【文章內(nèi)容簡介】 但不限于現(xiàn)場接待、接聽電話及傳真、收發(fā)信函及電子郵件。 接待服務(wù)中應(yīng)使用普通話，注意用語文明、禮貌、規(guī)范。 對業(yè)主或物業(yè)使用人的咨詢、求助等事項，應(yīng)及時答復(fù)，答復(fù)率 100%。 受理服務(wù)事項應(yīng)進行記錄并存檔。 郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù) 正確分理已授權(quán)的信件，報刊雜志等應(yīng)進行登記，業(yè)主簽收時做好相應(yīng)記錄。 遷入遷出服務(wù) 業(yè)主或物業(yè)使用人在遷入和遷出時，應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。 應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點、進 出園區(qū)的搬遷路線、搬運時間、電梯使用規(guī)定等事項。 裝修服務(wù) 建立業(yè)主裝修申請審批制度。 受理裝修申請時應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人有關(guān)制度和規(guī)定，簽訂裝修協(xié)議，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)。 應(yīng)定期巡視裝修現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)及時報告相關(guān)部門。 保證裝修期間的水電等供應(yīng)，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修便利。 建立業(yè)主或物業(yè)使用人的裝修檔案，包括裝修申請、審批、驗收資料等。 建筑垃圾應(yīng)在指定地點臨時袋裝堆放，采取圍擋、遮蓋等措施。裝修垃圾清運，應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點、進出園 區(qū)的清運路線、搬運時間、電梯使用規(guī)定等事項。 報修服務(wù) DB37/ XXXXX— XXXX 12 應(yīng)在雙方約定的時限內(nèi)處理業(yè)主或物業(yè)使用人的報修，急修 20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行應(yīng)急處理。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。 報修、維修應(yīng)做好記錄。 對維修項目應(yīng)進行回訪。 特約服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況提供相應(yīng)的特約服務(wù)。 房屋維修與管理 指導(dǎo)業(yè)主或物業(yè)使用人正確使用房屋，指導(dǎo)其遵守房屋安全使用的相關(guān)規(guī)范。 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、寫字樓巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè) 置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。 建立房屋巡查制度，根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋的使用狀況；大風(fēng)、暴雨、寒凍等極端天氣之前進行應(yīng)急檢查。 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分巡查中發(fā)現(xiàn)損壞需要維修時，在保修期內(nèi)的應(yīng)及時聯(lián)系相關(guān)單位進行維修，并做好維修保養(yǎng)記錄；超出保修期的，屬于合同約定由物業(yè)服務(wù)費用支出的項目應(yīng)在 24小時內(nèi)組織修復(fù)，并做好維修保養(yǎng)記錄；需要使用房屋專項維修資金的，應(yīng)及時按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。 每年制訂房屋的年度維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人同意后，組織實施。 室外招牌、廣 告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。對業(yè)主或物業(yè)使用人違反規(guī)劃私搭亂建或擅自改變房屋用途的行為進行勸阻，勸阻無效的向有關(guān)部門報告。 應(yīng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各項標識進行有效管理，主要包括： —— 主要道路、停車場、泊車導(dǎo)向等標識； —— 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標識； —— 各樓層指示、引導(dǎo)標識； —— 公共衛(wèi)生間、電話、服務(wù)臺等公共服務(wù)設(shè)施引導(dǎo)和位置標識； —— 公共場所的安全設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施標識； —— 共用設(shè)備設(shè)施的安全警示標識； —— 臨時性服務(wù)標識； —— 其他標識。 共用設(shè)備設(shè)施維 修與管理 公共照明 公共照明燈按時開啟，滿足物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)使用要求。 應(yīng)定期巡視院落、道路、大堂、電梯廳、樓道等公共部位照明設(shè)施，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞，及時修復(fù)損壞的開關(guān)和燈具。 供變電系統(tǒng) 工作要求 制定供電系統(tǒng)內(nèi)部管理規(guī)范及臨時用電管理措施。 從業(yè)人員持證上崗，操作時嚴格執(zhí)行 DL408的規(guī)定，并熟練掌握觸電緊急救護法。 DB37/ XXXXX— XXXX 13 總配電室專人值守，定時檢查設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件的配電室應(yīng)定期檢查，用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其他低壓配電室定期巡查；配電室安全標識 、安全防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止有害生物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔；配備符合要求的滅火器材。 應(yīng)明確變電系統(tǒng)的限電、停電審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知業(yè)主或物業(yè)使用人；遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的緊急處理措施。 應(yīng)按規(guī)定的周期對發(fā)電機組設(shè)備進行檢查、維護，保持設(shè)備完好，定期啟動及維護備用發(fā)電機（組），確保隨時可應(yīng)急啟用；定期對應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進行檢查、維護，定期對蓄電池組進行充放電試驗，使其處于有效待命狀態(tài)；至少每年 1次對變配電設(shè)備設(shè)施進行檢查、維護、清潔，并做記錄；每年 1次進行 高壓電氣設(shè)備試驗，留存高壓電氣測試合格的報告。 發(fā)生重大人身、設(shè)備安全事故應(yīng)及時向供電主管部門報告，并記錄。 技術(shù)要求 高低壓供電系統(tǒng) 高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準確，巡檢有記錄。 高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯(lián)控動作正常，巡檢有記錄。 變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求。 功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠。 變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。 項目前期配備的 EPS和 UPS電源系統(tǒng) 控制柜運行正常，檢測表計顯示正常。 輸出 負荷不得超出設(shè)計范圍。 蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求。 電源切換功能正常，不出現(xiàn)電火花、輸出中斷等現(xiàn)象。 確保運行時散熱功能正常。 蓄電池損壞或達到使用壽命應(yīng)及時更換，保證系統(tǒng)正常運行。 應(yīng)急供電系統(tǒng) 發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常。 自動轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好。 油料儲存應(yīng)符合安全要求。 電梯 電梯應(yīng)經(jīng)取得相應(yīng)資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗機構(gòu)檢驗合格，并取得《安全檢驗合格證》后投入使用，此后每年進行 1次定期檢驗，并張貼新的合格證。 應(yīng)由取得相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)維修保養(yǎng)單位對電梯進行每月至少 2次定期 保養(yǎng)和維修，并按照所簽定的設(shè)備維保合同對其提供的服務(wù)進行監(jiān)督。 電梯日常運行平穩(wěn)舒適，動作準確可靠，直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件保持完好，巡檢有記錄。 建立應(yīng)急事件處理機制，培訓(xùn)本單位工程技術(shù)人員解決一般的電梯故障，發(fā)生重大故障時應(yīng)對維修保養(yǎng)單位到達現(xiàn)場的時間做出要求。 DB37/ XXXXX— XXXX 14 中央空調(diào)系統(tǒng) 對中央空調(diào)系統(tǒng)開機前進行檢查，測試運行控制和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行記錄。 定期檢查冷卻塔風(fēng)機、變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要 求的冷卻水。 定期進行循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風(fēng)機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，做好記錄。 定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養(yǎng)。 定期檢查中央空調(diào)機組馬達、風(fēng)機的運轉(zhuǎn)情況，記錄運行參數(shù)。 確保各種管道、閥件及儀表完好齊備。 確保能量計費系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。 保證冷凍主機及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水。 保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水。 應(yīng)委托取得資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)定期對空調(diào)系統(tǒng)進行清洗保養(yǎng)，清洗內(nèi)容和頻次符合相關(guān)規(guī)定 。 給排水設(shè)施 每日對各類水泵、閥門等進行巡查，確保給排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好。 確保儀表顯示正確，系統(tǒng)無明顯異味和噪聲。 每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆，定期對軸承進行潤滑，定期對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。 每半年 1次對二次供水水箱、蓄水池進行清洗消毒，生活飲用水水質(zhì)達到相關(guān)要求；生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 定期對電機、水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進行保養(yǎng)。 進行規(guī)范加壓操作，確保用戶末端的水壓及流量滿足 使用要求。 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年冬季對暴露水管進行防凍保護。 定期對室內(nèi)集水坑、隔油池、室外化糞池進行清理。 樓宇自動化系統(tǒng) 服務(wù)器、 UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等工作正常、通訊正常、線路整齊、整潔。 末端設(shè)備接線正確、線路無損、安裝牢固。 定期對計算機系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行備份。 每年對傳感器、執(zhí)行器等儀器儀表相關(guān)設(shè)備進行校對。 建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，配備符合要求的滅火器材。 電子巡更及防盜報警系統(tǒng) 巡更器具工作正常。 巡更點位置正確、安裝牢固 、工作正常。 各類防盜探測器安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。 防盜報警控制器線路無損、工作正常、整潔。 監(jiān)控系統(tǒng) DB37/ XXXXX— XXXX 15 攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔。 視頻記錄設(shè)備工作正常、整潔。 監(jiān)視器工作正常、整潔。 矩陣工作正常、標識清楚。 車庫管理系統(tǒng) 服務(wù)器、收費系統(tǒng)、工作正常、整潔；柵欄機安裝牢固、工作正常。 區(qū)域及車庫車位計數(shù)顯示器工作正常、整潔、數(shù)據(jù)準確。 圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機功能工作正常。 系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定期進行，保證系統(tǒng)運行正常。 避雷系統(tǒng) 避雷系統(tǒng)每年應(yīng)由取得資質(zhì)的專業(yè)檢測機構(gòu)進行檢測。 定期檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等裝置。 定期檢查重要機房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進行外觀檢查。 定期對變配電室內(nèi)設(shè)備的接地帶、各重要機房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地進行檢查；保證所有機電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。 消防設(shè)施 疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象；嚴禁占用防火間距。 室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應(yīng)設(shè)置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全好用，啟泵按鈕應(yīng)能夠正常啟動消防水泵。 室外消 火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。 消防設(shè)施除檢修外，應(yīng)當(dāng)處于正常運行狀態(tài)。 滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)定期維修、檢測。 消防水池等消防儲水設(shè)施水量達到規(guī)定水位，冬季應(yīng)有防凍措施。 設(shè)自動消防設(shè)施的，應(yīng)確保自動消防設(shè)施運行正常；發(fā)生火災(zāi)時，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火卷簾等應(yīng)能及時聯(lián)動，各設(shè)施啟停均在消防控制室有信號反饋。 設(shè)自動消防設(shè)施的，應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機構(gòu)對消防設(shè)施進行檢測和維保，每年至少進行 1次全面聯(lián)動檢測，每月進行 1次專項檢查，檢測、檢查應(yīng)有記錄。 消防管道、閥門至少每一年進行一次除銹刷漆。 消防設(shè)施發(fā)生故障時，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)及時到達現(xiàn)場進行搶修。 保證消防用水的基本儲備，確?；馂?zāi)時消防滅火的基本用水量。 網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備 應(yīng)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的實際需求確定網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備的維護保養(yǎng)內(nèi)容，達到以下要求： —— 通訊處理機、交換和調(diào)制解調(diào)器數(shù)據(jù)通訊工作正常； —— 維護終端工作正常、整潔； —— 工作電源及 UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無損； —— 插座模塊安裝完好，線路暢 通； DB37/ XXXXX— XXXX 16 —— 對相關(guān)軟件定期進行檢測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并通知軟件供應(yīng)商進行維修； —— 做好機房防火、防霉、防潮、防雷擊的安全保衛(wèi)工作和清潔衛(wèi)生工作，機房內(nèi)設(shè)警示標識，并定期做好安全檢查，排除隱患，避免發(fā)生事故； —— 對關(guān)鍵的數(shù)據(jù)和信息做好備份工作。 秩序維護服務(wù) 人員要求 秩序維護人員接受過相關(guān)秩序維護知識與技能培訓(xùn)。 上崗時佩帶統(tǒng)一標志，器械佩帶規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊。 出入管理 主出入口實行 24小時值班制度。 對進出寫字樓人員進行進出管理，非辦公人員進入、非辦公時間進入應(yīng)進行登記。 對于來訪人員用語文明規(guī)范。 對進出 寫字樓物品進行進出管理，大件物品搬出應(yīng)實行查驗放行制度，并形成記錄；發(fā)現(xiàn)有可疑危險品時，應(yīng)予以勸阻，并上報相關(guān)部門。 根據(jù)實際情況規(guī)定車輛行駛路線，對進出寫字樓的車輛進行有效疏導(dǎo)，保證出入口的通暢。 監(jiān)控 監(jiān)控室內(nèi)實行專人 24小時值班制度。 監(jiān)控設(shè)施運行良好，保證對出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像。 確保監(jiān)控室內(nèi)電話暢通，接聽及時。 監(jiān)控室收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應(yīng)及時報警，并安排相關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進行前期處理。 監(jiān)控記錄保持完整，保存時間參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。 巡查 應(yīng)根據(jù)寫字 樓內(nèi)實際情況，制定相對固定的巡查路線。 白天巡查次數(shù)不少于 3次，夜間巡查次數(shù)不少于 3次，對重點區(qū)域、重點部位、重點設(shè)備機房至少每 3小時巡查 1次，巡查有記錄。 巡查宜使用巡更設(shè)備，保持巡更記錄。如無巡更設(shè)備，宜保持兩人一組進行巡查。 巡查過程和監(jiān)控室實行聯(lián)動，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應(yīng)及時到達現(xiàn)場。 巡查中注意異常聲響、氣味，如有可疑現(xiàn)象，應(yīng)立即查明并上報，并對緊急情況采取必要的處理措施。 重點部位巡查應(yīng)保持記錄。 車輛停放管理 車庫內(nèi)應(yīng)設(shè)監(jiān)控裝置、照明裝置、消防設(shè)施、門禁、車輛限速及指示標志