【文章內容簡介】 的市場潛力和發(fā)展空間，單從價格來看，就從均價 2200 元左右現(xiàn)已升至 3400 元以 上 .如啤酒廠項目西臨的安泰水晶花園項目由剛開盤的 2600 元升至3800 元 ,商鋪起價為 8000 元 ,寫字樓起價 3000 元。而老城區(qū)附近周邊房地產(chǎn)項目也同樣受到市場的追捧。 政府近些年一直在擴建日照市，其目的也是在不斷吸引外來人口來日照投資、居住，希望借助外來人口的力量增加日照市的綜合競爭力。而 外地來日照的投資者大多為想移居日照。據(jù)有關資料顯示 ,來日照的投資者的投資方 式 80%是房地產(chǎn)行業(yè)。 綜上所述，我們認為雖然短時間內日照市的房地產(chǎn)行業(yè)會受到外部客觀條件的制約，但是其發(fā)展前景必將十分廣闊，而專業(yè)化規(guī)范操作、科學定位差異化經(jīng)營、樹立品牌意識將是日照市房地產(chǎn)企業(yè)目前規(guī)避市場風險的最佳辦法。 （ 3）項目 SWOT分析 （ strength）分析 該項目位于日照市中心位置，是規(guī)劃中的城市中央居住區(qū)，該項目同時瀕臨兩條日照市主要交通干道，交通便利，周邊生活配套設施極其完善。隨著該地區(qū)城市規(guī)劃不斷實施建設，周邊房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)日趨完善，可以預見該地段蘊藏巨大的增值潛力 及豐厚的利潤回報。 （ weakness）分析 ，前期市場宣傳投入成本較大。 ，質素參差不齊，本地高端客戶對項目認可度相對有所局限。 3. 周邊樓盤價位相對低廉，該項目初期價格優(yōu)勢不足 。 上述三方面原因在一定程度上制約了該項目的產(chǎn)品定位和短期經(jīng)濟效益。 （ opportunities）分析 目前日照市房地產(chǎn)市場整體開發(fā)結構不合理，產(chǎn)品同質化嚴重、大多地產(chǎn)項目開發(fā)過程中市場定位模糊，對市場研究不 透徹，跟風現(xiàn)象嚴重。業(yè)內缺乏壟斷性及領袖型企業(yè)，在經(jīng)營管理、營銷策劃、規(guī)劃設計等方面與國內發(fā)達地區(qū)還存在著較大的差距，同時由于國家相關調控新政的出臺實施，勢必會導致日照市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)重新洗牌，無論是投資者或自住者的風險意識和成本意識均發(fā)生了巨大的改變，更加趨于理性，同時隨著信息時代的來臨和經(jīng)濟的發(fā)展，我市高收入的年輕人群和外來商務人士不斷增加，他們對自身的居住條件和生活方式有著與發(fā)達城市同步的消費需求。另外，項目周圍具有“超級社區(qū)”的樓盤稀少，同時市場價位較高，留有較大的價格操作空間。是炒作“體驗全新城市中 心生活方式”概念的絕佳時機。 所以綜上所述，我們認為目前該項目開發(fā)機遇大于市場壓力，只要嚴格的依照市場規(guī)律，借鑒科學的項目管理經(jīng)驗，差異化經(jīng)營定位，合理規(guī)避政策風險，全員樹立品牌意識，相信該項目的開發(fā)推廣后， 一定會使開發(fā)商取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 （ threat）分析 由于次新市區(qū)、新市區(qū)板塊和石臼開發(fā)區(qū)板塊內的新增房地產(chǎn)開發(fā)項目均以陸續(xù)開盤銷售，有的項目已形成現(xiàn)房態(tài)勢，同時上述板塊中各個開發(fā)商大多有一定的市場開發(fā)經(jīng)驗和口碑基礎，項目間市場競爭激烈。目前屬于日照市房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)，這勢必會分 流擬開發(fā)項目的潛在客戶。 三 . 市場定位 （ 1）項目定位 房地產(chǎn)項目開發(fā)原則，必須要建立在了解客戶需求的前提下進行細分，抓住市場空白點，準確地進行定位。 我們建議該項目定位為： 1. 是日照市中高收入水平階層群體認可的未來城市中心生活區(qū)。 2. 是中高階層及商人眼中極富增值前景和高回報率的投資物業(yè)。 3. 是外地游客需求的性價比較高、能夠增值保值的休閑物業(yè)。 4. 是年輕高收入階層體現(xiàn)自由、時尚、成功首選的城市小巢。是中老年人認為較適合養(yǎng)老居住的老年公寓。 （ 2）品質定位 我們認為一個樓盤銷售的成功與否，并不在于品質的 高低，而在 于其品質檔次能否適合市場的實際需求，為突出該項目休閑、健康、安全、智能、便捷、人性化的全新城市中心居住生活理念，建議該項目提供以下配套設施： 1. 智能化安防門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控。 2. 有線電視 、電話光纖寬帶接入。 3. 商業(yè)部分規(guī)劃為國際連鎖休閑商務酒店（參考酒店：美國格林豪泰酒店）、休閑購物街區(qū)等特色商業(yè)業(yè)態(tài)。（以上定位要明確、可通過招商及合作來達成）以次奠定開發(fā)商高素質的品牌形象。 4. 針對不同客戶提供菜單式裝修服務（客戶與專業(yè)裝修公司簽約）。 該樓盤應該在外立面和公共空間設計上要貫徹精品意識，提升樓盤附加值， 通過美觀的外在形象帶動樓盤品質提升，力爭使該項目成為城市地標式建筑。 （ 3）客源定位 一．目標客戶： a. 日照市年收入在 8 萬元人民幣以上的中高收入家庭。 b. 項目用地周邊居民和小私營業(yè)主。 c. 投資者。 d. 內陸地區(qū)濱海城市置業(yè)人群。 e. 老年客戶。在老年公寓仍未長足發(fā)展時，一些需要享受城市便利的老人，會選擇市區(qū)帶電梯的一居項目。 f. 韓國及臺灣商人 二．目標市場： 日照市區(qū)、北京、上海、邯鄲、鄭州、淄博、齊魯石化、臨沂、東營、青島及魯中內陸城市。 （ 4）戶型及面積定位： 根據(jù)該項目客源定位，要求產(chǎn)品總價低，戶型靈活的特點，我們建議項目戶型應注重以下特點： 1. 高層產(chǎn)品主力戶型為二居室（面積控制在 70— 90 平米之間）多層產(chǎn)品主力戶型為三室兩廳一衛(wèi)（面積控制在 85119 平米之間）。 2. 盡量保持戶型均好性。 3. 盡量做到戶型方正、明廚明衛(wèi)。 4. 小戶型起居室與臥室之間隔斷可自由打通。 5. 部分戶型可考慮組合出售（聯(lián)體），以滿足市場不同需求。 6. 南向采用外飄窗，增大有效面積，冰箱及臥室衣柜位置盡量做到內凹設計，節(jié)省使用空間。 7. 充分考慮海景優(yōu)勢及賣點，在增加建安成本和售價增值間找到合理平衡點。 （ 5） 價格定位 高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低了，雖然能在相當短的時期內暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應銷售周 期內最高利潤的一個重要條件。 我們建議采用先外部因素調查，在了解目標客戶需求的前提下，結合市場競爭的實際情況，根據(jù)反饋信息，調整內部開發(fā)成本，制定了一個合理利潤的價格策略，根據(jù)客戶的消費心理盡量做到一戶一價，其結果既保證了消費者的利益，又使發(fā)展商取得了應有的經(jīng)濟效益。 四 . 規(guī)劃設計 （ 1）設計理念 設計是項目的靈魂，我們認為該項目規(guī)劃應注重建筑單體與周邊環(huán)境的有機融合，利用建筑小品和主題會所來提升項目品質，突出文化、健康、休閑的全新城市濱海生活理念。 項目內部規(guī)劃要遵循“人車分流”“動靜分區(qū)”“商住分離”的人性化設計理念，突出各自文化氛圍，尤其在小品景觀和各個節(jié)點區(qū)域，設置不同的交通通路進行人性化區(qū)分。 而在景觀設計上要充分考慮日照地區(qū)的自然氣候條件和未來物業(yè)管理運營成本，盡量在營造高品質文化氛圍的同時兼顧到實用性和經(jīng)濟性，降低開發(fā)和經(jīng)營成本，同時要規(guī)劃足夠的停車位 ，可考慮在部分沿街商業(yè)或裙樓屋頂做空中花園設計，增加綠化層次和項目賣點。 外立面風格應考慮海濱城市建筑的特點，充分體現(xiàn)簡約時尚靈動的國際現(xiàn)代建筑特色，同時在設計上要充分考慮本地區(qū)的氣候特點及 生活習慣，體現(xiàn)出人性化生活空間。使該項目成為日照市的一個耀眼的亮點，力爭成為日照市地標性建筑。 （ 2） 規(guī)劃數(shù)據(jù)及 技術經(jīng)濟指標 基本參數(shù)：用地面積： 189939 ㎡ ； 總建筑面積： 286000 ㎡ ， 其中：住宅面積： 255000 ㎡ ；商業(yè)面積 30000 ㎡ ，社區(qū)公建 面積： 1000㎡ 。 基本規(guī)劃思路：項目規(guī)劃以多層住 宅為主，適當布局少量高層住宅。沿街為商住綜合樓，由南向北規(guī)劃多層住宅 67（其中 5+1F型 12 棟， 6+1F 型 55 棟，北端規(guī)劃小高層 5 棟（ 11+1F），東面南面沿街底商為二層，北面為底商一層。 建筑結構設計意向：多層為異型框架拄混合結構，小高層為框架剪力墻結構，底商足部轉換，墻體主要采用孔型砌塊水泥磚；外墻 EPS 保溫材料柔性膩子普通涂料；內墻白水泥兩遍；屋面聚氨脂保溫 TS300 克兩層防水做法；上水采暖 PPR 管材，粉末噴白鑄鐵暖氣片，下水普通 PVC 管材；入戶合成防盜門，窗戶 80 型塑鋼料普通中空玻璃；多層混凝土 現(xiàn)場攪拌，小高層混凝土用商品混凝土。 工程造價計算參考數(shù)據(jù)：預算采用山東省 96 綜合定額三級取費，零工單價 19 元；鋼材均價 3400 元 /噸，袋水泥 260/噸，商混C25 單價 220 元每立