房地產(chǎn)市場決策程序培訓(xùn)教程教材(29頁)-營銷制度表格(編輯修改稿)
2024-09-24 09:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 望子成龍 小太陽 后小太陽 三代孩子 健康養(yǎng)老 老人 3代 富貴之家 富貴之家 1 富貴之家 2 經(jīng)濟(jì)務(wù)實 對認(rèn)可本項目位置的客戶會選擇的產(chǎn)品進(jìn)行分析 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標(biāo)客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 單一產(chǎn)品容積率 指設(shè)計根據(jù)當(dāng)?shù)厝照盏纫?guī)范，假設(shè)項目整體只做一種產(chǎn)品的最飽和凈建設(shè)用地容積率。 產(chǎn)品類型 指依照容積率劃分的產(chǎn)品，如聯(lián)排、情花、小高層。 戶型類型 指三室兩廳、一室一廳等戶型類別，此欄數(shù)據(jù)在參考競品相應(yīng)信息的基礎(chǔ)上，由設(shè)計部門提供。 備注： 當(dāng)本項目用地附近區(qū)域競品稀缺，且競品所在區(qū)域與本項目區(qū)域有較大差異性的時候，需用對競品的客戶需求價值因子進(jìn)行修正，其中應(yīng)重點考慮價栺、產(chǎn)品類型，以避免客戶定位偏差。 有可能出現(xiàn)某一類細(xì)分客戶對應(yīng)多種產(chǎn)品類型，以及幾類客戶選擇同一種產(chǎn)品類型的情況，請在上表中進(jìn)行拆分和說明。 負(fù)責(zé)部門：營銷部、設(shè)計部 完成時間：項目立項會之前 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標(biāo)客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 負(fù)責(zé)部門：成本部、財務(wù)部 完成時間：項目立項會之前 表栺中的細(xì)分客戶、對應(yīng)產(chǎn)品容積率、建筑類型等由上一步工作得出，售價需要市場部門提供。 通過對各類產(chǎn)品的市場售價、財務(wù)指標(biāo)的比較，排除不理想的細(xì)分客戶與相應(yīng)的產(chǎn)品類型（如成本高于市場可接收的售價；總體凈利潤過低等）。 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標(biāo)客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 單一產(chǎn)品成本假設(shè)法 細(xì)分客戶 A B C D E 對應(yīng)產(chǎn)品的容積率 建筑類型 土地及固定配套費用（總值暫視為不隨建筑面 積變化） 成本構(gòu)成 土地費用 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 配套設(shè)施費 園林設(shè)施費 社區(qū)管網(wǎng)費 開發(fā)間接費 建筑安裝費用（隨建筑類型與建筑面積變化） 主體建筑費 配套安裝費 單方成本 市場售價 財務(wù)指標(biāo) 單方凈利潤 凈利潤 IRR 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標(biāo)客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 進(jìn)而再次修正上一步驟的表栺，如下： 本項目客戶產(chǎn)品對照表 產(chǎn)品類型 戶型類型 戶型面積 戶型均價 戶型總價 單一產(chǎn)品容積率 社會新銳 青年之家 青年持家 望子成龍 小太陽 后小太陽 三代孩子 健康養(yǎng)老 老人 3代 富貴之家 富貴之家 1 富貴之家 2 經(jīng)濟(jì)務(wù)實 負(fù)責(zé)部門：成本部、財務(wù)部 完成時間：項目立項會之前 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標(biāo)客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 負(fù)責(zé)部門：成本部、財務(wù)部、營銷部、設(shè)計部 完成時間：項目決策會之前 當(dāng)細(xì)分客戶的結(jié)論顯示，本項目為多種容積率產(chǎn)品的組合時，需由營銷部根據(jù)市場情況提出若干種產(chǎn)品規(guī)模配比的方案，由各部門共同對幾種產(chǎn)品配比的方案進(jìn)行比較選優(yōu)： 營銷部負(fù)責(zé)對各類產(chǎn)品的銷售速度、市場競爭風(fēng)險、價栺空間等進(jìn)行比較判斷； 設(shè)計部對產(chǎn)品的綜合容積率進(jìn)行計算、對各類產(chǎn)品的創(chuàng)新空間以及由此帶來的價栺空間進(jìn)行把握； 成本部、財務(wù)部對項目的綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行比較。 如下表： 當(dāng)細(xì)分客戶的結(jié)論顯示（或因規(guī)劃容積率條件的限制，如高密度項目），本項目僅有單一容積率產(chǎn)品組合時，即沒有必要進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)模配比比較的工作，戶型配比的工作就成為重點。 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標(biāo)客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 產(chǎn)品配比方案對比評價表 產(chǎn)品類型 方案一 方案二 產(chǎn)品類型 A 產(chǎn)品類型
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