【文章內(nèi)容簡介】 有限公司項目規(guī)劃：2萬㎡綜合商場，8千㎡地下復(fù)式車庫，10萬㎡高層住宅，戶型88135㎡，共5幢。目前正在建設(shè)：1㎡高層住宅，共35層(地上34層，地下1層)兩個單元，開工日期2013年4月23日，竣工日期2014年10月31日。面積及價格：1樓高層住宅，四種戶型，94127㎡，3088元3500元/㎡。銷售情況：一梯四戶共240套，還有73套未銷售，銷化率70%。綜合商場地基已開挖但未建，對外暫無報價。(二)、秦都大廈項目地址：鳳翔縣城鳳凰十字東(縣政府對面)開發(fā)商：陜西新安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃：16層8千㎡綜合商場，732層3萬㎡高層住宅。目前正在建設(shè)：主體建設(shè)到8層。面積及價格：高層住宅，四種戶型，㎡，3100元3600元/㎡,層差30元/層。銷售情況：共230套，還有46套未銷售，銷化率80%。付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠3個點(diǎn)。(2)分期付款：正負(fù)零40% 封頂50% 交房10%，總價優(yōu)惠3千元。(3)按揭貸款：首付40% 貸款60% ，總價優(yōu)惠3千元。16層每層1300㎡共8千㎡綜合商場，正在招商工作，明年年底交房開業(yè)，對外暫無報價。(三)、西城國際項目地址：鳳翔城墻遺址公園以北(鳳翔新區(qū)，為縣城副中心)開發(fā)商：陜西紫辰置業(yè)有限責(zé)任公司項目規(guī)劃：項目占地246畝，總建面21萬㎡，項目住宅分三期開發(fā)，是鳳翔目前最大的商品房項目。沿秦景路兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)48000㎡文化商業(yè)街區(qū)，集教育、居住、商業(yè)、休閑四大業(yè)態(tài)于一體，打造鳳翔首個國際級城市商業(yè)綜合體，仿秦式建筑設(shè)計風(fēng)格，形成鳳翔特有的城市文化。目前正在建設(shè)：西城國際二期(a區(qū))，15㎡高層住宅。面積及價格：五棟27層高層住宅，五種戶型，9597㎡兩室兩廳一衛(wèi),123127㎡三室兩廳兩衛(wèi),2580元3100元/㎡,層差20元/層。銷售情況：2014年年初開始團(tuán)購。付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個點(diǎn)。(2)分期付款：正負(fù)零40% 封頂50% 交房10%。(3)按揭貸款：首付40% 貸款60%。綜合商場未開發(fā),對外暫無報價。(四)、鳳泉花園鳳泉花園:分a、b、c、d四個區(qū)，分別由四個開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。a區(qū)為廉租房、b區(qū)為公租房及部分商品房、c區(qū)為限價房、d區(qū)為政府保障性住房,暫未開發(fā)。鳳泉花園b區(qū):公租房及部分商品房項目地址：鳳翔縣長青路中段開發(fā)商：寶雞市錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：寶雞市恒珺房地產(chǎn)營銷管理公司項目規(guī)劃及建設(shè)：占地48畝，4兩棟樓為商品房，㎡高層住宅，其他為公租房，公租房尚未建設(shè)。面積及價格：兩棟25層高層住宅，五種戶型，9197㎡兩室兩廳一衛(wèi),118153㎡三室兩廳兩衛(wèi),2388元2750元/㎡,層差20元/層。銷售情況：共計369套,半月銷售40套,銷化率11%。付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個點(diǎn)。(2)分期付款：正負(fù)零40% 封頂50% 交房10%,優(yōu)惠1個點(diǎn)。(3)按揭貸款：首付40% 貸款60%,優(yōu)惠1個點(diǎn)。鳳泉花園c區(qū):限價房項目地址：鳳翔縣東盛路東段開發(fā)商：鳳翔方元(西安)房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司項目規(guī)劃：20132014年鳳翔縣委縣政府重點(diǎn)惠民工程，共建4190套。目前正在建設(shè)：ccc7叁棟高層住宅。面積及價格：叁棟25層高層住宅，六種戶型，96102㎡兩室兩廳一衛(wèi),106136㎡三室兩廳兩衛(wèi),2582元3038元/㎡，2014年9月15日交房。商鋪：1托2(購一層送二層)，㎡。單層，9千元/㎡。商鋪2014年7月15日交房。銷售情況：無列報銷控表。住宅付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個點(diǎn)，總價減1萬元。(2)分期付款：正負(fù)零40% 封頂50% 交房10%,優(yōu)惠1個點(diǎn)。(3)按揭貸款：首付40% 貸款60%,優(yōu)惠1個點(diǎn)。(五)、陽光國際項目地址：鳳翔縣雍興路(國土資源局對面)開發(fā)商：鳳翔方元(西安)房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司項目規(guī)劃及建設(shè)：3樓兩棟高層住宅，2樓酒店式公寓。面積及價格：(1)兩棟23層高層住宅，兩種戶型，㎡兩室兩廳一衛(wèi),㎡三室兩廳兩衛(wèi),3090元3690元/㎡,層差40元/層。(2)精裝酒店式公寓，88戶，面積4068㎡，精裝價3980元/㎡。銷售情況：無列報銷控表。付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個點(diǎn)。(2)分期付款：正負(fù)零40% 封頂50% 交房10%。(3)按揭貸款：首付40% 貸款60%。綜合商業(yè)對外暫無報價。四、綜合分析：鳳翔縣商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析：經(jīng)走訪門店商家普遍反映經(jīng)營不是很好,租金商鋪一層60元/㎡110元/㎡。二層36元/㎡。三層20元/㎡。南大街十字路口處有一商業(yè)樓盤，已停工2年。鳳翔縣城較大的兩個商場武商服飾購物廣場為單層結(jié)構(gòu)，是一個連鎖店。恒源春天鞋服商城共四層，一層面積700㎡，共2800㎡，一層業(yè)態(tài)為黃金飾品。二層鞋包類。三層女裝。負(fù)一層對外出租，可經(jīng)營手機(jī)、電器、兒童裝，合同簽五年，第一年租金40萬元、第二年42萬元，第三年至第五年45萬元，月平均52元/㎡。鳳翔縣在建的項目：大大小小總共有14家，其中符合規(guī)定的有12家，這十二家“五證”齊全， “秦都大廈”、“陽光國際”樓盤在沒有《商品房預(yù)售證》和《建筑工地施工許可證》的前提下預(yù)售?？h住建局令其停止施工和房屋預(yù)售。,其中城鎮(zhèn)人口12萬?？h城規(guī)劃面積14平方公里，建成面積8平方公里市化水平達(dá)到29%。開發(fā)總占地407畝，㎡。㎡,㎡,重點(diǎn)惠發(fā)工程4190套。高層住宅價格2580元3500元/㎡.精裝價3980元/㎡.商鋪價格9千元/㎡㎡。住宅銷化率60%70%，商鋪不定。鳳林家園、秦都大廈、西城國際為三個大盤商業(yè)暫未開發(fā)，不定因素多。鳳翔縣的意向項目是折遷性質(zhì)，優(yōu)點(diǎn)是投資資金少，分散，主要是安置費(fèi)，收益回報率高。缺點(diǎn)是未定因素比較多，遇釘子戶會延遲工程進(jìn)度。鳳翔縣南北窄、東西長，商業(yè)及人流比較分散，當(dāng)?shù)厝速徺I商品習(xí)慣在街道兩邊商鋪，做商業(yè)項目，要引領(lǐng)和改變現(xiàn)有縣城居民的消費(fèi)觀，這也需要花費(fèi)成本。房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告篇七前言本次調(diào)研,從了解沙河市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境、區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察,重點(diǎn)對沙河市經(jīng)濟(jì)、住宅市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢進(jìn)行剖析。調(diào)研目的：從宏觀的角度全面深入調(diào)研，以獲知項目地塊的環(huán)境特征，即對自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境及綜合市場環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致了解。本著客觀求實的作風(fēng)，憑借對開發(fā)項目負(fù)責(zé)的態(tài)度，采用搜集資料、走訪樓盤的調(diào)研方法，獲取了寶貴的第一手原始調(diào)研資料，并通過對有關(guān)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行周密分類、系統(tǒng)匯總和統(tǒng)計，進(jìn)行了科學(xué)分析和研究，在此基礎(chǔ)上形成了此調(diào)研報告。調(diào)研時間：2017年7月18日～8月23日第一部分沙河市概況沙河市位于河北省南部，太行山東麓，全市總面積999平方公里，轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，290個行政村，總?cè)丝?8萬,市區(qū)人口約14萬人。地勢西高東低，山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一。交通便利，京廣鐵路、京珠高速、107國道貫穿全縣。另外，即將開工建設(shè)的京深高速鐵路及和黃鐵路均從市內(nèi)穿過。沙河系境內(nèi)最主要的河流，自西而東橫貫全境。其中下游河床寬達(dá)數(shù)里，皆是漫漫白沙。平日無水，系典型的季節(jié)性泄洪河。境西南還有馬河等小河川分布。 名勝古跡眾多，旅游業(yè)的市場潛力巨大。沙河礦產(chǎn)資源蘊(yùn)藏豐富，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的礦藏資源有40余種，探明儲量的有10余種。其中，煤儲量10億噸，瓷土1億噸。沙河是全國100個重點(diǎn)產(chǎn)煤縣(市)之一，也是全國著名的無煙煤、鐵礦石和絹云母瓷土產(chǎn)地。沙河市經(jīng)濟(jì)綜合實力較強(qiáng)，全市年生產(chǎn)總值百億元以上。全市生產(chǎn)總值完成227億元，%。，占年任務(wù)的(調(diào)整后)%，占年任務(wù)的(調(diào)整后)%。，%。列入省、邢臺市級重點(diǎn)項目數(shù)量、總投資、當(dāng)年完成投資數(shù)位居邢臺各縣(市)區(qū)之首。固定資產(chǎn)投資完成196億元，%。實際利用外資4540萬美元，%。，增長6%，絕對值位居邢臺市各縣(市)區(qū)之首。民生支出增長9%，占全部財政收入的75%，超過全省平均水平。政府債務(wù)削減20%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到10737元，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22040元，%。第二部分城區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃近年來，沙河經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展跨入了快速發(fā)展的軌道，城市規(guī)劃總體方向是“東南工業(yè)，西北生活”.在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)方面，著力構(gòu)筑東中部行政辦公區(qū)和中心商務(wù)區(qū)，是沙河的城市核心。沙河市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告沙河作為“一城五星”的重要城市，其地理區(qū)位得天獨(dú)厚。根據(jù)邢臺市2020整體規(guī)劃的，重點(diǎn)打造“一城五星”10分鐘交通圈已基本實現(xiàn)?！耙怀俏逍恰笔且陨澈邮袨橹行?，內(nèi)丘、任縣、南和、沙河、皇寺為輻射點(diǎn)，形成五星環(huán)繞的城市格局。該項目包括：新建一條北外環(huán)路，升級改造3條出市路口和4條快速路，總投資8億元，建設(shè)里程約75公里，計劃兩年內(nèi)完成?！耙怀俏逍恰苯煌ǖ缆方ㄔO(shè)工程是邢臺市城建“十大工程”之一，也是“三年大變樣”工作的重要組成部分?，F(xiàn)已開通101路公交線，規(guī)劃的鋼鐵路南延，直達(dá)沙河橋西，邢臺和沙河的聯(lián)系愈加緊密，很多在邢臺上班的人群，也會考慮選擇在沙河置業(yè)。西部作為未來城市的主要發(fā)展區(qū)域，是未來居住首選之地，目前本區(qū)域內(nèi)正在逐漸興起，發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)。南部為沙河市工業(yè)園區(qū)，以采礦、建材、醫(yī)藥化工、紡織等主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的競爭力，是全國知名的玻璃、炭黑、飼料生產(chǎn)基地，其中玻璃產(chǎn)量占全國總產(chǎn)量的15%，被譽(yù)為“中國玻璃城”。全市涌現(xiàn)出一大批國內(nèi)、省內(nèi)的知名企業(yè)集團(tuán)，恒利集團(tuán)生產(chǎn)的“康必得”抗感冒藥享譽(yù)全國，迎新浮法玻璃是全國同行業(yè)民營第一家，龍星炭黑集團(tuán)躋身全國炭黑行業(yè)前三名，興達(dá)和凱特集團(tuán)分別成為河北省飼料加工企業(yè)一、二名。在改造提升傳統(tǒng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極培育壯大冶金機(jī)械制造、現(xiàn)代服務(wù)、高新技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)。正在建設(shè)中國北方最大的機(jī)械通用零部件市場及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，35年內(nèi)，沙河將成為全國知名的機(jī)械通用零部件生產(chǎn)、加工、銷售基地。北部緊鄰107國道，大力發(fā)展運(yùn)輸業(yè)，長途客運(yùn)站建設(shè)正在規(guī)劃實施中,北部也是沙河北擴(kuò)西進(jìn)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。未來幾年將逐步形成大規(guī)模的居住區(qū)，升值潛力巨大。第三部分房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀況一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的火熱發(fā)展，沙河市房地產(chǎn)也迎來了開發(fā)熱潮，一時間樓盤遍地開花,目前在售樓盤十余個，品質(zhì)良莠不齊,存在的問題主要有以下幾個方面：沙河市近年來房地產(chǎn)開發(fā)量劇增，但總體品質(zhì)不高，開發(fā)手段相對單一，營銷手段落后。幾乎完全靠剛性市場支撐，隨著客戶對房地產(chǎn)的認(rèn)識的增長，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，觀望情緒的增加，如果不提高產(chǎn)品品質(zhì)，沒有成熟開發(fā)經(jīng)驗和豐富營銷手段的開發(fā)商，很難再立足。今后，只有注重品質(zhì)、具備營銷專業(yè)的樓盤才能勝出。2014年期間大多數(shù)項目同時處于施工階段，導(dǎo)致短期內(nèi)大量房源投入市場，打亂供需平衡，使市場競爭處于白熱化。但這些樓盤經(jīng)過1116這幾年的消化，目前銷售率達(dá)到八成以上，大部分樓盤處于尾盤銷售狀態(tài)，短期內(nèi)后續(xù)樓盤開發(fā)量供應(yīng)量相對不足，此時抓住有利時機(jī)入市，風(fēng)險壓力與銷售壓力相對較小。從產(chǎn)品本身來看，供應(yīng)產(chǎn)品大多普通平庸，開發(fā)運(yùn)作水平和產(chǎn)品整體品質(zhì)較低，缺乏提升產(chǎn)品附加值的項目元素。譬如小區(qū)規(guī)劃缺乏創(chuàng)意，布局呆板，無明顯線條變化，無高品質(zhì)建材的應(yīng)用，檔次較低，同時缺乏相應(yīng)配套和物業(yè)管理，缺乏主題和內(nèi)涵等等。作為經(jīng)濟(jì)條件相對發(fā)達(dá)的城市，特別是沙河存在一部分高端的客戶群體，如沙河礦老板，中小企業(yè)業(yè)主等，沙河相對缺少高端產(chǎn)品來滿足他們的需求，現(xiàn)有的幾個樓盤不論從品質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計上，不能滿足這樣一部分客戶群體。現(xiàn)在沙河商業(yè)經(jīng)過前期的開發(fā)消化，現(xiàn)在市場上短期內(nèi)幾乎無商業(yè)可以上市。且沙河商業(yè)還處于起步階段，商業(yè)的規(guī)劃布局等還處于較低水平，但沙河的客戶投資意識很強(qiáng)，有一定閑錢的客戶群體是一個很大的群體，在現(xiàn)在老百姓投資手段單一，幾乎無地方投資的情況下，商鋪投資不失為一個很好的選擇。沙河缺少這樣的好的商業(yè)投資機(jī)會。樓盤營銷手法較為落后。在對沙河市商品房市場的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，沙河市大部分商品房的上市銷售，基本處于自然銷售階段，無明確的產(chǎn)品定位和推廣定位，營銷手法較為落后，有的甚至是開發(fā)公司自行銷售。但銷售形式良好，基本上都處于尾盤階段，究其原因還是供應(yīng)量相對不足，剛性需求占據(jù)市場主導(dǎo)地位。二、總需求與總供給供應(yīng)量、需求量根據(jù)沙河國土局統(tǒng)計資料，，(、)，%、%、%、%、%)。據(jù)統(tǒng)計沙河市目前在售樓盤建筑面積為160萬㎡，扣除廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、限價房、回遷房等非商品房住宅后，可售商品房約100萬平方米。根據(jù)國家人居小康標(biāo)準(zhǔn)35平米計算，市區(qū)總?cè)丝?4萬人，總住宅需求量約為500萬平方米。而沙河市區(qū)2010年人均居住面積為20平米,需求總量的缺口為210萬平方米。目前的供應(yīng)量尚不能完全滿足市場總需求。市場現(xiàn)狀：目前市場在售樓盤多數(shù)為尾盤，少數(shù)為二期開發(fā)樓盤，暫時無法滿足市場總需求。需求呈上升趨勢,市場形勢反應(yīng)良好，銷售價格一路攀升。從2003年1000余元的均價飆升至2016年3500元的均價，個別高品質(zhì)樓盤價格突破4600元的均價。需求主體：a、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員在政府等機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作，工作穩(wěn)定，有一定的積蓄，以改善居住條件為消費(fèi)目的。b、教育工作者及企業(yè)中高層管理者工作穩(wěn)定，收入較高，家庭有財富積累，為追求更高的生活品質(zhì)。在沙河有很大一批附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的教師，公務(wù)員，企事業(yè)單位的人來市區(qū)置業(yè)，相對于邢臺市區(qū)的房價，沙河偏低，但是一城五星的建設(shè)讓沙河和市里交通很方便，近幾年沙河市政配套越來越完善，家樂園等大型超市的入住，生活的方便下不亞于市區(qū)。c、廠礦職工。以年輕人為主，剛參加工作，收入較高，多考慮居住和婚房為主。d、經(jīng)商者與礦區(qū)企業(yè)主購買商業(yè)用房，一方面自身經(jīng)營的需要，需要購置經(jīng)營場所。另一方面也會考慮商業(yè)房的升值潛力，把置業(yè)作為一種投資的方式。e、二次置業(yè)者需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業(yè)群體。f、