【文章內(nèi)容簡介】 會福利服務(wù)中心 屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費減免、金融支持方面得不到相應的優(yōu)惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)，開發(fā)商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等 一系列問題。由于以上原因，老年社區(qū)運營需應遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。 投資額大、資金回收期長 。農(nóng)村社會福利服務(wù)中心項目不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。 21 另外 農(nóng)村社會福利服務(wù)中心 的租售方式比一般住宅更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年 服務(wù)中心 則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人 入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此 服務(wù)中心 的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。 市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺 。 國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公 寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 所謂 農(nóng)村社會福利服務(wù)中心 是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機構(gòu)中，好多名為 福利中心 、養(yǎng)老 22 院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和 服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。 就中國而言，現(xiàn)有 42020多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足 100 萬人，還不到目前中國 億老年人的 1％。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠遠不能滿足老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠地較少。 所以農(nóng)村社會福利服務(wù)中心建設(shè)項目市場前景廣闊。 23 第 四 章 、項目主要建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 工程 土建 5400 平方米，其中社會福利服務(wù)中心主體工程土建 5000平方米，包括服務(wù)中心客房 3900平方米，辦公室 300 平方米，活動室 100 平方米，食堂 150 平方米，閱覽室 100 平方米，衛(wèi)生室 50 平方米，康復保健室 100平方業(yè)，浴室 100 平方米，衛(wèi)生間 4 個計 160 平方米，庫房 40 平方米；附屬設(shè)施土建 400 平方米，包括鍋爐房 150 平方米，車庫 50 平方米，警衛(wèi)室 50 平方米，配電室 30 平方米，庫房120平方業(yè)。圍墻 1000 延米，道路 500 米，庭院硬化，環(huán)境美化綠化，門球場，涼亭建設(shè)和 供排水設(shè)施建設(shè)。購買設(shè)備176 臺（套）。征地 40 畝。接待服務(wù)老年人 260人。 24 第 五 章 、技術(shù)方案 建設(shè)標準 則 。 為適應我國社會人口結(jié)構(gòu)老齡化，使建筑設(shè)計符合老年人體能心態(tài)特征對建筑物的安全、衛(wèi)生、適用等基本要求，制定本規(guī)范。本規(guī)范適用于城鎮(zhèn)新建、擴建和改建的專供老年人使用的居住建筑及公共建筑設(shè)計。 出入口 老年人居住建筑出入口，宜采取陽面開門。出入口內(nèi)外應留有不小于 。 老年人建筑出入 口門前平臺與室外地面高差不宜大于 ，并應采用緩坡臺階和坡道過渡。 3 、 出入口頂部應設(shè)雨篷；出入口平臺、臺階踏步和坡道應選用堅固、耐磨、防滑的材料。 老年人公共建筑，通過式走道凈寬不宜小于 。 老年人出入經(jīng)由的過廳、走道、房間不得設(shè)門坎，地面不宜有高差。 通過式走道兩側(cè)墻面 φ40 50mm的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距 40mm；走道兩側(cè)墻面下部應設(shè) 0． 35m高的護墻板。 、 樓梯 25 年人居住建筑和老年人公共建筑，應設(shè)符合老年體能心態(tài)特征的緩坡樓梯。 老年人使用的樓梯間，其樓梯段凈寬不得小于 1． 20m。 緩坡樓梯踏步踏面寬度，居住建筑不應小于 300mm，公共建筑不應小于 320mm；踏面高度，居住建筑不應大于150mm，公共建筑不應大于 130mm。踏面前緣宜設(shè)高度不大于3mm 的異色防滑警示條，踏面前緣前凸不宜大于 lOmm。 居 室 老年人居住建筑的起居室、臥室，老年人公共建筑中的療養(yǎng)室、病房，應有良好朝向、天然采光和自然通風，室外宜有開闊視 野和優(yōu)美環(huán)境。 老年住宅起居室使用面積不宜小于 14 平方米，臥室使用面積不宜小于 10 平方米。矩形居室的短邊凈尺寸不宜小于 。 廚 房 老年住宅應設(shè)獨用廚房； 服務(wù)中心 除設(shè)公共餐廳外，還應設(shè)各戶獨用廚房；老人院除設(shè)公共餐廳外，宜設(shè)少量公用廚房。 供老年人自行操作和輪椅進出的獨用廚房，使用面積不宜小于 ，其最小短邊凈尺寸不應小于 。 老人院公用小廚房應分層或分組設(shè)置，每間使用面積宜為 ～ 。 26 衛(wèi)生間 服務(wù)中心 應設(shè)緊鄰臥室的獨用衛(wèi)生間，配置三件衛(wèi)生潔具，其面積不宜小于 。 應分別設(shè)公用衛(wèi)生間、公用浴室和公用洗衣間。托老所備有全托時，全托者臥室宜設(shè)緊鄰的衛(wèi)生間。 陽 臺 老年人居住建筑的起居室或臥室應設(shè)陽臺，陽臺凈深度不宜小于 。 老人療養(yǎng)室、老人病房宜設(shè)凈深度不小于 陽臺。 陽臺欄桿扶手高度不應小于 ，寒冷和嚴寒地區(qū)宜設(shè)封閉式陽臺。頂層陽臺應設(shè)雨篷。陽臺板底或側(cè)壁，應設(shè)可升降的晾曬衣物設(shè)施。 窗 老年人建筑公用外門凈寬不得小于 。 老年人住宅戶門和內(nèi)門 (含廚房門、衛(wèi)生間門、陽臺門 )通行凈寬不得小于 0． 80m。 、 室內(nèi)裝修 老年人建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在 。 項目建設(shè)條件 地理位置、地點、地勢 27 建設(shè)地點 選擇在 吉林省通化縣快大茂 鎮(zhèn) 大都嶺村二組西山， 位于縣城快大茂鎮(zhèn) 西南部 公里處，場址座北朝南，占地 40 畝，東鄰 通化宏泰水泥制品有限公司，西為快大茂鎮(zhèn)大都嶺村二組西山林地，南居鶴大線公 路，北居快大茂鎮(zhèn)大都嶺村二組西山林地 ； 場址 地勢平坦，土質(zhì)為砂壤土，非常適宜建設(shè)用地。 南 距 鶴大線公路 100 延米 ， 通灌鐵路 2020米，北距通丹高速公路 500 米 ， 交通極為便利，又不在主要公路延線。 建筑用的砂石和水源及為便利 ，方便項目建設(shè) 。 土壤和氣候條件 主要氣候條件為氣候溫和，年平均氣溫 ℃，最冷為1 月上旬，最低 氣 溫為 39℃；最熱為 7 月上旬，最高氣溫℃，年積溫 2680℃，有效積漸 2630℃，無霜期 130150天，年降雨量 720900毫米。 項目規(guī)劃與布局 項目規(guī)劃與布局。 服務(wù)中心 占地面積為 26680 平方米 ，折 畝 ；主門（人流）設(shè)在項目 南 側(cè)，整個項目由 服務(wù)中心主樓，服務(wù)中心附屬設(shè)施、庭院硬化、綠化美化、休閑健身廣場、門球場 等 功能 區(qū) 組成 。 項目樓房與樓房之間 最低留有 8 米的間距。本項目建設(shè)面積為 5400 平方米，除樓房與樓房之間、 以 及運輸 道路的地方是水泥地面外，其它地方均建成草坪或花池綠地，綠地面積 達到總占地面積 30%以上。 各主要建（構(gòu)）筑物的建筑特征和結(jié)構(gòu)類型 如下： 28 主要建（構(gòu)）筑物明細表 序號 工 程 名 稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)面積（平方米） 單位造價（元） 單項 工程投資額 （萬元） 結(jié)構(gòu) 1 服務(wù)中心主樓土建 5000 磚混 辦公室 新建 300 30． 0 磚混 活動室 新建 100 磚混 食堂 新建 150 磚混 閱覽室 新建 100 磚混 衛(wèi)生室 新建 50 磚混 康復保健室 新建 100 磚混 浴池 新建 100 磚混 衛(wèi)生間 新建 160 磚混 庫房 新建 40 磚混 服務(wù)中心房間 新建 3900 1000． 0 磚混 2 服務(wù)中心附屬設(shè)施 400 磚混 鍋爐房 新建 150 磚混 車庫 新建 50 磚混 警衛(wèi)室 新建 50 磚混 配電室 新建 30 磚混 庫房 新建 120 磚混 合計 5400 29 第 六 章 、總圖運輸與公用輔助工程 給水工程 本項目全年總用水量為 12800噸，日用水量 。 其中： 生活用水 12020噸 ； 生產(chǎn)輔助用水 800 噸 ； 在項目服務(wù)中心主體工程的東南部打深水井一處，并在場區(qū) 外 圍和 建筑物 內(nèi)部縛設(shè)供水管網(wǎng)和消防用水管網(wǎng)，日共水量可達到 50噸以上，完全可以滿足 項目 需要。 供熱工程 項目 總供熱面積為 5400 平方業(yè)，新增容量 3 噸供熱鍋爐一座，并按 照環(huán)保“三同時”的要求，供熱鍋爐配備安裝消音、除塵和防火裝置。 供電 本項目觀測用電、動力用電和生活用電總裝機容量不超過 50KW，年用電量在 左右，要分別設(shè)置弱電系統(tǒng)、業(yè)務(wù)用電、動力系統(tǒng)，按國家有關(guān)綜合布線標準要求，各系統(tǒng)獨立布線，管線集中暗設(shè)，安全 穩(wěn)定。接入城市統(tǒng)一供電管網(wǎng)。 在主體工程東南側(cè)需安裝 50KVA 一座，可以滿足工程供電需要。 排水 污水通過市政排水管網(wǎng)統(tǒng)一達標排放。 30 場地美化綠化 根據(jù) 農(nóng)村社會福利服務(wù)中心 建設(shè)標準要求和工作環(huán)境實際情況，在主體工程土建完工以 后， 在 院內(nèi)以 休閑健身 場 為中心，除留有必要 有休閑活動場地 進行 硬化地面 處 ， 其他地點 均 以樹木、綠地和花卉為主進行綠化， 中心 內(nèi)綠化面積占局內(nèi)占地面積的 25%～ 30%以上，建成院內(nèi)整潔、環(huán)境優(yōu)美的花園式 服務(wù)中心 。 31 第 七 章 、 環(huán)境 影 響評價 編制的依據(jù)和標準 污水排放執(zhí)行《污水綜合排放標準》 GB897896 二級標準 煙塵排放執(zhí)行《鍋爐煙氣排放標準》 GWPB31999 噪聲控制執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》 GB1234896 廢渣排放執(zhí)行《工業(yè)“三廢”（廢渣） 》排放標準。 環(huán)境影響評價與冶理 施工期環(huán)境污染源 施工：本項目擴建工程啟動后，場地平整、地面設(shè)施建設(shè)、廠房內(nèi)部裝修等做業(yè)中，將使用大量的施工作業(yè)設(shè)備和機械，主要有挖土機、翻斗裝卸機，混凝土攪拌機、卡車、吊車、電鋸等將產(chǎn)生較大的施工噪聲，常用施工機械噪聲在80— 105dB（ A）左右，具有噪聲高、無規(guī)則等特點。在基礎(chǔ)施工階段，打樁機等機械產(chǎn)生的非連續(xù)噪聲，聲壓級可達到110 dB（ A）。 建筑廢物：基建過程中產(chǎn)生建筑垃