【文章內(nèi)容簡介】 ................................................49 項目各方案銷售額 ................................................................................................................50 投資收益率 ...........................................................................................................................52 表：保守方案項目現(xiàn)金流量表 ...............................................................................................53 表：一般方案項目現(xiàn)金流量表 ...............................................................................................54 表：樂觀方案項目現(xiàn)金流量表 ...............................................................................................55 盈虧平衡表 ...........................................................................................................................56 項目敏感性分析表 ................................................................................................................57 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 報告總體結(jié)論 I. 報告說明 本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測采用市場比較法。計算時點(diǎn)為 2020 年 10 月。 本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。 II. 總 體評價 溫江得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項目具有良好的市場前景。 根據(jù)本報告定性、定量分析和風(fēng)險分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考： ? 本項目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項目。 ? 本項目開發(fā)住宅為主的項目有較好的市場前景。 ? 本項目在技術(shù)上和財務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓蟆? 6 III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目 合計 一期 二期 三期 四期 數(shù)量 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 占地面積 (畝 ) 1570 400 500 400 270 總建筑面積（ m2） 1151909 293480 366850 293480 198099 住宅（ m2） 1036718 264132 330165 264132 178289 其中：多層住宅 546240 161414 55% 183425 50% 132066 45% 69335 35% 花園洋房 253493 58696 20% 91713 25% 73370 25% 29715 15% 聯(lián)體別墅 207270 44022 15% 55028 15% 58696 20% 49525 25% 獨(dú)體別墅 29715 29715 15% 商業(yè)及公共配套（ m2） 115191 29348 10% 36685 10% 29348 10% 19810 10% 商業(yè)及公共配套包括 :售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會館、幼兒園、購物廣場、商業(yè)步行街、生活會所等非住宅建筑。 ? 項目項目總占地面 積： 1570 畝 ? 容積率 : ? 建筑覆蓋面積： 261668 平方米 （覆蓋率 25%） ? 綠化率 42% ? 高度限制 : 18 米 ? 車位比例： 1： ? 項目開發(fā)周期： 5 年 ? 開發(fā)總成本： 億元（營業(yè)稅及附加未計入） 每平方米單位成本： 1269 元 /平方米 ? 項目銷售收入： 保守估計： 億元 一般估計： 億元 樂觀估計： 億元 ? 總投資利潤率： 保守估計： % 一般估計： % 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 樂觀估計： % ? 權(quán)益 資本利潤率： 保守估計： % 一般估計： % 樂觀估計： % ? 凈現(xiàn)值 NPV（單位：萬元）： 保守估計： 3153 一般估計： 17325 樂觀估計： 33162 ? 內(nèi)部收益率 IRR： 保守估計： 11% 一般估計： 33% 樂觀估計： 57% ? 盈虧平衡點(diǎn) X： 保守估計： 一般估計： 樂觀估計： IV. 結(jié)論與建議 本項目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀 的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項目也存在一定的風(fēng)險，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當(dāng)?shù)目尚行浴? 建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應(yīng)適時加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭在 2020 年上半年開工建設(shè)。 8 第一章 項目介紹 1． 1 項目背景及地塊現(xiàn)狀 1． 1． 2 項目背景 ? 溫江位于成都市西面，上風(fēng)上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進(jìn)行正 面的引導(dǎo)，單已暗含借機(jī)帶動溫江跨越式發(fā)展之意。 ? 溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動溫江經(jīng)濟(jì)和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了“住在溫江 —— 成都房地產(chǎn)高層論壇會”。論壇會的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城”項目在溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注，先后有華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。 ? 未來 23 年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達(dá)到 400 萬平方米，按 1： 3 的安置比例計算，將帶來 1200 萬平方米的市場需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都 市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。 ? 2020 年 12 月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地 400 畝。 2020 年 12 月 31 日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團(tuán)新年音樂會，進(jìn)行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。 1． 1． 3 地塊現(xiàn)狀 項目地塊位于溫江縣，總占地 1560 畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房產(chǎn)的項目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。 地塊內(nèi) 部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 1． 2 項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 1． 2． 1 自然及人文歷史景觀條件 地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團(tuán)共同構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨(dú)特的人文景觀與歷史古跡。 1． 2． 2 交通條件 ? 項目地塊與外界連接交通條件 地塊內(nèi)有一 條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。 ? 項目地塊周邊交通狀況 目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉 —— 柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本項目及區(qū)域其它項目的啟動，本項目地塊周邊交通狀況是非常良好的。 1． 2． 3 水、土地、空氣污染狀況 項目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染??；光華大道的 施工未對周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠(yuǎn)比成都市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運(yùn)動之美。 1． 2． 4 項目地塊周邊治安狀況分析 項目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。 10 1． 3 項目地塊周邊建筑狀況分析 項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主。 1． 4 項目地塊周邊居民狀況 項目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其 它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。 1． 5 項目地塊周邊市政工程實施情況 目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進(jìn)行施工。 1． 6 項目地塊周邊配套設(shè)施狀況 1． 6． 1 商業(yè)設(shè)施 地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設(shè)施和娛樂場所。 1． 6． 2 生活設(shè)施 地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有 菜市場等生活配套設(shè)施。 ? 醫(yī)療教育設(shè)施 附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個別個體診所，東面土龍公路一側(cè)有成都市獅馬路小學(xué)教育實驗基地，星星外國語學(xué)校及四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 1． 7 項目地塊優(yōu)劣勢分析 1． 7． 1 優(yōu)勢分析 ? 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。 ? 項目規(guī)劃用地近 1600 畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢，同時也給設(shè)計師留出了設(shè)計的空間，便于組團(tuán)的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。 ? 緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅 8 公里，交通條件極為便利。光華大道的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè) 100 米 的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。 ? 項目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企業(yè)的項目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力。 ? 便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費(fèi)。 ? 地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西風(fēng)俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。 ? 項目地塊所處區(qū) 域為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點(diǎn)高，政府便于加強(qiáng)控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。 ? “住在溫江”成都房產(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關(guān)注，為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。 ? 光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。 ? 本項目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之成都建信公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項目品牌和運(yùn)作模式，溫 江縣政府將“建信奧林匹克花園”項目列為溫江縣政 12 府一號工程，都將進(jìn)一步加強(qiáng)本項目的優(yōu)勢。 1． 7． 2 劣勢分析 ? 項目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長，投資成本大，資金回收慢。 ? 項目地塊地勢平坦，地塊內(nèi)的相對落差僅為 1 米左右，地勢缺少起伏，不利于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。 ? 地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進(jìn)行，存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對本項目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。 ? 地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設(shè)施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項目的推廣。 ? “森宇 音樂花園”距項目地塊較近，并先于本項目推出市場，其價格定位較低，均價在 1300 元左右，若其推出后產(chǎn)品品質(zhì)與消費(fèi)者預(yù)期存在較大的差異，會大大損害溫江版塊