(zhì)。尤其在整體環(huán)境的風(fēng)格選定、分級道路系統(tǒng)設(shè)置、單體組團(tuán)方式、地形地貌的利用和改變、主要大型景觀的應(yīng)用、景觀體系的排布，會所功能 定位等方面必須在體現(xiàn)項目定位的同時，經(jīng)濟(jì)合理的汲取國際流行的建筑理念語匯，形成超越目前沈陽別墅市場的產(chǎn)品優(yōu)勢。 從本案產(chǎn)品定位上，隱然將總體規(guī)劃做了適切而主題鮮明的定位，在傳達(dá)英式貴族典雅富貴、皇室氣息的氛圍上，更為全案賦予了完美的創(chuàng)作靈感。 囿于一種現(xiàn)代解讀的形態(tài)，對于古典而厚重的皇室氣息及貴族生活向往，應(yīng)當(dāng)深入融合出現(xiàn)代精神和元素。將現(xiàn)實和未來展現(xiàn)一般具有時代前沿的當(dāng)代意識。由古典的底蘊帶入現(xiàn)代的進(jìn)取，并迎向未來的前衛(wèi)。在總體企劃方向上展現(xiàn)具有時代性、國際性的新意涵。從宏觀的國際眼界，突破太過單一而表 面的華麗，呈現(xiàn)一種富有又懂得謙遜的大家風(fēng)范。從物質(zhì)文明返樸于精神文明。通過英國藝術(shù)人文，穿透形而下的虛構(gòu)。既有建筑景觀營造總體生活，傳遞百年英式精致人文，同時散發(fā)源自貴族生活所蘊育的內(nèi)涵和特性。 二 企劃總精神 針對本案產(chǎn)品，客源定位，必須借由形象的總體建立。使產(chǎn)品獨特而鮮明的主題 11 風(fēng)格具有市場說服力，以引發(fā)有效客層高度關(guān)切及認(rèn)同。為達(dá)到具有的強烈說服力，廣告表現(xiàn)上應(yīng)跳脫一般性及地產(chǎn)廣告的單一模式和刻板的別墅訴求形態(tài)。通過對生活人文、建筑藝術(shù)、自然生態(tài)等基本別墅元素提煉，傳達(dá)給本案客源層。理性、知性、感性 的現(xiàn)代與古典的融合，將產(chǎn)品的創(chuàng)作價值及特殊賣點適切的表現(xiàn)于其具有的文化特質(zhì)上。 廣告總精神是產(chǎn)品價值傳播的靈魂。鑒于本案的產(chǎn)品思想和產(chǎn)品特質(zhì)，建議本案廣告總精神為： “ 27 樽極品席位 純正皇