【文章內(nèi)容簡介】 21號安置點(diǎn)3標(biāo)段30450300正在征地拆遷10000開工8000主體工程完成60%7000完成安裝工程50%5150竣工3045032號安置點(diǎn)452247539正在基礎(chǔ)施工10965主體工程完成60%15000主體工程完工11720竣工4522441號安置點(diǎn)獨(dú)立商業(yè)8520正在征地拆遷3000開工5520工程竣工8520分計(jì)150000216753681445000408115700150000基礎(chǔ)配套設(shè)施1社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1496100完成拆遷，并開工建設(shè)1396完工并投入使用14962社區(qū)活動中心144550完成拆遷，并開工建設(shè)1395完工并投入使用14453街道辦事處61150完成拆遷，并開工建設(shè)561完工并投入使用6114派出所68250完成拆遷，并開工建設(shè)632完工并投入使用6825消防站960100完成拆遷，并開工建設(shè)860完工并投入使用9606電力通道3000800完成科技大道北段及生活大道電力通道建設(shè)800完成雪蓮大道及天源路西段電力通道建設(shè)800完成城市支路及天源路中段、東段電力通道建設(shè)600完成園區(qū)道路電力通道建設(shè)46207垃圾處理站4000500完成拆遷，并開工建設(shè)3500完工并投入使用4500分計(jì)121948008001650894412194土地整理1A地塊241747005報征并整理17169完成整理241742B地塊11750315報征并整理5662報征并整理5773完成整理117503C地塊226891284報征并整理12500報征并整理8905完成整理226894D地塊293721917報征并整理3375報征并整理13878報征并整理10202完成整理293725E地塊6538830報征并整理5708完成整理65386新增用地14600934報征并整理13666完成整理14600分計(jì)10912310171411563298124815109123合計(jì)投資4646657735103815793664200932939117六、可經(jīng)營性資產(chǎn)（一）可經(jīng)營性資產(chǎn)情況。該區(qū)域整理后，除出讓的土地外，可形成的部分經(jīng)營性資產(chǎn)，其中：加油站2個，加氣站1個（有規(guī)劃，尚未取得指標(biāo)），幼兒園5個（約13000平米），小學(xué)3個，中學(xué)1個，醫(yī)院2個，停車位3492個（地下3338個，地上154個），戶外廣告位，安置區(qū)除還房外剩余的經(jīng)營性資產(chǎn)約6000平米。（二）可經(jīng)營性資產(chǎn)運(yùn)作方式。將加油站、加氣站、幼兒園由項(xiàng)目公司代建，并享有10年的運(yùn)營權(quán)，運(yùn)營期滿后由市投資集團(tuán)公司按成本價回購或?qū)ν獬鲎?；停車位、戶外廣告牌、經(jīng)營性資產(chǎn)由項(xiàng)目公司享有10年的運(yùn)營權(quán)，運(yùn)營期滿后向市投資集團(tuán)公司移交；小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院由政府對土地進(jìn)行劃撥，土地劃撥價款作為項(xiàng)目土地整理成本進(jìn)行支付。（三）收益測算。在運(yùn)營期內(nèi)，按審慎性原則進(jìn)行測算，預(yù)計(jì)可獲得15195萬元的運(yùn)營收益（毛利，未來10年固定收益測算需考慮政策、風(fēng)險等多種因素而定）其中：加油站、加氣站3個，若能取得相應(yīng)建設(shè)指標(biāo)，加油站按200萬元/個/年利潤、加氣站按100萬元/個/年利潤估算，每年可獲利500萬元，10年共計(jì)可獲得5000萬元收益。幼兒園約13000平米，15年按10元/平米/月估算，610年按15元/平米/月估算，15年每年可獲得租金收益156萬元，610年每年可獲得租金收益234萬元，10年共計(jì)可獲得1950萬元租金收益。停車位3492個，15年按200元/個/月出租，出租率40%，610年按300元/個/月出租，出租率60%，15年每年可獲得租金收益335萬元，610年每年可獲得租金收益754萬元，10年共計(jì)可獲得5445萬元租金收益。經(jīng)營性資產(chǎn)約6000平米。15年按20元/平米/月估算，610年按30元/平米/月估算，15年每年可獲得租金收益144萬元，610年每年可獲得租金收益216萬元，10年共計(jì)可獲得1800萬元租金收益。區(qū)域內(nèi)形成的戶外廣告每年約100萬元，10年共計(jì)可獲利1000萬元。第二章 風(fēng)險分配基本框架按照風(fēng)險分配優(yōu)化、風(fēng)險收益對等和風(fēng)險可控等原則，綜合考慮政府風(fēng)險管理能力、項(xiàng)目回報機(jī)制和市場風(fēng)險管理能力等要素，在政府和社會資本間合理分配項(xiàng)目風(fēng)險。原則上按以下方式分配風(fēng)險：一、由政府方承擔(dān)的風(fēng)險承擔(dān)風(fēng)險：（1）土地獲取及征收風(fēng)險，因政府方原因?qū)е马?xiàng)目無法按計(jì)劃完成征收及土地獲取；（2）項(xiàng)目行政審批風(fēng)險，項(xiàng)目無法通過行政審批或政府審批時間過長，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)遲緩；（3）政治不可抗力，包括非因政府方原因且不在政府方控制下的征收征用和法律、稅務(wù)變更等；（4）非競爭性風(fēng)險，項(xiàng)目實(shí)施期內(nèi)，政府在臨近地區(qū)繼續(xù)規(guī)劃新區(qū)，導(dǎo)致同類項(xiàng)目競爭；（5）土地出讓風(fēng)險，整理土地可能出現(xiàn)拍賣價格過低、流拍、出讓資金收取困難等風(fēng)險；（6）支付風(fēng)險，例如政府違約或到期無力支付收益等風(fēng)險。應(yīng)對措施：（1）政府要與項(xiàng)目公司共同約定征收計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施，同時要按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，由項(xiàng)目公司參與征收補(bǔ)償工作，嚴(yán)格控制征收補(bǔ)償成本，若因政府方的原因，導(dǎo)致土地?zé)o法及時獲取，要制定合理的補(bǔ)償機(jī)制予以補(bǔ)償；（2）政府加大對項(xiàng)目各項(xiàng)行政審批的協(xié)調(diào)力度，保證項(xiàng)目能夠及時得到相關(guān)審批；（3）法律政策等發(fā)生重大變化，導(dǎo)致項(xiàng)目無法按約定繼續(xù)實(shí)施或收益無法保證時，制定合理的補(bǔ)償與退出機(jī)制；（4）由政府明確同一區(qū)域內(nèi)的競爭性項(xiàng)目不予審批，并做出非競爭性承諾；（5）由政府充分保障該區(qū)域的土地出讓指標(biāo)；（6）要明確項(xiàng)目資金的來源和支出專向特征，并建立相應(yīng)的資金專戶，同時將項(xiàng)目支付資金納入政府財政預(yù)算安排，保證項(xiàng)目基本利益。二、由項(xiàng)目公司承擔(dān)的風(fēng)險承擔(dān)風(fēng)險：（1）金融風(fēng)險，例如資金短缺、未如期完成項(xiàng)目融資、融資利率的變化等風(fēng)險； （2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營維護(hù)相關(guān)風(fēng)險，例如成本超支、工期變化、原材料供應(yīng)、技術(shù)質(zhì)量及移交資產(chǎn)不達(dá)標(biāo)的風(fēng)險等；（3）市場風(fēng)險，例如因市場環(huán)境、土地價格變化等導(dǎo)致的無法從政府獲得項(xiàng)目開發(fā)成本及收益的風(fēng)險等；