【文章內容簡介】 4200元 /㎡ /㎡ /天 350元 % 聯(lián)合商廈 4000元 /㎡ 1. 0元 /㎡ /天 292元 % 建鴻達現(xiàn)代城 3500元 /㎡ /㎡ /天 292元 % 金源大酒店 不賣 /㎡ /天 817元 / 新世紀大廈 S樓 5300元 /㎡ /㎡ /天 467元 % 通程國際大酒店 不賣 /㎡ /天 1109元 / 維一星城國際 4000元 /㎡ /㎡ /天 321元 8% 湖南文化大廈 5200元 /㎡ /㎡ /天 584元 % 順天國際財富中心 4900元 /㎡ /㎡天 467元 % 從長沙寫字樓的租金回報率來看，投資回報率在 7%11%之間。投資寫字樓資金回報率還是可觀的。 長沙寫字樓市場未來展望： 1. 泛珠江三角洲戰(zhàn)略聯(lián)盟的建立，沿海城市的一些高新技術產業(yè)和加工業(yè)陸續(xù)向湖南省這樣的內陸省份轉移；而蓬勃向上的高新科技產業(yè)，正是房地產開發(fā)的原動力和推進器。房地產開發(fā)需要工業(yè)強有力的支撐。伴隨泛珠三角區(qū)域合作的推進以及中部崛起帶來的經濟發(fā)展機遇，預計今后將有大量的外地公司入湘，加上本土企業(yè)的 快速成長， 這些 公司 的進駐 對寫字樓的需求將會增大。 2. 中央提出 中部崛起 戰(zhàn)略的實施，為湖南的加速發(fā)展提供了強有力的政策支持，基礎設施的建設一日千里， 長沙作為省會城市必將首先受益 。 在 “ 長株潭一體化 ” 的大背景下， 隨著 長株潭融城戰(zhàn)略的實施， 必將給長沙寫字樓市場帶來的一個發(fā)展契機。 省內企業(yè)總部基地首選之地必為長沙，長沙選寫字樓主要選擇在 CBD 區(qū)域。 3. 長沙中心區(qū)域的土地開發(fā)已處于相對飽和狀態(tài)，可供新開發(fā) 土地量 有限， 即中心區(qū)域寫字樓供應量有限， 而其他區(qū)域的寫字樓與中心區(qū)域相比競爭劣勢又十分明顯 ， 故在中心區(qū)域 的寫字樓價值愈 見珍貴。 4. 在大背景看好的同時，也存在一定競爭壓力： 2021 年 寫字樓、商業(yè)供應量大幅上升，其銷售及租賃面臨一定壓力。 市場總結： 長沙寫字樓市場近年來總體處于供需平衡狀態(tài)、略有空置。市場處于不慍不火的平穩(wěn)狀態(tài)，從 2021年長沙房地產市場多個大型專業(yè)寫字樓的上馬，寫字樓上市體量增大，寫字樓市場競爭壓力增大。 長沙寫字樓主要分布在五一路、芙蓉路、韶山路、 CBD 區(qū)域內。中心區(qū)域寫字樓地塊日益稀缺、且價值呈上升趨勢。 租賃市場：根據(jù)市場調查，目前租賃市場租金在 1 元 /㎡ /天 2 元 /㎡ /天。與本項目同類地段專 業(yè)寫字樓出租率都在 80%左右。投資回報率在 7%11%之間。租賃市場的投資回報的客觀，長沙寫字樓市場還存在巨大潛力可挖。 根據(jù)目前經濟發(fā)展態(tài)勢、預計未來紀念 將有大量的外地公司入湘，加上本土企業(yè)的快速成長，寫字樓的 市場 需求將會增大。 寫字樓產品分析 一、建筑造型、外立面 建筑造型、建筑外立面是一個樓盤的外在形象，外在形象的好壞是客戶對樓盤的第一印象。建筑造型與外立面的設計方案，和效果將直接影響到客戶的選購，也就是說直接影響到樓盤后期的銷售?，F(xiàn)將長沙寫字樓市場知名寫字樓外立面分等次述如下： 第一等：外立 面造型個性鮮明、時代感強烈、昭示性好！ 主要有這幾個樓盤為代表：中天廣場、運達喜萊登、第一大道。 設計公司： 此三家寫字樓設計方分別是： 樓盤名 設計商 中天廣場 浙江省建筑設計院 運達廣場 美國史塔賓建筑事務所 第一大道 澳大利亞 GHD公司、化工部長沙設計院 第二等：昭示性稍弱、稍具個性，現(xiàn)代感鮮明、有寫字樓感覺。 上圖分別為：恒隆國際、佳天國際、建鴻達 SOHO。 第三等：中規(guī)中矩的設計、造型一般、時代感一般、沒有太多特色。 該等寫字樓造型主要有這個幾個樓為代表：湘域中央、凱旋國際廣場 、匯富中心。 外立面與建筑造型的昭示性與個性，對以下幾個因素有影響： 同等前提條件下，昭示性越好、個性越強，銷售價格往往要高些。 同等前提條件下，昭示性越好、個性越強，企業(yè)入駐辦公的興趣越高。 同等條件前提下。昭示性越好、個性越強，對寫字樓后期的銷售越有利。 二、人、車流引導、廣場面積 在我們調研過程中發(fā)現(xiàn)，寫字樓廣場面積的大小、人車流的設計對寫字樓的實用性影響比較大。 在人、車分流引導上做的比較好，可以借鑒的項目有：建 鴻 達現(xiàn)代城、凱旋國際。 人車分流、車流從合理的角度進出、不影響廣場的使用。 在人、車流引導上影響了大樓使用的項目有：順天財富中心 廣場正中間雕塑下為一個地下停車場出入口，廣場內總是車進車出，影響到大樓人員的出入，且車輛總是停放在門口四周，一定程度上降低了大樓的綜合辦公品質。 廣場面積：廣場面積最大的為新世紀花苑、毗鄰白沙廣場。由于處于寸土寸金的中心路段，大部分寫字樓廣場面積都相對較小，順天財富有 2021 平方米的園林生態(tài)廣場，且都設置有室外臨時停車位。毫無疑問，廣場的面積越大，越能提升寫字樓項目的綜合品質。 三、 寫字樓入口及大 堂比較 寫字樓大堂的裝修檔次以及大堂面積、層高是衡量寫字樓綜合素質的重要指標。通過本次調查，現(xiàn)將長沙市寫字市場主要樓盤入口及大堂情況統(tǒng)計如下： 1 人流入口方式 樓盤名稱 樓盤性質 入口方式 亞大時代 專業(yè)寫字樓 對開玻璃門 恒隆商務大廈 專業(yè)寫字樓 自動玻璃門 第一大道 專業(yè)寫字樓 對開玻璃門 平和堂商務大廈 專業(yè)寫字樓 對開玻璃門 名匯達商務樓 專業(yè)寫字樓 自動玻璃門 聯(lián)合商廈 商住樓 對開玻璃門 建鴻達現(xiàn)代城 商住樓 對開玻璃門 金源大酒店 酒店 旋轉門 新世紀大廈 S樓 專業(yè)寫字樓 對開 玻璃門 通程國際大酒店 酒店 旋轉門 維一星城國際 商住樓 對開玻璃門 湖南文化大廈 專業(yè)寫字樓 對開玻璃門 順天國際財富中心 專業(yè)寫字樓 對開玻璃門 人流入口方式，除酒店式寫字樓為旋轉門外，其余多為自動玻璃門或對開玻璃門。門入口寬度根據(jù)樓棟體量大小有所調整。 1 大堂面積 樓盤名稱 樓盤性質 建筑面積 大堂面積 平和堂 專業(yè)寫字樓 36000 約 400平方米 聯(lián)合商廈 商住 35988 約 150平方米 亞大時代 專業(yè)寫字樓 32546 約 500平方米 新世紀大廈 S樓 專業(yè)寫字樓 約 35000 約 800平方米 建鴻達現(xiàn)代城 商住 46000 約 150平方米 順天財富中心 商住樓 78568 約 900平方米 第一大道 專業(yè)寫字樓 39202 約 400平方米 恒隆商務大廈 專業(yè)寫字樓 50000 約 300平方米 維一星城國際 專業(yè)寫字樓 約 48000 約 600平方米 湖南文化大廈 酒店 45000 約 150平方米（臨時） 湘域中央 商住樓 45000 在售 凱旋國際 專業(yè)寫字樓 59725 在售 運達國際廣場 專業(yè)寫字樓 106188 在售（預計 1000平方以上） 佳天國際新城 專業(yè)寫字樓 59906 在售 大堂面積約在： 4001000平方米不等。大堂面積的大小與寫字樓檔次存在一定關系，大堂越大一般來講，寫字樓檔次越高些。 2 大堂高度 樓盤名稱 樓盤性質 裝修檔次 大堂高度 亞大時代 專業(yè)寫字樓 中高檔 約 1 2米 恒隆商務大廈 專業(yè)寫字樓 中高檔 約 8米 第一大道 專業(yè)寫字樓 中高檔 8米 平和堂商務大廈 專業(yè)寫字樓 中高檔 名匯達商務樓 專業(yè)寫字樓 中檔 聯(lián)合商廈 商住樓 中偏下 6米 建鴻達現(xiàn)代城 商住樓 中檔 金源大酒 店 酒店 高檔 約 8米 新世紀大廈 S樓 專業(yè)寫字樓 中高檔 約 15米 通程國際大酒店 酒店 豪華 約 12米 維一星城國際 商住樓 中檔 約 8米 湖南文化大廈 專業(yè)寫字樓 中高檔 約 （臨時） 順天國際財富中心 專業(yè)寫字樓 高檔 約 目前長沙市寫字樓大堂高度一般在： 8米左右。奢華的在 1215 之間。高檔的在 812米之間，普通的在 46米之間。 四、樓體結構、 層數(shù)、層高、空調方式比較 結構直接影響到成本，層高是衡量寫字樓辦公舒適度的重要指標。 樓盤名稱 樓盤類型 樓體結構 層 數(shù) 樓高 (m) 層高 (m) 空調方式 亞大時代 專業(yè)寫字樓 鋼結構 31 —— 3 中央空調 恒 隆 國 際大廈 專業(yè)寫字樓 框剪 28 分戶安裝 第一大道 專業(yè)寫字樓 框剪 20 —— 中央空調 平 和 堂 商 專業(yè)寫字樓 框剪 26 —— 3 中央空調