【文章內(nèi)容簡介】 分析 ,可研報告中的財務(wù)評價結(jié)論大多通過定性分析得出 , 缺少量化 指標(biāo)的支持 , 使可研報告的結(jié)論可信度差 . 研究深度不夠 , 投資估算精度太差 ： 按照有關(guān)規(guī)定 , 可行性研究階段投資估算的誤差率應(yīng)在 10%以內(nèi) ,但實際能夠達(dá)到這一要求的很少 .現(xiàn)在 ,在項目開發(fā)建設(shè)過程中三超現(xiàn)象仍時有發(fā)生 ， 這樣的投資估算就失去了作為制定融資方案 ,進(jìn)行經(jīng)濟評價 ,以及項目投資控制依據(jù)的本來意義 . 融資方案不落實 ： 有些 項目的可研報告中都只簡要說明了融資渠道 , 融資形式和融資結(jié)構(gòu) ,沒有融資的成本 , 風(fēng)險分析 , 沒 有多種融資方案的比較選擇 , 資金來源缺少可靠的意向性或協(xié)議性的證明材料 .企業(yè)自有資金既無主管部門的證明材 料 , 又無資產(chǎn)評估報告 .資金籌措不落實 , 也是房地產(chǎn)開發(fā) 中爛尾 爛 樓形成的主要原因之一 . 研究內(nèi)容及設(shè)計方案 （ 1） 房地產(chǎn)市場調(diào)研： 在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的運營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來了發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個方面：首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行 業(yè)，項目運作資金 動 輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。 其次 ，通過市場調(diào)研，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進(jìn)行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險。 （ 2） 財務(wù)評價： 財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性的過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的財務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的銷售收入；財務(wù)費用主要表現(xiàn)為開發(fā)項目總投資、經(jīng)營成本和稅金等各項支出。 通過 現(xiàn)金流量表 的編制和盈利性經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的計算分 析項目的財務(wù)狀況。 （ 3） 不確定性分析： 1）、敏感性分析： 敏感性分析是指從定量分析的角度研究有關(guān)因素發(fā)生某種變化對某一個或一組關(guān)鍵 指標(biāo) 影響程度的一種不確定分析技術(shù)。其實質(zhì)是通過逐一改變相關(guān)變量數(shù)值的方法來解釋關(guān)鍵 指標(biāo) 受這些因素變動影響大小的規(guī)律。 主南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 5 要參數(shù)包括 銷售收入、 經(jīng)營成本 、生產(chǎn)能力、初始投資、壽命期、建設(shè)期、達(dá)產(chǎn)期等 。由細(xì)致的敏感性分析找出各因素的敏感性，從而合理的做好預(yù)防措施。明確項目的風(fēng)險程度 ，選擇敏感度較小的方案。 2）、概率分析： 通過研究各種不確定性因素發(fā)生不同變動幅度的 概率分布 及其對項目 經(jīng)濟效益 指標(biāo) 的影響，對項目可行性和風(fēng)險性以及方案優(yōu)劣作出判斷的一種不確定性分析法。 通過概率分析，為決策提供依據(jù)。 3）、盈虧平衡分析： 盈虧平衡分析是通過 盈虧平衡點 （ BEP）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、 銷售量 、產(chǎn)品價格、 項目壽命期 等）的變化會影響投資方案的 經(jīng)濟效果 ，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即 盈虧平衡點 (BEP)，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。盈虧平衡分析可以對 項目 的風(fēng)險情況及項目對各個因素不確定性的承受能力進(jìn)行科學(xué)地判斷 ,為 投資決策 提供依據(jù) 。 由于 考慮了資金時間價值的相關(guān)數(shù)據(jù) 的經(jīng)濟實質(zhì)是項目在整個經(jīng)濟計算期內(nèi)可以獲得的、超過基準(zhǔn)收益水平的、以現(xiàn)值表示的超額凈收益 ,所以 ,考慮了資金時間價值的數(shù)據(jù) 等于零 就 意味 著項目剛好獲得了基準(zhǔn)收益水平的收益 ,實現(xiàn)了資金的基本水平的 保值 和真正意義的 盈虧平衡 。動態(tài)盈虧平衡分析不僅考慮了資金的時間價值 ,而且可以根據(jù)企業(yè)所要求的不同的 基準(zhǔn)收益率 確定不同的盈虧平衡點 ,使企業(yè)的投資決策和經(jīng)營決策更全面、更準(zhǔn)確 ,從而提 高 項目投資決策 的科學(xué)性和可靠性 .盈虧平衡分析是決定項目是否可行的決定性數(shù)據(jù)，其準(zhǔn)確、真實度將直接決定了項目方案的可行性。 （ 4） 國民經(jīng)濟評價： 從國家的整體經(jīng)濟出發(fā)，以能反應(yīng)實際價值的影子價格、影子工資、影子匯率，計算工程項目的費用和效益并消除各項內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，然后進(jìn)行經(jīng)濟可行性分析的 評價方法 。國民經(jīng)濟評價是真實反映項目對國民經(jīng)濟凈貢獻(xiàn)的需要 。 在我國，不少商品的價格，不能反映 價值，也不反映 供求關(guān)系 ，即所謂的價格 “ 失真 ” 。在這樣的條件下，按 現(xiàn)行價格 來考察項目的投入或產(chǎn)出，不能確切地反映項目建設(shè)給國民經(jīng)濟帶來的 效益 和費用。通過國民經(jīng)濟評價，進(jìn)行價格調(diào)整，運用能反映資源真實價值的價格，來計算建設(shè)項目的費用和 效益 以便得出該項目的建設(shè)是否有利于國民經(jīng)濟總目標(biāo)的結(jié)論。 （ 5） 環(huán)境影響評價： 是指對規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防 或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。 主要從一下三個層次進(jìn)行分析： 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 6 1） 現(xiàn)狀環(huán)境影響評價 在項目已經(jīng)建設(shè)、穩(wěn)定運行一段時間后，產(chǎn)生的各類污染物達(dá)標(biāo)排放，與周圍環(huán)境已經(jīng)形成穩(wěn)定系統(tǒng)，根據(jù)各類污染物監(jiān)測結(jié)果來評價該建設(shè)項目建設(shè)后對該地域環(huán)境是否產(chǎn)生影響，是否在環(huán)境可接受范圍內(nèi)。 2） 環(huán)境預(yù)測與評價 根據(jù)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃對擬建立的項目進(jìn)行環(huán)境影響分析，預(yù)測該項目建設(shè)后產(chǎn)生的各類污染物對外環(huán)境產(chǎn)生的影響，并作出評價。 3） 跟蹤評價 主要是針對大型建設(shè)項目和環(huán)評規(guī)劃，在建設(shè)過程中或者建設(shè)后項目實施過程中進(jìn)行跟蹤評價，當(dāng)項目出現(xiàn)了與預(yù)定的結(jié)果較大的差異時必須改進(jìn)的一種評價制度，跟蹤評價是現(xiàn)階段環(huán)境管理的重要手段之一。 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 7 2 項目概況及外部環(huán)境 武漢市是湖北省省會，地處華中腹地，位于江漢平原東部，長江、漢水交匯處。地理位置為東經(jīng) 114176。 7′ 114176。 38′、北緯 30176。 28′ 30176。 42′ 。 屬亞熱帶季風(fēng)濕潤區(qū)，光能充足，熱量豐富，雨量充沛，水熱同季、四季分明、干濕明顯，無霜期長 。 區(qū)內(nèi)光、熱、水分布不均勻，變化較大，冬、夏季日照相差約一倍，一年中氣溫變化大，最熱的七月份平均氣溫 29℃ 左右，最冷的元月份平均氣溫 4℃ ，存在著夏季高溫，冬季冷凍等弊端。 項目位于武漢市洪山區(qū)友誼大道以南，武青四干道以北，紡機路以東，羅家港以西 。 空氣環(huán)境質(zhì)量 （ 1）氣溫 武漢市氣溫分布的月季變化比較明顯， 冬季溫度梯度比較小， 夏季溫度梯度明顯加大?？傮w上看，武漢市氣溫的分布是溫度自北向南的遞增效應(yīng)和城區(qū)的熱島效應(yīng)兩者疊加的結(jié)果。 （ 2）雨 年均降雨量 1163mm， 降雨量一般集中在 48 月，通常春夏多雨，秋冬少雨，在季節(jié)上分布不勻，春季陰雨連綿，夏季大暴雨，突發(fā)性強，日降雨量最多達(dá) 248毫米，秋冬降雨較緩和，冬季時有干旱發(fā)生。 （ 3） 空氣質(zhì)量 2021 年武漢市城區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)為 306 天，比 2021 年多 22 天，空氣質(zhì)量優(yōu)良率為 %，比 2021 年上升 個百分點， 2021 年城區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫年均值為 /立方米，比 2021年下降 /立方米，下降 %；二氧化氮年均值為 毫克 /立方米，比 2021 年下降 毫克 /立方米 ，下降%；可吸入顆粒物年均值為 毫克 /立方米，比 2021 年下降 毫克 /立方米，下降 %。自 2021 年以來， 2021 年三項空氣污染物年均值濃度首次均達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996）及修改單中的二級標(biāo)準(zhǔn)。 2021 年全市降水 pH 年均值為 ，比 2021 年上升 ；酸雨 pH 年均值為 ,比 2021 年上升 ；酸雨樣品檢出率為 %，比 2021 年下降了 個百分點 ,酸雨狀況與2021 年基本持平。 1） 二氧化硫 表 21 20212021 年武漢市 空氣 二氧化硫含量 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 8 年份 項目 2021 2021 2021 二氧化硫（毫克 /立方米） 2） 二氧化氮 表 22 20212021 年武漢市空氣二氧化氮含量 年份 項目 2021 2021 2021 二氧化氮（毫克 /立方米） 3） 可吸入顆粒物 表 23 20212021 年武漢市空氣可吸入顆粒物含量 年份 項目 2021 2021 2021 可吸入顆粒物（毫克 /立方米） （ 4） 聲環(huán)境質(zhì)量 1） 、區(qū)域環(huán)境噪聲 2021 年城市區(qū)域環(huán)境噪聲平均值為 分貝，達(dá)到區(qū)域環(huán)境噪聲 2 類標(biāo)準(zhǔn)，比 2021 年上升 分貝。聲源構(gòu)成情況為：生活噪聲源占 %，交通噪聲源占%，工業(yè)噪聲源占 %，施工噪聲源占 %，其它噪聲源占 %，見圖 8。55 分貝以下網(wǎng)格覆蓋人口數(shù)量占所有監(jiān)測網(wǎng)格總?cè)丝跀?shù)量的 %； 55 分貝以下網(wǎng)格覆蓋面積為 102 平方公里，占所有監(jiān)測網(wǎng)格總面積的 %。 圖 21 2021 年武漢市洪山區(qū)噪音分布圖 75% 2% 10% 12% 1% 2021年洪山區(qū)噪音分布圖 生活噪音源 施工噪音源 工業(yè)噪音源 交通噪音源 其他噪音源 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 9 圖 22武漢市洪山區(qū) 20212021 年噪音變化圖 2） 、道路交通噪聲 2021 年城市道路交通噪聲平均值為 分貝，達(dá)到交通道路兩側(cè)功能區(qū)噪聲標(biāo)準(zhǔn)，比 2021 年上升 分貝。道路交通噪聲強度等級為二級，較好。低于 70分貝（含 70 分貝）路段的長度占全部監(jiān)測干道總長度的 63%，比 2021 年下降 個百分點。 水環(huán)境質(zhì)量 根據(jù)國家環(huán)保部環(huán)辦 [2021]22 號文的規(guī)定，地表水水質(zhì)評價指標(biāo)為《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB38382021）表 1中除水溫、總氮、糞大腸菌群以外的 21 項指標(biāo)。湖泊、水庫營養(yǎng)狀態(tài)評價指標(biāo)為：葉綠素 a、總磷、總氮、透明度和高錳酸鹽指數(shù)。 （ 1） 河流（港）水質(zhì) 2021 年武漢市 11 條主要河流（港）的 25 個監(jiān)測斷面中 ,符合功能類別的斷面有 17 個，占 %。 11條主要河流（港） 25 個監(jiān)測斷面的水質(zhì)類別分別為Ⅱ類占%；Ⅲ類占 %；Ⅳ類占 %；Ⅴ類占 %；劣于Ⅴ類占 %。 圖 23 武漢市 2021 年主要河流水質(zhì)級別圖 5455562021 2021 2021 2021近幾年洪山區(qū)區(qū)域噪音變化圖示 28% 40% 8% 4% 20% 河流水質(zhì)類別 II類 III 類 IV類 V類 劣 V類 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 10 （ 2） 湖泊（水庫）水質(zhì) 2021 年全市 70個主要監(jiān)測湖泊（水庫）水質(zhì)按功能類別統(tǒng)計，符合功能區(qū)類別的湖泊有 18 個，占 %。 70 個湖泊（水庫）中水質(zhì)符合Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)的有 1 個湖泊，占 %；水質(zhì)符合Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)的有 12個湖泊，占 %；水質(zhì)符合Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)的有 20 個湖泊，占 %；水質(zhì)符合Ⅴ類標(biāo)準(zhǔn)的有 12 個湖泊，占 %；其它 25個湖泊（水庫）水質(zhì)較差，均為劣Ⅴ類，占 %。 圖 24 武漢市 2021 年主要湖泊水質(zhì)級別圖 污染物排放狀況 （ 1）廢氣 2021 年，全市工業(yè)廢氣排放總量 億標(biāo)立方米。全市二氧化硫排放總量 萬噸，氮氧化物排放總量 萬噸。全市煙（粉）塵排放總量 萬噸，其中工業(yè)煙（粉）塵排放總量 萬噸，工業(yè)煙（粉）塵去除率 %。 圖 25 武漢市 2021 年工業(yè)廢氣排放子目圖 36% 1% 17% 29% 17% 湖泊水質(zhì)類別 劣 V類 II類 III類 IV類 V類 2021武漢市廢氣排放子目（單位：萬噸） 二氧化硫 氮氧化物 煙、粉塵 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 11 5500060000650007000075000800002021 2021 2021 2021 2021武漢市廢水排放量 武漢市廢水排放量 圖 26武漢市近五年廢棄排放總量走勢圖 （ 2） 廢水 2021 年，全市廢水排放量 萬噸，其中工業(yè)廢水 萬噸，占廢水排放總量的 %；生活污水 萬噸，占廢水排放量的 %，生活污水排放量仍超過工業(yè)廢水排放量。全市化學(xué)需氧量排放總量為 萬噸，氨氮排放總量為 萬噸。 圖 27 武漢市 2021 年廢水排放組成 圖 28 武漢市近五年廢水排放走勢圖 武漢市 2021年廢水排放構(gòu)成 工業(yè)廢水 生活廢水 2021 2021 2021 2021武漢市工業(yè)廢氣排放總量 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 12 （ 3） 工業(yè)固體廢物 2021 年，全市一般工業(yè)固體廢物產(chǎn)生量 萬噸，綜合利用量 萬噸（含綜合利用往年貯存量 ），一般工業(yè) 固體廢物綜合利用率為 %。一般工業(yè)固體廢物處置量 ，一般工業(yè)固體廢物綜合處置利用率 %。 全市工業(yè)危險廢物產(chǎn)生量 萬噸，綜合利用量 萬噸，處置量 萬噸，工業(yè)危險廢物綜合處置利用率 %。 基礎(chǔ)設(shè)施及教育人文環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施 與武漢市建設(shè)華中