【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 費(fèi)的把控，成為郊區(qū)項(xiàng)目能否成功銷售的關(guān)鍵因素。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 阿克蘇 市 GDP 連續(xù)多年保持穩(wěn)步 增長(zhǎng)勢(shì)頭，目前， 阿克蘇 人均建筑面積為 22 平方米， 人均居住面積約在 17 平阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 21 米 ，離 “ 人均居住面積 25 平方米 ” 的小康居住水平仍有 一定 差距， 按 25 萬(wàn)城市人口計(jì)算，達(dá)到人均 25 平方米居住面積（建筑面積 32 平米）的要求，還要增加近 250 萬(wàn)平方米的住宅面積，按十年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，每年需要新增住宅 25 萬(wàn)平米，開發(fā)潛力仍很巨大 。 土地供應(yīng)減少和土地儲(chǔ)備匱乏，房?jī)r(jià)提升以成必然 隨著土地供應(yīng)的減少和開發(fā)商土地儲(chǔ)備更趨匱乏，發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)方面更趨于理性，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希望以此提高產(chǎn)品附加值，來(lái)獲取合 理回報(bào) 。 土地成本在房?jī)r(jià)中所占的比例也將進(jìn)一步提高，在這種情況下，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應(yīng)量偏緊影響，價(jià)格 將 繼續(xù)上漲。 當(dāng)然，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，也不可忽視房屋結(jié)構(gòu)性過剩 ， 導(dǎo)致部分房?jī)r(jià)下跌的可能 。 例如商業(yè)和高層的嚴(yán)重過剩，必將導(dǎo)致價(jià)格下跌 ， 而郊區(qū)大型項(xiàng)目的出現(xiàn)和過度開發(fā)，也將導(dǎo)致部分郊區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn) 大量空置和 價(jià)格波動(dòng)。 住宅郊區(qū)化顯現(xiàn) 從范圍上看， 阿克蘇 的住宅地產(chǎn)已開始從市區(qū)向市郊、 周邊 推移 。 規(guī)模大、規(guī)劃好、配套完善等特點(diǎn)預(yù)示著郊阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 22 區(qū)開發(fā)正在全面升級(jí)。隨著 城市規(guī)模的擴(kuò)張 ，郊區(qū)住宅也 不再局限于 低收入階層 第 一 居所的范疇，正逐步拉近郊區(qū)與城里的距離， 個(gè)別高品質(zhì)項(xiàng)目 有挑戰(zhàn)城區(qū)樓盤、爭(zhēng)奪 高收入階層 的勢(shì)頭。 當(dāng)然受城市配套設(shè)施和生活便利性影響，城郊項(xiàng)目整的供應(yīng)量不宜過大，開發(fā)應(yīng)循序漸進(jìn)，否則很容易出現(xiàn)過剩。 商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過剩的局面短期內(nèi)很難改觀 從現(xiàn)階段阿克蘇商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量對(duì)比，顯然處于嚴(yán)重過剩狀態(tài)，銷售率不足 25%，出租率不足 50%，如此多的問題嚴(yán)重制約商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)一步開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，從短期看這種局面不會(huì)改善 。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看至少仍需要 3— 5 年的時(shí)間對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行消化和功能調(diào)整，商業(yè) 房地產(chǎn)才可能迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。 第三部分、項(xiàng)目概況 3． 1 宗地位置 本案位于阿克蘇市中心，北部與團(tuán)結(jié)路相臨，東與塔北路相臨，東南部與文化路相臨（局部區(qū)域毗鄰阿克蘇青松阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 23 塔里木房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的健康佳園小區(qū)），西南與健康路相臨，西側(cè)與環(huán)南路相臨。 3． 2 宗地現(xiàn)狀 該地塊五面臨街，地勢(shì)東高西低、北高南低。整個(gè)地塊以土丘分割為兩個(gè)主要部分。其中東部地塊總面積 280畝，現(xiàn)用地性質(zhì)為維族墓地。西部地塊總面積 289 畝，其中沿團(tuán)結(jié)路為商業(yè)門面，沿環(huán)南路為商業(yè)和居住用房，其余區(qū)域主要是土木結(jié)構(gòu)的平房，地 塊南端有果園一座。 現(xiàn)有居民主要包括維族的原住民、外來(lái)流動(dòng)人口、農(nóng)技校及民政低保戶，土地分屬于民政局、農(nóng)技校、一桿旗和菜大隊(duì)等。其中除民政局管理的低保戶住房和農(nóng)技校住房為公有住房外，其余住房均屬個(gè)人所有。 3． 3 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 交通狀況 本案四面臨街，與城市主動(dòng)脈連接，交通出行十分便利。其中塔北路和團(tuán)結(jié)路是未來(lái)市政規(guī)劃的“五縱四橫”的主路網(wǎng)，連接城市東西南北。城市主要配套設(shè)施均在本案 1500 米范圍內(nèi)，步行、乘坐工交或的士都十分便利。 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 24 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)四個(gè)主要的出入口，從小區(qū)中心到每個(gè)出入口 的距離都在 500 米以內(nèi)，方便居民進(jìn)出社區(qū)。 客運(yùn)站近在咫尺，塔北路可直達(dá)火車站，距本案約 8 公里，團(tuán)結(jié)路東行 10 公里可直達(dá)機(jī)場(chǎng)。 教育 本案西臨的健康路是阿克蘇知名的教育、醫(yī)療一條街，阿克蘇重點(diǎn)中學(xué)區(qū)二中（現(xiàn)更名為四中）與本案隔街相臨，區(qū)一中、農(nóng)一師二中、市二小、農(nóng)一師二小、農(nóng)一師技校、師范學(xué)校、地區(qū)教育學(xué)院等知名學(xué)校均在本案 1500米范圍內(nèi)。 醫(yī)療 阿克蘇地區(qū)醫(yī)療設(shè)施最為先進(jìn)，醫(yī)療水平一流的地區(qū)第一人民醫(yī)院、農(nóng)一師醫(yī)院、農(nóng)一師衛(wèi)生防疫站、農(nóng)一師建安總公司醫(yī)院均與項(xiàng)目毗鄰。 大型購(gòu) 物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 金橋商貿(mào)城、金橋小商品城、金橋花鳥魚蟲市場(chǎng)、南城副食品市場(chǎng)、民家超市、創(chuàng)業(yè)新天地商業(yè)街、天南市場(chǎng)阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 25 等與本案毗鄰。項(xiàng)目 1500 米范圍內(nèi)覆蓋阿克蘇市主要購(gòu)物中心和商業(yè)項(xiàng)目，包括環(huán)東路批發(fā)市場(chǎng)（香港巴扎）、時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、世紀(jì)家園商業(yè)街、國(guó)大步行街、金龍地下街、欄桿路沿街專賣、北大街沿街專賣、東大街沿街專賣、新世紀(jì)數(shù)碼廣場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物中心、人民商場(chǎng)、供銷商場(chǎng)等。 文化、體育、娛樂設(shè)施 本案周邊文化、體育、娛樂設(shè)施健全，周邊設(shè)施有文化宮、游泳館等，周邊酒店林立，提供全面 的娛樂休閑設(shè)施。 公園、休閑設(shè)施 世紀(jì)廣場(chǎng)、晶水路小游園距本案 500 米左右。東城游樂園、多浪公園距本案約 1500 米。 銀行 周邊 500 米內(nèi)農(nóng)行、建行、工行、中行、信用社一應(yīng)俱全。 郵局 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 26 郵政支局緊鄰本案。 3． 4 項(xiàng)目周邊環(huán)境 治安情況 該區(qū)域?qū)儆谄椒烤奂瘏^(qū)，人口以少數(shù)民族和外來(lái)人口為主，其中低收入群體占據(jù)多數(shù)，因此現(xiàn)有環(huán)境和治安情況一般。伴隨著項(xiàng)目的開發(fā)和區(qū)域環(huán)境的改善，該區(qū)域治安環(huán)境必將有很大的改觀。 空氣狀況 該區(qū)域空氣質(zhì) 量尚可，主要污染源是粉塵污染和居民燃煤污染。 噪聲情況 該區(qū)域噪音主要是城市噪音和汽車噪音。 污染情況 該區(qū)域?qū)儆谀沟?，首要污染源?yīng)是墓地污染。其次該區(qū)域衛(wèi)生設(shè)施不完善，居民垃圾也是主要的污染源。 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 27 周邊景觀 主要是城市建筑景觀，依托項(xiàng)目天然落差，可形成梯式景觀效果。 近期或規(guī)劃中期周邊環(huán)境的主要變化 不詳。 3． 5 土地價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)不同的土地所有權(quán)性質(zhì)和土地現(xiàn)狀，土地獲取有兩種形式，一種以企業(yè)為主導(dǎo)，采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓、政府土地出讓等方式結(jié)合。一種為政府拆遷后 土地出讓。 企業(yè)主導(dǎo)，協(xié)議轉(zhuǎn)讓和政府出讓同步展開 1土地使用權(quán)歸私人所有部分的土地獲取 —— 該部分土地獲取可采用協(xié)議拆遷，或政府拆遷后，企業(yè)通過招、拍、掛的形式獲得。根據(jù)與房屋土地所有權(quán)人的交流，及該區(qū)域土地價(jià)值初步評(píng)估，該部分土地成本在 1000 元 /平米左右。 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 28 —— 該部分土地面積約 96398 平米（包括環(huán)南路、團(tuán)結(jié)路沿線和菜大隊(duì)土地），土地總成本預(yù)計(jì) 萬(wàn)元。 1 土地使用權(quán)歸政府或集體所有的土地獲取 —— 該部分土地主要采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓，與民政局和農(nóng)機(jī)校達(dá)成土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償協(xié)議，由我方一次性給予現(xiàn)金補(bǔ)償 ，或建設(shè)安置房（另選地址建設(shè)磚混結(jié)構(gòu)的平房），其中安置成本在 500 元 /平米左右（該安置費(fèi)用折抵政府發(fā)土地出讓金），預(yù)計(jì)土地成本在 500 元 /平米左右。 —— 該部分土地面積約 96398 平米（包括民政低保戶安置房、農(nóng)技校居民區(qū)、一桿旗和果園），土地總成本 萬(wàn)元。 1 墓地部分土地使用權(quán)的獲得 —— 該部分土地獲取建議通過政府拆遷，企業(yè)通過招、拍、掛的形式獲得。根據(jù)該區(qū)域土地價(jià)值初步評(píng)估，該部分土地成本在 500 元 /平米左右。 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 29 —— 該部分土地面積為 186626 平米，土地成本 萬(wàn)元 1土地總成本：根 據(jù)以上土地獲取方式進(jìn)行推算，土地總成本 23791 萬(wàn)元，土地單位成本 萬(wàn) /平米。 政府土地出讓 由政府負(fù)責(zé)拆遷等工作，開發(fā)商通過招、拍、掛的形式獲得土地使用權(quán)，按照該區(qū)域土地價(jià)值評(píng)估，交納土地出讓金獲取該土地使用權(quán)。 根據(jù)預(yù)測(cè)，該區(qū)域土地價(jià)值應(yīng)在 35 萬(wàn) /平米左右，總用地面積 569 畝，土地成本在 19915 萬(wàn)元。 以上兩種土地獲取方式對(duì)比 從土地獲取的便捷性、土地成本及風(fēng)險(xiǎn)可控程度而言，依托政府拆遷獲取土地?zé)o疑是最好的選擇，但采用這種形式，也會(huì)出現(xiàn)拆遷速度慢，土地獲取受他方競(jìng)爭(zhēng)，土地最終價(jià)格存在一定 變數(shù)的可能。 企業(yè)為主導(dǎo)獲取土地，雖然主控權(quán)比較強(qiáng)，但存在拆遷無(wú)法正常展開、土地價(jià)格過高、部分拆遷可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)等等風(fēng)險(xiǎn)。 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 30 第四部分、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 4． 1 土地法律性質(zhì)評(píng)估 土地使用權(quán)歸屬 現(xiàn)階段該區(qū)域土地使用權(quán)歸多方所有 ,其中墓地和沿團(tuán)結(jié)路部分平房歸民政局所有 ,農(nóng)技校平房土地使用權(quán)歸集體所有 ,一桿旗、菜大隊(duì)等處的土地使用權(quán)歸私人所有。 該區(qū)域規(guī)劃所有權(quán)歸規(guī)劃局所有，關(guān)于規(guī)劃的用途有多種傳言，如墓地計(jì)劃規(guī)劃城市廣場(chǎng)等說法在市場(chǎng)上多有流傳。詳細(xì)的規(guī)劃用途因缺乏內(nèi)部資料不詳。 4． 2 取 得土地使用權(quán)程序評(píng)估 取得土地使用權(quán)有兩種形式 一種是政府對(duì)該地塊進(jìn)行拆遷，然后以招、拍、掛的形式出讓土地，土地需求方通過競(jìng)爭(zhēng)獲得土地。該方法保證開發(fā)企業(yè)能夠獲得成熟的土地，縮短了土地拆遷的時(shí)間，及拆遷過程中不可抗因素的干擾。缺點(diǎn)是周期較長(zhǎng)，由阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 31 于競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)較多，土地的獲取和土地成本不好控制。 第二種是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，即企業(yè)與土地使用權(quán)所有權(quán)人自行洽談，通過評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地和房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，給予被拆遷人合理補(bǔ)償以獲得土地使用權(quán)。該種方式對(duì)土地獲取和土地成本具有較好的控制性，但面臨拆遷無(wú)法實(shí)現(xiàn)、拆遷周期過長(zhǎng)和拆 遷成本無(wú)法控制等風(fēng)險(xiǎn)。 4． 3 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 城市規(guī)劃限制或更改：該區(qū)域是阿克蘇重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，其用地規(guī)劃有多種說法，因此必須十分清晰的了解該土地的規(guī)劃限制和變更條件。 突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)