【文章內(nèi)容簡介】 36473923333957614737252718353900 . 511 . 522 . 533 . 544 . 51月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米2021250030003500400045005000550060006500元 / 平方米二手交易量 二手交易價格 從上圖可以看出，廣州市寫字樓三 級市場交易價格與二級市場價格相差較大，二手寫字樓成交量受價格影響較大?？傮w來說， 2021 年二手寫字樓成交量和價格波項目可行性 研究 報告 P. 9 動較大， 2021 年一季度二手市場也處于低迷狀態(tài)， 4 月開始市場有所回暖。 20212021 年 4 月廣州市寫字樓租賃市場情況 01020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米登記租賃面積 據(jù)統(tǒng)計顯示， 2021 年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場繼續(xù)快速增長，平均租金錄得%的年度增長。此結(jié)果可以在上圖得到驗證， 2021 年以來，廣州寫字樓租賃市場持續(xù)旺盛， 2021 年寫字樓總租賃面積達到了 萬平方米， 2021 年前四月份租賃面積為 萬平方米。 目前廣州甲級寫字樓主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，辦公配套完善，租賃價 100 元 /㎡〃 月以上。 廣州市 乙級寫字樓以 300 平方米以下的小單位為主，主要分布在環(huán)市路和東風路，租賃價約 80 元 /㎡〃 月 左右 。 2021 年廣州寫字樓市場小結(jié)及 2021 年展望 2021 年上半年廣州寫字樓市場保持迅速增長勢頭， 2021 年下半年及 2021 年一季度，受國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及雪災天氣的影響，寫字樓市場呈現(xiàn)出一定的低迷 在狀態(tài) ，成交量和成交價格都有一定程度的下滑。隨著各種不利影響因素的逐步削弱，廣州市國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展使 得寫字樓市場的復蘇成為必然。 預期 2021 年廣州經(jīng)濟繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，跨國公司和本地企業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將保持穩(wěn)定增長；不過 2021 年廣州寫字樓市場將面臨大量供應的局面，同時受國內(nèi)銀根緊縮政策等不利因素的影響，市場上整體租金水平將有一定壓力，空臵率難免有所上升。在競爭壓力下，品質(zhì)較次的寫字樓租金將有下調(diào)趨勢，而頂級寫字樓的租金則會繼續(xù)保持在高位，并且有可能進一步上漲。 項目可行性 研究 報告 P. 10 (2) 廣州動漫市場分析 動漫產(chǎn)業(yè) 目前 ， 廣州從事網(wǎng)絡游戲、動畫、漫畫的企業(yè)超過 120 家，從業(yè)人員 15,000 人左右，動漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過 100 億元（不含衍生產(chǎn)品），占全國動漫產(chǎn)值的 20%左右。而在原創(chuàng)漫畫領域，以漫友文化傳播機構為代表的龍頭企業(yè)在國內(nèi)同行中發(fā)揮著領頭羊的作用，整個漫畫書刊發(fā)行量約占全國市場的 30%。 廣州動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 2021年廣州市網(wǎng)游動漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達４７．５億元人民幣，從事網(wǎng)絡游戲、動漫業(yè)務的企業(yè)有７０家，從業(yè)人員１．２萬人左右。其中，動畫片制作和發(fā)行企業(yè)３０多家，網(wǎng)易、光通、世紀龍三家企業(yè)占據(jù)國內(nèi)市場３０％份額。同時廣州擁有漫畫企業(yè)１０家，各類漫畫組織、團體、學社２００多個。 2021 年， “YAC A 動漫拉闊廣州 06” 將首先在錦漢展覽中心拉開帷幕；而廣州 (國際 )動漫節(jié)暨 2021 年動漫網(wǎng)游嘉年華則將于 8月 5日至 8日在地鐵公園前站動漫星城舉行，本次活動將舉行中國首屆動漫模仿精英秀 。 國家批準廣州繼成都之后成為全國第二大掛牌的 “ 國家網(wǎng)絡游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 ” 。 2021 年， “ 國家網(wǎng)絡游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地廣州番禺園區(qū) ” 成立， 區(qū)內(nèi)共有各類動漫游戲企業(yè) 330 多家，其中產(chǎn)值上億元的企業(yè)就有 10 多家，從事動漫游戲產(chǎn)業(yè)的高端技術人才超過 1,000 人。在市場方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前番禺區(qū)的動漫游戲企業(yè)產(chǎn)品不僅占據(jù)了 50%的國內(nèi)市場份額，還大量銷往國際市場。據(jù)悉，在東南亞地區(qū)，凡是 2,000 平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產(chǎn)品。如今，番禺的動漫游戲產(chǎn)品已在國內(nèi)外有了一定的知名度， “ 番禺制造 ” 已成為國內(nèi)動漫游戲產(chǎn)業(yè)的名牌產(chǎn)品 。 2021 年， 廣州目前從事網(wǎng)絡游戲、動畫、漫畫的企業(yè)超過 120 家，從業(yè)人員 15,000 人左右，動漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過 100 億元（不含衍生產(chǎn)品），占全國動漫產(chǎn)值的 20%左右。而在原創(chuàng)漫畫領域，以漫友文化傳播機構為代表的龍頭企業(yè)在國內(nèi)同行中發(fā)揮著領頭羊的作用，整個漫畫書刊發(fā)行量約占全國市 場的 30%。 2021 年， 眾多動漫、網(wǎng)游開發(fā)商紛紛投巨資進入廣州，黃埔、天河軟件園相繼成為廣州動漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)的重要研發(fā)基地，集研發(fā)及設計動漫衍生產(chǎn)品于一體，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的動漫節(jié)目， 全國首家以動漫為主題的青年創(chuàng)業(yè)基地 “ 青年動漫特區(qū) ” 也在廣州市青年宮成立，吸引了眾多卡通工作室、漫畫社等近 50 個青年動漫社團與機構進駐創(chuàng)業(yè)。 項目可行性 研究 報告 P. 11 動漫交易市場 2021 年，廣州“國家網(wǎng)絡游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”地位的建立，給廣州市動漫市場帶來巨大的商機。 2021 年在廣州舉行的 “ 廣州（國際）動漫節(jié)暨 2021 動 漫網(wǎng)游嘉年華 ” 活動，四天迎客超過 12 萬人次，超旺的人氣讓業(yè)界再次感受到廣州動漫產(chǎn)業(yè)的美好前景 。 目前，廣州已建或在建的大型動漫交易場所 3 家，具體情況如下： 天河北龍口東動漫商城 該動漫主題商城位于 “ 廣州軟件信息廣場 ” ，靠近年底通車的地鐵三號線五山站，首層面積為 1,600 平方米，二層面積 1,800 平方米。間隔方面以八九平方米至 20多平方米的面積為主，另外有少量 60 多平方米的鋪位。租金方面首層平均為 200多元 /平方米 /月；二層平均租金則為首層的三分之一左右。 該動漫主題商城客戶群以原創(chuàng)動漫、網(wǎng)游以及周 邊產(chǎn)品的商家為主 ，同時 還增加了版權貿(mào)易這一環(huán)節(jié)，通過該商城可以把國外的原創(chuàng)卡通在國內(nèi)生產(chǎn)、國外卡通片在國內(nèi)享有播放權等。 動漫星城 位于人民公園南廣場地下的 “ 動漫星城 ” ，兼享中山五路公交和公園前地鐵站這兩大地面、地下交通樞紐，毗鄰北京路步行街，占據(jù)了廣州城市、交通以及商業(yè)核心地帶。 動漫 星城 總 投資 6 億元 ， 建筑面積 3 萬平方米，使用面積 2 萬平方米 。 動漫大廈 目前， 廣州正在建設規(guī)模為 15 萬平方米、可容納 50 家以上企業(yè)的動漫大廈，廣州市越秀區(qū)也在打造一個動漫網(wǎng)游為主體、面積達 20 萬平方米左右、長約 3 公 里的創(chuàng)意大道，為更多動漫名家落戶廣州服務。 動漫市場分析小結(jié) 廣州動漫產(chǎn)業(yè)是全國動漫產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，目前在國內(nèi)的市場份額占到 20%。2021 年國家出臺的 《關于推動我國動漫產(chǎn)業(yè)若干意見》 ，更是為廣州動漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來契機，預計到 2021 年，廣州動漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達到 180 億元。因此，在廣州現(xiàn)有的動漫產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展環(huán)境下，加上政府的大力支持與推動，廣州動漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景良好。 廣州動漫產(chǎn)業(yè)基地地位的進一步鞏固，“動漫之都”知名度的益日提高，也將為廣州動漫交易市場帶來巨大商機。 項目可行性 研究 報告 P. 12 三 專業(yè)市場板塊分析 1 辦 公物業(yè)市場板塊分析 目前廣州的寫字樓物業(yè)市場主要分為三大板塊，一是以珠江新城為核心的廣州新CBD 商務圈，二是 以天河北為中心的天河商務圈，三是越秀區(qū)內(nèi)環(huán)市路、東風路和中山路為軸線的老城區(qū)辦公商務圈。 區(qū)域 區(qū)域特征 區(qū)域主流客源 檔次 代表項目 中山路商務區(qū) 老城商業(yè)旺區(qū) 商業(yè)帶來的貿(mào)易代理、服務咨詢中小企業(yè)等 主要乙級，個別甲級 電信廣場、中華國際中心、捷泰廣場 東風路商務區(qū) 老城商務集中區(qū)，東風路交通快捷 政府帶動的關聯(lián)企業(yè)有、貿(mào)易、咨詢等企業(yè)，客源主流中小企業(yè) 主要乙級，個別甲級 廣發(fā)大廈、粵海集團大廈、錦城大廈、健力寶大廈 環(huán)市路商務區(qū) 老城成熟的商務中心區(qū)，周邊高星級酒店、高級商業(yè)等配套集中 涉外（金融、咨詢、貿(mào)易、銷售代理）機構集中區(qū) 主要甲級，準甲級， 廣東國際大廈、好世界廣場、世貿(mào)中心大廈 天河北商務區(qū) 目前廣州最成熟的高檔商務區(qū)中心 國際型（領事館、金融、貿(mào)易、科技）和國內(nèi)知名企業(yè)聚集 甲 A 級 財富廣場、中信廣場、新創(chuàng)舉等 珠江新城 CBD CBD，高檔商務氛圍逐漸成熟 政府相關機構（海關、檢察院等）、集團企業(yè)總部，金融等 甲 B 級為主，甲A 級數(shù)量不斷增多 華普廣場 、富力科訊、富力盈隆 珠江新城 CBD 珠江新城 CBD 最早規(guī)劃于 1992 年，由于當時廣州的辦公物業(yè)市場尚集中在越秀、XX 等老城區(qū)，限于當時的市場容量，珠江新城的寫字樓物業(yè) 未獲得發(fā)展機遇。廣州政府于 2021 年重新對珠江新城 CBD 進行規(guī)劃定位， 用地面積約 平方公里，規(guī)劃居住人口 18 萬，提供就業(yè)崗位 30 萬個。 其 定位為廣州 21 世紀中央商務區(qū)的核心 商務金融辦公區(qū) ，及 華南區(qū)最重要的金融中心區(qū)域，成為金融企業(yè)的聚居地 。 根據(jù)廣州城市總體規(guī)劃，到 2021 年珠江新城中央商務區(qū)將基本建成體現(xiàn)廣州城市形象的標志性區(qū)域，珠江 新城交通網(wǎng)絡及鐵路系統(tǒng)，地鐵 3 號線、 5 號線、環(huán)市路商務區(qū)域 東風路商務區(qū)域 中山路商務區(qū)域 天河北高檔商 務區(qū)域 珠江新城 CBD 項目可行性 研究 報告 P. 13 地下輕軌，至 2021 年，全市將建成 9 條地鐵線路，總長達 255 公里。 珠江新城 CBD 的寫字樓物業(yè)在 2021 年開始 推向市場，由于當時該區(qū)域的辦公物業(yè)尚處于起步階段，故租金比天河北商圈和越秀區(qū)租金低，但隨著 2021 年大量甲級寫字樓的落成，及交通、商業(yè)配套設施的逐步 改 善，和政府優(yōu)惠政策的扶持，大量的優(yōu)質(zhì)客戶開始從天河北，越秀區(qū)等傳統(tǒng)的商圈搬遷到珠江新城，使珠江新城的寫字樓租金全面超越天河北和越秀，成為 廣州寫字樓市場的熱點區(qū)域。 主力客戶 目前珠江新城 辦公物業(yè)的客戶為 大型企業(yè)區(qū)域總部， 如房地產(chǎn)公司總部大樓、交通集團、煙草集團公司總部大樓 ； 金融機構：世界 500 強和國有金融、銀行、保險、證券公司 ； 政府機構：國稅、地稅、省檢、省計廳。 這些都是甲級寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。 規(guī)模 目前珠江新城在建寫字樓總建筑面積約為 萬平方米，相當于目前天河區(qū)和越秀區(qū)甲級寫字樓總存量的總和。未來 3 年珠江新城約新增 200 萬平方米的寫字樓物業(yè)，其中 70 萬平方米為甲級寫字樓，由于 2021 年甲級寫字樓供應較少，租賃成交將主要以消化一批 2021 年新交付使用的甲級寫字樓為主。 租金 目前珠江新城寫字樓的 平均租金約為 150 元 ~160 元 /平方米每月，屬于廣州寫字樓市場的最高水平 。 優(yōu)勢 片區(qū)定位高，商務形象好，已形成不錯的商務氛圍，且有政府的配套政策支持，未來將有多項大型政府配套工程在該區(qū)落成，進一步提高片區(qū)形象，吸引甲級寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。 不足 目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套略顯不足，沒有大型 購物中心，目前僅靠黃埔大道與廣州大道兩條城市主干道與外界連接，這兩條主干道在上下班高峰期交通非常擁堵，給進出珠江新城造成了不便，而片區(qū)內(nèi)軌道交通要待 09 或 10 年才能建成，目前來看片區(qū)的交通配套有所不足。 項目可行性 研究 報告 P. 14 天河 商務圈 天 河商務圈以天河北寫字樓群為核心，是目前廣州市最成熟的辦公區(qū)域，也是廣州主要的甲級寫字樓商圈。 片區(qū)的定位為廣州市的中央商務區(qū)， 區(qū)內(nèi)配套成熟，不僅有數(shù)量眾多的住宅物業(yè)， 而且還有正佳廣場，宏城廣場，天河城廣場等大型的集中商業(yè)， 以及數(shù)量眾多的臨街商業(yè)及飲食配套 ，此外還有大型公建配套設施如天河體育中心，購書中心等 。交通配套方面，軌道交通發(fā)達，除鄰近廣州火車東站外，地鐵 3 號線連接片區(qū)， 區(qū)內(nèi)也有眾多的公交線路經(jīng)過 。 天河商務圈的發(fā)展 是廣州市寫字樓物業(yè)市場整體升級和東移的結(jié)果。老城區(qū)土地供應的限制，寫字樓檔次的不足， 迫使廣州主要的寫字樓商圈從越秀、 XX 等老城區(qū)向當時土地供應較多，且商業(yè)配套較好的天河區(qū)轉(zhuǎn)移。經(jīng)過 10 多年發(fā)展，天河商 務 圈以其高端的定位（中央商務區(qū)）和完善的配套設施成為廣州市商務辦公氛圍最濃厚，甲級寫字樓最集中，也是廣州最重要的商務辦公片區(qū)，吸引了大批國內(nèi)外的大中型企業(yè)進駐。 主力客戶 國內(nèi)外大中型企業(yè)，跨國企業(yè)，港資、臺資企業(yè) 租金與售價 目前 天河商圈寫字樓物業(yè) 因物業(yè)檔次不同而租金和售價都有所差異。天河北的甲級寫字樓如中信廣場，大都