城市房屋拆遷的有關(guān)法律問題(編輯修改稿)
2025-08-12 13:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地所有權(quán)市場(chǎng)，只有土地使用權(quán)市場(chǎng)，建設(shè)單位用地可以劃撥方式取得，也可以出讓方式取得，一般多以出讓方式取得，建設(shè)單位向國(guó)家交納一定數(shù)量的土地出讓金，才能取得某一地塊的土地使用權(quán)，有關(guān)拆遷法規(guī)政策要求，拆遷前必須取得土地使用權(quán)。 這樣就存在一個(gè)問題，在房屋將拆遷而未拆遷之前，該房屋的土地使用權(quán)已被國(guó)家轉(zhuǎn)移或出賣給了他人，無意中早就剝奪了被拆遷人房屋的土地使用權(quán)，房屋的土地使用權(quán)應(yīng)該與房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移?！皣?guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，讓受雙方是土地使用者之間的關(guān)系，土地使用權(quán)連同附屬建筑物的轉(zhuǎn)讓一并進(jìn)行?！盵3] 國(guó)家在簽訂被拆遷地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，無意中已經(jīng)“侵犯”了一個(gè)個(gè)被拆遷人的合法權(quán)益。當(dāng)然國(guó)家是可以尋找一定的理由來“侵犯”的，私有或公有財(cái)產(chǎn)還沒有神圣到國(guó)家不能侵犯的程度。但公共權(quán)力對(duì)私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的任何限制，包括剝奪私有財(cái)產(chǎn)和限制權(quán)利人的權(quán)利行使，都只能為了公共利益的目的。公共權(quán)力支持下的商業(yè)行為。甚至公共權(quán)力參與的商業(yè)行為，都不可以成為剝奪和限制私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的根據(jù)。比如，政府為進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)所進(jìn)行的拆遷行為，就不能形成對(duì)私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行剝奪和限制根據(jù)。這種行為應(yīng)該按照購(gòu)買或其他合同方式。[4]二、未能簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的強(qiáng)制拆遷問題。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是行政合同，但現(xiàn)實(shí)生活中，多被從民事合同來理解。這樣，在拆遷過程及糾紛當(dāng)中，許多心有不平的被拆遷人就當(dāng)起了“釘子戶”，但對(duì)于所謂的“釘子戶”，法規(guī)規(guī)定了強(qiáng)制拆遷來解決。強(qiáng)制拆遷，也稱強(qiáng)行拆除。一般指拆遷人與被拆遷人就補(bǔ)償、安置達(dá)不成協(xié)議，而由有關(guān)部門對(duì)被拆遷人的房屋及其附屬物強(qiáng)行予以拆除的執(zhí)法行為。強(qiáng)制拆遷的執(zhí)法主體。其次，建設(shè)單位得到法律法規(guī)的特別授權(quán)可以作為拆遷人，但建設(shè)單位的身份是雙重的，既是民事主體又是行政主體。建設(shè)單位一般是經(jīng)過批準(zhǔn)的建設(shè)工程的法人，其主要任務(wù)是負(fù)責(zé)拆遷地塊的開發(fā)建設(shè)。作為民事權(quán)利義務(wù)主體，其還有盈利之目的。建設(shè)單位在這里實(shí)際上是得到法律法規(guī)授權(quán)的組織，成為行政主體。具有了行政權(quán)能，在拆遷時(shí)履行行政職權(quán)，負(fù)責(zé)處理拆遷安置補(bǔ)償事宜。此時(shí)，建設(shè)單位的民事權(quán)利行使受到限制。比如1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十五條之規(guī)定。不得擅自提高或者降低補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大或縮小補(bǔ)償、安置范圍。否則將受到房屋拆遷主管部門的處罰。最后，拆遷人理應(yīng)包括各級(jí)房屋拆遷主管部門。法規(guī)對(duì)拆遷工作的授權(quán)是不放心并有所保留的。房屋及其附屬物是公民 、組織居住、生活、生產(chǎn)、辦公、營(yíng)業(yè)之地方，房屋及其附屬物所有權(quán)非依法不得變更、侵犯，強(qiáng)制拆遷涉及標(biāo)的物的滅失，所有權(quán)的變更，事關(guān)當(dāng)事人的切身利益，事關(guān)社會(huì)的穩(wěn)定，法規(guī)授權(quán)時(shí)比較慎重，當(dāng)?shù)厝嗣裾虿疬w主管行政機(jī)關(guān)理應(yīng)是拆遷主體。第一，房屋拆遷公告由房屋拆遷主管部門公布。房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布。此外，還要做好向被拆遷人的宣傳、解釋工作，通知公安部門暫停辦理向拆遷范圍內(nèi)遷入居民戶口和居民分戶等工作。第二，拆遷許可證由各地拆遷主管部門統(tǒng)一發(fā)放。第三，各地人民政府的統(tǒng)一拆遷。1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第 九條規(guī)定當(dāng)?shù)厝嗣裾梢越M織統(tǒng)一拆遷。有條件的城市和城市中實(shí)際綜合開發(fā)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)施統(tǒng)一拆遷。統(tǒng)一拆遷的拆遷人只有當(dāng)?shù)厝嗣裾蚍课莶疬w主管部門。特別是有關(guān)城市道路、公路、橋梁、供排水、供電、郵電通訊、燃?xì)?、集中供熱、公共交通、公共停車?chǎng)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化和消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市政拆遷，拆遷人一般是當(dāng)?shù)厝嗣裾＞C上，房屋拆遷主管部門與法規(guī)授權(quán)的組織共同構(gòu)成拆遷行政執(zhí)法主體，二者對(duì)外共同行使拆遷權(quán)。強(qiáng)制拆遷的程序訴訟前是否必經(jīng)房屋拆遷主管部門的裁決。此突破在于：一是可以不經(jīng)裁決，直接
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